Najem krótkoterminowyWielu właścicieli mieszkań oferuje swoje lokale turystom, najczęściej za pośrednictwem takich serwisów jak Airbnb i Booking.com. Jak rozliczać tego rodzaju działalność? W mojej opinii w większości przypadków taka aktywność powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Należy pamiętać też o ewentualnym zastosowaniu odpowiedniej stawki VAT (8%), prawidłowym rozliczeniu importu usług, a także o ewentualnym obowiązku rejestracji przychodu na tzw. kasie fiskalnej.

Wielu właścicieli mieszkań wykorzystuje swoje lokale do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania (czyli prowadzą tzw. „wynajem na doby”). W porównaniu do najmu na cele mieszkalne (czasami zwanego „długoterminowym”) może to zapewnić wyższe przychody (i czasami również dochody),  zwłaszcza w przypadku lokali umiejscowionych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Oferowanie takich usług wymaga jednak o wiele więcej pracy i zaangażowania.

Jak zarabiać na wynajmie krótkoterminowym

Najczęstszym sposobem na zdobycie klientów jest wykorzystanie pośredników internetowych. Najpopularniejsze to Airbnb oraz Booking.com, aczkolwiek sporo osób korzysta również z innych serwisów.

Przekazywanie kluczy gościom Twojego apartamentu to koszmar? Kliknij tutaj, być może jest na to rozwiązanie 🙂

Powstaje również pytanie, w jaki sposób taką działalność rozliczać od strony podatkowej?

Tematem tego artykułu będzie rozliczanie usług oferowanych za pośrednictwem Airbnb i Booking.com przez właścicieli lokali mieszkalnych. Wbrew pozorom, nie jest to temat prosty i, moim zdaniem, mocno różni się od tematu rozliczania najmu na cele mieszkalne (o którym traktuje większość artykułów na moim blogu).

Wynajem “na doby” w PKD

Załóżmy, że posiadasz urządzone mieszkania i znajdują się one w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach np. w centrum Krakowa albo blisko morza w Trójmieście. Oferujesz je za pośrednictwem Airbnb lub Booking.com – każde jest tam szczegółowo opisane, z profesjonalnymi zdjęciami (te zapewnił Ci np. sam serwis Airbnb), szczegółowym cennikiem uwzględniającym sezonowość. Mieszkania w Krakowie zapewne wynajmują się przez cały rok, a te w Trójmieście – głównie w czasie wakacji.

Przede wszystkim, zwracam uwagę, że taka aktywność to nie jest wynajem lokali, który w PKD opisuje się jako wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania tzn. w cyklu miesięcznym i rocznym (PKD 68.20.Z). Pozycja PKD 68.20.Z ma wręcz w opisie informację, że nie obejmuje działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 68 – DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANA Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

Podklasa ta obejmuje:

  • wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,takimi jak:
    • budynki mieszkalne i mieszkania,
    • budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny,włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,
    • grunty,
  • wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym,
  • wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne,
  • wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55

Usługi dla turystów mieszczą się natomiast w odpowiednich podklasach działu 55 PKD.

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 55 – ZAKWATEROWANIE

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania

Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

  • ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego(np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
  • kwaterach dla gości i bungalowach,
  • domkach lub chatach, bez obsługi,
  • gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
  • schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów,sklasyfikowanego w 55.10.Z,
  • zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach,włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

Zwracam również uwagę, że oferowanie mieszkań albo pokoi “na doby” nie jest tożsame z wynajmem okazjonalnym. Czasami tak się potocznie mówi o usługach dla turystów, żeby podkreślić sporadyczny charakter naszego działania. Niemniej, najem okazjonalny jest zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i stanowi specjalny rodzaj wynajmu „długoterminowego” na cele mieszkalne (PKD 68.20.Z).

Czy wynajem “na doby” to działalność gospodarcza?

Przede wszystkim, muszę od razu napisać, że nie ma jasnej odpowiedzi na tak zadane pytanie 🙁

Bardzo dużo zależy od szczegółów naszej działalności, a także, jak zwykle w polskim systemie prawnym, pozostawiono wiele do decyzji/interpretacji urzędów…

Dodatkowo, do tak zadanego pytania można podejść z punktu widzenia kilku ustaw. Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:

  • Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2)
  • Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)
  • Ustawa o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2)
  • Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)
  • Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

A w tym konkretnym przypadku warto jeszcze zajrzeć do Ustawy o usługach turystycznych.

Zgodnie z art. 2 Ustawy o swobodzie działalność gospodarczej działalnością gospodarczą jest “zarobkowa działalność (…) usługowa (…), wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły”. Jednakże „ciągłość” wykonywania działalności nie wyklucza prowadzenia jej tylko „sezonowo”.

Wydaje się, że działalność wynajmu “na doby” w większości przypadków spełnia tę definicję i należałoby ją, zgodnie z Ustawą o swobodzie działalności gospodarczej, zarejestrować, z uwzględnieniem wszystkich tego konsekwencji.

Wynajem „na doby” z punktu widzenia podatku dochodowego

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że “działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.”

Stanowisko fiskusa, wyrażane w interpretacjach i potwierdzane potem (najczęściej) w wyrokach sądowych jest takie, że wynajem mieszkań turystom zalicza się do pozarolniczej działalności gospodarczej. Chyba tylko wyjątkowo zdarzają się interpretacje, gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że można to zaliczyć do źródła: najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT lub art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przykłady takich interpretacji znajdziecie w dalszej części artykułu.

Skoro przyjmiemy, że oferowanie mieszkań albo pokoi “na doby” stanowi działalność gospodarczą, to jako taką należałoby taką aktywność rozliczać (z punktu widzenia podatku dochodowego). Mamy więc do wyboru jedną z form opodatkowania działalności gospodarczej.

Zwolnienie do 5 pokoi na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym

Art. 21 ust. 1 punkt 43 Ustawy o PIT mówi, że wolne od podatku dochodowego są „dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5”.

Możemy więc nie zapłacić podatku dochodowego, jeśli spełnimy warunki określone w ww. przepisie. Bez znaczenia jest, czy oferowane pokoje znajdują się w jednym budynku, ile jest w nich łóżek itp. Do liczby pokoi nie wliczamy pomieszczeń przynależnych np. łazienki czy kuchni. Pokoje powinniśmy też oferować osobom przebywającym na wypoczynku. Oznacza to, że wynajem osobom mieszkającym w gospodarstwie na stałe albo takim, które przyjechały do pracy, a nie w celach wypoczynkowych, będzie podlegać opodatkowaniu.

Moim zdaniem stosunkowo niewiele lokali oferowanych na Airbnb czy Booking.com spełnia opisane wyżej warunki. Przede wszystkim, nie są położone na terenach wiejskich ani w gospodarstwie rolnym 😉 To zwolnienie jest bardziej adekwatne do tzw. agroturystyki.

Karta podatkowa

Zgodnie z art. 23 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne mogą opłacać zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli z załącznika nr 3 do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. W części XII tej tabeli w pozycji 4 wymienione są „Usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12”. Stawka wynosi od 50 do 340 zł miesięcznie, w zależności m.in. od liczby mieszkańców miejscowości.

Żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, musimy spełnić następujące warunki:

  • liczba pokoi we wszystkich obiektach nie może przekroczyć 12;
  • nie możemy zatrudniać więcej niż 2 pracowników lub 2 pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka (wynika to z objaśnień do XII części tabeli w załączniku nr 3 do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Oczywiście, oprócz tego należy spełnić standardowe warunki skorzystania z karty podatkowej, określone w art. 25 ust. 1 ustawy m.in. złożenie odpowiedniego wniosku, nie korzystanie z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę, oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne, nieprowadzenie innej działalności gospodarczej (poza tymi, które mogą podlegać karcie podatkowej wg art. 23 ustawy), nie prowadzenie podobnej działalności przez małżonka i inne (odsyłam do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Uwaga, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób na potrzeby tego przepisu fiskus interpretuje słowo pokój tj. co tym pokojem jest, a co nie jest w kontekście limitu 12 pokoi.

Ryczałt 17%

Przychody z wynajmu na cele turystyczne można również opodatkować w formie ryczałtu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 punkt  2 lit. e Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55), z zastrzeżeniem załącznika nr 2 do ustawy, obowiązuje stawka 17% od przychodu.

W tym wypadku płacimy podatek od przychodu i nie mamy możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty np. utrzymania mieszkania, mediów, sprzątania itp.

Oczywiście, żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, trzeba spełnić standardowe warunki określone w ustawie np. złożyć oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania. Do tego musimy prowadzić ewidencję przychodów, wpłacać zaliczkę na podatek oraz po zakończeniu roku złożyć zeznanie roczne do 31 stycznia następnego roku (PIT-28). Tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem.

Przypominam, że nie jest to ten sam ryczałt 8,5%, który bardzo często jest stosowany przy najmie prywatnym. W ww. przypadku ryczałtu ze stawką 17% mówimy o działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (art. 1 punkt 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach ogólnych

Najem „dobowy” można także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach ogólnych – wtedy dochody z tego najmu sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych na zasadach ogólnych np. umowy o pracę, umów o dzieło i umów zleceń.

Od sumarycznego dochodu płacimy podatek wg stawek 18% i 32% (ta druga stawka obowiązuje dla dochodu ponad 85 528 zł rocznie), z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku.

Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach podatku liniowego

Najem dla turystów możemy także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach podatku liniowego – wtedy dochody w ramach tej działalności nie sumują się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych, a od dochodu uzyskiwanego w ramach tak rozliczanej działalności płacimy podatek liniowy według stawki 19%, niezależnie od wysokości tego dochodu. Nie ma tutaj kwoty wolnej od podatku, tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem (art. 6 ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Oczywiście, w grę wchodzą także inne formy rozliczania naszej działalności gospodarczej np. różnego rodzaju spółki – wszystkie jednak muszą uwzględniać fakt, że najem “na doby” w większości przypadków to jest działalność gospodarcza, a także podmiot rozliczający taki najem powinien posiadać jakiś tytuł prawny do czerpania korzyści z danej nieruchomości.

Przykłady podejścia fiskusa

W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW stwierdzono:

„[…] opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. […] usługi wynajmu domków rekreacyjnych, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem.

W ocenie organu podatkowego przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że podatnik nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu domków rekreacyjnych stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Stawka ta bowiem ma zastosowanie jedynie do przychodów osiąganych w ramach najmu prywatnego. W omawianym przypadku właściwą stawką będzie zaś 17-procentowa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.”

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13 stwierdzono, że:

przychody z najmu lokalu zakupionego z majątku prywatnego na krótkie okresy czasu nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego. Mając na uwadze zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, że podejmowane przez podatniczkę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Taki najem uznaje się za działalność gospodarczą, a jej wiążące sklasyfikowanie w grupowaniu 55.20.19.0 PKWiU przesądza że przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%, zaś właściwą stawką będzie 17% stawka ryczałtu.”

W interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2013 r. o sygnaturze ITPB1/415-119A/13/IG Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdził:

Wynajem sezonowy domu letniskowego (od maja do sierpnia, krótkoterminowo – od 2 do 10 dób) – będącego własnością Wnioskodawczyni w ramach wspólności majątkowej – to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, t.j. spełniających kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. […] trudno doszukiwać się „okazjonalnego” charakteru tzw. najmu prywatnego. […] Zakwalifikowanie uzyskiwanych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie jest uzależnione od zgłoszonego do Urzędu Skarbowego źródła osiąganych przychodów, np. zgłoszenie najmu prywatnego, lecz od rodzaju i charakteru podejmowanych działań.[…] sezonowy „najem” domku letniskowego stanowi działalność gospodarczą – usługi związane z zakwaterowaniem, o których mowa w cytowanym uprzednio art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. […] Przychody uzyskane z ww. usług należy opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jednakże będą one podlegały opodatkowaniu 17% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie stawką 8,5% […]”

Czasami też wynajmujemy nasze mieszkanie “na doby” tylko w wakacje, by w pozostałych miesiącach prowadzić najem “długoterminowy”. Wydaje się, że w takich sytuacjach trzeba całość przychodów rozliczać w ramach działalności gospodarczej (przykłady interpretacji: IBPBI/1/415-15/10/ZK, ITPB1/415-947/10/TK). Nie możemy bowiem ustalić, by przychody z tego samego lokalu były kwalifikowane do dwóch różnych źródeł. Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię tj. w jaki sposób potraktować w takich sytuacjach ten najem “długoterminowy” – czy jako wynajem na cele mieszkalne czy też jako usługę zakwaterowania, co może mieć istotny wpływ na stawkę VAT, którą powinniśmy zastosować do przychodów z najmu “pozasezonowego”.

A może jednak ryczałt 8,5%?

Zdarzają się interpretacje, gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że nasze usługi dla turystów można zaliczyć do źródła najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych). Przykłady takich interpretacji znajdziecie poniżej.

Jak zarabiać na wynajmie krótkoterminowym

W interpretacji z 26 listopada 2013 roku o sygnaturze IBPBII/2/415-858/13/NG wnioskodawca wynajmował „na doby” mieszkanie, twierdząc, że nie robi tego w sposób zorganizowany i profesjonalny ani metodyczny, systematyczny i uporządkowany, a także, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu 😉

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odpowiedział, że „Jeżeli w istocie prowadzony przez wnioskodawcę najem nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Zgodził się więc, że wynajem tego mieszkania można rozliczać ryczałtem 8,5%, ale tylko, jeśli prawdziwe są stwierdzenia wnioskodawcy opisującego stan faktyczny. Fiskus nie badał, czy rzeczywiście działalność wnioskodawcy nie spełnia kryteriów uznania go za działalność gospodarczą, tylko przyjął twierdzenie wnioskodawcy („że nie prowadzi działalności gospodarczej”) za prawdziwe. Wartość tego typu interpretacji dla podatnika wydaje się więc wątpliwa 🙁

W interpretacji z 26 stycznia 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1115/15/PSZ wnioskodawca planował wynajmować we własnym mieszkaniu dwa pokoje osobom poszukującym noclegów. Wynajem ma być sporadyczny (weekendowy) w miesiącach letnich, a najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawca nie będzie prowadzić usług gastronomicznych ani zatrudniać innych osób.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy biorąc pod uwagę zaprezentowane zdarzenie przyszłe, a w szczególności stwierdzenie, że podejmowane czynności nie mają charakteru zorganizowanego, zgodził się, że opisane we wniosku czynności najmu pokoi nie stanowią wykonywania działalności gospodarczej a osiągane przychody nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej na własne nazwisko.

„[…] Przychody uzyskiwane z najmu pokoi mogą być więc opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z tytułu najmu poza działalnością gospodarczą.”

W interpretacji z 3 lutego 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1169/15/MPŁ wnioskodawca zamierza wynajmować mieszkanie na doby. Twierdzi przy tym, że „działania prowadzone w związku z najmem nie będą prowadzone w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniała innych osób, nie zamierza korzystać z obsługi księgowej ani zarządczej. Wszystkie czynności wykonywać będzie samodzielnie. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie będą podejmowane w sposób stały (ciągły), lecz jedynie okazjonalny. […] Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu a lokal mieszkalny, który będzie przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada i nie zamierza utworzyć biura i nie będzie świadczyła żadnych dodatkowych usług dla najemców.”

Ponownie, fiskus zgodził się ze stwierdzeniem, że dopuszczalne jest rozliczanie się wnioskodawcy ryczałtem 8,5%, ale tylko na bazie założenia, że opisany przez wnioskodawcę stan faktyczny jest prawdziwy. Dodał, że „przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. […] Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawczyni nie będzie mogła powołać się na wydaną niniejszą interpretację indywidualną.”

Fiskus odmówił także odpowiedzi na pytanie, czy wnioskodawca musi zarejestrować działalność gospodarczą: „Zagadnienie zaś dotyczące rejestracji działalności gospodarczej należy do zakresu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, której to przepisy nie stanowią przepisów prawa podatkowego zdefiniowanych w art. 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej”  (Dyrektor Izby Skarbowej nie ma uprawnienia do interpretowania przepisów ustaw innych niż przepisy prawa podatkowego).

Fiskus przygląda się każdemu przypadkowi indywidualnie – dlatego w przypadku wątpliwości warto wystąpić o indywidualną interpretacje podatkową. Trzeba jednak zadbać o to, żeby była ona prawidłowo napisana, w szczególności żeby opisany stan faktyczny był zgodny z prawdą. Tylko spełnienie tego warunku powoduje, że interpretacja chroni podatnika na wypadek roszczeń ze strony urzędu skarbowego.

Warto przypomnieć, że w orzecznictwie widać, że ani sezonowa działalność (czyli wynajmujemy “na doby” wyłącznie w wakacje), ani brak wykonywania przez przedsiębiorcę osobiście jakichkolwiek czynności (czyli np. wynajęcie do zarządzania apartamentem zewnętrznej firmy) nie stoi na przeszkodzie uznania prowadzonej działalności za działalność gospodarczą.

VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług (czyli tzw. Ustawy o VAT) stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 2008: 55) wynosi 8% (przed 2011 rokiem wynosiła 7%).

Podkreślam, że w przypadku oferowania mieszkania turystom nie możemy skorzystać ze zwolnienia stosowanego w najmie „długoterminowym” tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Mówi on że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku usług dla turystów nie spełniamy warunku „wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Najem_krotkoterminowy_wyzywienieOczywiście, możemy nadal skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (zwolnienie ze względu na obrót poniżej 150 200 tys. zł rocznie). Należy jednak pamiętać, że gdy rozpoczynamy działalność w trakcie roku podatkowego, ten limit jest proporcjonalnie mniejszy.

Warto też pamiętać, że stawka 8% obowiązuje dla usług związanych z zakwaterowaniem. Jeśli oferujemy naszym turystom jakieś inne usługi, należy się zastanowić, jaka będzie właściwa stawka VAT dla tych usług.

Rozpoznawanie przychodów i kosztów

Należy pamiętać, że w przypadku rozliczania naszych usług dla turystów poprzez działalność gospodarczą, jako przychód powinniśmy traktować nie to, co otrzymaliśmy od turystów albo to, co przesłał nam serwis pośredniczący w rezerwacji (np. Airbnb), ale kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (art. 14 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W zależności od tego, z którego systemu korzystamy, z księgowego punktu widzenia różnie może być określany nasz przychód (różna może być podstawa określenia tego przychodu).

Naszym kosztem uzyskania przychodów będą prowizje, które serwis rezerwacyjny pobiera z przesyłanej do nas kwoty (Airbnb) albo które płacimy na konto serwisu rezerwacyjnego (Booking.com). Należy jednak ten wydatek (na prowizje) dobrze udokumentować tj. uzyskać fakturę od serwisu rezerwacyjnego.

Oprócz tego, oczywiście, naszymi kosztami uzyskania przychodu będą wydatki na utrzymanie mieszkania, media, sprzątanie, pranie itp.

Import usług

W przypadku, gdy korzystamy z usług Airbnb lub Booking.com, tak naprawdę dokonujemy importu usług (zarówno Airbnb jak i Booking.com to firmy mające siedziby poza terytorium kraju – o ile dobrze pamiętam, Booking.com ma siedzibę w Holandii, a Airbnb – w Irlandii). Wiąże się to z pewnymi niuansami dotyczącymi rozliczenia VAT.

Przede wszystkim, jeśli nie podamy swojego NIP UE usługodawcy (Airbnb, Booking.com), doliczy on nam do pobieranej od nas prowizji podatek VAT. Gdy jednak podamy usługodawcy nasz NIP UE, VAT nie zostanie doliczony, z adnotacją o odwrotnym obciążeniu.

Niezależnie od tego, czy usługodawca doliczy nam VAT czy nie, my powinniśmy VAT rozliczyć jako nabywca dokonujący importu usług (obowiązek rozliczenia VAT związanego z importem usługi spoczywa na nabywcy usługi – art. 28b Ustawy o VAT).

Przede wszystkim, pamiętajmy, że import usług wymaga rejestracji dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych (na formularzu VAT-R) jako podatnik VAT UE (niezależnie od tego, czy mamy status podatnika zwolnionego czy czynnego).

W przypadku, gdy mamy status podatnika zwolnionego, doliczamy podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji i odprowadzamy go do urzędu skarbowego w terminie do 25 dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym powstał obowiązek rozliczenia importu usług. Musimy również złożyć odpowiednią deklarację (formularz VAT-9M). Odprowadzony VAT staje się naszym kosztem uzyskania przychodu.

W przypadku, gdy mamy status podatnika czynnego, powinniśmy doliczyć podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji, ale jednocześnie możemy go sobie „odliczyć” (trafia zarówno do rejestru zakupu jak i rejestru sprzedaży). Jest on dla nas neutralny pod względem podatku od towarów i usług.

Podatek od nieruchomości

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne mogą podlegać opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przyjmując, że najem „na doby” to jest działalność gospodarcza i nie jest też najmem na cele mieszkaniowe, należy uznać, że w przypadku wykorzystywania naszego mieszkania do świadczenia usług dla turystów będziemy zobowiązani opłacać podatek od nieruchomości wg stawki wyższej tj. tej właściwej dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sposób rozliczania podatku dochodowego (poprzez najem prywatny czy też poprzez działalność gospodarczą) czy też fakt rejestracji bądź nie tej działalności nie wpływa na kwalifikację danego lokalu jako nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej na potrzeby podatku od nieruchomości.

Kasa fiskalna

Generalna zasada jest taka (art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT):

„Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.”

Jeśli więc świadczysz usługi dla turystów, powinieneś rejestrować swoje przychody na kasie fiskalnej.

Chyba że skorzystasz z jednego ze zwolnień.

Zwolnienia określone są w rozporządzeniu w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, które określa zakres zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących na lata 2015 – 2016.

W przypadku najmu „długoterminowego” mówiłem/pisałem wielokrotnie o 3 możliwych zwolnieniach.

W przypadku usług zakwaterowania możliwe do zastosowania zwolnienia są nieco inne.

Możemy, oczywiście, skorzystać ze zwolnienia z art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w trakcie roku podatkowego, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.

Jeśli więc nasze obroty nie przekroczą 20 tysięcy złotych (albo proporcjonalnie mniej, jeśli zaczęliśmy działalność w trakcie roku), możemy nie kupować kasy fiskalnej.

Oprócz tego, możemy skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 2 ust. 1 oraz opisu pozycji nr 38 załącznika do rozporządzania: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jeśli więc nasze przychody otrzymujemy poprzez konto bankowe i są one odpowiednio udokumentowane, możemy spróbować skorzystać z ww. zwolnienia.

Wydaje się to być możliwe w przypadku Airbnb (które przelewa nam na konto kwoty wpłacane przez turystów i mamy dość dobrą dokumentację, czego te wpłaty dotyczą), natomiast w przypadku Booking.com, gdzie, wg mojej wiedzy, najczęściej samodzielnie obsługujemy wpłaty, może to być trudniejsze. Niemniej, od niedawna Booking.com chyba również oferuje możliwość obsługi płatności (nie znam jednak jeszcze szczegółów).

Uwaga, z punktu widzenia fiskusa płatność kartą kredytową zrobiona przez turystę w naszej obecności na naszym terminalu nie pozwala na skorzystanie z tego zwolnienia (gdyż taka wpłata nie jest traktowana jako przelew na konto, mimo tego, że finalnie na naszym koncie ląduje).

W pozycji 21 załącznika do rozporządzania mamy jeszcze zwolnienie dla usług o symbolu PKWiU „ex 55.90.1”, ale omawiana w tym artykule działalność wynajmu “na doby” mieści się w innym grupowaniu (55.20) – nie możemy więc podciągnąć naszych usług pod to zwolnienie.

Przypominam, że opisane wyżej zwolnienia z kasy fiskalnej obowiązują tylko do końca 2016 roku. Można się spodziewać, że pod koniec 2016 roku wyjdzie kolejne rozporządzenie dotyczące zwolnień na kolejne 2 lata, ale zakres/zasady tych zwolnień mogą być już inne.

Niestety, powyższe informacje oznaczają, że w przypadku najmu „na doby” dużo trudniej jest uniknąć kasy fiskalnej i wielu przedsiębiorców parających się tego typu działalnością ma kasy rejestrujące.

Zgłoszenie do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie

Ten obowiązek nie jest bezpośrednio związany z podatkami, o których mowa była wcześniej, niemniej warto być go świadomym.

Ustawa o usługach turystycznych nakłada na właścicieli świadczących usługi hotelarskie obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Art. 39 ust. 1 Ustawy mówi:

„Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie, o którym mowa w art. 35 ust. 2, przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym jest obowiązany zgłosić ten obiekt do ewidencji wymienionej w art. 38 ust. 3.”

Przywołany wyżej art. 35 ust. 2 mówi:

„Usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Warto dodać jeszcze art. 35 ust. 3:

„Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Art. 38 ust. 3 mówi:

„Ewidencję obiektów, o których mowa w art. 35 ust. 2 i 3, prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce ich położenia.”

Powyższe oznacza, że świadcząc usługi hotelarskie (zdefiniowane w ustawie jako „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych;) w mieszkaniu, należy zgłosić taki obiekt do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia tego obiektu. Możemy wtedy (chyba) otrzymać/kupić odpowiednią tabliczkę do powieszenia na naszym obiekcie.

Należy również pamiętać, że w niektórych miejscowościach będziemy jeszcze pobierać od turystów opłaty uzdrowiskowe lub opłaty miejscowe (tzw. opłaty klimatyczne).

Ustawa o usługach turystycznych, a także inne przepisy nakładają na nas i nasz obiekt również inne wymagania formalne i mniej formalne – wychodzi to jednak poza moje kompetencje i nie jest tematem tego artykułu.

Jak zarabiać na wynajmie krótkoterminowym

Na koniec: jak zwykle proszę o komentarze, w szczególności o opis Waszych doświadczeń z ww. tematami i urzędami. Być może nie zgadzacie się z moimi tezami albo znacie jakieś ciekawe sposoby na zmniejszenie obciążeń formalno-prawnych osób prowadzących „najem dobowy”? Jestem otwarty na wszelką krytykę i uwagi. Dodatkowo, jeśli polecacie jeszcze inne szczególnie dobre metody zdobywania klientów na usługi turystyczne poza Airbnb oraz Booking.com – napiszcie to również w komentarzach (uwaga, będę kasował ewidentne reklamy serwisów rezerwacyjnych).

Niestety, nie będę odpowiadał na pytania dotyczące tego, czy Twoja działalność turystyczna wymaga rozliczania poprzez działalność gospodarczą. Każdy przypadek jest indywidualny, a swoje zdanie umieściłem powyżej.

Przekazywanie kluczy gościom Twojego apartamentu to koszmar? Kliknij tutaj, być może jest na to rozwiązanie 🙂

Be Sociable, Share!