Jak rozliczać wynajem w 2024 roku?

Podstawowe pytania, na które odpowiemy w tym artykule, to:

• Czy rozliczać najem w ramach tzw. najmu prywatnego (osobne źródło przychodów) czy w ramach działalności gospodarczej,
• Czy opodatkować całość przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
• Czy rozliczać najem w trybie miesięcznym czy kwartalnym.

Niniejszy artykuł dotyczy najmu Twoich nieruchomości i wyboru formy rozliczania tego najmu w 2024 roku.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Podatek od przychodów z najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości (niezależnie od tego, czy są to mieszkania czy też inne nieruchomości) może być rozliczany:

• jako tzw. najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów, których źródłem jest najem, podnajem, dzierżawa nieruchomości z majątku prywatnego), oraz
• w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Pewną opcją jest wynajem poprzez różne spółki lub fundację rodzinną, jednak w takim przypadku wymagana byłaby zmiana właściciela nieruchomości. Więcej na temat fundacji rodzinnych znajdziesz w tym artykule.

Do 2022 roku najem prywatny można było rozliczać według skali podatkowej (12%/17% lub 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych, oraz ryczałtem (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł).

Polski Ład “zepsuł” jednak rozliczanie najmu prywatnego w Polsce i od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są rozliczane wyłącznie ryczałtem. Tak więc w 2024 najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem. Nie trzeba w żaden sposób zawiadamiać urzędu skarbowego o wyborze formy opodatkowania. 

W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której rozliczasz najem, dostępne formy opodatkowania to podatek według skali podatkowej (12% i 32% od dochodu oraz 30 tys. kwoty wolnej), podatek liniowy (19% od dochodu, bez kwoty wolnej), a od 2021 roku możemy także taką działalność rozliczać ryczałtem (wtedy od przychodu z najmu płacimy 8,5%/12,5% podatku).

Od 2022 roku, w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu, przy rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej zapłacimy składkę zdrowotną w wysokości 9% dochodu, a przy rozliczeniu działalności na zasadach podatku liniowego zapłacimy składkę zdrowotną w wysokości 4,9% dochodu. W przypadku rozliczenia działalności gospodarczej ryczałtem składka zdrowotna jest zryczałtowana, ale zależy w pewnym stopniu od przychodu. Rośnie skokowo po przekroczeniu limitów przychodowych 60 tys. zł rocznie oraz 300 tys. zł rocznie.

Poniższa grafika przedstawia możliwe formy rozliczania najmu Twoich nieruchomości w 2024 roku.

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu prywatnego limit kwoty przychodów 100 tys. zł, powyżej którego stawka rośnie do 12,5%, do 1 lipca 2023 dotyczył łącznie obojga małżonków (niezależnie od tego, czy małżonkowie mieli rozdzielność majątkową). Od 1 lipca 2023 roku sytuacja się zmieniła i dla każdego z małżonków – wynajmujących kwota, powyżej której stawka ryczałtu rośnie do 12,5%, wynosi 100 tys. zł (niezależnie od rozdzielności majątkowej i tego, czy wynajmują nieruchomości z majątku wspólnego czy osobistego). A gdy złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z małżonków, kwota, powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%, wynosi 200 tys. zł (kliknij tutaj, żeby dowiedzieć się więcej).

W 2019 r. w Polsce wprowadzono także daninę solidarnościową, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe podatku dochodowego od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie. Warto wiedzieć, że nie dotyczy ona jednak przychodu rozliczanego ryczałtem (zarówno w ramach najmu prywatnego jak i w ramach działalności gospodarczej).

Decyzja o formie rozliczania najmu należy zasadniczo do podatnika. Należy jednak wziąć pod uwagę pewne konsekwencje i ograniczenia.

Przykładowo, warto wziąć pod uwagę kwestię wspólnego rozliczenia z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli korzystasz z rozliczenia na zasadach podatku liniowego lub ryczałtem w ramach działalności gospodarczej, nie masz możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Uwaga, najem prywatny rozliczany ryczałtem nie stoi w sprzeczności ze wspólnym rozliczeniem (chodzi tu oczywiście o rozliczenie wspólne innych dochodów np. z umowy o pracę, ponieważ nie istnieje rozliczenie wspólne przychodów rozliczanych ryczałtem).

Przez wiele lat trwała także w Polsce dyskusja, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą tj. kiedy musimy go rozliczać w ramach działalności gospodarczej. W maju 2021 nastąpiła istotna zmiana w tej kwestii. NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania najmu.

Siedmiu sędziów poprzez tę uchwałę przychyla się do tezy, że o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu nie decydują bliżej nieokreślone kryteria przedmiotowe (np. liczba wynajmowanych lokali czy stopień zorganizowania tego najmu), ale zamiar czy też decyzja podatnika. Niestety uchwała nie jest doskonała i z tą wolnością wyboru najmu prywatnego może nie być do końca tak różowo, jak to przedstawiają niektóre źródła (szczegóły: najpierw przeczytaj pierwszy artykuł, a potem drugi artykuł).

