Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film. Zapraszam do obejrzenia:

>> Kupujesz apartament wakacyjny? Musisz dobrze rozliczyć podatki, żeby zwiększyć rentowność inwestycji! <<

Z nagrania dowiesz się:

• Jaki jest najlepszy model współpracy inwestora z operatorem zarządzającym apartamentem,
• Jakie podatki wchodzą w grę, gdy kupujesz apartament wakacyjny,
• Kiedy i jaką stawką VAT opodatkowana jest sprzedaż apartamentów wakacyjnych,
• Czy warto i jak odliczyć VAT od zakupu apartamentu,
• Jakie są kroki do odzyskania VAT od zakupu apartamentu,
• Jak rozliczać podatek dochodowy i o co zadbać w umowie z operatorem,
• Jaki będziesz płacić podatek od nieruchomości.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 🙂
• daj łapkę w górę 🙂
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś 🙂)

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

 

Planujesz zakup apartamentu wakacyjnego?

Przeglądasz oferty w condohotelach i aparthotelach nad morzem albo w górach?

Przeczytaj ten artykuł, żeby dowiedzieć się, jak zadbać o optymalne rozliczenie podatków w takiej inwestycji. Dowiesz się, jaką umowę najlepiej podpisać z operatorem zarządzającym takim apartamentem, czy i jak odliczyć VAT od zakupu i jak rozliczać podatek dochodowy oraz podatek od nieruchomości.

Ten artykuł jest przeznaczony dla osób, które zainwestowały lub planują zainwestować w apartament wakacyjny, a następnie przekazać go firmie, która będzie świadczyć usługi noclegowe z wykorzystaniem tego apartamentu.

Firma ta, często zwana operatorem lub firmą zarządzającą, zajmuje się nieruchomością oraz korzystającymi z niej klientami (ich zdobywaniem i obsługą), a także płatnościami. Operator obsługuje także płatności na rzecz właściciela.

Uwaga, w tym wpisie omówię kwestie podatkowe. Nie analizuję w nim tego, czy zakup danej nieruchomości będzie dobrą inwestycją albo jaką wakacyjną nieruchomość kupić, żeby inwestycja była sukcesem.

Istnieje wiele formalnych modeli współpracy właściciela apartamentu z operatorem.

Najczęstszym, a jednocześnie najwygodniejszym dla właściciela jest model, w którym właściciel wynajmuje swoją nieruchomość operatorowi, a operator świadczy dla gości usługi noclegowe (usługi zakwaterowania).

O kwestii umowy z operatorem i różnicach między umową najmu i zarządzania mówiłem w filmie: Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic.

W tym modelu właściciel świadczy usługę najmu nieruchomości na cele niemieszkalne na rzecz operatora. Uzyskuje przychody z najmu. Operator jest po prostu najemcą.

Wysokość czynszu może być stała, ale najczęściej jest zmienna (czasami z pewnym określonym minimum), zależna od przychodu, jaki operator uzyskuje z tego apartamentu.

Przykładowo, umowa najmu z operatorem może określać, że właściciel otrzymuje czynsz najmu w wysokości 70% przychodów netto, które operator uzyskał w danym miesiącu od gości. Warto wtedy dokładnie określić, co oznacza zwrot „przychód netto”.

Współpraca z operatorem w modelu wynajmu na jego rzecz pozwala uniknąć właścicielowi obowiązków, które są przypisane do świadczenia usług zakwaterowania:

• konieczności rejestracji działalności gospodarczej,
• (ewentualnego) stosowania kasy fiskalnej,
• wystawiania faktur dla gości,
• rozliczania importu usług.

Z punktu widzenia właściciela taki model wydaje się prostszy i korzystniejszy. Rozliczanie tego modelu omówię w tym artykule.

Na inwestycję w apartament wakacyjny trzeba spojrzeć z punktu widzenia co najmniej 3 podatków:

• Podatku od towarów i usług (czyli VATu)
• Podatku dochodowego (czyli PITu) oraz
• Podatku od nieruchomości.

Apartament wakacyjny i VAT

Apartamenty wakacyjne to najczęściej nieruchomości z rynku pierwotnego (czyli nowe). Ich sprzedaż podlega więc pod VAT.

Jeśli jednak kupujesz z rynku wtórnego, to może się zdarzyć, że kupisz ze zwolnieniem z VAT – w takiej sytuacji przejdź od razu do fragmentu dotyczącego podatku dochodowego.

Apartament wakacyjny, który planujesz kupić, może być lokalem:

• mieszkalnym,
• niemieszkalnym,

a czasami też razem z apartamentem kupujemy miejsce parkingowe.

Sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych podlega zasadniczo pod stawkę 8%, z tym zastrzeżeniem, że dla mieszkań powyżej 150 m2 oraz domów powyżej 300 m2 będziemy mieli stawkę 23% od tej części ponad te limity.

Sprzedaż budynków i lokali niemieszkalnych (w tym miejsc postojowych w hali z osobną KW) podlega stawce 23%.

Pamiętaj, że gdy sprzedaż nieruchomości jest „potocznie mówiąc” „ovatowana”, niezależnie od tego, jaką stawką (8% lub 23%), nie występuje podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC (chyba że myślisz o kupieniu więcej niż 5 lokali…).

Jeśli kupisz ze zwolnieniem (czyli bez VAT-u), to pojawi się PCC.

Analizując oferty zakupu apartamentów wakacyjnych warto zwrócić uwagę, czy

• w podanej Ci cenie nieruchomości zawarty jest VAT (oraz wg której stawki: 8% czy 23%) czy też
• nieruchomość sprzedawana jest ze zwolnieniem (bo wtedy zapłacimy PCC).

Często firmy sprzedające takie apartamenty na rynku pierwotnym podają w ofercie kwoty netto (bez VAT), zakładając, że nabywca sobie VAT odliczy.

Warto też pamiętać, że lokal mieszkalny łatwiej jest sfinansować kredytem hipotecznym.

Z racji tego, że apartamenty wakacyjne sprzedawane są z VAT-em (bo to są najczęściej nowe nieruchomości), istotną kwestią jest możliwość odliczenia VAT-u.

Kiedy i jak możemy to zrobić?

Zacznijmy od bardzo ważnej zasady dotyczącej VAT-u, determinującej kiedy można obniżyć VAT należny o VAT naliczony, czyli, potocznie mówiąc, odliczyć sobie VAT od zakupu apartamentu, potwierdzonego fakturą:

• jeżeli najem apartamentu na rzecz operatora jest opodatkowany VAT-em, to od zakupu apartamentu i innych wydatków na niego można odliczyć VAT;
• jeżeli najem apartamentu jest zwolniony z VAT, to od zakupu apartamentu i innych wydatków na niego nie można odliczyć VAT.

Z tej zasady wynika, że jeśli chcemy od zakupu, wydatków na wykończenie i wyposażenie apartamentu odliczyć VAT (co spowoduje, że nasze wydatki będą niższe), to nasz lokal powinien być w całości wykorzystywany do czynności opodatkowanych, czyli wynajmowany z VAT-em.

Nasz najemca, czyli operator, otrzyma wtedy od nas fakturę z doliczonym VAT-em.

Nie będzie to jednak dla niego nic złego, bo taki operator (najczęściej) też jest podatnikiem VAT czynnym i może zapłacony nam VAT odliczyć. O takiej sytuacji mówi się, że VAT będzie dla niego neutralny.

Zwracam też uwagę na wykorzystywanie takiego lokalu częściowo na własne potrzeby – istnieje wtedy ryzyko, że takie korzystanie będzie opodatkowane na gruncie VAT.

Powstaje więc pytanie, czy, inwestując w apartament wakacyjny z rynku pierwotnego, trzeba i warto rejestrować się jako podatnik VAT czynny i odliczyć VAT od naszych wydatków na apartament?

Rejestracja i rozliczanie VAT-u wiąże się z kilkoma formalnościami np. prowadzeniem odpowiednich ewidencji, wysyłaniem JPK VAT, a także z koniecznością naliczania VAT-u od najmu, ale, z drugiej strony, możemy odliczyć VAT od zakupu apartamentu, wykończenia czy remontu, wyposażenia i innych wydatków.

A to efektywnie zmniejsza wysokość naszej inwestycji, co oczywiście znacząco poprawia jej rentowność.

Tak więc osoby inwestujące w apartamenty wakacyjne najczęściej rejestrują się jako podatnicy VAT czynni i odliczają VAT od wydatków.

Kluczowe kroki w celu odzyskania VAT wliczonego w cenę nieruchomości

Co należy zrobić, jeśli zdecydowaliśmy się inwestować w apartamenty wakacyjne jako podatnicy VAT czynni i chcemy szybko i skutecznie odzyskać VAT wliczony w cenę nieruchomości?

Oto kluczowe czynności:

• Rejestracja na formularzu VAT-R jako podatnik VAT czynny, najlepiej przed zakupem CZY podpisaniem umowy najmu;
• Prowadzenie rejestrów zakupu oraz sprzedaży VAT;
• Wpisanie każdego wydatku związanego z inwestycją do rejestru zakupu VAT;
• Wysyłanie za każdy miesiąc, do 25. dnia następnego miesiąca, pliku JPK_V7M, z zaznaczeniem opcji wniosku o zwrot VAT;
• Jeśli wszystko dobrze pójdzie, Urząd skarbowy dokona zwrotu w odpowiednim terminie na nasz rachunek bankowy;
• A w momencie, gdy zaczniemy już mieć wpływy z najmu, to trzeba naliczać VAT na fakturach za najem dla operatora, ujmować ją w ewidencji sprzedaży VAT i ewentualnie, jeśli pojawi się VAT do zapłaty, wpłacać na mikrorachunek podatkowy, do 25. dnia następnego miesiąca.

Jeśli inwestycję w apartament wakacyjny z rynku pierwotnego rozważa nierezydent, powinien on zarejestrować się w Polsce jako podatnik VAT czynny. Dalsze kroki i sposób rozliczania tego VAT-u zostały opisane wyżej.

Więcej na temat VAT-u przy inwestycjach w apartamenty wakacyjne znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pod tytułem „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Najem prywatny czy najem w ramach DG?

Osoby inwestujące w apartamenty wakacyjne najczęściej rejestrują się jako podatnicy VAT czynni, żeby odliczyć VAT od wydatków, a najem w kontekście podatku dochodowego rozliczają w ramach tzw. najmu prywatnego, żeby zminimalizować podatek dochodowy, uniknąć obowiązku opłacania składek ZUS oraz ograniczyć formalności.

Dlaczego mogą tak robić ?

Ponieważ, żeby być podatnikiem VAT czynnym (czyli tzw. VAT-owcem) nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Inaczej mówiąc, MOŻNA być podatnikiem VAT czynnym, rozliczając najem prywatnie.

W wyniku zmian wprowadzonych przez Polski Ład od 2023 roku w ramach najmu prywatnego jest możliwe rozliczanie wyłącznie ryczałtem. Płacimy więc podatek od PRZYCHODU wg stawek 8,5% i 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 tys. zł.

W przypadku współwłasności małżeńskiej, bez rozdzielności majątkowej, te 100 tys. może wzrosnąć do 200 tys. zł.

Polecam tylko zadbać w umowie najmu z operatorem o to, żeby opłaty eksploatacyjne związane z apartamentem odpowiednio „przerzucić” na najemcę, tak, żeby kwoty za te opłaty nie były przychodem wynajmującego.

Dzięki temu zapłacimy ryczałt tylko od czynszu najmu.

Apartamenty wakacyjne i podatek od nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych stawki podatku od nieruchomości określa rada gminy, jednak nie mogą one przekroczyć stawek zdefiniowanych w ustawie. Są one co roku aktualizowane o inflację.

W przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele usług zakwaterowania, a do takich należą te apartamenty wakacyjne wynajmowane operatorowi, płacimy podatek od nieruchomości według stawek przypisanych do nieruchomości związanych lub zajętych na prowadzenie działalności. Są to, niestety, te najwyższe stawki z ustawy.

Będzie to więc w 2024 roku 1,34 zł za metr kwadratowy gruntu rocznie oraz 33,1 zł za metr kwadratowy lokalu lub budynku rocznie.

Podsumowując:

• Jeśli kupujesz apartament wakacyjny z VAT-em, najczęściej opłaca się zarejestrować jako podatnik VAT czynny i odliczyć ten VAT. Do bycia „VATowcem” nie trzeba prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu podatku dochodowego, zarejestrowanej w CEIDG;
• Najem na rzecz operatora najczęściej rozlicza się prywatnie, ryczałtem. Spróbujmy jednak opłaty administracyjne i media umownie przerzucić na najemcę, czyli operatora, żeby obniżyć swój podatek od przychodu.
• Podatek od nieruchomości zapłacimy, niestety, według tych najwyższych stawek.

Napisz w komentarzu poniżej, co jeszcze, Twoim zdaniem, jest istotne, jak kupujesz apartament wakacyjny? I co myślisz o inwestowaniu w takie apartamenty – czy to dobra inwestycja?