Grzegorz Grabowski

Opodatkowanie “wynajmu krótkoterminowego”

Najem krótkoterminowyWielu właścicieli mieszkań oferuje swoje lokale turystom, najczęściej za pośrednictwem takich serwisów jak Airbnb i Booking.com. Jak rozliczać tego rodzaju działalność? W mojej opinii w większości przypadków taka aktywność powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Należy pamiętać też o ewentualnym zastosowaniu odpowiedniej stawki VAT (8%), prawidłowym rozliczeniu importu usług, a także o ewentualnym obowiązku rejestracji przychodu na tzw. kasie fiskalnej.

Uwaga, artykuł został opublikowany po raz pierwszy 23.05.2016, ale został zaktualizowany do obowiązującej sytuacji prawno-podatkowej 07.08.2023. Biorąc pod uwagę szybko zmieniające się przepisy, będzie jeszcze wielokrotnie aktualizowany.

Spis treści (kliknij, żeby przejść do danej sekcji):

Wielu właścicieli wykorzystuje swoje lokale mieszkalne (ale także niemieszkalne) do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania (czyli prowadzą tzw. „wynajem na doby”). W porównaniu do najmu na cele mieszkalne (czasami zwanego „długoterminowym”) może to zapewnić wyższe przychody (i czasami również dochody),  zwłaszcza w przypadku lokali umiejscowionych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Oferowanie takich usług wymaga jednak o wiele więcej pracy i zaangażowania.

Wielu właścicieli wykorzystuje do świadczenia usług noclegowych więcej niż jedno swoje mieszkanie, a na rynku działa sporo firm, które robią to na większą skalę, z wykorzystaniem własnych lokali, ale, przede wszystkim, z wykorzystaniem lokali należących do innych osób. Takie podmioty często nazywa się firmami zarządzającymi albo operatorami.

Najczęstszym sposobem na zdobycie klientów na noclegi jest wykorzystanie portali pośredników internetowych. Najpopularniejsze to Airbnb oraz Booking.com (uwaga, ten link, podobnie jak te w dalszej części artykułu, jest linkiem afiliacyjnym), aczkolwiek sporo osób korzysta również z innych serwisów.

Wśród firm zajmujących się biznesem wynajmu krótkoterminowego widać też spore wysiłki, żeby zdobywać rezerwacje innymi kanałami niż ww. platformy, w szczególności bezpośrednio – przez własne contact center lub stronę internetową. Chodzi oczywiście o zmniejszenie biznesowej zależności od tych platform, a także o oszczędność na prowizji (od kilkunastu do 20% ceny rezerwacji).

Powstaje również pytanie, w jaki sposób taką działalność rozliczać od strony podatkowej?

Tematem tego artykułu będzie rozliczanie usług oferowanych za pośrednictwem firm typu Airbnb i Booking.com przez właścicieli lokali mieszkalnych, a także przez firmy wykorzystujące do takiego biznesu mieszkania innych osób. Wbrew pozorom, nie jest to temat prosty i, moim zdaniem, mocno różni się od tematu rozliczania długoterminowego najmu na cele mieszkalne (o którym traktuje sporo artykułów na moim blogu).

“Wynajem na doby” w PKD i PKWiU

Załóżmy, że posiadasz urządzone mieszkania i znajdują się one w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach np. w centrum Krakowa albo blisko morza w Trójmieście. Oferujesz je za pośrednictwem Airbnb lub Booking.com – każde jest tam szczegółowo opisane, z ładnymi zdjęciami, szczegółowym cennikiem uwzględniającym sezonowość. Mieszkania w Krakowie zapewne wynajmują się przez cały rok, a te w miejscowościach nadmorskich – głównie w czasie wakacji.

Przede wszystkim, moim zdaniem, taka aktywność to nie jest wynajem lokali, który w PKD opisuje się jako wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania tzn. w cyklu miesięcznym i rocznym (PKD 68.20.Z). Pozycja PKD 68.20.Z ma wręcz w opisie informację, że nie obejmuje działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty:

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 68 – DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANA Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

Podklasa ta obejmuje:

  • wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak:
    • budynki mieszkalne i mieszkania,
    • budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny, włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,
    • grunty,
  • wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym,
  • wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne,
  • wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55

Polska Klasyfikacja Działalności (podobnie jak Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług, którą stosuje się w rozliczeniach podatkowych) dość jednoznacznie rozróżnia więc najem od usług krótkotrwałego zakwaterowania.  Usługi dla turystów mieszczą się w odpowiednich podklasach działu 55 PKD:

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 55 – ZAKWATEROWANIE

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania

Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

  • ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego(np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
  • kwaterach dla gości i bungalowach,
  • domkach lub chatach, bez obsługi,
  • gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
  • schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego w 55.10.Z,
  • zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach,włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

Często w przypadku usług krótkotrwałego zakwaterowania używa się nazwy potocznej „wynajem krótkoterminowy” lub „wynajem na doby” (i być może dlatego sporo osób myśli, że można je rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego). Trzeba mieć jednak świadomość, że, jak widać z powyższych definicji w PKD, z formalnego punktu widzenia używanie słowa „wynajem” w kontekście usług noclegowych nie jest poprawne. Zgodnie z kodeksem cywilnym poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Usługa noclegowa to coś więcej niż tylko udostępnienie lokalu do używania na określony czas, bo obejmuje także np. czystą pościel, wyposażenie lokalu, przekazanie i odbiór kluczy, sprzątanie, niekiedy śniadanie i usługi recepcyjne.

