Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film:

>> Wynajmujesz komuś mieszkanie z miejscem parkingowym? To może skomplikować Ci podatki! <<

Z nagrania dowiesz się:

• Na jakie kwestie podatkowe trzeba zwrócić uwagę, jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie z MIEJSCEM POSTOJOWYM,
• W jakich sytuacjach będziesz mieć komplikacje z VAT-em, jeśli wynajmujesz komuś miejsce postojowe i dlaczego lepiej, żeby nierezydent nie miał garażu,
• Jak rozlicza się VAT od wynajmu miejsca postojowego, które nie jest wyodrębnione,
• Czy wynajem miejsca postojowego komplikuje rozliczanie podatku od nieruchomości i podatku dochodowego,
• co warto zadbać w umowie najmu, jeśli wynajmujesz komuś miejsce parkingowe.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 🙂
• daj łapkę w górę 🙂
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś 🙂)

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

 

Wynajmujesz komuś mieszkanie z miejscem parkingowym w garażu pod budynkiem?

Może to spowodować pewne komplikacje podatkowe.

W szczególności, problemy może spowodować VAT.

Częstą sytuacją występującą na rynku najmu jest wynajem mieszkania wraz z miejscem parkingowym. W szczególności w nowszych budynkach miejsce parkingowe w tzw. kondygnacji garażowej jest pewnym standardem. W tym artykule dowiesz się, jak do wynajmu takiego miejsca postojowego czy też parkingowego, podchodzić od strony podatkowej.

Spojrzymy na to z punktu widzenia trzech podatków:

• VAT-u,
• podatku od nieruchomości oraz
• podatku dochodowego.

Miejsce postojowe i VAT

Miejsce postojowe w tzw. kondygnacji garażowej z osobną księgą wieczystą nie jest nieruchomością mieszkalną. W związku z tym wynajem takiego miejsca nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym z VAT, czyli tym przypisanym do wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe. W związku z tym, jeśli wynajmujemy komuś takie miejsce parkingowe, to zasadniczo taki wynajem będzie opodatkowany VAT-em 23%. Chyba że skorzystamy ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót do 200 tys. zł.

Jeśli więc Twój obrót nie przekracza dwustu tysięcy zł, to najprawdopodobniej nie musisz się martwić o VAT.

Trzeba tylko prowadzić jakąś ewidencję sprzedaży, żeby:

1. monitorować ewentualne przekroczenie limitu i
2. być w stanie wykazać przed urzędem, że go nie przekroczyliśmy.

Ze zwolnieniem ze względu na obrót jest związanych kilka niuansów, na które trzeba zwrócić uwagę.

Po pierwsze:

Jeśli przekroczysz obrót 200 tysięcy złotych, to wynajem miejsca postojowego trzeba będzie opodatkować stawką 23%, ale, na szczęście, Twój wynajem mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe nadal będzie zwolniony z VAT na podstawie zwolnienia przedmiotowego. VAT pojawi się tylko od obrotu z najmu miejsca postojowego.

Po drugie:

Jeśli już jesteś podatnikiem VAT czynnym, bo np. prowadzisz działalność gospodarczą i zarejestrowałeś się do VATu, to już ze zwolnienia ze względu na obrót nie skorzystasz (bo nie można być jednocześnie podatnikiem VAT zwolnionym i czynnym). A to oznacza, że wynajem tego miejsca postojowego trzeba będzie opodatkować, nawet jeśli jest ono wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego. Czasami udaje się tego uniknąć poprzez zmianę osoby, która zawiera umowę najmu i rozlicza ten najem np. na współmałżonka, który nie jest VAT-owcem czynnym.

Po trzecie:

Jeśli jesteś nierezydentem, czyli nie mieszkasz w Polsce, ale masz tutaj nieruchomości, które komuś wynajmujesz i jedną z nich jest miejsce postojowe, to od pierwszej złotówki przychodu z wynajmu tego miejsca parkingowego czeka Cię rozliczanie VAT. Nierezydent nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót do dwustu tysięcy złotych.

Zwróć uwagę, że wcześniej była mowa o miejscu postojowym w garażu, który ma osobną księgę wieczystą.

A co, gdy wynajmujesz mieszkanie z miejscem postojowym, które jest przynależne do mieszkania i hala garażowa nie ma swojej księgi wieczystej?

Fakt, że miejsce postojowe jest w sensie prawnym częścią składową lokalu mieszkalnego (bo hala garażowa nie jest wyodrębniona do osobnej księgi), a także fakt, że znajduje się w budynku mieszkalnym, wskazywałby, że jego wynajem wraz z mieszkaniem powinien podlegać pod zwolnienie przedmiotowe – wynajmujemy przecież lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe.

Jednak interpretacje Dyrektora KIS są w tym temacie jednolite i negatywne dla podatników, czyli fiskus twierdzi, że wynajem takiego miejsca przynależnego do mieszkania też będzie opodatkowany VAT-em w stawce 23%. Można się z tym spierać i w sądzie być może nawet z fiskusem wygrać. Zwłaszcza, że Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wypowiadał się, że SPRZEDAŻ takiego przynależnego miejsca postojowego podlega pod tę samą stawkę VAT co sprzedaż mieszkania. Więc dlaczego WYNAJEM takiego miejsca jest traktowany inaczej niż mieszkanie?

Na koniec mała wskazówka – polecam wyodrębnić w umowie najmu kwotę za wynajem miejsca postojowego i wykazać ją w swojej ewidencji osobno od kwoty za wynajem mieszkania. W ten sposób nie będzie, w razie pojawienia się VAT-u, dyskusji, jaka kwota powinna być opodatkowana.

A jeśli chcesz w ogóle uniknąć komplikacji z VAT-em od wynajmu miejsca postojowego, to chyba jedynym sposobem jest… nie wynajmowanie tego miejsca 😉

Więcej na temat VAT-u w wynajmie znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pod tytułem „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Miejsce postojowe i podatek od nieruchomości

Przejdźmy do kwestii związanych z podatkiem od nieruchomości za miejsce postojowe.

Sprawa nie jest skomplikowana. Za mieszkanie oraz za miejsce postojowe przynależne do mieszkania (czyli te w hali garażowej bez własnej księgi wieczystej) płacimy niską stawkę właściwą dla nieruchomości mieszkalnych.  W 2024 roku maksymalna stawka to 1,15 złotego za metr kwadratowy rocznie. Obecnie za miejsce postojowe w wyodrębnionym garażu pod budynkiem z osobną księgą wieczystą płacimy wyższą stawkę. W 2024 roku maksymalna stawka to 11,17 złotego za metr kwadratowy rocznie.

Natomiast 18 października 2023 Trybunał Konstytucyjny wydał korzystny wyrok dotyczący podatku od nieruchomości od garażu, znajdującego się w budynku mieszkalnym. W wyniku tego wyroku Trybunału od 2025 roku zapłacimy mniejszy podatek od nieruchomości za miejsce parkingowe znajdujące się w wyodrębnionym garażu w bloku mieszkalnym – zostanie on zrównany z podatkiem za mieszkanie. Oczywiście, ten podatek od nieruchomości za miejsce postojowe nie zależy od tego, czy sami z niego korzystamy czy też je komuś wynajmiemy.

Miejsce postojowe i podatek dochodowy

Wynajem miejsca postojowego może być rozliczany w zakresie podatku dochodowego tak samo jak wynajem mieszkania czyli np. w ramach tzw. najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem) oraz w ramach działalności gospodarczej. Przypomnę tylko, że fakt rozliczania VAT-u od wynajmu miejsca postojowego nie oznacza, że musimy rozliczać ten wynajem w ramach naszej jednoosobowej działalności gospodarczej. Możesz być podatnikiem VAT czynnym w świetle ustawy o VAT, a jednocześnie rozliczać najem prywatnie, czyli jako odrębne źródło przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Na koniec jeszcze jedna rzecz – jeśli miejsce postojowe na osobnej księdze wieczystej stało się środkiem trwałym w Twojej jednoosobowej działalności gospodarczej, to pamiętaj, że jego sprzedaż będzie przychodem w tej działalności, nawet jeśli już tę działalność zamkniesz. Chyba że to miejsce postojowe wyciągniesz z firmy i minie 6 lat.

Ta zasada natomiast nie obowiązuje dla mieszkań tj. nawet jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, to jego sprzedaż rozliczasz jak prywatną transakcję.