Od 2023 r. nie można już amortyzować „mieszkaniówki”

W wyniku wprowadzenia Polskiego Ładu, od 2023 r. amortyzacji nie podlegają nieruchomości mieszkalne, niezależnie od tego, czy służą prowadzonej działalności gospodarczej, są wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Nie podlegają wpisowi do ewidencji. Zmiana ta dotyczy wszystkich podatników (rozliczających zarówno PIT, jak i CIT, przy czym podatnicy CIT będą wpisywać je do ewidencji, ale nie będą amortyzować).

Niestety, walka o możliwość kontynuacji amortyzacji „mieszkaniówki” rozpoczętej przed 2022 r. na bazie konstytucyjnej zasady zachowania praw słusznie nabytych nie przynosi na razie skutków. Fiskus absolutnie odmawia uznania tych praw nabytych: wydał wiele negatywnych interpretacji odmawiających możliwości kontynuacji wcześniej zaczętej amortyzacji, a wojewódzkie sądy administracyjne rozpatrujące skargi na te interpretacje także dotychczas nie przychyliły się do wykładni o możliwości kontynuacji zaczętej wcześniej amortyzacji (z jednym małym wyjątkiem). Polecam ten artykuł/film, a także obserwowanie naszego profilu na Facebooku albo na Instagramie (tam umieszczam aktualności dotyczące tego tematu) oraz akcję „Ocalić amortyzację” prowadzoną w ramach Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Jak wybrać formę opodatkowania najmu?

Pierwszym kryterium wyboru formy opodatkowania najmu jest wysokość podatków i składek do zapłacenia. Najpierw jednak spójrzmy na inne niż kwestie niż to, ile Ci zostanie pieniędzy w kieszeni po opłaceniu podatków i składek.

Chęć zbudowania lub poprawienia Twojej zdolności kredytową w większości przypadków stoi w sprzeczności z minimalizacją podatków i składek. Może Cię to np. skłonić do kontynuacji rozliczania najmu w działalności gospodarczej w celu wykazania wysokich przychodów i wysokiego dochodu.

Ważnym kryterium będzie także prostota tj. wysiłek i czas, który musimy poświęcić na rozliczenie.

Co warto, oprócz wysokości podatków i składek, wziąć pod uwagę podczas analizy różnych form rozliczania najmu?

• Formalności początkowe – przykładowo, rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego;
• Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w najmie prywatnym nie ma formalnego obowiązku, ale warto to robić, a przy działalności gospodarczej jest obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub podatkowej księgi przychodów i rozchodów);
• Dokumenty, które będziemy musieli posiadać/przechowywać – w ryczałcie, w szczególności tym “prywatnym” obowiązek jest minimalny (trzeba udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe.

Jak policzyć, ile pieniędzy zostanie Ci w kieszeni?

Policzmy teraz, która forma opodatkowania najmu zapewni Ci nie tylko najmniejszy podatek dochodowy i składki, ale także zostawi w Twojej kieszeni najwięcej pieniędzy. Z tego względu warto wziąć pod uwagę koszty księgowości, które dla działalności gospodarczej będą na pewno wyższe niż dla najmu prywatnego (ryczałt w najmie prywatnym wynajmujący nierzadko rozliczają samodzielnie, a więc koszty księgowości mogą być zerowe).

Takiej symulacji na 2024 rok można dokonać z wykorzystaniem naszego kalkulatora najmu.

Poniżej znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, pracując na etacie (z pensją roczną powyżej 120 tys. zł) wynajmuje 2 mieszkania. Mimo tego, że dochód z wynajmu jest niewielki (z powodu wysokich odsetek od kredytów), to najlepszą opcją wydaje się ryczałt (podatek od przychodu) w ramach najmu prywatnego. Składki zdrowotne oraz koszty księgowości działalności gospodarczej powodują, że wykorzystanie tej działalności gospodarczej wyłącznie w celu rozliczania najmu nieruchomości nie ma uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście, gdyby ta działalność była prowadzona także z innych powodów np. do rozliczania innego niż najem biznesu, wniosek mógłby być inny.

W tabeli powyżej dla najmu prywatnego policzono 3 opcje: podatku naliczanego od wszystkich wpłat od najemcy (kolumna „Ryczałt”), podatku naliczanego w sytuacji, gdy media zostały przerzucone na najemcę i nie stanowią przychodu wynajmującego (kolumna „Ryczałt (bez mediów)”) oraz podatku naliczanego w sytuacji, gdy na najemcę przerzucone zostały nie tylko media, ale także opłaty administracyjne (kolumna „Ryczałt (bez mediów i opłat)”). Więcej informacji o optymalizacji ryczałtu poprzez przerzucenie opłat na najemcę znajdziesz w mojej książce.

Poniżej natomiast znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, ponownie, pracuje na etacie z pensją powyżej 120 tys. zł, ale wynajmuje 5 mieszkań. Zrobiłem założenie, że dochód z tego wynajmu nie jest duży ze względu na odsetki od kredytów na zakup tych mieszkań oraz planowany na 2024 rok remont. Skala oszczędności na podatku dochodowym równoważy dodatkowe wydatki na składki zdrowotne i księgowość, co oznacza, że rozliczanie w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego mogłoby mieć sens. Niemniej, różnica nie jest duża (w porównaniu do ryczałtu w najmie prywatnym).

Powyższe kalkulacje na 2024 rok zostały wykonane z wykorzystaniem naszego kalkulatora.

Wynik takiej kalkulacji zależy od różnych szczegółów, przede wszystkim wydatków, które możemy rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu np. amortyzacji (możliwej tylko w przypadku nieruchomości niemieszkalnych), odsetek od kredytów, utrzymania nieruchomości, remontów i napraw.

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, które od 2023 r. zostały pozbawione całkowicie możliwości amortyzacji (pomijam kwestię sporu dotyczącego zasady praw słusznie nabytych), w przeważającej części przypadków najlepszym wyborem jest ryczałt w ramach najmu prywatnego.

Tylko w niektórych przypadkach, mimo braku amortyzacji tzw. mieszkaniówki, może się opłacać, najczęściej tylko przez pewien okres, ten wynajem rozliczać w ramach działalności gospodarczej, w której podatek naliczany jest od dochodu (a nie przychodu). Taki przypadek może wystąpić np. gdy:

• mamy wysokie koszty odsetek albo utrzymania/remontów/napraw nieruchomości, które zminimalizują dochód, a niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość;
• mamy do wykorzystania wysokie straty z lat ubiegłych, dzięki którym niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość;
• mamy inne aktywności i wydatki firmowe, które minimalizują dochód generowany przez najem.

Niestety, cały czas organy prezentują też podejście, że rozliczanie najmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe w ramach działalności gospodarczej będzie oznaczać wyższy podatek od nieruchomości (maksymalna stawka możliwa do ustalenia przez gminę rośnie wtedy z 1,15 zł do 33,1 zł za 1 m.kw. rocznie), mimo tego, że te nieruchomości nadal są wynajmowane na cele mieszkaniowe. Jeśli ten sposób myślenia się nie zmieni, tym bardziej rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej przegrywa z najmem prywatnym.

Jak formalnie wybrać formę opodatkowania?

W przypadku, gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach najmu prywatnego, nie musisz nic robić, aby wybrać formę opodatkowania, ponieważ od 2023 roku w najmie prywatnym jedyną formą opodatkowania jest ryczałt. Nie ma obowiązku “zgłaszania” najmu do urzędu skarbowego. Trzeba po prostu w odpowiednim terminie (po zakończeniu miesiąca lub kwartału) zacząć rozliczać podatek tj. wpłacać w odpowiednim terminie ryczałt na swój mikrorachunek podatkowy. Instrukcję, jak to zrobić, a także arkusz Excel pozwalający na prowadzenie ewidencji przychodów i obliczanie podatku, znajdziesz w mojej książce.

W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować (chyba że już prowadzisz działalność – wtedy po prostu porozmawiaj z biurem rachunkowym o przeniesieniu najmu do DG). Nie będę wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to zrobić przez Internet).

W przypadku rozliczenia w ramach działalności gospodarczej należy również wybrać odpowiednią formę opodatkowania tej działalności. Pamiętaj, że termin na ten wybór mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu tego roku podatkowego. Najczęściej więc masz czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z działalności osiągniesz w styczniu.

Z reguły wyboru formy opodatkowania działalności gospodarczej (czyli np. wg skali, na zasadach podatku liniowego lub ryczałtu) dokonuje się za pośrednictwem ceidg.gov.pl.

Miesięcznie czy kwartalnie?

Gdy zdecydujesz się rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, masz do wyboru wpłaty zaliczek/podatku w trybie miesięcznym lub kwartalnym, niezależnie od tego, czy taką działalność rozliczasz na zasadach ogólnych, na zasadach podatku liniowego czy ryczałtem.

W przypadku gdy zdecydujesz się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, masz możliwość, podobnie jak w działalności gospodarczej, wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne ryczałtem w ramach najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu. Oznacza to, że po prostu wpłacasz ryczałt kwartalnie (o ile spełniasz warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu roku, zaznaczasz odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28.

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Generalna zasada to, że przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno.

Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

Istnieje jednak możliwość, żeby w ramach najmu prywatnego jeden z małżonków rozliczał całość przychodów z najmu wspólnej własności (uwaga, to nie jest wspólne rozliczenie!).  Warunkiem jest, że:

• między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
• małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku osobistego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody z najmu tego majątku.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. W praktyce więc macie czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z najmu osiągniecie w styczniu.

Od 2019 r. istnieje możliwość podpisania ww. oświadczenia przez jednego z małżonków. Traktuje się to na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w ww. oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba że w odpowiednim terminie złożycie oświadczenie o rezygnacji z tego mechanizmu. Terminy na złożenie tego oświadczenia są takie same jak dla oświadczenia o wyborze opodatkowania przez jednego z małżonków.

Złożenie tego oświadczenia powoduje także, że kwota przychodu, powyżej której ryczałt prywatny rośnie do 12,5%, wynosi 200 tys. zł. Pisałem o tym wyżej (więcej szczegółów tutaj).

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojej książki.