Grzegorz Grabowski

Podatek od najmu w 2022 roku – ryczałt czy skala podatkowa?

2021 r. mamy już za sobą. Osobiście nie będę za nim bardzo tęsknił, aczkolwiek patrząc na przepisy podatkowe, które weszły w życie w 2022 r., być może zmienię zdanie. Teraz jednak czeka nas decyzja, jak rozliczać najem naszych nieruchomości przez kolejne 12 miesięcy. Decyzja powinna dotyczyć:

  • rozliczania w ramach tzw. najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej,
  • rozliczania podatku od przychodu lub od dochodu,
  • ewentualnego opodatkowania całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (zwracam uwagę, że nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
  • trybu płacenia zaliczek (co miesiąc lub co kwartał).

Ten artykuł publikuję, żeby pomóc wynajmującym w podjęciu właściwych decyzji, a także we wdrożeniu ich w życie.

Niniejszy artykuł dotyczy przede wszystkim tzw. najmu prywatnego. Oczywiście, początek roku to także czas na podjęcie istotnych decyzji przez przedsiębiorców. Mogą one dotyczyć np. zmiany sposobu opodatkowania działalności albo wręcz formy prowadzenia firmy (np. przejścia na spółkę kapitałową). Polski Ład wprowadza od 2022 r. zupełnie nowe warunki podatkowe prowadzenia firmy w naszym kraju, stąd w tym roku szczególnie warto przyjrzeć się swoim rozliczeniom podatkowym. Decyzje mogą również dotyczyć wyboru zaliczek uproszczonych (najpierw jednak warto przeanalizować, czy nam się to opłaca), zmiany płatności zaliczek z miesięcznych na kwartalne (albo odwrotnie) i kilku innych kwestii np. skorzystania z tzw. estońskiego CIT.

Przejdźmy jednak do najważniejszego tematu, czyli: czy rozliczać najem w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej oraz czy rozliczać podatek od przychodu czy od dochodu.

Ten artykuł dotyczy wyboru na 2022 r. Dokładniejszą analizę opcji na 2023 r. warto, moim zdaniem, robić dopiero pod koniec 2022 r., ponieważ dopiero wtedy będziemy znali kształt przepisów na 2023 r. W trakcie 2022 r. jeszcze sporo może się zmienić, nie tylko na poziomie brzmienia przepisów, ale także na poziomie ich interpretacji.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Jest kilka sposobów na rozliczanie podatku od najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości. W pierwszym kroku warto zdecydować, w ramach którego źródła przychodów rozliczamy te przychody:

  • jako najem prywatny,
  • czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Najem prywatny można do 2022 r. włącznie rozliczać według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych, oraz ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której prowadzisz najem, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), podatek liniowy (19% od dochodu), a od 2021 r. możemy także taką działalność rozliczać ryczałtem. Od 2022 r., w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu, przy rozliczeniu według skali podatkowej w ramach działalności gospodarczej zapłacimy dodatkowo składkę zdrowotną w wysokości 9% dochodu, a przy rozliczeniu na zasadach podatku liniowego zapłacimy dodatkowo składkę zdrowotną w wysokości 4,9% dochodu. W przypadku rozliczenia działalności gospodarczej ryczałtem składka zdrowotna również wzrosła od 2022 r., ale jej wysokość jest zryczałtowana i wynosi, w zależności od przychodu:

  • ok. 320 zł (podstawa to 60% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego do 60 tys. zł,
  • ok. 533 zł (podstawa to 100% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego do 300 tys. zł,
  • ok. 959 zł (podstawa to 180% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego powyżej 300 tys. zł.

Zgodnie z Polskim Ładem od 2023 r. w ramach najmu prywatnego będzie możliwe rozliczanie wyłącznie ryczałtem. Wynika to ze zmiany art. 9a ust. 1 ustawy o PIT, który od 2022 brzmi:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (czyli z najmu prywatnego – przyp. autora), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Do tego trzeba jeszcze dołożyć art. 71 ust. 1 ustawy podatkowej Polskiego Ładu:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1 (czyli z najmu prywatnego – przyp. autora), mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., […].

Oznacza to, że art. 1 ustawy podatkowej Polskiego Ładu likwiduje rozliczenie wg skali w ramach najmu prywatnego, a art. 71 tej samej ustawy powoduje, że jeszcze do końca 2022 r. działamy na starych zasadach. Witamy w krainie prostych przepisów podatkowych.

Poniżej przedstawiam grafiki obrazujące sposoby rozliczania najmu w 2022 r. i 2023 r.:

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu, limit kwoty przychodów 100 tysięcy złotych (powyżej którego stawka rośnie do 12,5%) dotyczy łącznie obojga małżonków.

Wart jeszcze przypomnieć, że od 2019 roku mamy w Polsce daninę solidarnościową, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe podatku od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie. Danina solidarnościowa nie dotyczy natomiast przychodów rozliczanych ryczałtem.

Zasadniczo, a przynajmniej zgodnie z literalnym brzmieniem ustaw o podatkach dochodowych, to do podatnika, czyli Ciebie, należy wybór jednej z wyżej opisanych form opodatkowania. Są jednak pewne ograniczenia i konsekwencje z tym związane.

Na przykład istotne jest, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli rozliczasz się na zasadzie podatku liniowego lub ryczałtem w ramach działalności gospodarczej, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Pamiętajmy też o tym, że dochód z najmu prywatnego lub działalności gospodarczej rozliczanych według skali podatkowej sumuje się z dochodem z innych źródeł rozliczanych według skali podatkowej np. z dochodem z umowy o pracę, umów zleceń i czy o dzieło.

Sporo wątpliwości od zawsze generowała również kwestia tego, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą (tj. kiedy powinniśmy go rozliczać w ramach działalności gospodarczej). Nie jest ona, niestety, jednoznaczna. Można jednak powiedzieć, że w maju 2021 r. najprawdopodobniej nastąpił pewien przełom w tej kwestii.

W zakresie kwalifikacji przychodów z najmu do najmu prywatnego czy też do działalności gospodarczej ukształtowały się dwie rozbieżne linie interpretacyjne oraz orzecznicze:

  • Pierwsza – że o tej kwalifikacji decydują kryteria przedmiotowe, np. skala czy zorganizowanie tego najmu, a nie subiektywna ocena czy też decyzja podatnika,
  • Druga – że ponieważ ustawodawca nie określił kryteriów tej kwalifikacji, to podatnik sam decyduje, czy wynajmuje w ramach najmu prywatnego, czy też w ramach działalności gospodarczej, niezależnie od liczby nieruchomości czy też umów najmu.

W maju 2021 pojawiła się wspomniana wyżej uchwała NSA w tej sprawie – światełko w tunelu, które być może rozwiąże ten problem, tj. przeważy linię orzeczniczą w kierunku tej bardziej korzystnej dla inwestorów. Pisaliśmy już o tej uchwale wcześniej, a także o wątpliwościach z nią związanych.

W mojej opinii siedmiu sędziów poprzez tę uchwałę przychyla się do tezy, że o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu nie decydują jakieś bliżej nieokreślone kryteria przedmiotowe (np. liczba wynajmowanych lokali czy stopień zorganizowania tego najmu), ale zamiar czy też decyzja podatnika.

Jak dokonać wyboru formy opodatkowania najmu?

Najczęstszym kryterium wyboru formy opodatkowania najmu jest wysokość podatku do zapłacenia. Oczywiście, rozsądny podatnik po chwili zastanowienia szybko zdaje sobie sprawę, że należy wziąć pod uwagę także inne kwestie.

Przykładowo, budowanie naszej zdolności kredytową w większości przypadków kłóci się z minimalizacją podatków. Powinniśmy w takim przypadku wybrać formę opodatkowania, która pozwoli nam budować zdolność jak najmniejszym kosztem (czyli przy niskich, ale rzadko kiedy minimalnych możliwych podatkach). W niektórych sytuacjach można legalnie zminimalizować podatki, często do zera, jednocześnie budując zdolność, ale wymaga to wsparcia dobrego doradcy kredytowego i współpracy z księgowym.

Istotnym kryterium jest także prostota tj. wysiłek i czas, który musimy poświęcić na rozliczenie. Jak wskazują dane rządowe, w naszym kraju większość podatników wybiera rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem. Nie mają ochoty ani czasu (a czasami wiedzy) na analizowanie innych sposobów rozliczenia i prowadzenie „papierologii”. Często zdarza się to osobom, które wynajmują jedno bądź dwa mieszkania i możliwe oszczędności na podatku są na tyle niewielkie, że nie uzasadniają one inwestycji dodatkowego czasu i energii w bardziej skomplikowane rozliczenie. Niemniej, nawet przy jednej wynajmowanej nieruchomości, o ile przychód z tego wynajmu jest spory, odpowiedni wybór formy opodatkowania może dać sensowne i legalne oszczędności podatkowe. Niestety, ta możliwość legalnej optymalizacji będzie najprawdopodobniej mocno ograniczona już od 2023 r.

Co warto więc, oprócz wysokości podatku, wziąć pod uwagę?

  • Formalności na początku – przykładowo, rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego;
  • Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w najmie prywatnym nie ma formalnego obowiązku, ale warto to robić, a przy działalności gospodarczej jest obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub podatkowej księgi przychodów i rozchodów);
  • Dokumenty, które będziemy musieli posiadać/przechowywać – w ryczałcie obowiązek jest minimalny (trzeba udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, moim zdaniem nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe;
  • Składki ZUS, które będziemy płacić – pojawią się one w przypadku działalności gospodarczej.

Wróćmy jednak do wysokości podatku do zapłacenia

W pierwszym kroku musimy oszacować, jakich przychodów i kosztów spodziewamy się w 2022 r. Najczęściej i najprościej robi się to w oparciu o dane z poprzedniego roku (czyli 2021 r.), które modyfikujemy adekwatnie do naszych planów inwestycyjnych i zmian, które przewidujemy.

Te nasze szacunki nie muszą być bardzo szczegółowe, ponieważ mają nam posłużyć jedynie do oszacowania podatku i porównania różnych form opodatkowania. Oprócz rozsądnego oszacowania przychodów, wg mnie wystarczy wziąć pod uwagę tylko te najważniejsze kategorie kosztowe: opłaty administracyjne, media, odsetki od kredytu oraz amortyzację. Musimy jednak pamiętać o tym, że, zgodnie z Polskim Ładem, w 2022 r. amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa tylko dla majątku nabytego lub wytworzonego przed 2022 r. Do tego dodajmy jeszcze planowane wydatki na remont lub wyposażenie, o ile ich wartość będzie na tyle znacząca, że może zmienić wynik analizy.

Przeanalizujmy przykład Sebastiana, który wynajmuje jedno mieszkanie w średnim mieście w Polsce. Pracuje na etacie, z dobrą pensją, jest żonaty, a wynajmowane mieszkanie kupił wspólnie z żoną (w związku z tym jest to współwłasność małżeńska), w ich małżeństwie „panuje” wspólnota majątkowa.

Przychody

Czynsz najmu to 2000 zł miesięcznie. Oprócz tego Sebastian pobiera od najemców dodatkowo opłaty administracyjne (550 zł miesięcznie) oraz kwoty za media (350 zł miesięcznie).

Łączne przychody to:

(2000 zł + 550 zł + 350 zł) x 12 miesięcy = 34 800 zł rocznie

Optymistycznie założyłem, że Sebastian nie będzie miał pustostanów, ale jeśli się ich spodziewamy, równie dobrze możemy miesięczny przychód przemnożyć przez mniejszą liczbę np. 10,5.

Koszty

Po stronie kosztów pojawią się od razu pobierane przez Sebastiana opłaty administracyjne oraz kwoty na media:

550 zł x 12 miesięcy = 6600 zł rocznie

350 zł x 12 miesięcy = 4200 zł rocznie

Policzmy amortyzację. Sebastian nabył to mieszkanie na rynku pierwotnym, więc stawka amortyzacji wyniesie 1,5% rocznie:

361 000 zł (wartość początkowa) x 1,5% = 5415 zł rocznie

Sebastian spłacił już kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania, więc nie wystąpią koszty odsetek. Dla uproszczenia nie weźmiemy też pod uwagę kosztów drobnych napraw czy remontów ani ubezpieczenia.

Podsumowałem wyliczenia w tabeli, która pokazuje sumaryczny przychód, koszty oraz dochód, a także podatek wyliczony wg różnych metod opodatkowania:

(uwaga, plik Excel zawierający powyższą tabelę, pozwalającą porównać formy opodatkowania najmu, jest załącznikiem do mojego poradnika o rozliczaniu najmu).

W powyższej tabeli po prawej stronie wyliczone są kwoty podatku do zapłacenia za cały rok:

  • Ryczałt – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%),
  • Ryczałt bis – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%), ale media są przerzucone (przy pomocy odpowiednich zapisów w umowie najmu) na najemcę,
  • Skala (17%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej, całość dochodu z najmu jest opodatkowana stawką 17% (podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy),
  • Skala (32%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej, całość dochodu z najmu jest opodatkowana stawką 32% (podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy),
  • Skala (0%/17%/32%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej, ale najem to jego jedyny dochód rozliczany wg skali (więc uwzględniamy kwotę wolną od podatku w wysokości 30 000 zł),
  • DG (19%) – rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego (uwaga, w powyższej tabeli dla uproszczenia nie uwzględniono opcji działalności gospodarczej rozliczanej wg skali podatkowej), uwzględniono składki zdrowotne, które od 2022 roku w przypadku rozliczenia na zasadach podatku liniowego są naliczane od dochodu wg stawki 4,9% (jednak nie mniej niż 9% wynagrodzenia minimalnego miesięcznie),
  • DG (ryczałt) – rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej ryczałtem (możliwe od 2021 roku), uwzględniono składki zdrowotne w zryczałtowanej wysokości, naliczane zgodnie z zasadą opisaną na początku artykułu.

W przypadku rozliczenia poprzez działalność gospodarczą (oznaczoną w tabeli jako „DG (19%)” lub „DG (ryczałt)”) nie uwzględniłem składek społecznych, ponieważ Sebastian nie ma obowiązku ich płacić (opłaca je jego pracodawca).

Z oszacowania dokonanego dla Sebastian widać, że całkowite obciążenie (podatek dochodowy i składka zdrowotna) do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie znacząco wyższe od jakiekolwiek rozliczenia w ramach najmu prywatnego, niezależnie od tego, czy w ramach tej działalności rozliczałby podatek do dochodu czy od przychodu. Oznacza to, że gdy doliczymy jeszcze koszty księgowości, na pewno nie będzie to dobra opcja (w przypadku Sebastiana nie ma sensu specjalnie do najmu rejestrować działalności gospodarczej). Sebastian doszedł więc do wniosku, że najkorzystniej będzie wybrać najem prywatny rozliczany ryczałtem, w szczególności jeśli przerzuci on media na najemców (czyli zapisze to odpowiednio w umowie najmu tak, żeby te media opłacane przez najemcę nie były przychodem Sebastiana).

Zobaczmy jednak, co wyjdzie, jeśli założymy, że Sebastian nie spłacił kredytu, który zaciągnął na to mieszkanie. Rozliczy wtedy w kosztach odsetki od kredytu:

Odsetki od kredytu pomniejszą znacznie dochód Sebastiana i wtedy rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali zapewni mu najniższy podatek. W porównaniu do ryczałtu jest w stanie zaoszczędzić rocznie ok. 1,7-2 tys. zł. Jednak to decyzja Sebastiana, czy taka oszczędność uzasadnia dodatkowy czas i energię, które będzie musiał „spalić” na rozliczanie według skali podatkowej. Oczywiście, w tym obszarze polecam swój poradnik o rozliczaniu najmu, dzięki któremu zrobienie takiego rozliczenia będzie proste, łatwe i przyjemnie 😉

A czy dałoby się obniżyć podatek do zera?

Sebastian kupił mieszkanie na rynku pierwotnym, co pozwala mu na zastosowanie dość niskiej amortyzacji (1,5% rocznie). Gdyby jednak wzrosły inne koszty np. odsetki od kredytu (przy rosnących stopach procentowych jest to realne), może się okazać, że podatek zbliży się do zera przy rozliczeniu według skali. Dawniej tj. przed Polskim Ładem mówiłem, że w takiej sytuacji może także pomóc zakup kolejnego mieszkania, które dzięki wysokiej amortyzacji (oraz, ewentualnie, kosztom odsetek od kredytu) wygeneruje księgową stratę, a ta strata zniweluje dochód generowany przez pierwsze mieszkanie.

Niestety, zgodnie z Polskim Ładem, nie będziemy mogli już amortyzować nieruchomości mieszkalnej nabytej lub wytworzonej po 31 grudnia 2021 r. Tak więc czasy optymalizacji podatkowej poprzez kupowanie mieszkania z rynku wtórnego na wynajem się skończyły.

W celach akademickich dodajmy jednak do naszych wyliczeń drugie mieszkanie zakupione przed 2022 (tak więc z możliwością amortyzacji) – kawalerkę z rynku wtórnego w innym mniejszym mieście, która pozwala zastosować indywidualne stawki amortyzacyjne. Sumujemy przychody i koszty z pierwszego mieszkania z przychodami i kosztami z drugiego mieszkania, a potem liczymy całościowy dochód.

Te dwa mieszkania, po zsumowaniu przychodów i kosztów, wygenerują w 2022 r. stratę, tak więc rozliczenie podatku od dochodu będzie najsensowniejsze.

Strata, wygenerowana przez te dwa mieszkania, mogłaby być wykorzystana jako tarcza podatkowa w działalności gospodarczej, która generuje dochód z innych aktywności niż najem. Oczywiście, Sebastian musiałby taką działalność prowadzić i zacząć rozliczać mieszkania w ramach tej działalności. Mógłby np. spróbować przejść na inny rodzaj współpracy z firmą, która go zatrudnia, zwłaszcza, że mogłoby mu to dać inne korzyści niż tylko wykorzystanie tarczy podatkowej generowanej przez najem.

Warto także wziąć pod uwagę, że gdy zaczynamy wynajem nowego mieszkania, czasami na samym początku ponosimy wysokie koszty jednorazowe wyposażenia tego mieszkania. Może się okazać, że w roku, gdy startuje wynajem pierwszego lub kolejnego mieszkania mniejszy podatek zapewni nam rozliczenie podatku od dochodu (mimo braku amortyzacji, bo rozliczymy wysoki jednorazowy wydatek na wyposażenie).

Pliki Excel z przykładami kalkulacji wspomagających wybór formy opodatkowania, podobne do tych opisanych wyżej, są częścią pakietu załączników do mojego poradnika o rozliczaniu najmu.

Wybór formy opodatkowania na 2022 – podsumowanie

W jaki sposób rozliczać wynajem jednego lub kilku mieszkań to jedno z najczęstszych pytań, które otrzymuję od czytelników. Jak widać na powyższych przykładach, nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ zależy to od indywidualnego przypadku.

Mogę jednak zdefiniować pewne ogólne zasady, pomagające, nawet bez dokładnego liczenia, orientacyjnie wskazać najlepszą dla nas formę opodatkowania na 2022 r.

Ogólnie można powiedzieć, że w 2022 r. dla przypadków, w których występują wysokie koszty, np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne (czytaj: zapłacimy niższy podatek) jest rozliczanie podatku od dochodu np. wg skali w ramach najmu prywatnego. Gdy tych kosztów nie ma, rozliczanie podatku od przychodu, czyli ryczałtem w ramach najmu prywatnego, najczęściej daje lepszy wynik (niższy podatek).

Ryczałt w ramach najmu prywatnego ma też inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania. Z tego powodu czasami niektórzy decydują się rozliczać najem prywatny ryczałtem, nawet gdy wybór ryczałtu powoduje konieczność zapłaty wyższego podatku. Po prostu wolą oszczędzić swój czas, a niekoniecznie pieniądze.

Rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego rejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności (księgowość, składki ZUS) oraz większą ilość papierkowej roboty. Wydaje się, że na podstawie uchwały NSA z maja 2021 roku nie powinniśmy już znaleźć się w sytuacji, gdy będziemy musieli rozliczać się poprzez działalność gospodarczą. Niemniej jednak, jeśli nasz najem (mimo uchwały NSA) spełni kryteria uznania go za działalność gospodarczą, możemy nie mieć wyjścia i będziemy musieli tę działalność zarejestrować.

Sytuacja, w której warto rozważyć „wciągnięcie” najmu do naszej działalności, to kiedy nasz najem generuje księgową stratę, np. z powodu kosztów odsetek i wysokiej amortyzacji (patrz ostatni przykład powyżej), a rozliczenie go w ramach działalności spowoduje, że strata ta zmniejszy dochód generowany przez inne aktywności w ramach tej działalności.

Przypominam też, że powyższa kalkulacja oraz wnioski dotyczą 2022 r. Wybór na 2023 r. należałoby zrobić z uwzględnieniem zmian wynikających z Polskiego Ładu, które wchodzą od 2023 r. (brak rozliczenia wg skali w najmie prywatnym i brak amortyzacji nieruchomości mieszkalnych). W tym momencie nie mamy też pełnych informacji, żeby rzetelnie ocenić opcje na 2023 r., np. nie wiemy, czy będzie możliwość kontynuacji już rozpoczętej amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.

Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania najmu?

W przypadku gdy zamierzamy rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, powinniśmy taką działalność zarejestrować i ewentualnie nawiązać współpracę z biurem rachunkowym. W przypadku, gdy już taką działalność prowadzimy, to po prostu zaczynamy w jej ramach rozliczać najem. Nie ma wtedy obowiązku jakiegoś formalnego „przeniesienia” mieszkania do majątku firmowego, bo tak naprawdę w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to nadal jest ta sama osoba. Nie będę natomiast wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to dość wygodnie zrobić przez Internet 😊). Pamiętajmy tylko o uwzględnieniu najmu w zakresie działalności (PKD 68.20).

Formę opodatkowania działalności gospodarczej (np. skalę, podatek liniowy lub ryczałt) wybieramy do 20. dnia następnego miesiąca, po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód (albo do końca roku, jeśli pierwszy przychód był w grudniu). W praktyce oznacza to najczęściej, że musimy dokonać wyboru do 20 lutego, a w 2022 r. termin to 21 lutego, ponieważ 20 lutego 2022 r. to niedziela. Uwaga, trochę inne terminy obowiązują w przypadku karty podatkowej, ale nie dotyczy ona najmu. Wyboru dokonuje się poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego, przy czym najczęściej robi się to poprzez CEIDG.

Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania tego najmu prywatnego. Jak już wspomniałem wyżej, ustawa podatkowa Polskiego Ładu likwiduje możliwość rozliczania się według skali w najmie prywatnym, ale na podstawie art. 71 ust. 1 tej ustawy jeszcze do końca 2022 r. działamy na starych zasadach tj. możemy wybrać rozliczenie według skali lub ryczałtem.

Według skali rozliczasz się, jeśli nie wybierzesz innej metody. W przypadku ryczałtu od 2019 r. obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2” (czyli zeznanie roczne składane do końca lutego następnego roku na formularzu PIT-28).

Wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego na dany roku podatkowy dokonuje się więc poprzez pierwszą w roku podatkowym wpłatę ryczałtu i terminy na ten wybór są następujące:

  • do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu i rozliczamy się miesięcznie (lub do 20 kwietnia, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w pierwszym kwartale i rozliczamy ryczałt kwartalnie),
  • i potem analogicznie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach (lub do 20 dnia miesiąca następującego po upływie kwartału, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód, jeśli rozliczamy ryczałt kwartalnie) albo
  • do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu (lub w ostatnim kwartale, jeśli rozliczamy ryczałt kwartalnie).

Jeśli termin przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.

W związku z powyższym termin wyboru ryczałtu rozliczanego miesięcznie na 2022 r. mija 21 lutego 2022 r. (bo 20 lutego 2022 r. to niedziela), przy założeniu, że pierwszy przychód w 2022 r. osiągniemy w styczniu. W przypadku ryczałtu rozliczanego kwartalnie termin wyboru ryczałtu na 2022 r. mija 20 kwietnia 2022 r.

Po analizie odpowiedzi na interpelację 21574 o sygn. DD2.054.5.2021.MWJ, dodam, że skutecznym wyborem opodatkowania przychodów z najmu prywatnego ryczałtem jest również wpłata dokonana po terminie, jednak jeszcze w czasie trwania roku podatkowego, którego dotyczy wybierana przez dokonanie tej wpłaty zryczałtowana forma opodatkowania.

Jak już wspomniałem wyżej, jeśli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w jakikolwiek sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.

Przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy podatnika, a więc wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów danego podatnika – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować różne formy do każdego z nich.

Jeśli natomiast rozliczaliśmy się ryczałtem i chcemy przejść na rozliczenie według skali (wg mnie w 2022 r. jest to możliwe, mimo zmian wprowadzonych przez Polski Ład), to powinniśmy złożyć oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu (a przynajmniej tak twierdzą niektórzy doradcy podatkowi).

Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu (którego złożenie jest możliwe, ale nie konieczne) bądź skali podatkowej, a także oświadczenia dot. rezygnacji z ryczałtu są częścią pakietu dokumentów załączonych do mojego poradnika o rozliczaniu podatków od najmu (uwaga, nie są to oficjalne wzory określone przez fiskusa).

Miesięcznie czy kwartalnie?

W przypadku prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej możemy zaliczki w podatku dochodowym wpłacać w trybie miesięcznym lub kwartalnym (przy czym o wyborze zawiadamia się fiskusa dopiero w zeznaniu rocznym za dany rok podatkowy).

Gdy rozliczamy najem prywatny według skali podatkowej, wpłacamy zaliczkę wyłącznie w trybie miesięcznym (art. 44 ust. 3g ustawy o PIT, mówiący o możliwości wpłacania zaliczek kwartalnie, odnosi się tylko do podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej).

W przypadku gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, również mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro. Wg kursu euro z 1 października 2021 r. w 2022 r. kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2021 r. nie przekroczyły 918 820 zł (czyli 200 000 euro w przeliczeniu na zł).

W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 200 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Oznacza to mniej więcej tyle, że w danym roku po prostu wpłacamy ryczałt kwartalnie (o ile spełniamy warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu danego roku, zaznaczamy odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28. Nie ma już obowiązku zawiadomienia o rezygnacji z kwartalnego rozliczania ryczałtu.

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Dochody/przychody z najmu prywatnego nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

W ramach najmu prywatnego istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem, że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Uwaga, nie należy mylić rozliczenia całości dochodów z najmu wspólnej własności przez jednego ze współmałżonków ze wspólnym rozliczeniem małżonków!

Wydaje się, że o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwoje małżonków i rozliczać każde z nich oddzielnie.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.

Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.

W przypadku gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Jeśli rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczeń przez jednego z małżonków. Wprowadzono zasadę, że podpisanie oświadczenia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

W ustawie podatkowej Polskiego Ładu dodano jeszcze art. 50, który powoduje, że oświadczenia dotyczące rozliczenia całości dochodu przez jednego małżonka, złożone na podstawie ustawy o PIT (art. 8 ust. 4), stają się analogicznymi oświadczeniami o rozliczeniu całości przychodu przez jednego z małżonków w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 12 ust. 7).

Od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i obowiązuje przez kolejne lata.

Wiele urzędów domaga się często podania adresów wynajmowanych nieruchomości, ale – moim zdaniem – nie ma obowiązku w oświadczeniu wymieniać nieruchomości, których ono dotyczy (i wtedy dotyczy ono wszystkich nieruchomości będących naszą współwłasnością z małżonkiem).

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2022 r.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *