Grzegorz Grabowski

Rozliczanie biznesu w nieruchomościach w 2024. Jak zapłacić najmniej podatku? [video]

Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film, w którym omawiam możliwe formy prowadzenia i opodatkowania biznesu nieruchomościowego, a także tłumaczę jak wybrać optymalną.

Zapraszam do obejrzenia ↓↓

JDG czy Sp. z o.o.? Co wybrać, by płacić mniej podatków? Nieruchomości – forma prowadzenia firmy

Z nagrania dowiesz się:

  • Jakie formy prowadzenia i opodatkowania biznesu w nieruchomościach są możliwe w 2024 roku,
  • Które z nich są warte Twojej uwagi,
  • Które w praktyce są wybierane najczęściej,
  • Jak wybrać tę optymalną formę prowadzenia i opodatkowania Twojego biznesu.

Co możesz teraz zrobić:

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu.

Wyjaśnię Ci, jakie formy prowadzenia i opodatkowania Twojego biznesu są możliwe, na które z nich w praktyce warto patrzeć i jak wybrać tę optymalną dla Ciebie, jeśli robisz albo planujesz robić flipy, podnajem, wynajem krótkoterminowy, kwatery, pośrednictwo czy sourcing, zarządzanie nieruchomościami, deweloperkę, a także, jeśli wchodzisz w inną aktywność wokół nieruchomości np. homestaging, szkolenia czy doradztwo.

Artykuł opiera się na przepisach obowiązujących w 2024 roku.

Jakie formy prowadzenia i opodatkowania działalności gospodarczej są możliwe w Polsce?

Form prowadzenia biznesu, w tym biznesu nieruchomościowego, w Polsce jest dużo.

W teorii mamy do wyboru:

  • działalność nierejestrowaną (czyli taką firmę bez firmy 😉),
  • jednoosobową działalność gospodarczą,
  • różne spółki, wśród których wymienia się:
    • spółkę cywilną oraz
    • spółki prawa handlowego.

A wśród spółek prawa handlowego z kolei mamy spółki osobowe:

  • jawną,
  • partnerską,
  • komandytową i
  • komandytowo-akcyjną

oraz spółki kapitałowe:

  • z ograniczoną odpowiedzialnością,
  • prostą spółkę akcyjną oraz
  • spółkę akcyjną.

A do tego dochodzi jeszcze sposób opodatkowania, bo dla wielu z tych wymienionych form prowadzenia firmy możemy wybrać różne sposoby opodatkowania.

Przykładowo, dla JDG mamy skalę, liniówkę i ryczałt, a dla spółek możemy wykorzystać np. estoński CIT.

Jeśli chcemy prowadzić albo prowadzimy biznes w nieruchomościach, nie ma sensu analizować wszystkich tych opcji.

W praktyce bierze się pod uwagę:

  • jednoosobową działalność gospodarczą,
  • spółkę komandytową, jednak w specyficznej konfiguracji, gdzie my występujemy jako komplementariusz w celu uzyskania rozsądnego poziomu opodatkowania,
  • spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i, czasami, jej młodszą siostrę, prostą spółkę akcyjną.

Czym te opcje się charakteryzują?

Jednoosobowa działalność gospodarcza jest łatwa do założenia i zamknięcia, ma w miarę łatwe podatki i uproszczoną, a przez to rozsądną cenowo, księgowość. Podlegamy jednak pod składki ZUS społeczne oraz zdrowotne i, przede wszystkim, za zobowiązania firmowe odpowiadamy całym swoim majątkiem. Niektórzy mówią, że z tego ostatniego powodu prowadzenie biznesu w ramach JDG w Polsce jest po prostu… głupotą.

O ile przed Polskim Ładem jednoosobowa działalność gospodarcza, w szczególności na liniówce, była atrakcyjnym sposobem działania, to Polski Ład znacząco zwiększył obciążenie tej formy składkami. Jej atrakcyjność mocno spadła…

Jednoosobowa działalność gospodarcza nie nadaje się też najczęściej do robienia biznesu z kimś innym (partnerami, wspólnikami czy inwestorami).

Nie będę wchodził w szczegóły spółki komandytowej, ale powiem tylko, że gdy zostaniesz komplementariuszem, możesz skorzystać praktycznie z “liniowego” podatku. Podlegasz jednak pod ZUS i nadal, podobnie jak w JDG, jako komplementariusz, masz pełną odpowiedzialność. Taka spółka ma sens, gdy masz duży biznes o małym ryzyku.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – chyba najpopularniejsza spółka w Polsce, pozwala, jak sama nazwa wskazuje, ograniczyć Twoją odpowiedzialność i ograniczyć składki ZUS (o ile tylko założymy spółkę co najmniej dwuosobową). Ostatnio wykorzystuje się też proste spółki akcyjne, które działają bardzo podobnie do spółek z o.o., ale są mniej znane i mniej wypróbowane przez rynek.

Sp. z o.o. ma też swoje wady np. pełną, a przez to droższą, księgowość, trochę trudniej ją założyć i na pewno trudniej ją, w porównaniu do JDG, zamknąć. Sporo osób przy spółkach z o.o. mówi też o podwójnym opodatkowaniu, które, rzeczywiście, nie jest pozytywną rzeczą, ale można je skutecznie minimalizować, osiągając często niższy efektywny podatek niż w jednoosobowej działalności gospodarczej. W spółce z o.o. łatwiej jest też reinwestować zyski, bo w dalszy rozwój inwestujesz 81%, 91% albo nawet 100% zarobionych pieniędzy. Biznes prowadzony w ramach spółki z o.o. łatwiej też sprzedać oraz prowadzić z kimś innym: jednym albo kilkoma partnerami biznesowymi lub inwestorami.

I teraz powiem coś wynikającego z naszej wieloletniej praktyki – w zdecydowanej większości przypadków, które analizowaliśmy, sens miały tylko dwie opcje: jednoosobowa działalność gospodarcza i spółka z o.o.. Czasami jeszcze sens miała kombinacja działalności gospodarczej ze spółką lub spółki z fundacją rodzinną.

Tak więc w praktyce Twój wybór sprowadza się do analizy, czy robić ten biznes w ramach JDG czy w ramach spółki z o.o.

Zastrzegam, to jest opinia aktualna na 2024 rok. Przepisy zmieniają się dość szybko i być może za jakiś czas sytuacja się zmieni.

Co wybrać?

Skoro już wiesz, co możesz wybrać, to przejdźmy do pytania, co wybrać w Twoim przypadku?

Standardowa odpowiedź brzmi: to zależy 😉

Czyli każdy przypadek jest inny i trzeba go poddać indywidualnej analizie.

Pierwsza rzecz: jeśli chcesz robić biznes z kimś, a także, jeśli boisz się ryzyka i chcesz ograniczyć swoją odpowiedzialność, to pomyśl o spółce z o.o.. W szczególności, pewnym standardem jest robienie w ramach spółki z o.o. podnajmu oraz deweloperki.

Druga rzecz, chyba podstawowa: policz, ile w Twojej konkretnej sytuacji zostanie Ci pieniędzy w kieszeni po opłaceniu wszystkich podatków, składek i księgowości, w zależności od tego, którą formę prowadzenia i opodatkowania biznesu wybierzesz.

To, ile Ci zostanie pieniędzy w kieszeni, zależy od wielu czynników, które możesz uwzględnić w naszym kalkulatorze:

  • tego, jakie będziesz płacić składki społeczne,
  • jaką masz skalę biznesu,
  • relacji kosztów do przychodu,
  • kosztów księgowości.

Kalkulator możesz pobrać za darmo – wystarczy zasubskrybować nasz darmowy newsletter.

A jeśli chciałbyś, żeby ktoś zrobił taką analizę razem z Tobą i pomógł Ci podjąć decyzję, to zapraszamy do nas na konsultację.

 

Teraz podam Ci pewne ogólne zasady, które sformułowaliśmy na bazie licznych przeprowadzonych przez nas analiz.

Jeśli masz niewysokie dochody (do 120 tysięcy złotych rocznie) i jednocześnie możesz skorzystać z niższego ZUS-u, to najprawdopodobniej najkorzystniejsza będzie dla Ciebie działalność gospodarcza opodatkowana wg skali.

Jeśli masz niewysokie dochody (znowu, do 120 tysięcy złotych) i łapiesz się już na pełny ZUS, to wtedy też najczęściej najlepiej wychodzi jednoosobowa działalność gospodarcza na skali, ale, uwaga, bardzo często, mimo małej skali działania, lepsze efekty da Ci spółka z o.o.!

Uwaga, w przypadku, gdy rozliczasz się wspólnie z małżonkiem lub małżonką, ten limit opłacalności skali czy spółki z o.o. może być inny.

W przypadku, gdy masz wysokie dochody i stosunkowo wysokie koszty, najczęściej najlepiej wychodzi jednoosobowa działalność gospodarcza na liniówce, ale także spółka z o.o.

Gdy masz wysokie przychody, ale niskie koszty (czyli wysoką rentowność), bardzo często optymalna będzie jednoosobowa działalność gospodarcza na ryczałcie, ale, ponownie, warto też przyjrzeć się spółce.

Gdy masz wysokie przychody, niskie koszty (czyli wysoką rentowność) i jednocześnie Twoja działalność podpada pod niską stawkę ryczałtu np. 8,5% dla szkoleń, to najczęściej bezkonkurencyjna jest jednoosobowa działalność gospodarcza na ryczałcie.

A gdy prowadzisz handel, za wyjątkiem handlu nieruchomościami, o małym ryzyku i wysokiej marży, ponownie bezkonkurencyjna będzie JDG na ryczałcie.Zachęcam Cię ponownie do policzenia swojego przypadku na naszym kalkulatorze, możesz pobrać za darmo.

A jeśli chciałbyś, żeby ktoś zrobił taką analizę razem z Tobą i pomógł Ci podjąć decyzję, to zapraszamy do nas na konsultację.

 

I ostatnia rzecz: jak już zdecydujesz, że chcesz coś zmienić np. formę opodatkowania lub prowadzenia biznesu, to nie przegap terminów.

Zmiana formy opodatkowania działalności gospodarczej jest możliwa do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym miałeś pierwszy przychód. Jeśli pierwszy przychód masz w styczniu, to termin mija 20 lutego. Wyjątkiem jest grudzień, bo w przypadku, gdy pierwszy przychód masz w grudniu, to termin na wybór to koniec grudnia.

Przejście z działalności gospodarczej na spółkę można zrobić w praktyce w dowolnym momencie. Niemniej, takie „przejście” można zrobić na kilka sposobów i jest tam sporo niuansów – więc to szerszy temat, najprawdopodobniej na inny film lub artykuł.

W razie potrzeby, zapraszamy do nas na konsultacje – pomożemy zrobić Ci analizę, pokażemy wszystkie za i przeciw, a w razie czego założymy Ci spółkę.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *