Grzegorz Grabowski

Podatek od najmu w 2023 roku – ryczałt prywatny czy działalność gospodarcza?

Uwaga, ten artykuł dotyczy 2023 roku! Zachęcam do przeczytania artykułu na 2024 rok.

Z wielu względów 2022 r. zapisze się jako rok, do którego nie będziemy chcieli wracać. Dotyczy to także zmian w podatkach. W 2022 r. wszedł w życie Polski Ład, który sporo namieszał, także w rozliczaniu najmu w 2023 roku.

Zastanówmy się więc, jak rozliczać najem w 2023 roku. Powinniśmy pomyśleć o tym, czy:

  • Rozliczać najem w ramach tzw. najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej,
  • Ewentualnie opodatkować całość przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (zwracam uwagę, że nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
  • Rozliczać ten najem co miesiąc czy co kwartał.

W tym artykule pomogę Ci podjąć właściwe decyzje.

Niniejszy artykuł dotyczy najmu. Pamiętajmy jednak, że początek roku to także czas na podjęcie istotnych decyzji przez wszystkich przedsiębiorców, nie tylko tych zajmujących się najmem. Mogą one dotyczyć np. zmiany sposobu opodatkowania działalności albo wręcz formy prowadzenia firmy (np. przejścia na spółkę kapitałową). Polski Ład wprowadził od 2022 r. zupełnie nowe warunki podatkowe prowadzenia firmy w naszym kraju. Decyzje przedsiębiorców mogą dotyczyć wyboru zaliczek uproszczonych (najpierw jednak warto przeanalizować, czy nam się to opłaca), zmiany płatności zaliczek z miesięcznych na kwartalne (albo odwrotnie) i kilku innych kwestii np. skorzystania z tzw. estońskiego CIT.

Ten artykuł dotyczy wyboru formy opodatkowania najmu na 2023 r. Przypominam, że osoby, które w 2022 roku rozliczały się ryczałtem (w ramach najmu prywatnego lub działalności) lub na zasadach podatku liniowego (w ramach działalności), mają wyjątkowo możliwość zmiany formy opodatkowania za 2022 r. (ex-post) z ryczałtu na skalę lub z liniówki na skalę. Analizę tego, czy warto to zrobić, można wykonać za pomocą naszych kalkulatorów (w przypadku najmu polecamy nasz kalkulator najmu na 2022 do analizy ex-post, a w przypadku działalności polecamy nasz kalkulator Polskiego Ładu, w którym można przeanalizować zarówno 2023 jak i 2022 rok). Kalkulatory są dostępne za darmo dla naszych subskrybentów.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Podatek od przychodów z najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości może być rozliczany:

  • jako najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów, których źródłem jest najem, podnajem, dzierżawa nieruchomości z majątku prywatnego), oraz
  • w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Najem prywatny można było do 2022 r. włącznie rozliczać według skali podatkowej (17% lub 12% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych, oraz ryczałtem (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł).

Zgodnie z Polskim Ładem od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są rozliczane wyłącznie ryczałtem.

W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której prowadzisz najem, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (12% i 32% od dochodu), podatek liniowy (19% od dochodu), a od 2021 roku możemy także taką działalność rozliczać ryczałtem. Od 2022 roku, w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu, przy rozliczeniu według skali podatkowej w ramach działalności gospodarczej zapłacimy dodatkowo składkę zdrowotną w wysokości 9% dochodu, a przy rozliczeniu na zasadach podatku liniowego zapłacimy dodatkowo składkę zdrowotną w wysokości 4,9% dochodu. W przypadku rozliczenia działalności gospodarczej ryczałtem składka zdrowotna również wzrosła od 2022 roku, ale jej wysokość jest zryczałtowana i zależy od przychodu. Rośnie skokowo po przekroczeniu limitów przychodowych 60 tys. zł rocznie oraz 300 tys. zł rocznie.

Poniżej przedstawiam grafiki pokazujące możliwe formy rozliczania najmu w 2022 r. i 2023 r.

Przypominam, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu prywatnego limit kwoty przychodów 100 tys. zł, powyżej którego stawka rośnie do 12,5%, do 1 lipca 2023 dotyczył łącznie obojga małżonków (niezależnie, czy małżonkowie mieli rozdzielność majątkową czy nie). Od 1 lipca sytuacja się zmieniła i w tym artykule znajdziesz szczegóły tej zmiany.

Dodatkowo, od 2019 r. mamy w Polsce daninę solidarnościową, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe podatku dochodowego od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie. Nie dotyczy ona jednak przychodu rozliczanego ryczałtem.

Generalnie to Ty sam decydujesz o formie rozliczenia podatku od wynajmu. Istnieją jednak pewne ograniczenia i konsekwencje, które należy wziąć pod uwagę.

Na przykład istotne jest to, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli rozliczasz się na zasadach podatku liniowego lub ryczałtem w ramach działalności gospodarczej, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Rozliczanie ryczałtem w ramach najmu prywatnego natomiast wspólnego rozliczenia nie blokuje (chodzi tu oczywiście o rozliczenie wspólne innych dochodów np. z umowy o pracę).

Sporo wątpliwości od zawsze generowała również kwestia tego, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą tj. kiedy powinniśmy go rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Można jednak powiedzieć, że w maju 2021 najprawdopodobniej nastąpił pewien przełom w tej kwestii. Wtedy bowiem NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania najmu.

W mojej opinii siedmiu sędziów poprzez tę uchwałę przychyla się do tezy, że o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu nie decydują jakieś bliżej nieokreślone kryteria przedmiotowe (np. liczba wynajmowanych lokali czy stopień zorganizowania tego najmu), ale zamiar czy też decyzja podatnika. Niestety uchwała nie jest doskonała i z tą wolnością wyboru najmu prywatnego może nie być do końca tak różowo, jak to przedstawiają niektóre źródła. Szczegóły znajdziesz w tym artykule.

Od 2023 r. brak amortyzacji „mieszkaniówki”

W wyniku wprowadzenia Polskiego Ładu, od 2023 r. amortyzacji nie podlegają nieruchomości mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej, wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Nie będą one też podlegać wpisowi do ewidencji. Zmiana ta dotyczy wszystkich podatników (rozliczających zarówno PIT, jak i CIT, przy czym podatnicy CIT będą wpisywać je do ewidencji, ale nie będą amortyzować). W 2022 była możliwość amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 2022 (czyli nieruchomości mieszkalnych zakupionych w 2022 r. już nie mogliśmy w 2022 r. amortyzować).

Oczywiście, nie można w tym momencie nie wspomnieć o konstytucyjnej zasadzie zachowania praw słusznie nabytych, tj. czy w 2023 r. i późniejszych będzie można kontynuować amortyzację „mieszkaniówki” rozpoczętej przed 2022 r. Na razie fiskus odmawia uznania tych praw nabytych. W wyniku licznych wniosków o indywidualne interpretacje podatkowe dotyczące tej kwestii wydano wiele negatywnych interpretacji, a wojewódzkie sądy administracyjne rozpatrujące skargi na te interpretacje także dotychczas nie przychyliły się do wykładni o możliwości kontynuacji zaczętej wcześniej amortyzacji. Co będzie dalej, jeszcze nie wiadomo, ale polecam obserwować nasz profil na Facebooku albo na Instagramie (tam umieszczam aktualności dotyczące tego tematu) oraz akcję „Ocalić amortyzację” prowadzoną w ramach Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Jak dokonać wyboru formy opodatkowania najmu?

Najbardziej oczywistym kryterium wyboru formy opodatkowania najmu jest wysokość podatków i składek do zapłacenia. Poniżej znajdziesz informacje, jak te podatki i składki policzyć. Niemniej, najpierw warto spojrzeć także na inne kwestie.

