Grzegorz Grabowski

Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic [video]

Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film:

>> Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic <<

Z nagrania dowiesz się:

  • Na co trzeba zwrócić uwagę, jeśli oddajesz swoje mieszkanie firmie pod opiekę,
  • Jaka jest różnica między najmem a zarządzaniem (w kontekście współpracy z taką firmą),
  • Jak działa umowa najmu a jak umowa zarządzania (w kontekście współpracy z firmą zarządzającą/operatorem),
  • Którą umowę wybrać, jeśli inwestujesz w lokale przeznaczone do „wynajmu” krótkoterminowego,
  • A którą wybrać, jeśli masz mieszkania na wynajem długoterminowy.

Co możesz zrobić:

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

Umowa najmu czy zarządzania?

Oddajesz mieszkanie firmie pod opiekę?

Niezależnie od tego, czy ta firma będzie tam robić tzw. wynajem krótkoterminowy (czyli oferować noclegi) czy też będzie ono wynajmowane na długi termin na cele mieszkaniowe, musisz zadbać o odpowiednią umowę z tą firmą.

Będzie to umowa najmu albo umowa zarządzania.

Z tego artykułu dowiesz się, jakie są między nimi różnice i jak wybrać tę właściwą.

Dwa rodzaje inwestycji

Inwestorzy, którzy cenią sobie swój czas, często oddają swoje inwestycje – czyli mieszkania – pod opiekę wyspecjalizowanej firmie. Swój czas poświęcają na inne rzeczy – swoją pracę zawodową lub biznes, a także na rodzinę, hobby i przyjemności. Sam do takich inwestorów należę.

Najczęściej występują dwa przypadki:

Pierwszy – nabyłeś lokal, który znajduje się w atrakcyjnym turystycznie miejscu np. w miejscowości nad morzem albo w górach albo nawet w mieście typu Kraków czy Warszawa, które także przyciąga dużo turystów. Zdecydowałeś się, że lokal nadaje się na tzw. wynajem krótkoterminowy, czyli do świadczenia usług noclegowych dla turystów. Albo od początku ten lokal był przeznaczony do takiego biznesu tj. został wybudowany przez dewelopera w ramach takiej „wakacyjnej” inwestycji i od razu przejęty do obsługi przez wskazaną przez dewelopera firmę.

Firma, której przekazałeś mieszkanie, często zwana operatorem lub firmą zarządzającą, zajmuje się nieruchomością oraz korzystającymi z niej klientami – ich zdobywaniem np. przez booking.com i obsługą, czyli kluczami, praniem pościeli i ręczników, sprzątaniem, naprawami itd.

Drugi przypadek – nabyłeś lokal mieszkalny nadający się raczej do wynajmu długoterminowego, najprawdopodobniej na cele mieszkaniowe. Firma, której przekazałeś mieszkanie (najprawdopodobniej dlatego, że Ty mieszkasz w innym mieście albo w innym kraju), zajmuje się szukaniem najemców, podpisywaniem umów, pobieraniem czynszów, rozliczaniem opłat, naprawami i innymi kwestiami.

W obydwu przypadkach, jeśli decydujesz się oddać lokal pod opiekę wyspecjalizowanej firmie, podpisujesz z tą firmą jedną z dwóch umów:

  • umowę najmu lub
  • umowę zarządzania.

Bardzo istotne jest, żebyś wiedział, jaką umowę podpisujesz z tą firmą i jakie są konsekwencje każdej z nich.

W dużym skrócie:

W przypadku, gdy oddajesz mieszkanie firmie, która ma wykorzystywać je do oferowania noclegów, dużo lepsza dla Ciebie jest umowa najmu, a nie zarządzania.

W przypadku, gdy oddajesz firmie mieszkanie, które ma być wynajmowane na tzw. długi termin, to wybór nie jest taki oczywisty tj. w niektórych przypadkach lepsza będzie umowa najmu, a w innych – zarządzania.

Wejdźmy zatem w szczegóły i wyjaśnijmy sobie, jak działają te umowy i jakie są ich zalety i wady.

Umowa z operatorem najmu krótkoterminowego

Zacznijmy od umowy z operatorem, który oferuje w naszym mieszkaniu usługi noclegowe.

Pierwsza opcja to umowa najmu z takim operatorem.

W takim przypadku właściciel świadczy usługę najmu nieruchomości na cele nie mieszkaniowe na rzecz tego operatora.

Właściciel uzyskuje przychody z najmu. Wysokość czynszu może być stała, ale równie dobrze może być zmienna (czasami z pewnym określonym minimum), zależna od przychodu, jaki operator uzyskuje z tego apartamentu. Przykładowo, umowa najmu z operatorem może określać, że właściciel otrzymuje czynsz najmu w wysokości 70% przychodów netto, które operator uzyskał w danym miesiącu od gości.

Główną zaletą tej opcji jest to, że ten wynajem prowadzony przez właściciela na rzecz operatora może być rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego.

Druga opcja to umowa zarządzania, a właściwie o zarządzanie, z operatorem.

W tej opcji z formalnego punktu widzenia to właściciel świadczy dla gości usługi noclegowe, a operator pomaga mu te usługi wykonać, świadcząc na rzecz właściciela usługę zarządzania.

Właściciel formalnie nie uzyskuje przychodów z najmu, ale z usług krótkotrwałego zakwaterowania. Technicznie te usługi organizuje operator, a opłata dla operatora za tę usługę jest najczęściej zmienna, zależna od przychodu uzyskanego od gości. Przykładowo, umowa zarządzania między właścicielem a operatorem może określać, że operator otrzymuje prowizję w wysokości 30% przychodów netto uzyskanych z noclegów.

Obecne podejście organów podatkowych jest takie, że świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania powinno być rozliczane w ramach firmy, niezależnie od liczby oferowanych apartamentów czy też sezonowości działania. Właściciel powinien więc najczęściej zarejestrować i prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, ze wszystkimi tego konsekwencjami (składką ZUS społeczną, składką zdrowotną, księgowością itd.). Więcej dowiesz się z tego nagrania.

Świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania wiąże się też często z kilkoma innymi formalnymi obowiązkami np. koniecznością używania kasy fiskalnej, wystawianiem faktur dla gości, rozliczaniem importu usług. I właśnie to, że w tej drugiej opcji po stronie właściciela są te wszystkie formalności i wydatki, powoduje, że dużo sensowniejszym i oczywistym wyborem powinna być opcja pierwsza, czyli podpisanie z operatorem umowy najmu. Taką umowę właściciel może prosto i szybko rozliczać w ramach najmu prywatnego, płacąc 8,5% lub 12,5% zryczałtowanego podatku od uzyskiwanego czynszu najmu. W zależności od sytuacji właściciel może być podatnikiem VAT czynnym i odliczyć sobie VAT od zakupu lokalu (o ile ten podatek przy zakupie wystąpił) albo może ewentualnie korzystać ze zwolnienia ze względu na obrót.

Umowa z firmą zajmującą się najmem długoterminowym

Przejdźmy więc do umowy z firmą, która zajmuje się wynajmem długoterminowym w Twoim mieszkaniu.

Pierwsza opcja to umowa najmu z taką firmą.

W tej opcji właściciel świadczy usługę najmu nieruchomości na rzecz tej firmy, a ta firma podnajmuje je dalej, w całości lub każdy z pokoi osobno, najczęściej na cele mieszkaniowe.

Wysokość czynszu dla właściciela najczęściej jest stała. Czasami taka współpraca jest oferowana właścicielowi przez taką firmę zajmującą się podnajmem jako „wynajem z gwarancją czynszu”. Taka umowa jest zawierana najczęściej na kilka lat i ten ustalony przez strony czynsz może, ale nie musi, być waloryzowany co jakiś czas np. o wskaźnik inflacji.

Taki wynajem prowadzony przez właściciela na rzecz operatora może być rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego.

W przypadku, gdy właściciel wynajmuje firmie, która będzie lokal podnajmować dalej, nawet wyłącznie na cele mieszkaniowe, zgodnie z obecnym podejściem organów ten właściciel nie może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

Może ewentualnie skorzystać ze zwolnienia ze względu na obrót do 200 tysięcy złotych.

Druga opcja to umowa zarządzania, a właściwie o zarządzanie, z firmą, którą najczęściej wtedy nazywa się firmą zarządzającą.

W tej opcji to właściciel wynajmuje lokal końcowym najemcom, a firma zarządzająca mu w tym pomaga, świadcząc na rzecz właściciela usługę zarządzania najmem. Firma zarządzająca realizuje wszystkie czynności np. szukanie najemców, podpisywanie umów w imieniu właściciela, na podstawie pełnomocnictwa od niego, pobieranie czynszów, rozliczanie opłat, naprawy i inne.

Opłata dla firmy zarządzającej za tę usługę jest najczęściej zmienna, zależna od czynszu uzyskiwanego przez właściciela i wynosi z reguły kilkanaście procent tego czynszu, ale często z zastrzeżeniem pewnej minimalnej opłaty, pobieranej także w okresie pustostanów.

Taki wynajem prowadzony przez właściciela wspomaganego przez firmę zarządzającą może być także rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego.

Pytanie, którą umowę wybrać, gdy oddajesz firmie mieszkanie, które ma być wynajmowane na tzw. długi termin – umowę najmu czy zarządzania?

Wybór nie jest oczywisty, ale według mnie to zależy przede wszystkim od Twoich „biznesowych” preferencji – jeśli chcesz mieć umowę na kilka lat ze stałym przychodem z czynszu, to wybierz umowę najmu z firmą “podnajmową”.

Pewnie trzeba jednak wtedy zaakceptować fakt, że lokal będzie przystosowany i wynajmowany na pokoje. Uważaj wtedy też na VAT, gdyż nie skorzystasz ze zwolnienia przedmiotowego.

Jeśli natomiast mieszkanie ma być wynajmowane w całości jednemu najemcy, ewentualnie na pokoje, a czynsz dla Ciebie ma zmieniać się wraz ze zmieniającym się rynkiem najmu w Polsce, wybierz opcję umowy o zarządzanie. Wtedy jednak ryzyko spadku czynszów, pustostanów czy awarii i napraw leży po Twojej stronie.

Nie będziesz jednak miał problemów ze skorzystaniem ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, a także bez problemu skorzystasz z najmu okazjonalnego.

I na koniec takie ogólne zalecenie:

Niezależnie od tego, czy mówimy o noclegach czy wynajmie długoterminowym, powierzając lokal firmie powinieneś świadomie podjąć decyzję i mieć jasność, jaką umowę podpisujesz: umowę najmu czy umowę zarządzania.

Należy jednak patrzeć nie tylko na nazwę tej umowy umieszczoną na jej początku, ale także na jej zapisy definiujące charakter umowy.

Czasami, w przypadku mniej profesjonalnych operatorów, można się spotkać z umowami będącymi mieszanką dwóch modeli – najmu i zarządzania, co powoduje problemy z rozliczeniem między stronami, a przede wszystkim problemy z rozliczeniem właściciela z fiskusem i ZUS-em.

Kluczowe jest też, żeby umowa najmu czy zarządzania bardzo jasno określała, kto odpowiada za poszczególne czynności np. naprawy w lokalu, koszty windykacji, wymianę wyposażenia, a także, kto ponosi koszty poszczególnych czynności, materiałów czy tego wyposażenia.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *