Monika O. też prowadzi podnajem ;-)Podnajem to sposób na zarabianie na nieruchomościach bez ich posiadania. Na pierwszy rzut oka model biznesowy jest bardzo prosty – wynajmujesz od kogoś kilkupokojowe mieszkanie, dokonujesz w nim odpowiednich zmian, a potem podnajmujesz dalej, ale każdy z pokoi osobno. Nie będę w tym artykule wchodził w szczegóły prowadzenia takiego biznesu, opiszę tylko w skrócie, jak podejść do jego opodatkowania.

Prowadzisz albo planujesz prowadzić podnajem? Ten kurs video nauczy Cię, jak prawidłowo rozliczać podatki w podnajmie.

W środowisku osób zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości podnajem stał się ostatnio bardzo popularny, głównie z powodu kilku przykładów inwestorów, którzy odnieśli duży sukces w tym obszarze. Wielu z nich to absolwenci szkolenia Piotra Hryniewicza, o którym pisałem niedawno w kontekście wynajmu na pokoje (szkolenie traktuje m.in. o podnajmie). Podstawowa historia sukcesu to Mateusz Brejta (także absolwent szkolenia) z Krakowa, którego historii możecie posłuchać na blogu Michała Szafrańskiego. Podejrzewam, że po artykule Michała (biorąc pod uwagę popularność bloga “Jak oszczędzać pieniądze?”) podnajem stanie się jeszcze bardziej popularny ;-)). Gdybyście planowali “wejść” w podnajem, polecam szkolenie Mateusza (kod WYNAJMISTRZ zapewni Wam 500 zł zniżki).

Mimo pewnej liczby krytycznych i, można powiedzieć, hejterskich, komentarzy pod wywiadem z Mateuszem, pomysł na biznes jest bardzo solidny. Nie oznacza to, że jest on dla każdego i że jest on bardzo łatwy w realizacji. Dla tych jednak, którzy chcą spróbować swoich sił w takim biznesie, poniżej umieszczam kilka podstawowych wskazówek, jak opodatkować dochody z takiej działalności.

Przychód uzyskuje właściciel mieszkania, więc powinien go opodatkować. Osoba prowadząca podnajem tym bardziej uzyskuje przychody, więc tym bardziej musi go opodatkować. Tutaj, oczywiście, skupię się na rozliczaniu z punktu widzenia osoby prowadzącej podnajem (czyli tej, która wynajmuje od właściciela i podnajmuje dalej na pokoje).

Podnajem to jest działalność gospodarcza

Moim skromnym zdaniem, prowadzenie podnajmu, w sposób opisany wyżej, jest działalnością gospodarczą. Nie powinniśmy zatem rozliczać go jako (pod)najem prywatny (czyli ryczałtem czy też jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych).

Proponuję więc rozliczać podnajem np. w ramach:

  • Indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach ogólnych – wtedy dochody z podnajmu sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych na zasadach ogólnych np. umowy o pracę, umów o dzieło i umów zleceń. Od sumarycznego dochodu płacimy podatek wg stawek 18% i 32% (ta druga stawka obowiązuje dla dochodu ponad 85 528 zł rocznie), z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku. Możemy też rozliczać się wspólnie z małżonkiem.
  • Indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach podatku liniowego – wtedy dochody w ramach tej działalności nie sumują się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych, a od dochodu uzyskiwanego w ramach tak rozliczanej działalności płacimy podatek liniowy według stawki 19%, niezależnie od wysokości tego dochodu. Nie ma tutaj kwoty wolnej od podatku, tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem (art. 6 ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
  • Spółki prawa handlowego, w szczególności spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – w tej sytuacji dochody spółki (które nie są już naszymi dochodami, tylko spółki, która jest oddzielnym bytem prawnym) podlegają opodatkowaniu według stawki 19%.

Oczywiście, inne formy prowadzenia działalności gospodarczej też wchodzą w grę, ale w tym artykule skupię się na powyższych trzech (a tak naprawdę na dwóch pierwszych, a na końcu jest też kilka komentarzy na temat spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

Przychód i dochód

Przychód to kwoty od najemców (należy pamiętać, że w przypadku rozliczania podnajmu przez działalność gospodarczą naszymi przychodami niekoniecznie są tylko kwoty otrzymane od najemców, ale także kwoty należne – patrz art. 14 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W dużym uproszczeniu, podstawą do obliczania podatku jest dochód, uzyskany poprzez odjęcie od przychodu kosztów jego uzyskania.

Koszty

Art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Dodatkowo, koszty muszą być właściwie udokumentowane.

Podstawowe koszty uzyskania przychodu w podnajmie, rozliczanym w ramach działalności gospodarczej, to:

  • czynsz płacony właścicielowi mieszkania,
  • czynsz eksploatacyjny, jeśli to my jesteśmy odpowiedzialni za jego ponoszenie,
  • opłaty za media, jeśli to my jesteśmy odpowiedzialni za ich ponoszenie,
  • wydatki na remont czy ulepszenie, jeśli takowe wykonaliśmy (uwaga, należy dobrze określić, które z tych wydatków możemy bezpośrednio odjąć od dochodu, a które z nich powinniśmy rozliczać poprzez amortyzację),
  • wydatki na wyposażenie mieszkania np. meble,
  • wydatki na szukanie najemców np. wydatki na ogłoszenia,
  • wynagrodzenia pracowników, jeśli zatrudnimy kogoś do obsługi naszych mieszkań,
  • składki ZUS (odejmowane od podstawy opodatkowania albo od podatku),
  • obsługa księgowa,
  • obsługa prawna (jeśli z takiej korzystamy),
  • wydatki związane z prowadzeniem firmy (możemy więc pomyśleć o wliczaniu w koszty telefonu, samochodu, wynajmu biura itp.).

Zastrzegam, że nie jest to pełna lista i zapewne można do niej dopisać wiele innych rodzajów kosztów. W każdym razie lista rozliczanych kosztów będzie nieco szersza niż w przypadku najmu, który rozliczamy jako oddzielne źródło przychodów (jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych).

Warto zauważyć, że nie możemy zmniejszyć podatku poprzez uwzględnienie amortyzacji wynajmowanego przez nas mieszkania. Do tego prawo ma właściciel, od którego wynajmujemy lokal.

VAT przy podnajmie

Nie będę wchodził w szczegóły, bo przy podnajmie kwestia podatku od towarów i usług nie jest banalna. W dużym skrócie, jeśli podnajmujemy nasze pokoje najemcom, to możemy skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług:

Zwalnia się od podatku […] usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jeśli więc zadbamy o spełnienie powyższych warunków, nie musimy doliczać do naszego przychodu podatku VAT.

Z drugiej strony, warto zauważyć, że właściciel, który nam wynajmuje swój lokal, także powinien pochylić się nad kwestią VAT-u. Jeśli wynajmuje nam na cele działalności gospodarczej (a przecież ją tam prowadzimy, mimo tego, że dalej podnajmujemy pokoje na cele mieszkalne), to być może powinien do czynszu doliczyć VAT (chyba że skorzysta ze zwolnienia ze względu na obroty, które przed 2014 rokiem było nazywane zwolnieniem podmiotowym – art. 113 Ustawy o podatku od towarów i usług). [edycja] W jednym z moich komentarzy poniżej artykułu znajdziecie trochę szczegółów na temat możliwości skorzystania przez właściciela ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

Podnajem poprzez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Niedawno miałem przyjemność uczestniczenia w prezentacji, która opisywała prowadzony z sukcesem podnajem mieszkań w Warszawie (Wojtek, bardzo dziękuję za tę prezentację). Prowadzący zdecydował się rozliczać podnajem poprzez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, którą specjalnie na ten cel zarejestrował.

Wbrew pozorom, jeśli zoptymalizuje się koszty założenia i prowadzenia takiej spółki, taka opcja może się okazać tańsza (generuje niższe koszty prowadzenia) niż indywidualna działalność gospodarcza. Przy odpowiednim podejściu omijamy składki ZUS, a także możemy zarządzać ryzykiem (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak sama nazwa wskazuje, pozwalają na ograniczenie ryzykowania naszego majątku).

Zastrzegam, że powyższy artykuł to jedynie wierzchołek góry lodowej, a szczegółów i niuansów rozliczania podnajmu jest naprawdę dużo. Jeśli masz jakieś komentarze albo doświadczenia w tej kwestii, czekam na komentarze (uwaga, na pytania będę odpowiadał w ograniczonym zakresie, ze względu na bardzo ograniczone możliwości czasowe).

Prowadzisz albo planujesz prowadzić podnajem? Ten kurs video nauczy Cię, jak prawidłowo rozliczać podatki w podnajmie.

 

Be Sociable, Share!