Zwracam również uwagę, że oferowanie mieszkań albo pokoi “na doby” nie jest tożsame z wynajmem okazjonalnym. Czasami tak się potocznie mówi o usługach dla turystów, żeby podkreślić sporadyczny charakter naszego działania. Niemniej, najem okazjonalny, a także najem instytucjonalny, jest zdefiniowany w ustawie o ochronie praw lokatorów i stanowi specjalny rodzaj wynajmu „długoterminowego” na cele mieszkalne (PKD 68.20.Z).

Czy “wynajem na doby” to działalność gospodarcza?

Do tak zadanego pytania można podejść z punktu widzenia kilku ustaw. Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:

  • Ustawa Prawo przedsiębiorców (art. 3)
  • Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)
  • Ustawa o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2)
  • Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)
  • Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

A w tym konkretnym przypadku warto jeszcze zajrzeć do ustawy o usługach turystycznych.

Wg mnie najważniejsza jest jednak definicja z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. ustawy o PIT).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że “działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.”

Stanowisko fiskusa, wyrażane w interpretacjach i potwierdzane potem (najczęściej) w wyrokach sądowych jest takie, że tzw. “wynajem krótkoterminowy” mieszkań turystom zalicza się do pozarolniczej działalności gospodarczej. Chyba tylko wyjątkowo zdarzają się interpretacje (moim zdaniem o wątpliwej wartości), gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że można to zaliczyć do źródła: najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT lub art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przykłady takich interpretacji znajdują w dalszej części artykułu.

Moim zdaniem, jeśli regularnie zarabiamy na oferowaniu swojego lokalu lub lokali turystom, nie uciekniemy od działalności gospodarczej. Co więcej, wg mnie dotyczy to także sytuacji, gdy zarabiamy tylko na jednym mieszkaniu. W orzecznictwie widać też, że ani sezonowa działalność (czyli oferujemy mieszkanie „na doby” wyłącznie w wakacje), ani brak wykonywania przez przedsiębiorcę osobiście jakichkolwiek czynności (czyli np. wynajęcie do zarządzania apartamentem i usługami noclegowymi zewnętrznej firmy) nie stoi na przeszkodzie uznania prowadzonej działalności za działalność gospodarczą.

Powyższy temat rozwinąłem w kolejnym artykule – bardzo polecam jego przeczytanie!

Uwaga, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i współpracujesz z firmą zajmującą się usługami krótkotrwałego zakwaterowania, to w zależności od rodzaju podpisanej umowy z tą firmą Twoje rozliczenie podatkowe może przybrać różną postać, w tym także najmu prywatnego (patrz poniżej: fragment o firmach zarządzających)!

Forma prowadzenia biznesu noclegowego

Skoro oferowanie mieszkań albo pokoi “na doby” stanowi działalność gospodarczą, to należy to rozliczać poprzez firmę (rozliczanie usług zakwaterowania w ramach tzw. najmu prywatnego nie jest prawidłowe). Którą jednak formę prowadzenia przedsiębiorstwa wybrać dla usług noclegowych?

W praktyce mocno ogranicza nas to, kto jest właścicielem wykorzystywanej(ych) nieruchomości. Jeśli jest nim osoba fizyczna, to w zasadzie jest ona „skazana” na jednoosobową działalność gospodarczą, a jeśli właścicielem nieruchomości jest spółka, to ona będzie podmiotem rozliczającym podatki. W przypadku gdy opieramy nasz biznes o cudze nieruchomości, mamy dużo szerszy wybór, tj. możemy to teoretycznie robić w ramach każdego rodzaju firmy (jednoosobowej działalności gospodarczej, spółki cywilnej, spółki osobowej czy spółki kapitałowej).

Jeśli jednak skupimy się na działalności gospodarczej, to musimy wybrać jedną z form opodatkowania tej działalności gospodarczej. Opisuję je poniżej.

Karta podatkowa

Niestety, Polski Ład sprawił, że od 2022 r. przedsiębiorcy nie mają możliwości wyboru tej formy opodatkowania, jednak podatnicy, którzy w 2021 r. rozliczali się według tej formy, mogą kontynuować rozliczanie się w ten sposób. Inaczej mówiąc, od 2022 r. nie można już wybrać karty podatkowej. Poniższe informacje o rozliczaniu w formie karty podatkowej umieszczam więc ze względów “historycznych”.

Zgodnie z art. 23 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne mogą opłacać zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli z załącznika nr 3 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. W części XII tej tabeli w pozycji 4 wymienione są „Usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12”. Stawka wynosi od 68 do 506 zł miesięcznie, w zależności m.in. od liczby mieszkańców miejscowości.

Żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, musimy spełnić następujące warunki:

  • liczba pokoi we wszystkich obiektach nie może przekroczyć 12;
  • nie możemy zatrudniać więcej niż 2 pracowników lub 2 pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka (wynika to z objaśnień do XII części tabeli w załączniku nr 3 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Oczywiście, oprócz tego należy spełnić standardowe warunki skorzystania z karty podatkowej, określone w art. 25 ust. 1 ustawy m.in. złożenie odpowiedniego wniosku, nie korzystanie z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę, oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne, nieprowadzenie innej działalności gospodarczej (poza jedną z tych, które mogą podlegać karcie podatkowej wg art. 23 ustawy), nie prowadzenie podobnej działalności przez małżonka i inne (odsyłam do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Kluczowym pytaniem w przypadku karty podatkowej i usług krótkotrwałego zakwaterowania jest, czy usługi internetowych portali rezerwacyjnych typu Airbnb i Booking.com można uznać za usługi specjalistyczne tj. czy korzystanie z tych portali nie blokuje nam możliwości opodatkowania kartą podatkową (która jest bardzo korzystną formą opodatkowania).

Jak to zwykle w podatkach bywa, na dwoje babka wróżyła. Są interpretacje pozytywne tj. potwierdzające, że możemy opodatkować się kartą podatkową korzystając z portali typu Airbnb i Booking.com np.:

  • 1462-IPPB1.4511.1072.2016.1.MM (9 stycznia 2017)
  • 0114-KDIP3-1.4011.467.2017.1.ES (8 stycznia 2018)
  • 114-KDIP3-1.4011.101.2018.1.ES (20 marca 2018)
  • 0115-KDIT3.4011.212.2018.1.WR (21 maja 2018)
  • 0115-KDIT3.4011.376.2018.1.AK (27 września 2018)
  • 0115-KDIT3.4011.459.2018.1.AK (7 listopada 2018)

Są jednak także interpretacje, w których fiskus nie uznaje usług portali typu Airbnb i Booking.com za specjalistyczne, a co za tym idzie odmawia prawa rozliczania się w oparciu o kartę podatkową, jeśli z nich korzystamy np.:

  • ITPB1/415-441/14/AD (15 lipca 2014)
  • 2461-IBPB-1-1.23.2017.1.WRz (7 marca 2017)

W kontekście usług firm sprzątających, w interpretacji 0114-KDIP3-1.4011.471.2017.1.IF z 30 stycznia 2018 fiskus stwierdza, że korzystanie z usług firm sprzątających nie pozbawia prawa do opodatkowania kartą podatkową.

Uwaga, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób na potrzeby tego przepisu fiskus interpretuje słowo pokój tj. co tym pokojem jest, a co nie jest w kontekście limitu 12 pokoi (patrz np. interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.471.2017.1.IF z 30 stycznia 2018).

Warto jeszcze zwrócić uwagę na interpretacje 0113-KDIPT2-1.4011.54.2019.2.MD oraz 0113-KDIPT2-1.4011.53.2019.2.MD, w których fiskus odmawia podatnikowi możliwości rozliczania się poprzez kartę podatkową z racji tego, że “wynajmowanie gościom odrębnych mieszkań, które niewątpliwie składają się z kilku pomieszczeń (jeden pokój, bądź kilka pokoi, ale także kuchnie), pomimo faktu, że najem ten stanowi usługę krótkotrwałą, nie jest tożsame z “wynajmowaniem pokoi gościnnych i domków turystycznych”.

Karta podatkowa jest bardzo korzystną formą opodatkowania podatku dochodowego i sugeruję, że jeśli tylko możemy z niej korzystać, to warto to zrobić. Niemniej, przypominam, że od 2022 roku już nie możemy jej wybrać (więc korzystają z niej tylko te osoby, które korzystały z tej formy wcześniej).

Ryczałt

Przychody z usług krótkotrwałego zakwaterowania można również opodatkować w formie ryczałtu.

Zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) obowiązują stawki 8,5% (do 100 tys. zł rocznie) oraz 12,5% (od nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie) od przychodu. Przed 2021 r. stawka wynosiła 17%. Do tego dochodzi składka zdrowotna zależna skokowo od rocznego przychodu.

W tym wypadku płacimy podatek od przychodu i nie mamy możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty np. utrzymania mieszkania, mediów, sprzątania itp.

Oczywiście, żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, trzeba spełnić standardowe warunki określone w ustawie np. formalnie wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania. Do tego musimy prowadzić ewidencję przychodów, wpłacać ryczałt w trakcie roku oraz po zakończeniu roku w odpowiednim terminie złożyć zeznanie roczne (PIT-28). Tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem.

Przypominam, że nie jest to ten sam ryczałt 8,5%/12,5%, który jest stosowany przy najmie prywatnym. W ww. przypadku ryczałtu dla usługi zakwaterowania ze stawką 8,5%/12,5% mówimy o działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (art. 1 punkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Działalność gospodarcza rozliczana według skali

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania można także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej według skali – wtedy dochody z tej działalności sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych według skali np. umowy o pracę, umów o dzieło i umów zleceń.

Od sumarycznego dochodu płacimy podatek wg stawek 12% i 32% (ta druga stawka obowiązuje dla dochodu ponad 120 000 zł rocznie, a powyżej 1 mln złotych dochodzi jeszcze 4% daniny solidarnościowej), z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku. Do tego dochodzi jeszcze składka zdrowotna w wysokości 9% dochodu.

Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach podatku liniowego

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania możemy także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach podatku liniowego – wtedy dochody w ramach tej działalności nie sumują się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych, a od dochodu uzyskiwanego w ramach tak rozliczanej działalności płacimy podatek liniowy według stawki 19%, niezależnie od wysokości tego dochodu (uwaga, powyżej 1 mln złotych dochodzi jeszcze 4% daniny solidarnościowej). Do tego dochodzi jeszcze składka zdrowotna w wysokości 4,9% dochodu. Nie ma tutaj kwoty wolnej od podatku, tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem (art. 6 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Dla porządku wspomnę jeszcze zwolnienie do 5 pokoi na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym

Art. 21 ust. 1 punkt 43 ustawy o PIT mówi, że wolne od podatku dochodowego są „dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5”.

Możemy więc nie zapłacić podatku dochodowego, jeśli spełnimy warunki określone w ww. przepisie. Bez znaczenia jest, czy oferowane pokoje znajdują się w jednym budynku, ile jest w nich łóżek itp. Do liczby pokoi nie wliczamy pomieszczeń przynależnych np. łazienki czy kuchni. Pokoje powinniśmy też oferować osobom przebywającym na wypoczynku. Oznacza to, że przychód z noclegów dla osób, które przyjechały służbowo, a nie w celach wypoczynkowych, będzie podlegać opodatkowaniu.

Moim zdaniem stosunkowo niewiele lokali oferowanych na Airbnb czy Booking.com spełnia opisane wyżej warunki. Przede wszystkim, nie są położone na terenach wiejskich ani w gospodarstwie rolnym 😉 . To zwolnienie jest bardziej adekwatne do tzw. małej agroturystyki.

W praktyce obecnie do rozliczania usług zakwaterowania stosowane są najczęściej następujące formy:

  • Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), na ryczałcie, na podatku liniowym lub rozliczana wg skali, w sytuacji, gdy korzystamy z własnych nieruchomości;
  • Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.), ewentualnie jej młodszy odpowiednik – Prosta Spółka Akcyjna (PSA), w sytuacji, gdy korzystamy z cudzych nieruchomości.

Oczywiście, w niektórych sytuacjach można też pomyśleć o innych formach prawnych, np. o spółce komandytowej (w szczególności w konfiguracji, gdzie Ty wstępujesz w rolę komplementariusza), spółce cywilnej czy jawnej, a także, przy większej skali, spółce na tzw. CIT estońskim.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, a także policzyć za pomocą kalkulatora podatkowego, która forma zminimalizuje Twoje obciążenia publiczno-prawne (przede wszystkim podatek dochodowy i składki ZUS), wejdź na tę stronę.

Uwaga, moim zdaniem do prowadzenia biznesu “wynajmu krótkoterminowego” nie nadaje się fundacja rodzinna, ponieważ usługi zakwaterowania nie mieszczą się w zakresie dopuszczalnej działalności opisanej w art. 6 ustawy o fundacji rodzinnej. Oznacza to, że w przypadku, gdyby fundacja taki biznes prowadziła, dochód z niego byłby opodatkowany “karnym” CIT-em w stawce 25%. Fundacja rodzinna sprawdzi się jednak jako udziałowiec spółki prowadzącej biznes wynajmu krótkoterminowego. Więcej o fundacji rodzinnej przeczytasz w tym artykule.

Przykłady podejścia fiskusa dot. działalności gospodarczej i najmu prywatnego

W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW stwierdzono:

„[…] opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. […] usługi wynajmu domków rekreacyjnych, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem.

W ocenie organu podatkowego przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że podatnik nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu domków rekreacyjnych stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Stawka ta bowiem ma zastosowanie jedynie do przychodów osiąganych w ramach najmu prywatnego. W omawianym przypadku właściwą stawką będzie zaś 17-procentowa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.”

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13 stwierdzono, że:

przychody z najmu lokalu zakupionego z majątku prywatnego na krótkie okresy czasu nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego. Mając na uwadze zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, że podejmowane przez podatniczkę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Taki najem uznaje się za działalność gospodarczą, a jej wiążące sklasyfikowanie w grupowaniu 55.20.19.0 PKWiU przesądza że przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%, zaś właściwą stawką będzie 17% stawka ryczałtu.”

W interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2013 r. o sygnaturze ITPB1/415-119A/13/IG Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdził:

Wynajem sezonowy domu letniskowego (od maja do sierpnia, krótkoterminowo – od 2 do 10 dób) – będącego własnością Wnioskodawczyni w ramach wspólności majątkowej – to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, t.j. spełniających kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. […] trudno doszukiwać się „okazjonalnego” charakteru tzw. najmu prywatnego. […] Zakwalifikowanie uzyskiwanych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie jest uzależnione od zgłoszonego do Urzędu Skarbowego źródła osiąganych przychodów, np. zgłoszenie najmu prywatnego, lecz od rodzaju i charakteru podejmowanych działań.[…] sezonowy „najem” domku letniskowego stanowi działalność gospodarczą – usługi związane z zakwaterowaniem, o których mowa w cytowanym uprzednio art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. […] Przychody uzyskane z ww. usług należy opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jednakże będą one podlegały opodatkowaniu 17% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie stawką 8,5% […]”

W interpretacji z 13 stycznia 2017 o sygn. 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK fiskus odmówił racji podatnikowi i stwierdził, że „[…] udostępnianie przez Wnioskodawcę mieszkania na krótkie pobyty w sezonie letnim oraz wynajmowanie tego mieszkania poza sezonem nie może być klasyfikowane do najmu o charakterze prywatnym. Opisany we wniosku sposób udostępniania mieszkania “długotrwały” oraz “na doby” będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Przychody z udostępniania mieszkania należy zatem zaliczyć do źródła działalność gospodarcza […]”

Czasami też oferujemy nasze mieszkanie “na doby” tylko w wakacje, by w pozostałych miesiącach prowadzić najem “długoterminowy”. Wydaje się, że w takich sytuacjach trzeba całość przychodów rozliczać w ramach działalności gospodarczej (przykłady interpretacji: IBPBI/1/415-15/10/ZK, ITPB1/415-947/10/TK, 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK). Nie możemy bowiem ustalić, by przychody z tego samego lokalu były kwalifikowane do dwóch różnych źródeł. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

A może jednak ryczałt 8,5%? 

Jak pisałem wcześniej, zdarzają się jednak interpretacje, gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że nasze usługi dla turystów można zaliczyć do źródła najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych), czyli rozliczyć w ramach tzw. najmu prywatnego. Przykłady takich interpretacji znajdziecie poniżej.

W interpretacji z 26 listopada 2013 roku o sygnaturze IBPBII/2/415-858/13/NG wnioskodawca wynajmował „na doby” mieszkanie, twierdząc, że nie robi tego w sposób zorganizowany i profesjonalny ani metodyczny, systematyczny i uporządkowany, a także, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu 😉 .

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odpowiedział, że „Jeżeli w istocie prowadzony przez wnioskodawcę najem nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Zgodził się więc, że wynajem tego mieszkania można rozliczać ryczałtem 8,5%, ale tylko, jeśli prawdziwe są stwierdzenia wnioskodawcy opisującego stan faktyczny. Fiskus nie badał, czy rzeczywiście działalność wnioskodawcy nie spełnia kryteriów uznania go za działalność gospodarczą, tylko przyjął twierdzenie wnioskodawcy („że nie prowadzi działalności gospodarczej”) za prawdziwe. Wartość tego typu interpretacji dla podatnika wydaje się więc wątpliwa 🙁 .

W interpretacji z 26 stycznia 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1115/15/PSZ wnioskodawca planował wynajmować we własnym mieszkaniu dwa pokoje osobom poszukującym noclegów. Wynajem ma być sporadyczny (weekendowy) w miesiącach letnich, a najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawca nie będzie prowadzić usług gastronomicznych ani zatrudniać innych osób.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy biorąc pod uwagę zaprezentowane zdarzenie przyszłe, a w szczególności stwierdzenie, że podejmowane czynności nie mają charakteru zorganizowanego, zgodził się, że opisane we wniosku czynności najmu pokoi nie stanowią wykonywania działalności gospodarczej a osiągane przychody nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej na własne nazwisko.

„[…] Przychody uzyskiwane z najmu pokoi mogą być więc opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z tytułu najmu poza działalnością gospodarczą.”

W interpretacji z 3 lutego 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1169/15/MPŁ wnioskodawca zamierza wynajmować mieszkanie na doby. Twierdzi przy tym, że „działania prowadzone w związku z najmem nie będą prowadzone w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniała innych osób, nie zamierza korzystać z obsługi księgowej ani zarządczej. Wszystkie czynności wykonywać będzie samodzielnie. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie będą podejmowane w sposób stały (ciągły), lecz jedynie okazjonalny. […] Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu a lokal mieszkalny, który będzie przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada i nie zamierza utworzyć biura i nie będzie świadczyła żadnych dodatkowych usług dla najemców.”

Ponownie, fiskus zgodził się ze stwierdzeniem, że dopuszczalne jest rozliczanie się wnioskodawcy ryczałtem 8,5%, ale tylko na bazie założenia, że opisany przez wnioskodawcę stan faktyczny jest prawdziwy. Dodał, że „przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. […] Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawczyni nie będzie mogła powołać się na wydaną niniejszą interpretację indywidualną.”

Fiskus odmówił także odpowiedzi na pytanie, czy wnioskodawca musi zarejestrować działalność gospodarczą: „Zagadnienie zaś dotyczące rejestracji działalności gospodarczej należy do zakresu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, której to przepisy nie stanowią przepisów prawa podatkowego zdefiniowanych w art. 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej”  (Dyrektor Izby Skarbowej nie ma uprawnienia do interpretowania przepisów ustaw innych niż przepisy prawa podatkowego).

Z kolei WSA w Warszawie w wyroku z 24 października 2017 (sygn. III SA/Wa 3048/16) uchylił niekorzystną dla podatniczki interpretację o sygnaturze IPPB1/4511-476/16-2/KS z 5 lipca 2016, w której fiskus stwierdził, że jej działalność spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą. Podatniczka planowała udostępniać swoje małe mieszkanie (26 m2) znajdujące się w pewnej odległości od jej miejsca zamieszkania gościom pozyskanym przez spółkę, z którą podpisała umowę współpracy w celu zarządzania lokalem. Podatniczka ponosiła koszty utrzymania mieszkania oraz zobowiązała się do płacenia prowizji spółce. Sąd stwierdził, że założenie działalności gospodarczej wyłącznie dla najmu jednego niewielkiego lokalu przez 3-4 miesiące byłoby nieekonomiczne i zgodził się z podatniczką, że rozmiar wynajmu (jedno mieszkanie) oraz brak powtarzalności i systematyczności (mieszkanie wynajmowane będzie przeważnie w miesiącach letnich) nie wskazują na znamiona działalności gospodarczej.

W interpretacji z 27 września 2018 roku o sygn. 0115-KDIT3.4011.366.2018.1.AK fiskus przyznał, że opisany sposób wykonywania najmu jednej kondygnacji domu, w którym Wnioskodawca mieszka, pozwala przyjąć, że najem ten nie stanowi działalności gospodarczej. W szczególności świadczy o tym okoliczność, że zgodnie z wnioskiem wynajem nie wymaga wykonywania zorganizowanych czynności (umowy z najemcami zawiera XXX.com), a działania Wnioskodawcy w związku z najmem nie mają charakteru ciągłego i powtarzalnego.

Niemniej, pomimo powyższych przykładów, powtórzę to, co napisałem już wyżej, że moim zdaniem, regularne zarabianie na oferowaniu swojego mieszkania lub mieszkań turystom stanowi działalność gospodarczą, nawet jeśli robimy to z wykorzystaniem tylko jednego mieszkania albo robimy to tylko sezonowo np. w wakacje.

Niemniej, fiskus przygląda się każdemu przypadkowi indywidualnie – dlatego w przypadku wątpliwości i chęci uniknięcia rozliczania w ramach działalności gospodarczej można wystąpić o indywidualną interpretacje podatkową. Trzeba jednak zadbać o to, żeby była ona prawidłowo napisana, w szczególności żeby opisany stan faktyczny był zgodny z prawdą. Tylko spełnienie tego warunku powoduje, że interpretacja chroni podatnika na wypadek roszczeń ze strony urzędu skarbowego.

Firmy prowadzące usługi krótkotrwałego zakwaterowania w oparciu o cudze lokale

W kontekście powyższego tematu tj. tego, czy nasz „wynajem krótkoterminowy” stanowi działalność gospodarczą, warto jeszcze rozwinąć temat firm prowadzących usługi zakwaterowania w oparciu o cudze lokale (tzw. firm zarządzających lub operatorów).

Najpierw spójrzmy na to z punktu widzenia właściciela, który swoje mieszkanie „oddał” takiej firmie.

Jeśli podpisał z tą firmą umowę najmu długoterminowego (czyli wynajął po prostu swoje mieszkanie tej firmie, a ona z wykorzystaniem tego lokalu świadczy usługi noclegowe), to z jego punktu widzenia świadczy on usługę najmu długoterminowego na cele inne niż mieszkalne i powinien rozliczyć przychody z najmu. Jedną z form rozliczenia może być wtedy tzw. najem prywatny, opodatkowany ryczałtem (8,5%/12,5%).

Jeśli jednak podpisał z tą firmą umowę zarządzania tj. podmiotem świadczącym usługę noclegową jest właściciel, a firma jedynie mu w tym za wynagrodzeniem pomaga, to właściciel powinien rozliczyć przychody z usług krótkotrwałego zakwaterowania, a w związku z tym zarejestrować działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, jeśli jesteś właścicielem i planujesz współpracować z taką firmą, sprawdź, jaki rodzaj współpracy ta firma Ci proponuje i jaką umowę z nią podpiszesz.

Patrząc z punktu widzenia podmiotu, który świadczy usługi krótkotrwałego zakwaterowania w oparciu o cudze mieszkania, to należy stwierdzić, że taka działalność stanowi działalność gospodarczą (zakładam jednak, że to jest w miarę oczywiste 😉 ). Po stronie firmy leży zaproponowanie właścicielowi odpowiedniej umowy, która zabezpieczy obydwie strony, a właścicielowi pozwoli na rozliczanie się w ramach najmu prywatnego.

VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług (czyli tzw. ustawy o VAT) stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 2008: 55) wynosi 8% (przed 2011 rokiem wynosiła 7%).

Podkreślam, że w przypadku oferowania mieszkania turystom nie możemy skorzystać ze zwolnienia stosowanego w najmie „długoterminowym” tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Mówi on, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku usług dla turystów nie spełniamy warunku „wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Najem_krotkoterminowy_wyzywienieOczywiście, możemy nadal skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (zwolnienie ze względu na obrót poniżej 200 tys. zł rocznie). Należy jednak pamiętać, że gdy rozpoczynamy działalność w trakcie roku podatkowego, ten limit jest proporcjonalnie mniejszy.

Warto też pamiętać, że stawka 8% obowiązuje dla usług związanych z zakwaterowaniem. Jeśli oferujemy naszym turystom jakieś inne usługi, należy się zastanowić, jaka będzie właściwa stawka VAT dla tych usług.

Więcej na temat VAT w usługach krótkotrwałego zakwaterowania znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pt. „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Rozpoznawanie przychodów i kosztów

Należy pamiętać, że w przypadku rozliczania naszych usług dla turystów poprzez działalność gospodarczą, jako przychód powinniśmy traktować nie to, co otrzymaliśmy od turystów albo to, co przesłał nam serwis pośredniczący w rezerwacji (np. Airbnb czy Booking.com), ale kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W zależności od tego, z którego systemu korzystamy, z księgowego punktu widzenia różnie może być określany nasz przychód (różna może być podstawa określenia tego przychodu).

Naszym kosztem uzyskania przychodów będą prowizje, które serwis rezerwacyjny pobiera z przesyłanej do nas kwoty albo które płacimy na konto serwisu rezerwacyjnego. Należy jednak ten wydatek (na prowizje) dobrze udokumentować tj. uzyskać fakturę od serwisu rezerwacyjnego.

Oprócz tego, oczywiście, naszymi kosztami uzyskania przychodu będą wydatki na utrzymanie mieszkania, jego wyposażenie, naprawy, media, sprzątanie, pranie, marketing itp. Należy jednak odpowiednio udokumentować ich poniesienie.

Import usług

W przypadku, gdy korzystamy z usług Airbnb lub Booking.com, tak naprawdę dokonujemy importu usług (zarówno Airbnb jak i Booking.com to firmy mające siedziby poza terytorium kraju – Booking.com ma siedzibę w Holandii, a Airbnb – w Irlandii). Wiąże się to z pewnymi niuansami dotyczącymi rozliczenia VAT.

Przede wszystkim, jeśli nie podamy swojego NIP UE usługodawcy, powinien on doliczyć nam do pobieranej od nas prowizji podatek VAT. Powinniśmy jednak nasz NIP UE usługodawcy podać i VAT nie zostanie doliczony, z adnotacją o odwrotnym obciążeniu.

Niezależnie od tego, czy usługodawca doliczy nam VAT czy nie, my powinniśmy VAT rozliczyć jako nabywca dokonujący importu usług (obowiązek rozliczenia VAT związanego z importem usługi spoczywa na nabywcy usługi – art. 28b ustawy o VAT).

Przede wszystkim, pamiętajmy, że import usług wymaga rejestracji dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych (na formularzu VAT-R) jako podatnik VAT UE (niezależnie od tego, czy mamy status podatnika zwolnionego czy czynnego!).

W przypadku, gdy mamy status podatnika zwolnionego, doliczamy podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji i odprowadzamy go do urzędu skarbowego w terminie do 25 dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym powstał obowiązek rozliczenia importu usług. Musimy również złożyć odpowiednią deklarację (VAT-9M). Odprowadzony VAT staje się naszym kosztem uzyskania przychodu.

W przypadku, gdy mamy status podatnika czynnego, powinniśmy doliczyć podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji, ale jednocześnie możemy go sobie „odliczyć” (trafia zarówno do rejestru zakupu jak i rejestru sprzedaży). Jest on dla nas neutralny pod względem podatku od towarów i usług.

Więcej na temat VAT w usługach krótkotrwałego zakwaterowania znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pt. „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Podatek od nieruchomości

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne mogą podlegać opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania to działalność gospodarcza, stąd należy uznać, że w przypadku wykorzystywania naszego mieszkania do świadczenia usług dla turystów będziemy zobowiązani opłacać podatek od nieruchomości wg stawki wyższej tj. tej właściwej dla lokali zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Sposób rozliczania podatku dochodowego (poprzez działalność gospodarczą czy spółkę) czy też fakt rejestracji (bądź nie) tej działalności nie wpływa na kwalifikację danego lokalu jako nieruchomości na potrzeby podatku od nieruchomości. Wysoka stawka wystąpi także wtedy, gdy wynajmiemy nasz lokal podmiotowi (firmie zarządzającej), który sam świadczy usługi zakwaterowania.

Kasa fiskalna

Generalna zasada jest taka (art. 111 ust. 1 ustawy o VAT):

„Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.”

Jeśli więc świadczysz usługi dla turystów, powinieneś rejestrować swoje przychody na kasie fiskalnej (nie dotyczy jednak usług świadczonych dla firm). Ten obowiązek nie jest zależny od tego jaką firmę prowadzimy, ani od tego, czy mamy status podatnika VAT czynnego czy zwolnionego.

Chyba że skorzystasz z jednego ze zwolnień.

Zwolnienia określone są w rozporządzeniu w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, które określa zakres zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

W przypadku najmu „długoterminowego” mówiłem/pisałem wielokrotnie o 3 możliwych zwolnieniach.

W przypadku usług zakwaterowania możliwe do zastosowania zwolnienia są nieco inne.

Możemy, oczywiście, skorzystać ze zwolnienia z art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w trakcie roku podatkowego, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.

Jeśli więc nasze obroty nie przekroczą 20 tysięcy złotych (albo proporcjonalnie mniej, jeśli zaczęliśmy działalność w trakcie roku), możemy nie kupować kasy fiskalnej.

Oprócz tego, możemy skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 2 ust. 1 oraz opisu pozycji nr 37 załącznika do rozporządzania: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jeśli więc nasze przychody otrzymujemy poprzez konto bankowe i są one odpowiednio udokumentowane, możemy spróbować skorzystać z ww. zwolnienia.

Jest to możliwe w przypadku Airbnb (które przelewa nam na konto kwoty wpłacane przez turystów i mamy dość dobrą dokumentację, czego te wpłaty dotyczą), a także w przypadku Booking.com, gdy gość dokonuje płatności za pośrednictwem tego portalu.

W pozycji 20 załącznika do rozporządzania mamy jeszcze zwolnienie dla usług o symbolu PKWiU „ex 55.90.1”, ale omawiana w tym artykule działalność krótkotrwałego zakwaterowania mieści się w innym grupowaniu (55.20) – nie możemy więc podciągnąć naszych usług pod to zwolnienie.

Dodatkowo, przypominam, że od lipca 2020 roku, jeśli korzystamy z kasy fiskalnej dla usług zakwaterowania (czyli nie wykorzystamy żadnego z ww. zwolnień), to powinna to być już kasa fiskalna online.

Niestety, powyższe informacje oznaczają, że w przypadku usług zakwaterowania dużo trudniej jest uniknąć kasy fiskalnej i wielu przedsiębiorców parających się tego typu działalnością ma kasy rejestrujące.

Dyrektywa DAC7

Warto zwrócić uwagę, że w wyniku wdrożenia dyrektywy DAC7 organy podatkowe będą miały dobry dostęp do informacji na temat podmiotów dokonujących transakcji za pośrednictwem platform cyfrowych. Obejmuje to m.in. wspomniane wyżej serwisy Airbnb i Booking.com. Z tego powodu tym bardziej należy zadbać o prawidłowe rozliczenie przychodów uzyskiwanych za pośrednictwem tych platform.

Według ustawy wdrażającej dyrektywę DAC7 (która jest na etapie projektu) nawet jedna usługa zakwaterowania dokonana za ich pośrednictwem jest zgłaszana do KAS (jest to wyjątek od ogólnej reguły limitu liczby transakcji i kwoty przychodów dla pozostałych transakcji dokonywanych za pomocą platform internetowych).

Z posiadanych przeze mnie informacji urzędy już pozyskują informacje o transakcjach dokonywanych poprzez platformy od 1 stycznia 2023. Na tej podstawie dokonują czynności sprawdzających lub kontroli podatników. Sprawdzeniu podlegają m.in. spełnienie obowiązku rejestracji przychodu na kasie fiskalnej oraz prawidłowego rozliczania przychodów (w ramach działalności, a nie w ramach tzw. najmu prywatnego).

Szukasz księgowości dla działalności gospodarczej lub spółki zajmującej się usługami zakwaterowania – zapraszam na biuro.wynajmistrz.pl.

Zgłoszenie do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie

Ten obowiązek nie jest bezpośrednio związany z podatkami, o których mowa była wcześniej, niemniej warto być go świadomym.

Ustawa o usługach turystycznych nakłada na właścicieli świadczących usługi hotelarskie obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Art. 39 ust. 1 ustawy mówi:

„Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie, o którym mowa w art. 35 ust. 2, przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym jest obowiązany zgłosić ten obiekt do ewidencji wymienionej w art. 38 ust. 3.”

Przywołany wyżej art. 35 ust. 2 mówi:

„Usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Warto dodać jeszcze art. 35 ust. 3:

„Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Art. 38 ust. 3 mówi:

„Ewidencję obiektów, o których mowa w art. 35 ust. 2 i 3, prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce ich położenia.”

Powyższe oznacza, że świadcząc usługi hotelarskie (zdefiniowane w ustawie jako „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych;) w mieszkaniu, należy zgłosić taki obiekt do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia tego obiektu. Możemy wtedy (chyba) otrzymać/kupić odpowiednią tabliczkę do powieszenia na naszym obiekcie.

Należy również pamiętać, że w niektórych miejscowościach będziemy jeszcze pobierać od turystów opłaty uzdrowiskowe lub opłaty miejscowe (tzw. opłaty klimatyczne).

Do tego dojdzie być może obowiązek opłacania abonamentu RTV (za telewizor lub radio w naszych apartamentach), a także opłat na rzecz organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi.

Ustawa o usługach turystycznych, a także inne przepisy nakładają na nas i nasz obiekt również inne wymagania formalne i mniej formalne – wychodzi to jednak poza moje kompetencje i nie jest tematem tego artykułu.

Wynajem krótkoterminowy w lokalu mieszkalnym i regulacje tej branży?

Osobną kwestią, której nie będę rozwijał w tym artykule (bo nie mam kompetencji w tym obszarze) jest to, jak świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania w lokalu mieszkalnym wygląda w kontekście prawa budowlanego. Odeślę Was np. do tej interpelacji.

W mojej opinii powyższa interpelacja jest jednym z elementów wpisujących się w szerszy kontekst potencjalnej regulacji rynku usług krótkotrwałego zakwaterowania świadczonych w nieruchomościach mieszkalnych. Niestety, działania lobbystyczne mogą doprowadzić do nałożenia ograniczeń i dodatkowych obowiązków.

Na koniec: jak zwykle proszę o komentarze, w szczególności o opis Waszych doświadczeń z ww. tematami i urzędami. Być może nie zgadzacie się z moimi tezami albo znacie jakieś ciekawe sposoby na zmniejszenie obciążeń formalno-prawnych osób prowadzących usługi krótkotrwałego zakwaterowania? Jestem otwarty na wszelką krytykę i uwagi.

Niestety, nie będę w szczególności odpowiadał na pytania dotyczące tego, czy Twoja działalność turystyczna wymaga rozliczania poprzez działalność gospodarczą. Każdy przypadek jest indywidualny, a swoje zdanie umieściłem powyżej.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *