Zgodnie z art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT:

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Oznacza to, że prowadząc najem (czyli dokonując sprzedaży na rzecz osób fizycznych) mamy obowiązek rejestrować przychody na kasie fiskalnej.

To jest generalna zasada, która dotyczy wszystkich. Niezależnie od tego, czy rozliczamy najem w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej lub spółki dowolnego rodzaju. Niezależnie od tego, czy mamy status podatnika VAT czynnego czy zwolnionego.

Na szczęście, są legalne sposoby na uniknięcie tego przykrego obowiązku. Mówimy tu o tzw. zwolnieniach z kasy fiskalnej.

Obowiązek rejestracji przychodu na rzecz osób fizycznych na kasie fiskalnej wynika z Ustawy o VAT. Zwolnienia z kasy fiskalnej są natomiast opisane w rozporządzeniu, które wydawane jest co jakiś czas.

Kilka lat temu było wydawane co dwa lata np. te wydane pod koniec 2014 roku definiowało zwolnienia na 2015 i 2016 rok.

Pod koniec 2016 roku ustawodawca jednak nie stanął na wysokości zadania i dopiero w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2016, w Dzienniku Ustaw pojawiło się rozporządzenie definiujące zwolnienia na 2017 rok.

Pod koniec 2017 roku historia (a może także histeria w Ministerstwie) powtórzyła się i ponownie w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2017, pojawiło się z Dzienniku Ustaw rozporządzenie ze zwolnieniami na 2018 rok.

Już myślałem, że gorzej być nie może, ale pod koniec 2018 roku pojawiło się kolejne rozporządzenie. Zgadnijcie którego dnia wylądowało w Dzienniku Ustaw? Tak, macie rację, 31 grudnia 2018 roku 😉

Tym razem, z niewiadomego powodu, rozporządzenie określa zwolnienia na kolejne 3 lata. Chyba poszli po rozum do głowy i wymyślili, że lepiej wydać rozporządzenie na dłużej i w razie czego je zmieniać niż co roku ścigać się z czasem i wydawać ostatniego dnia roku, narażając się na pośmiewisko.

Opisane w nowym rozporządzeniu zwolnienia dla najmu nie różnią się, na szczęście, od tych z poprzednich lat.

Zwolnienie nr 1: Obrót poniżej 20 tys. złotych

Art. 3 ust. 1 rozporządzenia określa, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Zwolnienie obejmuje także podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Upraszczając, jeśli nie osiągasz z najmu więcej niż 20 tys. zł obrotu rocznie, to nie musisz korzystać z kasy fiskalnej.

Pamiętaj, że do tego limitu liczy się nie tylko najem, ale także inna Twoja sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej np. w ramach Twojej działalności gospodarczej (o ile ją prowadzisz!).

Ponadto, wyłączono z obrotu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia czynności, o których mowa w pozycji 35 załącznika do rozporządzenia (tj. dostawa nieruchomości) oraz z tytułu dostawy towarów i świadczenia usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (pozycja 47 załącznika do rozporządzenia), pod warunkiem, że czynności te w całości zostały udokumentowane fakturą.

Pozwala to wyeliminować obrót, który niejako zaburza obraz co do skali realizowanej działalności. W przeciwnym razie podatnik dokonujący jednorazowo zbycia np. nieruchomości „skonsumowałby” cały obrót uprawniający go do korzystania ze zwolnienia.

Zwolnienie nr 2: Dokumentowanie świadczenia usług najmu w całości fakturą

Art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. W tym załączniku umieszczono pod pozycją nr 25:

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą […]

(ta pozycja dotyczy wyłącznie usługi 68.20.1 wg PKWiU)

Drugim sposobem na uniknięcie kasy fiskalnej jest więc wystawianie Twoim najemcom faktur za czynsz.

Przypominam, że fakturę może wystawiać każdy wynajmujący, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie trzeba też do tego być czynnym VAT-owcem.

Warto zauważyć, że to zwolnienie dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu.

Zwolnienie nr 3: Najemcy wpłacają pieniądze wyłącznie na konto (i sensownie opisują przelewy)

Podobnie jak w poprzednim zwolnieniu, art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia.

Pod pozycją nr 25 w tym załączniku mamy:

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli […] świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

(to jest ta sama pozycja tabeli, o której pisałem przy zwolnieniu nr 2 powyżej i dotyczy wyłącznie usługi 68.20.1 wg PKWiU)

Przypilnuj, żeby Twoi najemcy wpłacali należne Ci opłaty wyłącznie na Twoje konto, to nie powinieneś mieć problemu z kasą fiskalną.

Powstaje pytanie, co to znaczy, że najemcy “sensownie opisują przelewy”.

W rozporządzeniu czytamy (pozycja 25 i pozycja 37), że zapłata powinna być na konto, a “z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.

Wg mnie trzeba poinstruować najemców, że właściwy opis przelewu jest bardzo istotny i powinien wyglądać np. tak: „czynsz, Wokalna 132/2, Warszawa”. Zdarza się, że wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny np. rodzice lub znajomy, w tytule przelewu powinno wtedy znaleźć się, za kogo ta wpłata jest dokonywana np. „wpłata za Adama Kowalskiego”.

Z drugiej strony, nawet jeśli opis przelewu będzie „gorszego sortu” 😉 to nadal możemy mieć dokumentację, z której jednoznacznie wynika, że dana wpłata dotyczy najmu. Taką dokumentacją może być umowa najmu, która zawiera dane najemcy oraz potwierdzenie przelewu, w którym dane nadawcy przelewu zgadzają się z umową.

Czasami przy podpisaniu umowy bierze się w gotówce kaucję oraz czynsz najmu za pierwszy miesiąc. Wg mnie taka wpłata czynszu nie będzie podlegać pod zwolnienie nr 3. Być może więc warto poprosić najemcę, żeby pierwszy czynsz również wpłacił przelewem (albo wystawiać faktury).

Podobnie jak w przypadku zwolnienia nr 2, warto zauważyć, że zwolnienie nr 3 dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu.

Możemy w przypadku zwolnienia nr 3 podeprzeć się zwolnieniem określonym w art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 37 załącznika do rozporządzenia, które zwalnia z obowiązku ewidencjonowania na kasie fiskalnej “świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.”.

W przypadku zwolnień 2 i 3 można także podeprzeć się zwolnieniami z pozycji od 2 do 7 załącznika do rozporządzenia (zwolnienia dla energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzaniem ścieków, zbieraniem odpadów itd.).

Co z handlem mieszkaniami i innymi usługami na rynku nieruchomości?

Ten artykuł dotyczy najmu, jednak dla porządku przypominam też o istniejącym zwolnieniu z kasy fiskalnej dla dostawy nieruchomości. Wynika ono z art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 35 załącznika do rozporządzenia.

Jak już wspomniałem wcześniej, zgodnie z art. 3 ust. 4 dostawa nieruchomości (oraz sprzedaż środków trwałych) nie liczy się do limitu 20 tys. złotych, o którym mowa w zwolnieniu nr 1.

Warto też spojrzeć na pozycję nr 26 załącznika do rozporządzenia, która zapewnia (na podstawie art. 2 ust. 1 rozporządzenia) zwolnienie z kasy fiskalnej dla usług związanych z obsługą rynku nieruchomości (usługi 68.30 wg PKWiU), pod warunkiem, że świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Z tego zwolnienia korzystają pośrednicy.

Opisane w tym artykule zwolnienia z kasy fiskalnej dotyczą najmu, a nie usług zakwaterowania. Dla takich usług można wykorzystać tylko niektóre z ww. zwolnień. Szczegóły znajdziesz w artykule o opodatkowaniu usług zakwaterowania.

A Ty jakie masz doświadczenia z kasą fiskalną?

 

Be Sociable, Share!