Planujesz zakup mieszkania na potrzeby własne lub na wynajem?

Zapewne interesuje Cię:

➡ Kiedy będziesz musiał zapłacić PCC i w jakiej wysokości, a kiedy będziesz z tego podatku zwolniony.

➡ Jak działa VAT przy zakupie mieszkania, a także ile wynosi podatek od nieruchomości oraz od spadków i darowizn.

Zapraszam do obejrzenia filmu ⬇⬇

Podatki przy Zakupie Mieszkania. PCC, VAT, Zwolnienia. Co Musisz Wiedzieć i Jak Zapłacić MNIEJ?

Z tego nagrania dowiesz się:

• Kiedy zapłacisz VAT, a kiedy PCC,
• Kto płaci a kto pobiera PCC,
• Kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC,
• Co z PCC przy zamianie mieszkań,
• Kogo dotyczy 6% PCC,
• Czy i kiedy możesz odliczyć VAT od zakupu mieszkania,
• Co z podatkiem od nieruchomości,
• Na co trzeba uważać przy darowiznach i spadkach.

Obejrzyj film >>

 

Podatki przy zakupie mieszkania

W tym artykule skupimy się na zakupie nieruchomości i podatkach. Wyjaśnię Ci, jak działa PCC, VAT przy zakupie mieszkania, a także co trzeba zrobić zaraz po transakcji w kontekście podatku od nieruchomości i ewentualnie podatku od spadków i darowizn.

PCC czy VAT?

Generalna zasada jest jedna: kupując nieruchomość płacimy albo VAT albo PCC. Wynika to z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która mówi, że pod PCC nie podlegają transakcje w takim zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z tego powodu potocznie mówi się, że na rynku wtórnym do ceny trzeba doliczyć te 2% PCC, a na rynku pierwotnym deweloperzy przekonują, że zaoszczędzisz na podatkach, bo tego PCC nie płacisz. Nie wspominają jednak, że w cenie jest ukryty VAT 😉 (8% dla mieszkaniówki do 150/300m2 i 23% dla pozostałych nieruchomości).

Od stycznia 2024 roku weszły w życie przepisy które „zepsuły” tę zasadę, że płacimy albo VAT albo PCC, ale o tym dodatkowym PCC w wysokości 6% przeczytasz dalej.

PCC od transakcji zakupu nieruchomości

PCC płaci kupujący w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jako podstawę bierzemy wartość rynkową na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, a nie np. na dzień zawarcia umowy przedwstępnej. Nie płacimy też PCC od umowy przedwstępnej.

Fiskus sprawdza, czy cena, którą płacisz, przypadkiem nie odbiega znacznie od wartości rynkowej. Ustawa określa, jak taką wartość rynkową oszacować tj. na bazie przeciętnych cen stosowanych dla podobnych nieruchomości wg cen z dnia transakcji.

Fiskus może kwestionować kwotę i wezwać Cię do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni i jednocześnie powinien podać własną ocenę wartości rynkowej. Jeśli się nie zgodzisz, może zostać powołany biegły i w przypadku, gdy wyjdzie kwota różniąca się od Twojej o więcej niż 33%, to ponosisz koszty tego biegłego.

Z tego powodu, jeśli kupujesz np. mieszkanie w niższej cenie, zbierz dowody, dlaczego kwota transakcji była niska np. zdjęcia pokazujące, że lokal był w ruinie. Warto też w akcie notarialnym zapisać, że lokal jest w stanie do generalnego remontu.

W przypadku nieruchomości, umowa zawsze ma formę aktu notarialnego, a wtedy to notariusz  oblicza i pobiera PCC. Z tego powodu czasami mniej świadomi kupujący nawet nie wiedzą, że zapłacili PCC i myślą, że kwota, którą zostawili u notariusza, to po prostu jakieś opłaty notarialne.

Zwolnienia z PCC dla pierwszego (w życiu!) mieszkania

Od 31 sierpnia 2023 roku do ustawy o PCC wprowadzono zwolnienie od podatku przy zakupie przez osobę fizyczną pierwszej w życiu nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie to nie obowiązuje, jeśli posiadałeś w przeszłości mieszkanie lub dom (za wyjątkiem udziału nie przekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia), nawet jeśli już dawno ją sprzedałeś czy darowałeś komuś.

Tak więc żeby skorzystać z tego zwolnienia nie wystarczy nie mieć nieruchomości w momencie transakcji, ale nie mogliśmy posiadać w praktyce żadnej nieruchomości mieszkalnej w przeszłości, nawet jeśli to było 20 lat temu.

Warunek ten dotyczy także sytuacji, gdy małżonkowie nabywają lokal do majątku wspólnego. Jeżeli tylko jedno z nich nie spełni warunków zwolnienia, to zwolnienie w ogóle nie przysługuje.

PCC przy zamianie nieruchomości

W przypadku zamiany dwóch mieszkań, PCC zapłacisz od różnicy wartości rynkowych tych mieszkań.

Jeżeli oba lokale mają równą wartość i nie wystąpi różnica w tych wartościach, organy podatkowe stoją na stanowisku, że notariusz powinien pobrać PCC od pełnej wartości rynkowej. Z tego wynika, że przy zamianie mieszkań najlepiej byłoby, żeby jednak jakaś różnica wartości występowała i żeby była ona uzasadniona, a nie fikcyjna.

W pozostałych przypadkach, takich jak zamiana lokalu na dom, grunt, zamiana budynków, zamiana gruntów czy zamiana nieruchomości na rzecz ruchomą, podatek PCC jest naliczany od pełnej wartości rynkowej droższej rzeczy będącej przedmiotem umowy.

6% PCC od szóstego mieszkania

Od stycznia 2024 roku mamy w Polsce pewne odejście od zasady, że płacimy albo VAT albo PCC. Otóż wprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%, gdy kupujący nabywa szóste i kolejne mieszkania (lub udziały w nich), opodatkowane VAT-em, w jednym lub kilku budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości gruntowej.

Intencją było ograniczenie pakietowych zakupów mieszkań na rynku pierwotnym, przede wszystkim przez duże fundusze PRS. Zdaniem ustawodawcy takie pakietowe zakupy ograniczają dostępność mieszkań dla osób kupujących na własne cele mieszkaniowe.

Nie będę tutaj wchodzić w dyskusję, czy taka regulacja ma sens albo czy ten przepis jest dobrze napisany i czy w ogóle jest skuteczny. Problematyczna jest np. kwestia, co jest podstawą dla PCC – kwota brutto (czyli z VAT) czy kwota netto?

PCC od hipoteki

PCC od transakcji zakupu nie jest jedynym podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który płacisz, jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt. Otóż dojdzie Ci jeszcze PCC od czynności ustanowienia hipoteki. Stawki mogą być dwie:

• 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości i
• 0,1% od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, liczony od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Przyjęto, że w przypadku kredytu z odsetkami jest to kwota 19 zł, trudno bowiem jednoznacznie ustalić, jaka ostatecznie kwota będzie do spłaty.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego na kredyt odrębnie zapłacisz podatek PCC od zakupu mieszkania i od ustanowienia na nim hipoteki. PCC od hipoteki dotyczy więc także mieszkań z rynku pierwotnego finansowanych kredytem.

Masz 14 dni, żeby wysłać deklarację PCC-3 oraz wpłacić odpowiednią kwotę do fiskusa (pamiętając o tym, że od transakcji zakupu PCC pobiera oczywiście notariusz).

VAT przy zakupie mieszkania

Zasadniczo, jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym (przy czym zaznaczam, że to jest pewne uproszczenie), to płacisz VAT. Jest on po prostu zawarty w cenie, którą płacisz do dewelopera. W przypadku mieszkaniówki (do 150 m2 dla lokali i do 300 m2 dla domów) wynosi on 8%, a w przypadku pozostałych nieruchomości – 23%. Ta wyższa stawka obowiązuje więc także dla garaży i miejsc parkingowych z osobną księgą wieczystą. Z tego powodu deweloperzy są bardziej skłonni dawać rabaty na miejsca parkingowe niż na mieszkania.

Jeśli płacisz VAT, to nie płacisz PCC (chyba że kupujesz szóste mieszkanie w jednej inwestycji – patrz wyżej).

Czy z tym VAT-em można coś zrobić?

W dużym uproszczeniu, VAT od zakupu można sobie odliczyć, jeśli ten zakup będzie powiązany ze sprzedażą opodatkowaną. Co to w praktyce oznacza?

Jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie albo na wynajem, który jest zwolniony z VAT, bo np. jest to najem na cele mieszkaniowe, to VAT-u od zakupu tej nieruchomości nie odliczysz. Nawet jeśli jesteś podatnikiem VAT czynnym i prowadzisz jakąś działalność „ovatowaną”. Nie odliczysz też sobie VAT-u od remontu czy wyposażenia takiego mieszkania.

Jeśli natomiast będziesz wykorzystywać to mieszkanie do własnej działalności „ovatowanej” np. jako siedzibę dla firmy albo do tzw. wynajmu krótkoterminowego albo wynajmiesz komuś na cele inne niż mieszkaniowe i doliczać będziesz VAT do czynszu, to masz prawo odzyskać VAT zapłacony przy zakupie.

Czasami niektórzy, żeby odzyskać VAT od zakupu mieszkania, wpadają na pomysł, żeby wynająć je na krótko jakiejś firmie albo przez jakiś czas prowadzić tam  wynajem krótkoterminowy z VAT-em. Trzeba jednak pamiętać o obowiązku tzw. dziesięcioletniej korekty, której trzeba będzie dokonać, jeśli ten wynajem z VAT-em skończy się przed upływem 10 lat. Oznacza to obowiązek zwrotu odliczonego wcześniej VAT  w proporcji wyznaczonej okresem wykorzystania lokalu do czynności „z VAT”. Na przykład – zaprzestanie najmu po 2 latach oznacza zwrot 8/10 kwoty odliczonej przy zakupie.

Podatek od nieruchomości

Jak kupisz nieruchomość, to stajesz się podatnikiem podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości płaci się według rocznej stawki określonej przez gminę za każdy metr kwadratowy nieruchomości.

Jednak jeśli nabędziesz spółdzielcze prawo do lokalu, to, niezależnie od tego, czy mieszkanie ma księgę wieczystą i czy jesteś członkiem spółdzielni, to podatnikiem podatku od nieruchomości będzie spółdzielnia. Oczywiście, spółdzielnia uwzględni ten podatek w opłatach, które będziesz wnosić na jej rzecz. Jeśli dokonasz tzw. wyodrębnienia, czyli przeniesienia własności ze spółdzielni na siebie, to wtedy Ty stajesz się podatnikiem podatku od nieruchomości.

Jako osoba fizyczna, składasz informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych na odpowiednim formularzu (IN-1) do gminy. Robisz to w ciągu 14 dni od dnia zakupu nieruchomości albo gdy coś się zmieni np. część lokalu zacznie być wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.

Nie obliczasz sam podatku, tylko czekasz na decyzję. Dopóki jej nie dostaniesz, to nie płacisz.

Decyzja będzie zawierała kwoty i terminy. Będzie to płatność w 4 ratach, chyba że kwota nie przekracza 100 zł, wtedy płatność jest jednorazowa. Podatek płacisz na konto (numer znajdziesz w decyzji) albo w kasie gminy.

Natomiast podmioty inne niż osoby fizyczne np. osoby prawne, rozliczają się w innym trybie. Samodzielnie składają bądź korygują deklaracje, obliczają podatek i wpłacają do gminy bez wezwania czy decyzji, w cyklu miesięcznym.

W przypadku, gdy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, gmina wydaje jedną decyzję i wysyła do wszystkich. Opłacenie podatku to solidarny obowiązek wszystkich współwłaścicieli, czyli wszystko jedno, kto go zapłaci. Może to zrobić jedna osoba albo możecie się nim podzielić – ważne, żeby zapłacić całość, bo każdy z Was odpowiada do wysokości całej kwoty.

Jeśli wśród współwłaścicieli mamy podmioty inne niż osoby fizyczne np. osobę prawną w postaci spółki, to wtedy osoby fizyczne rozliczają podatek od nieruchomości na zasadach obowiązujących osoby prawne (czyli składają jedną wspólną deklarację na tę jedną wspólną nieruchomość i nie czekają na decyzję gminy).

Więcej na temat podatku od nieruchomości znajdziesz w tych artykułach: artykuł 1, artykuł 2 oraz artykuł 3.

Podatek od spadków i darowizn

Podatek od spadków i darowizn może się pojawić, gdy nabyłeś nieruchomość w sposób nieodpłatny np. poprzez spadek lub darowiznę.

To szeroki temat i wysokość tego podatku zależy przede wszystkim od Twojego stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą, czyli tego, czy należysz do tzw. zerowej, pierwszej, drugiej czy trzeciej grupy podatkowej spadkodawcy.

Stawka podatku zależy od wartości darowizny lub spadku oraz grupy podatkowej. Mamy tam też pewne kwoty wolne od podatku, które zresztą też zależą od grupy podatkowej.

W przypadku spadku masz miesiąc od nabycia tego spadku, żeby zgłosić go do urzędu skarbowego, na formularzu SD-3. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.

Zapłata podatku od spadku następuje po doręczeniu decyzji z ustaloną kwotą podatku. Ta decyzja jest wydawana przez organ w oparciu o informacje zawarte w zeznaniu podatkowym i zgromadzone w toku postępowania podatkowego.

Podatek należy wpłacić w ciągu 14 dni od odebrania decyzji, w kasie właściwego urzędu skarbowego lub na jego rachunek bankowy.

W przypadku darowizny nieruchomości, której oczywiście dokonuje się w formie aktu notarialnego (bo dotyczy nieruchomości!), płatnikiem podatku jest notariusz. On po prostu pobierze od Ciebie podatek i wpłaci go na konto urzędu skarbowego. Nie musisz w takim przypadku wysyłać żadnej deklaracji, bo również zrobi to notariusz.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny

Bardzo często korzysta się ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Jest ono możliwe w przypadku nabycia nieodpłatnego od najbliższej rodziny czyli w ramach tzw. zerowej grupy podatkowej. Obejmuje ona małżonka, zstępnych (czyli dzieci, wnuki itd.), wstępnych (czyli rodziców, dziadków itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Uwaga, bardzo ważne: warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest zgłoszenie nabycia (na SD-Z2) do właściwego urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od nabycia! W przypadku spadku liczy się to od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub od zarejestrowania przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Przy darowiźnie nieruchomości notariusz stosuje zwolnienie opisując je w akcie notarialnym – nie trzeba więc składać SD-Z2.

Tak więc z tego zwolnienia dla spadku skorzysta tylko najbliższa rodzina i tylko, jeśli złoży SD-Z2. W przeciwnym wypadku, w szczególności jeśli przegapimy ten termin 6 miesięcy, trzeba będzie złożyć zeznanie SD-3 (o którym wspomniałem wcześniej) i zapłacić podatek!