Grzegorz Grabowski

Podatek katastralny – czy wejdzie w Polsce? [video]

Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film, w którym opowiadam, co to jest kataster, podatek katastralny, jakie są szanse, że będziemy go płacić w Polsce i jakie mogą być tego konsekwencje dla rynku nieruchomości.

Zapraszam do obejrzenia:

Czy Podatek Katastralny ZNISZCZY rynek, jeśli wejdzie w życie

Z tego nagrania dowiesz się:

  • Co to jest kataster i podatek katastralny,
  • Jakie są ewentualne zalety podatku katastralnego,
  • Jakie są wady podatku katastralnego,
  • Jak podatek katastralny wygląda w innych krajach,
  • Czy podatek katastralny pojawi się w Polsce,
  • Jak ewentualny podatek katastralny wpłynie na rynek w Polsce.

Obejrzyj film >>

 

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Podatek katastralny straszy właścicieli nieruchomości od lat. Dziś zastanowimy się, co by się stało, gdyby faktycznie wszedł w życie i czy faktycznie wywróciłby rynek do góry nogami, uderzając jednocześnie we właścicieli, najemców oraz najbiedniejszych obywateli.

W tym artykule omówię, co to jest kataster, podatek katastralny, jakie są szanse, że będziemy go płacić w Polsce i jakie mogą być tego konsekwencje dla rynku nieruchomości.

Dyskusja na temat wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego trwa od wielu lat. Pamiętam, jak podczas zakładania Stowarzyszenia Mieszkanicznik dla właścicieli wynajmowanych mieszkań w 2011 roku rozmawialiśmy m.in. o podatku katastralnym, możliwych stawkach i co się wydarzy na rynku wynajmu, jeśli taki podatek się pojawi…

Co jakiś czas w mediach pojawiają się nowe plotki, kiedy któryś z aktualnie rządzących polityków chlapnie coś w jakimś wywiadzie. Przykładowo, ostatnio jeden z nowych sekretarzy stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, odpowiedzialny najprawdopodobniej za kwestie mieszkaniowe, jasno w wywiadzie stwierdził, że jest zwolennikiem podatku katastralnego. Dodał, cytuję: „Nie możemy jednak pozwalać na to, aby mieszkania były uznawane za lokatę kapitału, która jest pozbawiona opodatkowania.” (powiedział to w kontekście właśnie podatku katastralnego).

Te dyskusje o wprowadzeniu podatku katastralnego wynikają z poglądów, iż podatek od nieruchomości, naliczany od powierzchni gruntu, budynku czy lokalu, to koncept przestarzały i niesprawiedliwy i że trzeba przejść na opodatkowanie zależne od wartości nieruchomości.

Co to jest kataster i podatek katastralny?

W dyskusjach często mylnie o podatku katastralnym mówi się po prostu kataster. Wyjaśnijmy więc sobie różnice między tymi dwoma pojęciami.

Kataster to publiczny rejestr nieruchomości i ich właścicieli. W dzisiejszym wydaniu to po prostu ewidencja gruntów i budynków.

A podatek katastralny, w dużym uproszczeniu, to danina publiczna, naliczana, w przeciwieństwie do obecnego podatku od nieruchomości, nie od powierzchni nieruchomości, ale od jej wartości – ad valorem. Tutaj oczywiście może być sporo niuansów np.

  • o jakiej wartości mówimy – rynkowej przy sprzedaży, czynszowej (czyli na bazie hipotetycznego czynszu, możliwego do wygenerowania z danego obiektu),
  • w jaki sposób i jak często ta wartość będzie określana czy aktualizowana,
  • jaka będzie stawka, a właściwie mechanizm wyliczania np. czy liniowo, czy progresywnie, czy od wszystkich posiadanych nieruchomości czy też od drugiej, trzeciej czy kolejnych,
  • jakie będą ulgi czy wyłączenia np. na nieruchomość wykorzystywaną na własne cele,  dla seniorów, dla mniej zamożnych podatników itd.

Zalety podatku katastralnego

Zachowując więc uczciwość intelektualną, oto co wymienia się jako zalety podatku katastralnego:

  1. Środki z tego podatku najczęściej trafiają do gmin, co mogłoby się przełożyć na lepsze usługi świadczone lokalnie przez te gminy na rzecz mieszkańców. Oczywiście, powstaje pytanie, czy w przypadku wprowadzenia podatku katastralnego te pieniądze rzeczywiście trafią do gmin, bo budżet centralny też pewnie na coś liczy 😉
  2. Idąc dalej, być może powstałaby motywacja po stronie gmin do prowadzenia bardziej racjonalnej polityki przestrzennej, szybszego uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wydawania pozwoleń na budowę itd.;
  3. Nastąpiłoby pewne ograniczenie spekulacyjnego kupowania nieruchomości i więcej pustostanów trafiłoby na rynek wynajmu czy po prostu zostałyby sprzedane;
  4. Być może po stronie Państwa zwiększyłaby się motywacja do stworzenia wiarygodnej i kompletnej ewidencji nieruchomości, która z kolei pozwoli na lepsze zarządzanie substancją nieruchomościową w Polsce i pewnie uczyniłaby rynek bardziej przejrzystym i łatwiejszym do zrozumienia dla przeciętnego człowieka;
  5. Niektórzy wspominają również o tym, że podatek katastralny, naliczany od wartości, jest bardziej sprawiedliwy od tego naliczanego od powierzchni, ponieważ osoby posiadające większy majątek (droższe nieruchomości) płacą więcej. Wg mnie żaden podatek nie jest sprawiedliwy, więc nie będę tego komentować 😉

Wady podatku katastralnego

Oprócz zalet, podatek katastralny ma jednak też wady.

Przede wszystkim, to po prostu kolejny podatek obciążający, najczęściej dość znacznie, właścicieli nieruchomości. Co oznacza wzrost kosztów użytkowania mieszkań i domów. Przykładowo, obecnie za mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych płacisz podatek od nieruchomości w wysokości około 57 zł rocznie. Zakładając, że to mieszkanie jest warte 720 tysięcy złotych, a rząd zdecyduje się na wprowadzenie podatku katastralnego według stawki 1%, zapłacisz 125 razy więcej, czyli 7200 zł rocznie.

Wzrosną w związku z tym czynsze najmu płacone przez najemców. Wynajmujący po prostu przerzucą koszty nowego podatku na najemców.

Podatek katastralny może spowodować trudności finansowe u osób z mniejszymi dochodami, które posiadają nieruchomości. Chyba że zostaną wprowadzone jakieś wyłączenia np. dla pierwszej nieruchomości wykorzystywanej na własne cele albo ulgi dla osób o mniejszych dochodach. Ale to z kolei oznacza jeszcze większe skomplikowanie systemu podatkowego, który i tak jest już skomplikowany.

Podatek katastralny jest dla aparatu państwowego trudny i kosztowny do wprowadzenia.

Wymaga, przede wszystkim, dobrego i kompletnego katastru (czyli ewidencji wszystkich nieruchomości). Te nieruchomości muszą być wycenione, najlepiej według jakiegoś sprawiedliwego i rzetelnego algorytmu, a potem te wyceny muszą być co jakiś czas aktualizowane. To jest praca bez końca, wymagająca dobrych systemów IT. A wiadomo, jak to jest z systemami IT realizowanymi przez Państwo 😉

Te trudności to także m.in. konieczność stworzenia systemu odwołań od tych wycen dla właścicieli nieruchomości, co oznacza dodatkowe obciążenie machiny urzędniczej. I znowu dodatkowe koszty. Niektórzy szacują, że koszt stworzenia kompletnego katastru i wprowadzenia nowego podatku może sięgnąć kilku albo nawet kilkunastu miliardów złotych.

Co więcej, oprócz tego że trudny i kosztowny, będzie to projekt długotrwały, przekraczający raczej jedną kadencję. Nie jest to podatek, który można przegłosować w listopadzie i ściągać pieniądze od podatników już w styczniu. Choć, biorąc pod uwagę to, w jaki sposób wprowadzono Polski Ład, to być może nie mam racji 😉

W rzeczywistości, nie ma dla ustawodawcy gwarancji, że efekt wprowadzenia tego podatku będzie pozytywny tj. spełnione zostaną cele jego wprowadzenia. Co więcej, jeśli nie zostanie umiejętnie wprowadzony, może narobić więcej szkód niż korzyści, stworzyć jakieś patologie i mechanizmy korupcjogenne.

Kolejna rzecz to ewentualna demotywacja właścicieli nieruchomości do inwestowania w rozbudowę czy remontowanie tych nieruchomości, no bo wtedy wzrośnie ich wartość, a więc także podatek.

I na koniec, podatek katastralny może jeszcze bardziej pogłębić różnice dochodowe między gminami miejskimi a wiejskimi, bo w naturalny sposób nieruchomości w miastach, szczególnych tych dużych, będą miały większą wycenę.

Jak podatek katastralny wygląda w innych krajach

Rozważając wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce warto przyjrzeć się, jak to wygląda w innych krajach.

Znalazłem raport na ten temat przygotowany w 2022 roku przez OECD.

W praktyce w większości krajów obowiązuje jakiś płacony cyklicznie podatek związany z posiadaniem nieruchomości. Jest on płacony przez właścicieli tych nieruchomości, ale są też wyjątki np. w Wielkiej Brytanii i Francji niektóre podatki płaci użytkownik, który nie zawsze musi być właścicielem, może być tylko najemcą.

W większości krajów jako podstawę opodatkowania wykorzystuje się wartość nieruchomości, ale w czterech krajach nalicza się go na podstawie powierzchni: w Czechach, Słowacji, Izraelu oraz właśnie w Polsce.

Różne są jednak sposoby określania tej wartości – czasami wykorzystywane są wartości przy sprzedaży, czasami w oparciu o możliwy do wygenerowania czynsz z najmu danej nieruchomości. W różnych odstępach są też te wyceny aktualizowane.

Różne są też mechanizmy naliczania np. w niektórych krajach stawka jest progresywna np. w Danii, Grecji, Irlandii czy Słowenii, w innych obowiązują różne wyłączenia np. dla pierwszej nieruchomości, czy ulgi dla mniej zarabiających. A w jeszcze innych stawka rośnie, gdy nieruchomość jest komuś wynajmowana.

Przykładowe stawki to:

  • w Portugalii 0,3% do 0,5% dla miejskich nieruchomości i 0,8% dla wiejskich,
  • w Hiszpanii od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej,
  • w Irlandii nie ma stałej stawki, tylko długa tabelka uzależniająca podatek od wartości (na poziomie od około 0,1% do 0,3%), a co ciekawe, wyceny nieruchomości dokonuje samodzielnie podatnik (rząd daje tylko pewne wskazówki, jak to zrobić),
  • w Niemczech sposób wyliczania podatku też jest skomplikowany, ale efektywna stawka wynosi od około 1,5% do 2,3%.

Trzeba też pamiętać, że porównywanie tych podatków między krajami jest bardzo trudne, bo nie wystarczy spojrzeć na stawki (czyli naliczany procent), ale także trzeba przeanalizować, od jakiej wartości podatek jest naliczany tj. kiedy ostatni raz i w jaki sposób ta wartość była szacowana. W wielu krajach wartość katastralna znacząco różni się od aktualnej wartości rynkowej.

Warto zauważyć, że wiele krajów, nawet tych z sprawną administracją, ma problem z efektywnym naliczaniem podatku katastralnego, dobrą ewidencją nieruchomości i regularną aktualizacją wycen. Trudno się spodziewać, żeby polska administracja zrobiła to lepiej. Aczkolwiek nowe technologie np. sztuczna inteligencja mogą tu bardzo pomóc.

Czy podatek katastralny pojawi się w Polsce?

Moja opinia jest taka: podatek katastralny, czyli naliczany od wartości a nie powierzchni nieruchomości, najprawdopodobniej pojawi się w tej czy innej formie w Polsce.

Nie zdarzy się to jednak prędko. Dlaczego?

Tak jak mówiłem wcześniej, bo jego wprowadzenie jest trudne.

  • Systemy ewidencji nieruchomości istniejące w Polsce wymagają jeszcze sporo pracy.
  • To będzie dużo kosztować (wspominałem wcześniej, że szacunki mówią nawet o kwotach do kilkunastu miliardów złotych).
  • To jest projekt na więcej niż jedną kadencję rządu.
  • To jest temat bardzo niepopularny politycznie i jego wprowadzenie to ogromne ryzyko polityczne dla rządu – a nikt nie chce dawać opozycji amunicji do krytykowania.

A jeśli taki podatek się pojawi, to na pewno nie dla wszystkich właścicieli i nie dla każdej nieruchomości. Pewnie będzie obowiązywał od drugiej, trzeciej czy kolejnych nieruchomości, z jakimś systemem wyłączeń np. dla obiektów państwowych oraz ulg np. dla gorzej zarabiających. Już się boję tego, jak ten system będzie skomplikowany.

Z drugiej strony, mam też obawy, że ustawodawca będzie próbował wprowadzać jakieś podatki quasi katastralne tylnymi drzwiami np. nakładając je tylko na niektóre obiekty albo na niektórych podatników, nazywając je daninami czy opłatami. Przecież w tym momencie mamy już swego rodzaju podatek naliczany od wartości, czyli użytkowanie wieczyste. Nie płacą go wszyscy, ostatnio zlikwidowano je dla mieszkaniówki, niemniej w użytkowaniu wieczystym podstawą jest właśnie wartość, która na niektórych obszarach kraju jest aktualizowana.

Pewnie warto wspomnieć też o podatku od przychodów z budynków, który też de facto jest oparty o wartość nieruchomości.

No i oczywiście bardzo istotne jest, jaka będzie efektywna stawka tego podatku.

Jak ewentualny podatek katastralny wpłynie na rynek w Polsce?

Załóżmy, że jednak któryś rząd się zdecyduje i wprowadzi podatek katastralny w Polsce. Nie wiem do końca, czy to możliwe, bo ustawodawca od dawna nie jest w stanie napisać dobrej definicji budowli, co jest wytykane mu przez TK od 2011 roku, więc co dopiero z ogarnięciem całkiem nowego skomplikowanego podatku 😉

Niemniej, jak to potencjalnie wpłynie na rynek nieruchomości?

Wzrośnie koszt korzystania z nieruchomości. Na pewno nikt się z tego nie ucieszy, że użytkowanie jego mieszkania będzie droższe.

Przełoży się to na adekwatny wzrost czynszów w wynajmowanych mieszkaniach.

Być może zmniejszy się liczba pustostanów, czyli mieszkań trzymanych spekulacyjnie.

Osoby o niższych dochodach np. emeryci, mieszkający w droższych mieszkaniach w centrach miast, będą mieli problem. Pewnie będzie dla nich jakieś wyłączenie czy ulga, ale trzeba pewnie będzie tę ulgę zrozumieć i odpowiednio zastosować. A nie dla każdego będzie to proste.

Pojawi się ruch na rynku, co pewnie będzie korzystne dla pośredników. Zapewne zyskają także rzeczoznawcy…

Będzie to jednak kolejna komplikacja i tak już skomplikowanego systemu podatkowego w Polsce.

Będzie to kolejny podatek dotykający nieruchomości – kolejny do kolekcji, w której mamy już VAT, PCC, PIT, CIT, podatek rolny, leśny, od przychodów z budynków, rentę planistyczną, opłatę adiacencką i inne. System opodatkowania nieruchomości to zresztą temat na inny artykuł.

Na pewno będzie sporo negatywnych informacji w mediach, ludzie zaczną kombinować, jak nowy podatek zmniejszyć czy też go uniknąć. Przykładowo, jeśli będzie on obowiązywał od drugiej czy trzeciej nieruchomości, zacznie się ich przenoszenie w ramach rodziny albo na spółki. Pewnie będzie sporo niejasności, których wyjaśnianie poprzez interpretacje i sprawy sądowe zajmie doradcom podatkowym co najmniej kilka lat, np. czy nieruchomość we współwłasności się liczy jako pierwsza, co w przypadku rozwodu małżonków itd.

A my pewnie wydamy na ten temat książkę 😉

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *