Rozliczanie podatków od najmu jest PROSTE?

Tak, ale na pewne kwestie trzeba uważać.

Zapraszam Cię na mój nowy film, w którym omawiam najczęstsze błędy podatkowe w najmie i sposoby na ich uniknięcie ⭣⭣

Najem nieruchomości ❌ Najczęstsze BŁĘDY podatkowe

Z filmu dowiesz się:

• Jak skutecznie „przerzucić” media na najemcę,
• Jak poprawnie rozpoznawać przychody z najmu,
• Dlaczego warto określić w umowie najmu wysokość czynszu netto i brutto,
• Czy możemy korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, jeśli wynajmujemy mieszkanie firmie,
• Kiedy wydatki na remont czy materiały księgujemy w koszty,
• Jaką stawką VAT powinna być opodatkowana usługa remontowa (w zależności od rodzaju nieruchomości).

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Najczęściej popełniane błędy podatkowe w najmie zidentyfikowaliśmy na bazie rozmów z klientami, czytelnikami naszych książek oraz słuchaczami naszych szkoleń i webinarów.

Opowiem Ci tylko o tych, które się najczęściej powtarzają.

Skupimy się na najmie prywatnym, ale będzie też o wynajmie w ramach firmy.

Będzie o podatku dochodowym, jednak najwięcej kwestii będzie dotyczyć, niestety, VATu. Nie jestem zdziwiony, że akurat ten podatek powoduje najwięcej komplikacji.

Ostatnio trenowałem naszą sztuczną inteligencję wiedzą o podatkach w nieruchomościach i po tym treningu z podatkiem dochodowym całkiem dobrze sobie radzi (możesz ją wypróbować tutaj). Jednak z VAT-em idzie tej sztucznej inteligencji duuużo gorzej…

Przejdźmy do tych najczęściej popełnianych błędów.

Zapisy w umowie najmu, które nieskutecznie „przerzucają” media na najemcę

O tym mówiłem już wielokrotnie, nagrałem nawet film (Jak w ryczałcie nie płacić podatku od mediów i opłat do wspólnoty/spółdzielni), a mimo to nadal sporo osób nie ma pewności, jak sformułować umowę najmu, żeby płacone przez najemcę kwoty za media nie były przychodem wynajmującego w ramach najmu prywatnego.

W dużym uproszczeniu – napisz, że czynsz najmu wynosi X zł, a oprócz tego najemca ma obowiązek pokrywać następujące opłaty: CO, wodę, energię elektryczną, prąd itd.

Jeśli chcesz wzór umowy najmu, w której to jest dobrze zapisane, zapisz się na nasz newsletter.

„Przerzucanie” na najemcę opłat innych niż media w umowie najmu na zasadach ogólnych

Niestety, w umowie najmu na zasadach ogólnych, ze względu na zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, można „przerzucić” na najemcę tylko opłaty „niezależne od wynajmującego” czyli media. Inne opłaty np. za utrzymanie części wspólnych czy zarządzanie nieruchomością można formalnie „przerzucić” na najemcę tylko w umowie najmu okazjonalnego.

Mówiłem o tym w tym filmie na moim kanale.

Rozpoznanie przychodu z najmu na podstawie wpłaty od firmy zarządzającej najmem

W przypadku, gdy nasz wynajem jest zarządzany przez zewnętrzną firmę i kwoty od najemców wpływają na konto firmy zarządzającej, to firma zarządzająca opłaca rachunki i potrąca swoją prowizję, a pozostałą kwotę przelewa na nasze konto.

Naszym przychodem jest kwota czynszu od najemcy, a nie kwota przelana nam przez firmę zarządzającą.

Przyjmowanie czynszu i innych opłat od najemcy gotówką

Przyjmowanie gotówki od najemców to prosta droga do obowiązku posiadania i rejestracji sprzedaży na kasie fiskalnej. Nawet jeśli wynajmujesz prywatnie i nie jesteś tzw. VATowcem.

W praktyce mówię tak: jeśli przekraczasz 20 tysięcy złotych rocznie od konsumentów (wliczając w to media i inne opłaty związane z najmem), to pobieraj od najemców pieniądze wyłącznie przelewem, ewentualnie wystawiaj im faktury.

Brak określenia w umowie najmu, czy czynsz to kwota netto czy brutto

O ile w przypadku wynajmu mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe ma to mniejsze znaczenie, to w innych przypadkach warto w umowie najmu określić, czy czynsz najmu w umowie to kwota netto czy brutto. Nawet jeśli nie jesteś VAT-owcem, bo korzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót do 200 tys. złotych, to ta sytuacja może się zmienić i wtedy warto wiedzieć, kto poniesie ciężar VATu – wynajmujący czy najemca.

Przekroczenie limitu zwolnienia ze względu na obrót do 200 tys. zł z powodu najmu prywatnego

Podatnikiem VAT jest osoba fizyczna, a nie jej działalność gospodarcza. Najem prywatny, nawet gdy jest zwolniony z VAT przedmiotowo, „liczy się do limitu”. W związku z tym jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i korzystasz ze zwolnienia do 200 tys. złotych, to pamiętaj, żeby tych 200 tys. obrotu nie przekroczyć sumarycznie z najmem prywatnym.

Nierozliczanie VAT od najmu prywatnego, gdy prowadzimy działalność gospodarczą jako podatnik VAT czynny

Ponownie, podatnikiem VAT jest osoba fizyczna, a nie jej działalność gospodarcza. Gdy jesteś podatnikiem VAT czynnym, prywatny wynajem garażu, nieruchomości niemieszkalnej lub mieszkalnej na cele inne niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu stawką 23%.

Nierozliczanie VAT-u od najmu, prowadzonego przez nierezydenta

Niestety, zwolnienia ze względu na obrót do 200 tys. złotych czyli z art. 113 ustawy o VAT nie stosuje się do podatników nieposiadających siedziby działalności w Polsce.

Tak więc gdy jesteś nierezydentem, wynajem garażu, nieruchomości niemieszkalnej lub mieszkalnej na cele inne niż mieszkaniowe podlega zasadniczo opodatkowaniu stawką 23% od pierwszej złotówki.

Korzystanie ze zwolnienia przedmiotowego z VAT w przypadku wynajmu firmie na cele mieszkaniowe jej pracowników

Niestety, interpretacja fiskusa jest taka, że jeśli wynajmujemy mieszkanie firmie, nawet na cele mieszkaniowe np. jej pracowników, prezesa czy właściciela, to nie możemy skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, czyli tego opierającego się o wynajem nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe. Po prostu fiskus uznaje, że firma nie może mieć celów mieszkaniowych.

Można wprawdzie skorzystać jeszcze ze zwolnienia ze względu na obrót, ale np. nie zrobi tego nierezydent albo osoba będąca podatnikiem VAT czynnym.

Rozpoznawanie przychodu z najmu w ramach działalności na podstaw wpłat a nie umów najmu

W przypadku wynajmu w ramach firmy naszymi przychodami są kwoty należne, choćby nie zostały otrzymane. Kwoty otrzymane rozliczamy tylko w wynajmie prywatnym.

Czyli musimy rozpoznać przychód z najmu w firmie, nawet jeśli najemca nam nie zapłacił.

Rozliczanie kosztów przystosowania do najmu (remontu i materiałów) bezpośrednio w kosztach

Wydatki na remont i materiały w celu przystosowania do najmu powiększają wartość początkową i rozliczamy je poprzez amortyzację. A jeśli dotyczą nieruchomości mieszkalnej, to nie możemy ich rozliczyć, bo od 2023 roku „mieszkaniówka” nie podlega amortyzacji.

Dopiero remont czy wydatki na materiały w trakcie najmu księgujemy w koszty.

Ekipa remontowa, wystawiając fakturę na firmę za remont nieruchomości mieszkalnej dolicza 23%

Usługa remontowa nieruchomości mieszkalnej (mieszkania do 150m2 i domu do 300 m2) opodatkowana jest VAT-em wg stawki 8%, niezależnie od tego, kto jest usługobiorcą: osoba fizyczna czy firma.

Mówiłem o tym szerzej w filmie „Jak zaoszczędzić na podatkach podczas remontu mieszkania lub domu„.

Płatność gotówką lub przelew z pominięciem białej listy przy transakcji przekraczającej 15 tys. zł na rzecz innej firmy, a także płatność z pominięciem mechanizmu podzielonej płatności, gdy faktura za remont przekracza 15 tys. zł

Jako firma, płacąc innej firmie gotówką za transakcje powyżej 15 tys. zł, tracimy koszt uzyskania przychodu.

A płacąc innej firmie będącej czynnym podatnikiem VAT przelewem z pominięciem białej listy za transakcje powyżej 15 tys. zł też tracimy koszt uzyskania przychodu.

Można uniknąć tych konsekwencji poprzez złożenie tzw. „samodonosu” w ciągu 7 dni albo poprzez płatność z wykorzystaniem split-paymentu.

A płatność split-paymentem musimy robić zawsze, gdy płacimy ekipie, która jest czynnym podatnikiem VAT, za faktury remontowe przekraczające 15 tys. złotych. W przeciwnym razie czeka czekają nas konsekwencje z k.k.s. i odpowiedzialność solidarna za VAT.

Nieodliczanie VAT przy zakupie lokalu użytkowego lub lokali w condohotelu/aparthotelu

Wiele osób myśli, że w celu odliczenia VAT-u od zakupu lokalu użytkowego albo lokalu w condohotelu czy aparthotelu trzeba prowadzić działalność gospodarczą.

Prawda jest taka, że brak działalności gospodarczej nie dyskwalifikuje możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości. Czyli inaczej mówiąc, możesz być podatnikiem VAT czynnym i odliczać/naliczać VAT, rozliczając najem w ramach tzw. najmu prywatnego, ryczałtem.

Warunkiem odliczenia VAT-u od zakupu jest rejestracja jako podatnik VAT czynny, a wynajem na rzecz operatora czy innych najemców musi być „ovatowany”.

Tłumaczyłem szczegóły takich inwestycji w filmie Kupujesz apartament wakacyjny? Jak zoptymalizować podatki.

Rozliczanie tzw. „wynajmu krótkoterminowego” w ramach najmu prywatnego

Wbrew obiegowym opiniom, tzw.  „wynajem krótkoterminowy”  to najczęściej usługa krótkotrwałego zakwaterowania, czyli usługa noclegowa. Organy takie usługi uważają za działalność gospodarczą i w ramach działalności gospodarczej trzeba ją rozliczać, nawet jeśli oferujemy usługi w jednym mieszkaniu albo tylko sezonowo.

To jest temat, który wzbudza wiele kontrowersji i omówiłem go w filmie „Wynajem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) – czy to jest działalność gospodarcza?”

Podpisywanie z operatorem „wynajmu krótkoterminowego” umowy zarządzania, a nie umowy najmu prywatnego

Zainwestowałeś w mieszkanie albo lokal na tzw. „wynajem krótkoterminowy” i chcesz oddać go operatorowi? Wg mnie to dobry pomysł, bo samodzielne zajmowanie się taką działalnością nie jest proste, jeśli nie masz w tym doświadczenia.

Pamiętaj jednak, żeby z tym operatorem podpisać właściwą umowę. Umowa zarządzania z operatorem oznacza, że to Ty świadczysz usługę zakwaterowania, a to zmusi Cię do rejestracji działalności, rozliczania VAT, ewentualnie posiadania kasy fiskalnej itd.

Zamiast umowy zarządzania podpisz z operatorem umowę najmu ze zgodą na wykorzystanie lokalu do usług zakwaterowania. Umowa może zawierać zmienny czynsz najmu, zależny od przychodów z noclegów w tym mieszkaniu. Taki najem będziesz mógł rozliczać w ramach najmu prywatnego.

Polecam film „Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic„.

Pamiętaj tylko, że taki najem, jeśli jesteś VAT-owcem, podlega pod VAT w stawce 23% a nie 8%.

Podsumowanie

Jak widzisz, tych błędów, które można popełnić przy wynajmie, jest sporo. Wierzę, że ten artykuł pomoże Ci ich uniknąć.

Jeśli podejrzewasz, że popełniłeś któryś z tych błędów, polecam obejrzenie innych filmów na moim kanale (wspomnianych wyżej).