Inwestowanie w mieszkania na wynajem wciąż jest bardzo popularne, ale czy warto kupować na kredyt?

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu, z które dowiesz się, co trzeba przeanalizować, aby zminimalizować ryzyko takiej inwestycji ⭣⭣

Inwestowanie na KREDYT. Czy Warto Kupować Mieszkanie na Wynajem na Kredyt?

Z tego nagrania dowiesz się:

• Czy kupując mieszkania na kredyt zbudujesz majątek?
• Czy kredyt na zakup mieszkania to 'dobry kredyt’?
• Jak obliczyć, czy inwestycja na kredyt będzie dla Ciebie dobra?
• Co to jest „equity”?
• Dla kogo (według mnie) jest inwestowanie w mieszkania na kredyt?
• O czym trzeba pamiętać, jeżeli zdecydujesz się na taką inwestycję?

Obejrzyj film >>

Czy warto inwestować na kredyt?

Nieruchomości to duże kwoty. Część osób z tego powodu myśli, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest tylko dla wybranych, którzy mogą odłożyć albo w jakiś inny sposób weszli w posiadanie wysokich kwot gotówki.

Ci bardziej świadomi wiedzą, że w inwestowaniu w nieruchomości bardzo dużą rolę odgrywa kredyt.

Tak naprawdę, stosunkowo niewiele osób może sobie pozwolić na inwestycje w mieszkania na wynajem bez wykorzystania kredytu. Dla większości osób kredyt jest jedynym sposobem na powiększanie portfolio nieruchomości na wynajem.

W praktyce nie trzeba mieć dużych pieniędzy, żeby w mieszkania na wynajem inwestować.

Na pewno słyszałeś takie zwroty jak OPM – other people’s money (czyli pieniądze innych ludzi), kredyty BuyToLet, No Money Down Deals czy też wszystko co o nieruchomościach mówił Robert Kiyosaki.

W tym artykule nie opisuję strategii inwestowania w nieruchomości (to są ciekawe tematy, ale na inny artykuł), skupię się na rzeczy podstawowej – czy obecnie w Polsce warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Teraz pewnie mógłbym przytoczyć wiele skrajnie różnych opinii – od totalnej negacji takiego pomysłu po twierdzenie, że zawsze warto kupować, niezależnie od sytuacji na rynku, bo „na nieruchomościach nie można stracić” 😉

Ja jednak decyzje inwestycyjne staram się opierać na faktach, liczbach i analizie ryzyka. Wiem, że to nie jest łatwe i sam też czasami ulegam emocjom, autorytetom i reklamom.

W przypadku inwestowania w mieszkania na wynajem na kredyt można i warto samemu policzyć, a potem świadomie zdecydować, czy i jakie ryzyko akceptujemy.

Podstawowa kwestia to: czy przychody z najmu zapewnią nam pokrycie kosztów oraz raty kredytowej?

Mniej więcej od 2013 roku w Polsce zaczął się okres naprawdę niskich stóp procentowych. Do 2016 roku przewyższały one inflację, czyli mieliśmy dodatnią realną stopę procentową, a potem jednak inflacja zaczęła rosnąć, a stopy nadal były trzymane na niskim poziomie, a wręcz obniżane, mimo rosnącej inflacji. Weszliśmy wtedy w okres ujemnych realnych stóp procentowych. To był zresztą jeden z powodów tak dużego wzrostu cen nieruchomości w Polsce.

W tym roku, patrząc na ostatnie odczyty inflacji, najprawdopodobniej weszliśmy ponownie w okres dodatnich realnych stóp procentowych.

W okresie tych niskich stóp procentowych (które przekładały się na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych), czyli od 2013 do 2022 roku dość łatwo było kupić mieszkanie na kredyt tak, żeby wynajem spłacał nam raty kredytu i jeszcze coś nam w kieszeni zostawało.

Przygotowałem plik Excel, w którym samodzielnie możesz to obliczyć. Link do tego pliku otrzymasz, jak zapiszesz się na mój darmowy newsletter, więc na spokojnie będziesz mógł go edytować, wpisując swoje liczby.

Przykład 1

Poniżej pokażę Ci, jak wypełnić ten plik.

• Załóżmy, że mamy wkład własny w wysokości 20% i bierzemy kredyt na 30 lat.
• Na potrzeby tej analizy zakładam rentowność najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych mieszkaniem: utrzymania, remontów czy napraw, na poziomie 6%. Czy to dużo czy mało? Na potrzeby swojej analizy sam musisz to ocenić, ale ja uważam, że taka rentowność jest osiągalna, w szczególności jeśli uwzględnimy optymalizację najmu np. poprzez najem na pokoje, mikrokawalerki, wynajem krótkoterminowy czy kwatery.
• Wysokość inwestycji to 600 tysięcy złotych (załóżmy dla uproszczenia, że obejmuje ona koszty transakcyjne, wyposażenie i inne). Wysokość kredytu wychodzi więc na poziomie 480 tysięcy złotych.
• Zacznijmy od zakupu w sytuacji niskich stóp procentowych. 5-6 lat temu kredyty na poziomie 3,5% były osiągalne.

Jak widzisz, najem zapewniał spłatę kredytu, a po opłaceniu podatków (dla uproszczenia przyjąłem opodatkowanie ryczałtem) jeszcze nam coś w kieszeni zostawało.

A co jeśli przy takich samych założeniach kupilibyśmy takie mieszkanie obecnie, czyli w sytuacji wyższych stóp procentowych.

Przy zmianie oprocentowana kredytu na np. 7,5% wynajem z założoną przez nas rentownością nie zapewni nam tego, że kredyt będzie się sam spłacał. Przepływy będą ujemne.

Do Twojej decyzji, co zrobić. Można to zmienić np. zwiększając wkład własny, wydłużając, o ile się uda, okres kredytowania czy też kupując bardziej rentowne mieszkanie.

Trzeba pamiętać, że mieszkanie na wynajem to inwestycja na długie lata i trzeba na to patrzeć długoterminowo, a nie tylko na bazie warunków z jednego roku. Jak kupujesz coś na najbliższe kilkanaście, a być może nawet kilkadziesiąt lat, analiza tylko sytuacji aktualnej jest wręcz bardzo dużym błędem.

Jak pokazuje historia, stopy procentowe i warunki kredytowe, ceny nieruchomości i czynsze najmu zmieniają się, czasami wręcz gwałtownie

Zróbmy więc taką analizę na najbliższe 15 lat.

Jednak zanim przejdę do analizy, to powiedzmy sobie o pewnych założeniach czy też właściwościach rynku nieruchomości, które warto znać i które jednocześnie powodują, że inwestowanie w nieruchomości jest tak popularne.

Założenie pierwsze, które na potrzeby tej analizy nieco uprościłem – w długim terminie nominalne ceny nieruchomości rosną, mniej więcej tak jak inflacja. Oczywiście, nie każda nieruchomość, nie w każdej lokalizacji, ale dobrze dobrane mieszkanie z dużym prawdopodobieństwem spełni to wymaganie. Nie oznacza to też, że na rynku nieruchomości mieszkalnych nie ma okresów spadków cen – patrz chociażby okres 2007-2011 w Polsce. Podkreślam więc, że chodzi mi o trend w długim terminie oraz o ceny nominalne (czyli bez uwzględnienia inflacji).

Założenie drugie, bardzo podobne do pierwszego – że w długim terminie nominalne czynsze najmu też rosną, mniej więcej zgodnie z inflacją, jednak wolniej niż ceny nieruchomości. Co oznacza, że zakładam, że w długim terminie, wzorem innych rynków, rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem będzie powoli spadać.

Przejdźmy więc do liczb.

Przykład 2

Ten arkusz działa podobnie jak poprzedni, ale analizujemy już 15 lat, a nie tylko jeden rok.

• Założenia dotyczące wkładu własnego, okresu kredytowania i rentowności najmu są takie jak poprzednio.
• Wpisałem też to założenie o wzroście cen nominalnych mieszkań oraz o wzroście czynszu najmu – niższym niż dla mieszkań (czyli rentowność z czasem spada).
• Załóżmy, że kupiłeś w dobrych czasach niskich stóp procentowych, czyli oprocentowanie kredytu to 3,5%.

Gdyby nic się nie zmieniało, to naprawdę nieźle w te 15 lat byś zarobił.

Ale przecież wzrosła inflacja i także oprocentowanie kredytów itd.

• Wpiszmy więc np. 7,5% od trzeciego roku.

Pojawiły się negatywne lata tj. gdy najem nie pokrywa Ci kosztów i rat kredytu. Ale przepływy gotówkowe z mieszkania narastająco cały czas są dodatnie. Czyli te, nazwijmy to, „straty” możesz pokryć z tego, co zaoszczędziłeś we wcześniejszych latach.

• A co jeśli sytuacja się jeszcze pogorszy i oprocentowanie z jakichś powodów wzrośnie np. do 10%? Z dużą dozą prawdopodobieństwa można jednak założyć, że po jakimś czasie znowu spadnie…

Będzie kilka lat chudych, przepływy narastająco już nie będą takie dobre, ale w długim terminie i tak wyjdą na plus.

• Załóżmy, że zaczynasz w gorszych czasach, czyli oprocentowanie Twojego kredyt wyniesie 7,5% od początku.

Wynik nie jest w pierwszych latach taki super, być może wtedy trzeba kupować bardziej rentowne nieruchomości albo powalczyć o lepsze parametry kredytu. Które przecież i tak w kolejnych latach się zmienią, być może na Twoją korzyść (oprocentowanie 5%).

Oczywiście, opieram te obliczenia na prognozach dotyczących inflacji, wzrostu cen nieruchomości oraz cen najmu, stóp procentowych i oprocentowania kredytu, które nie muszą być prawdziwe. Więc wprowadź własne prognozy, przetestuj scenariusze negatywne np. bardzo wysokie stopy procentowe i mniejszy wzrost cen nieruchomości i zobacz, jaki będzie efekt.

Zwróć uwagę na tzw. equity, czyli w uproszczeniu – Twój majątek ukryty w tym mieszkaniu, liczony jako cena mieszkania (gdybyś je sprzedał) minus zadłużenie, które pozostaje Ci do spłaty. W prawie każdym przypadku będzie dobrze, czyli zyskasz, w ujęciu nominalnym. Bo cena mieszkania urośnie, a wysokość kredytu z czasem spada.

Co by było, gdybyś zamiast jednego mieszkania, kupił na kredyt kilka?

Tak się buduje majątek dzięki nieruchomościom, nawet jak nie zarabiasz milionów…

Widzisz już, że policzenie Twoich potencjalnych przepływów finansowych z mieszkania na wynajem kupionego na kredyt nie jest trudne i może naprawdę pomóc w decyzji o ewentualnej inwestycji.

Zapewne też zauważyłeś, że duży wpływ na wynik Twojej inwestycji ma oprocentowanie kredytu. W szczególności, przepływy pogarszają się, jeśli to oprocentowanie nagle rośnie w wyniku wzrostu stóp procentowych – tak jak to wydarzyło się w Polsce w 2022 roku. Tak naprawdę, optymalnie byłoby kupować te mieszkania na wynajem na kredyt z niskim i stałym oprocentowaniem!

Niestety, w przeciwieństwie do wielu innych krajów, z tym stałym oprocentowaniem kredytów w Polsce jest problem. Banki oferują takie kredyty dopiero od kilku lat, a te stałe oprocentowanie możemy dostać tylko na kilka lat i w tym momencie na mało atrakcyjnym poziomie.

Z kredytami na nieruchomości w ogóle w Polsce jest słabo. Poza tym, że brakuje sensownych kredytów o stałej stopie, to:

• nie ma sensownych kredytów Buy To Let (BTL), czyli przeznaczonych na zakup nieruchomości na wynajem,
• kredyty hipoteczne są zabezpieczone na nieruchomości, ale „przypięte” także do osoby. W przeciwieństwie do wielu innych krajów, w razie problemów kredytobiorca może stracić cały majątek, a nie tylko nieruchomość.

Między innymi z powodu tych różnic w zakresie kredytów wskazówki z zachodnich książek czy szkoleń np. znanego Ci pewnie Kiyosakiego nie są wprost przekładalne na polskie warunki. Co jednak nie znaczy, że nie można ich stosować – trzeba tylko uwzględnić nasze polskie uwarunkowania 😊

Za to sytuacja podatkowa w nieruchomościach w Polsce jest jeszcze w miarę rozsądna. Wprawdzie mocno się pogorszyła w wyniku Polskiego Ładu, bo zniknęła amortyzacja nieruchomości mieszkalnych oraz możliwość rozliczania się według skali podatkowej w ramach najmu prywatnego, ale nadal mamy jednak możliwość rozliczania najmu prywatnego ryczałtem 8,5% i 12,5% oraz możliwość sprzedania nieruchomości bez podatku po 5 latach od końca roku nabycia. Obawiam się jednak, że rządzący zauważyli rynek nieruchomości i mogą chcieć go, najczęściej nieudolnie, bez potrzeby regulować i opodatkować.

Wróćmy jednak do tytułowego pytania, czyli czy warto obecnie kupować mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu?

Specjaliści od finansów osobistych mówią, że kredyt może być zły albo dobry.

Zły to ten przeznaczony na konsumpcję, w szczególności na rzeczy, które tracą na wartości. Najczęściej te kredyty nie są na najlepszych warunkach i stanowią spore zagrożenie dla kondycji finansowej kredytobiorcy.

Z kolei za dobry jest uważany ten kredyt, który finansuje jakąś inwestycję, która zwiększy swoją wartość lub będzie generować dochód w przyszłości.

Kredyt na mieszkanie na wynajem jest właśnie takim „dobrym” kredytem – oczywiście, zakładając, że podeszliśmy do tego rozsądnie np. po takiej analizie, którą Ci przed chwilą pokazałem.

Są 3 grupy ludzi:

• Pierwsza – ludzie, którzy mają awersję do kredytów. Z jakichś powodów np. traum wyniesionych z dzieciństwa, nie akceptują kupowania czegokolwiek na kredyt. Po prostu ich psychika nie akceptuje takich zobowiązań. Pewnie takie osoby spotkałeś w swoim życiu.
• Druga to ludzie, którzy nie mają oporów i jak czegoś chcą, to kupują, nawet jeśli ich na to nie stać. Bo zawsze można wziąć jakiś kredyt, zapłacić kartą kredytową, a jak trzeba będzie coś spłacić, to weźmie się kolejną pożyczkę.
• I trzecia grupa to ludzie, którzy biorą kredyty, ale tylko te dobre.

Kupowanie mieszkań na kredyt według mnie jest tylko dla tej trzeciej grupy ludzi. Te pierwsze dwie grupy powinny się pewnie od takiego inwestowania trzymać z daleka.

Według mnie inwestowanie w mieszkania na wynajem z wykorzystaniem pożyczonego kapitału jak najbardziej ma sens, a dla niektórych wręcz jest jedynym wyjściem. Sam do takich osób należę. Trzeba to jednak robić z głową, przy pomocy Excela, a nie na podstawie opinii innych, emocji i reklam obiecujących inwestycje bez ryzyka.

Po pierwsze:

Dobrze wszystko policz. Naucz się decydować na podstawie liczb i analizy ryzyka. Jeśli nie jesteś w stanie zaakceptować ryzyka, że przez jakiś czas trzeba będzie do swojej inwestycji dokładać, bo np. nie masz innych źródeł dochodu albo poduszki finansowej, to lepiej odpuść.

Po drugie:

Nie wystarczy kupić pierwszej lepszej kawalerki w cenie rynkowej i wynająć. To się najczęściej nie zepnie. Trzeba znaleźć nieruchomość w dobrej cenie, najlepiej poniżej ceny rynkowej, z potencjałem na optymalizację przepływów z najmu np. poprzez najem na pokoje, podział na mniejsze lokale, wynajem krótkoterminowy czy też kwatery pracownicze.

Po trzecie:

Trzeba bardzo dbać o przepływy, czyli dobrze zarządzać najmem. Przykładowo, trzeba zadbać o mechanizm podwyższania czynszu najmu co roku, zgodnie z rynkiem. Można to zlecić zewnętrznej firmie, ale trzeba to uwzględnić w Excelu – bo taka usługa kosztuje. Ja najczęściej zakładam orientacyjnie koszt 20% od przychodu

I na koniec dodatkowe pytanie: masz 600 tysięcy złotych. Czy kupisz jedno mieszkanie za 600 tys. złotych na wynajem czy kupisz 3 mieszkania na kredyt z wkładem własnym 33%, czyli 200 tys. zł każde?

Ja wybieram opcję B. W zależności od wzrostu cen mieszkań może się okazać, że za kilka, a bardziej prawdopodobne za kilkanaście lat będziesz mógł jedno z nich sprzedać i spłacić wszystkie kredyty, które wziąłeś na początku. Zostajesz z dwoma lokalami bez zadłużenia.

Chcesz mieć arkusz, który pokazywałem Ci w tym artykule, na swój własny użytek? Zapisz się na mój darmowy newsletter, a na stronie dla subskrybentów znajdziesz plik.