Przykładowo, chęć zbudowania lub poprawienia naszej zdolności kredytową w większości przypadków kłóci się z minimalizacją podatków i składek. Może nas np. skłonić do pozostawienia najmu w działalności gospodarczej w celu wykazania wysokich przychodów i wysokiego dochodu.

Istotnym kryterium będzie także prostota tj. wysiłek i czas, który musimy poświęcić na rozliczenie.

Co, moim zdaniem, warto, oprócz wysokości podatków i składek, wziąć pod uwagę?

  • Formalności na początku – przykładowo, rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego;
  • Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w najmie prywatnym nie ma formalnego obowiązku, ale warto to robić, a przy działalności gospodarczej jest obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub podatkowej księgi przychodów i rozchodów);
  • Dokumenty, które będziemy musieli posiadać/przechowywać – w ryczałcie obowiązek jest minimalny (trzeba udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, moim zdaniem nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe.

Jak policzyć podatki i składki do zapłacenia?

Spróbujmy więc policzyć, która forma opodatkowania zapewni Ci nie tylko najmniejsze obciążenia publiczno-prawne (czyli jak najmniejszy podatek dochodowy i składki), ale także zostawi w Twojej kieszeni najwięcej pieniędzy. Z tego względu warto wziąć pod uwagę koszty księgowości, które dla działalności gospodarczej będą na pewno wyższe niż dla najmu prywatnego (ryczałt w najmie prywatnym wynajmujący nierzadko rozliczają samodzielnie).

Takiej kalkulacji na 2023 rok można dokonać z wykorzystaniem naszego kalkulatora.

Poniżej znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, pracując na etacie (z pensją roczną powyżej 120 tys. zł) wynajmuje 2 mieszkania. Widać, że mimo tego, że dochód z tego wynajmu jest niewielki z powodu wysokich odsetek od kredytów, to najbardziej sensowną opcją jest podatek od przychodu (ryczałt) w ramach najmu prywatnego. Dodatkowe składki zdrowotne oraz koszty księgowości powodują, że zakładanie działalności gospodarczej w celu rozliczania tych nieruchomości nie ma uzasadnienia.

W tabeli powyżej dla najmu prywatnego policzono 3 opcje: podatku naliczanego od wszystkich wpłat od najemcy (kolumna „Ryczałt”), podatku naliczanego w sytuacji, gdy media zostały przerzucone na najemcę i nie stanowią przychodu wynajmującego (kolumna „Ryczałt (bez mediów)”) oraz podatku naliczanego w sytuacji, gdy na najemcę przerzucone zostały nie tylko media, ale także opłaty administracyjne (kolumna „Ryczałt (bez mediów i opłat)”). Więcej informacji o optymalizacji ryczałtu poprzez przerzucenie opłat na najemcę znajdziesz w moim ebooku o rozliczaniu najmu.

Poniżej natomiast znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, ponownie, pracuje na etacie, ale wynajmuje 5 mieszkań. Dochód z tego wynajmu nie jest duży ze względu na odsetki od kredytu oraz planowany remont, a skala oszczędności na podatku niweluje dodatkowe wydatki na składki zdrowotne i księgowość.

Przypominam, powyższe kalkulacje na 2023 rok zostały wykonane z wykorzystaniem naszego kalkulatora.

Wynik naszej kalkulacji zależy od różnych szczegółów, przede wszystkim wydatków, które możemy rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu np. amortyzacji, odsetek od kredytów, utrzymania nieruchomości, remontów i napraw. Więcej informacji o możliwych do rozliczenia kosztach znajdziesz w moim ebooku o rozliczaniu najmu.

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, które od 2023 r. zostały pozbawione całkowicie możliwości amortyzacji (pomijam kwestię sporu z organami odwołującego się do zasady praw słusznie nabytych), w przeważającej części przypadków najsensowniejszym wyborem jest ryczałt w ramach najmu prywatnego. Jednak w niektórych przypadkach, mimo braku amortyzacji tzw. mieszkaniówki, może się opłacać, przynajmniej przez pewien okres, ten wynajem rozliczać w ramach działalności gospodarczej, w której podatek naliczany jest od dochodu (a nie przychodu). Taki przypadek może wystąpić np. gdy:

  • mamy wysokie koszty odsetek albo utrzymania/remontów/napraw nieruchomości, które zminimalizują dochód, a niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość (patrz drugi przykład powyżej);
  • mamy do wykorzystania wysokie straty z lat ubiegłych, dzięki którym niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość;
  • mamy inne aktywności i wydatki firmowe, które minimalizują dochód generowany przez najem.

Niestety, w ostatnim czasie, między innymi za sprawą dość nieszczęśliwej odpowiedzi Ministerstwa Finansów na interpelację poselską, nasiliły się opinie, że rozliczanie najmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe w ramach działalności gospodarczej będzie oznaczać wyższy podatek od nieruchomości (maksymalna stawka możliwa do naliczenia przez gminę rośnie wtedy z 1 zł do 28,78 zł za 1 m.kw. rocznie), mimo tego, że te nieruchomości nadal są wynajmowane na cele mieszkaniowe. Jeśli ten sposób myślenia się utrwali, może to mocno wpłynąć na decyzje wynajmujących o ewentualnym rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej.

Jak formalnie wybrać formę opodatkowania?

W przypadku, gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach tzw. najmu prywatnego, nie musisz nic robić, aby wybrać formę opodatkowania, ponieważ od 2023 roku w najmie prywatnym jedyną formą opodatkowania jest ryczałt. Trzeba po prostu w odpowiednim momencie zacząć rozliczać podatek tj. wpłacać w odpowiednim terminie ryczałt na swój mikrorachunek podatkowy. Instrukcję, jak to zrobić, a także arkusz Excel pozwalający na prowadzenie ewidencji przychodów i obliczanie podatku, znajdziesz w moim ebooku.

W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować. Nie będę wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to zrobić przez Internet).

Dodatkowo w przypadku rozliczenia w ramach działalności gospodarczej należy również wybrać odpowiednią formę rozliczenia tej działalności. Pamiętaj, że termin na ten wybór mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu tego roku podatkowego. W praktyce więc masz czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z działalności osiągniesz w styczniu.

Z reguły wyboru formy opodatkowania działalności gospodarczej (czyli np. podatku liniowego lub ryczałtu) dokonuje się za pośrednictwem ceidg.gov.pl.

Miesięcznie czy kwartalnie?

Gdy zdecydujesz się rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, masz do wyboru wpłaty zaliczek/podatku w trybie miesięcznym lub kwartalnym, niezależnie od tego, czy taką działalność rozliczasz na zasadach ogólnych, na zasadach podatku liniowego czy ryczałtem.

W przypadku gdy zdecydujesz się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, masz możliwość, podobnie jak w działalności gospodarczej, wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne ryczałtem w ramach najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu. Oznacza to mniej więcej tyle, że po prostu wpłacasz ryczałt kwartalnie (o ile spełniasz warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu roku, zaznaczasz odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28.

 

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

W ramach najmu prywatnego jeden z małżonków może rozliczać całość przychodów z najmu wspólnej własności (uwaga, to nie jest wspólne rozliczenie!), pod warunkiem, że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku osobistego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody z najmu tego majątku.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. W praktyce więc macie czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z najmu osiągniecie w styczniu.

Od 2019 r. istnieje możliwość podpisania ww. oświadczenia przez jednego z małżonków. Traktuje się to na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w ww. oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba że w odpowiednim terminie złożycie oświadczenie o rezygnacji z tego mechanizmu. Terminy na złożenie tego oświadczenia są takie same jak dla oświadczenia o wyborze opodatkowania przez jednego z małżonków.

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego nowego ebooka.

 

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *