Ostatnio w mediach widać straszliwą nagonkę na tzw. fliperów, czyli osoby, które handlują mieszkaniami.

Kupują, remontują i sprzedają z jakimś zyskiem.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale YouTube Wynajmistrza, w którym sprawdzam, czy oskarżenia kierowane pod ich adresem są słuszne, czy to raczej wydźwięk niezdrowych emocji, a może przemyślana manipulacja ↓↓

Dlaczego fliperzy są tak znienawidzeni?

Z tego nagrania dowiesz się również:

• co mówią media na temat fliperów,
• czy krytyka fliperów i innych przedsiębiorców z branży nieruchomości jest uzasadniona,
• czy oskarżenia kierowane do fliperów są słuszne,
• czy fliperzy rzeczywiście są powodem wzrostu cen nieruchomości,
• jaki wpływ na rynek nieruchomości mają fliperzy.

Obejrzyj film >>

 

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Ostatnio w mediach widać straszliwą nagonkę na tzw. fliperów, czyli osoby, które handlują mieszkaniami. Kupują, remontują i sprzedają z jakimś zyskiem.

Oskarża się ich o to, że:

• są nieuczciwi,
• ich działania powodują wzrost cen mieszkań,
• żerują na biednych.

Dziś sprawdzimy, czy te oskarżenia rzeczywiście są słuszne, czy też jest to wydźwięk niezdrowych emocji, a może przemyślana manipulacja.

Media o fliperach

Przyjrzyjmy się bliżej temu, co pojawia się w mediach i portalach społecznościowych na temat fliperów:

• „Tysiące flipperów i pseudoinwestorów, którzy rozwalają rynek nieruchomości w Polsce.”
• „Spekulanci, którzy kupują mieszkania za okazyjną cenę i sprzedają z ogromnym zyskiem, doprowadzając do generalnego wzrostu cen mieszkań i czynszów.”
• „Gangsterzy flippingu.”
• „Hieny na sawannie.”
• „Prawdziwe fachury próbują wymyślić podstęp, żeby zhakować system i przytulić szybki pieniądz.”
• „Flipy to nic innego jak zwykła spekulacja. Dochodzi do gromadzenia dóbr pierwszej potrzeby tylko po to, by zaraz je sprzedać z zyskiem. To radykalnie podbija ceny nieruchomości i jednocześnie wyklucza z rynku osoby, które mieszkania chciałyby kupić na własną potrzebę.”
• „Oszuści od ulotek.”

(to są cytaty z różnych artykułów i mediów społeczniościowych)

Nasza firma od lat organizuje co roku szkolenie o tym, jak prawidłowo rozliczać flipy. Uczymy, jak uczciwie płacić podatki od takiej działalności i przekonujemy, najczęściej z sukcesem, że nie ma sensu stosowanie dziwnych i nielegalnych optymalizacji np. poprzez wykorzystanie do flipów ulgi mieszkaniowej.

Co roku reklamujemy to szkolenie w Internecie, ale w tym roku po raz pierwszy reakcje na naszą reklamę były tak negatywne – więcej emotek reprezentujących śmiech i złość niż łapek do góry. A treść komentarzy pod reklamą nie nadaje się do przeczytania na głos.

Widać więc, że nagonka na fliperów rzeczywiście działa, skoro przypadkowe osoby hejtują szkolenie na temat tego, jak uczciwie płacić podatki od flipów 😉

Czy to zaplanowana manipulacja?

Z czego to wynika? Fliperzy działają w Polsce od wielu wielu lat, ale dopiero teraz pojawiły takie negatywne głosy.

Jakie jest prawdopodobieństwo, że to zaplanowana manipulacja?

W PRL-u, kiedy działania Państwa powodowały wzrosty cen i totalne braki na rynku, albo Państwo po prostu sobie z czymś nie radziło (bo jak centralnie planowana gospodarka mogła sobie z czymkolwiek poradzić?) to winę zwalano na jakąś grupę np. amerykańskich imperialistów i zrzucaną przez nich stonkę. Jednak głównym wrogiem społecznym zrobiono prywatnych przedsiębiorców. Pojawiły się pogardliwe określenia mające zdyskredytować prywatną inicjatywę: prywaciarze, badylarze, spekulanci, a telewizja grzmiała o kułakach i wrogach narodu.

Czy przypadkiem dzisiejsze określenia: patodeweloperzy, patorentierzy czy spekulanci nieruchomościowi czegoś Wam nie przypominają?

Czy przypadkiem ta krytyka fliperów czy innych przedsiębiorców z branży nieruchomości, to nie jest manipulacja i czy ci krytycy przypadkiem nie powtarzają haseł wymyślonych przez kogoś innego w celu osiągnięcia jakiegoś celu politycznego?

Argumenty przeciwko fliperom?

Przyjrzyjmy się, jakie oskarżenia są rzucane w kierunku fliperów.

1. Pierwszy zarzut to, że to łatwy zarobek, szybki pieniądz, spekulacja i żerowanie na zwykłych ludziach.

Fliperzy to po prostu przedsiębiorcy, którzy zarabiają, jeśli uda im się zidentyfikować korzystną niszę na rynku, znaleźć i przygotować produkt, który rynek od nich kupi po cenie zapewniającej im zysk. Prowadzą handel taki sam jak handlarze ziemniakami, burakami czy marchewką – tylko towar jest nieco droższy, a cykl sprzedaży dłuższy.

Flipowanie to nie jest łatwy biznes. Mam wrażenie, że takie opinie są powodowane jakimiś złymi emocjami np. zazdrością, że ktoś zarabia więcej. Krytycy fliperów widzą tylko wierzchołek góry lodowej, czyli rzekomy duży zysk tego flipera, a nie widzą tego wszystkiego, co jest pod powierzchnią wody. Tego, co jest konieczne, żeby takiego flipa zrobić.

Nie widzą ciężkiej pracy i czasu poświęconego na znalezienie mieszkania, ale także na zdobycie kapitału na jego kupno (który to kapitał też sporo kosztuje – nikt za darmo  go nie da, może poza rodziną). Nie widzą nerwów i zdrowia utraconego podczas remontu, który trzeba umieć przeprowadzić. Nie widzą tego, że trzeba kupić materiały, zapłacić notariuszowi, prawnikowi (bo często trzeba wyprostować stan prawny), fiskus zgłasza się też po swoją część w postaci podatku dochodowego. Swoją prowizję pobierze też pośrednik (czasami dwa razy, bo przy kupnie i przy sprzedaży). A cały projekt takiego flipa niesie ze sobą spore ryzyko, bo nie wszystko da się przewidzieć, a w trakcie tych kilku czy kilkunastu miesięcy od kupna do sprzedaży wiele się może wydarzyć np. pandemia czy wojna.

Jest takie powiedzenie, że „overnight succes takes at least 5 years” – czyli żeby z sukcesem zrobić szybkiego i dobrego flipa, musisz przedtem naprawdę sporo się nauczyć, zrobić ich kilka i sporo pieniędzy stracić. Jak w każdym biznesie.

2. Kolejny zarzut do fliperów: że handlują mieszkaniami, które z jakiegoś dziwnego względu powinny być traktowane inaczej, najlepiej rozdawane za darmo, bo są dobrem pierwszej potrzeby. I że na mieszkaniach nie można zarabiać. Z reguły Ci sami ludzie rzucają hasło: „Mieszkanie prawem, a nie towarem”.

Już o tym mówiłem w poprzednim artykule, ale powtórzę: nie wiem, jak bardzo pokrętne rozumowanie trzeba przeprowadzić we własnej głowie, żeby dojść do wniosku, że z jakiegoś dziwnego powodu każdy powinien otrzymać za darmo mieszkanie albo móc, nadużywając ustawę o ochronie praw lokatorów, korzystać z cudzej własności za darmo. Kto ma to sfinansować? Państwo tego nie zrobi, a nawet jeśli będzie próbować, to robi to dramatycznie nieefektywnie, ze środków od podatników, którzy ciężko pracują i płacą podatki albo z pożyczonych lub dodrukowanych pieniędzy 😉 Od dawna wiadomo, że socjalizm się po prostu nie sprawdza. Tym aktywistom i politykom, którzy powtarzają to hasło, proponuję, żeby sami kupili mieszkanie i oddali za darmo komuś innemu.

Albo inaczej – skoro ktoś uważa, że mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby i nie można nim handlować, to dlaczego nie protestuje przed wszystkimi supermarketami albo na osiedlowym bazarku z warzywami czy mięsem? Przecież to też jest handel dobrami pierwszej potrzeby. Sklepikarz kupuje ziemniaki na giełdzie warzywnej np. w Broniszach pod Warszawą i sprzedaje w swoim sklepie. Sprawdziłem ceny ziemniaków w Broniszach: 1,5 zł za kilogram, zajrzałem do lokalnego supermarketu – ten sam ziemniak w opakowaniu kosztuje 4 zł za kilogram – ponad 160% narzutu. Tak samo czerwone buraki – w hurcie 0,75 zł za kilogram, w sklepie najtańsze znalazłem za 2,3 zł za kilogram.

3. Fliperów oskarża się także o to, że są nieuczciwi, oszukują starszych ludzi, wykorzystują osoby w trudnych sytuacjach, od których kupują mieszkania za bezcen.

Fliperzy, których znam (a znam ich naprawdę sporo), kierują się w swoim biznesie etyką. To mityczne kupowanie za bezcen to w rzeczywistości często rozwiązanie problemu tego sprzedającego. Bo nikt inny nie chce tego kupić, właściciel nie potrafi rozwiązać jakiegoś problemu np. konfliktu z innymi współwłaścicielami albo ktoś po prostu potrzebuje szybko pieniędzy z różnych życiowych powodów.

Czy fliperzy są idealni? NIE.

Jak w każdej branży, zdarzają się także czarne owce, które nie postępują etycznie. Ale czy właściwe jest krytykowanie całej branży, bo trafiło się w niej kilku oszustów?

4. Pojawia się też zarzut, że ich remonty są słabej jakości, stosują najtańsze (w domyśle najgorsze) materiały.

Po pierwsze, najtańsze materiały nie oznaczają niskiej jakości. Po drugie, fliperzy generalnie wykonują remonty o jakości na rozsądnym poziomie. Remonty wykonuje się w takiej cenie, żeby potem rynek zaakceptował cenę mieszkania. Takie są wymagania klientów.

Fliperzy nie mogą odwalić tzw. fuszerki, bo obowiązuje ich rękojmia na to, co sprzedają. Więc kupujący po prostu wrócą do nich z pretensjami i będą mieli rację. Oczywiście, zdarzają się przypadki fuszerki czy naginania rzeczywistości remontowej przez fliperów – ale to jest dowód anegdotyczny, na podstawie którego nie można krytykować całej branży.

5. I ostatni zarzut, który moim zdaniem ma nastawić jedną grupę społeczną wrogo do drugiej, a także odwrócić uwagę społeczeństwa od rzeczywistych powodów ich problemów: że fliperzy są powodem wzrostu cen nieruchomości i przez nich młodych ludzi nie stać na mieszkania.

Dawno nie słyszałem takiej bzdury.

Wystarczy zajrzeć do pierwszej lepszej książki o ekonomii, żeby się dowiedzieć, że podstawowym czynnikiem cenotwórczym jest prawo popytu i podaży. Na rynku mieszkaniowym mamy konkurencję, więc uczestnicy tego rynku, którzy handlują towarem, nie mają możliwości sztucznego zawyżania cen. Dostosowują je do rynku. Za wzrosty cen mieszkań w Polsce odpowiadają przede wszystkim rządzący, którzy stymulują popyt przez drukowanie pieniędzy, „polityczne” zaniżanie stóp procentowych, różne programy typu Bezpieczny Kredyt 2% czy Mieszkanie na Start. To są wszystko inicjatywy popytowe, które, bez inicjatyw zwiększających podaż, muszą spowodować wzrosty cen.

Bo po stronie podażowej rządzący robią niewiele, a wręcz przeszkadzają. Ustalanie miejscowych planów idzie jak krew z nosa, proces budowlany to jedna wielka walka z urzędami, pojawiają się ciągle nowe wymagania dla sprzedających (spójrzmy na nową ustawę deweloperską albo świadectwa energetyczne). A do tego rządzący chcą z tych mieszkań wyciągnąć jeszcze dodatkowe wpływy do budżetu poprzez nowe, czy wyższe podatki – patrz np. dyskusje o wprowadzeniu podatku katastralnego.

Czy fliperzy wnoszą wartość na rynku?

Oczywiście, nie każdy, ale generalnie fliperzy są potrzebni na rynku nieruchomości i wnoszą swoimi działaniami sporo wartości.

Dzięki nim więcej mieszkań znajduje się w rękach zadowolonych użytkowników. Gdyby nie oni, wiele nieruchomości po prostu stałoby nieużywane – bo żaden tzw. przeciętny Kowalski nie kupi mieszkania, które jest totalnie zniszczone, którego nie wiadomo, jak wyremontować, które ma zagmatwany stan prawny i bez wiedzy specjalistycznej lepiej nie podchodzić.

Takich sytuacji jest mnóstwo i naiwnością jest myśleć, że jeśli nie kupiłby tego fliper, to jakaś rodzina miałaby tańsze mieszkanie. Nawet nie spojrzeliby na to mieszkanie, gdyby fliper go nie kupił, nie wyremontował, nie naprostował stanu prawnego i im nie zaoferował. Czy nie ma prawa na tym zarobić?

Oczywiście, nie każdy fliper jest uczciwy, postępuje etycznie i zgodnie z prawem – ale to się zdarza w każdej branży.

Powtórzę więc – zanim ktoś skrytykuje fliperów, powinien zastanowić  się, czy nie jest ofiarą manipulacji i czy ktoś trzeci przypadkiem nie chce, żeby tak właśnie myślał.

Oprócz krytykowania fliperów, często słyszymy głosy, jak to podatek katastralny uzdrowiłby polski rynek nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się, co tak naprawdę ten podatek zrobiłby z rynkiem i jak zaszkodziłby najbiedniejszym, to przeczytaj mój artykuł Podatek katastralny – czy wejdzie w Polsce?