Sprzedałeś prywatnie nieruchomość w 2023 roku?

Musisz rozliczyć dochód uzyskany z jej sprzedaży, czyli wypełnić formularz PIT-39.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale YouTube Wynajmistrza, z którego dowiesz się, jak nie zapłacić podatku od prywatnej sprzedaży nieruchomości ↓↓

Jak wypełnić PIT-39 za 2023? Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa. Jak NIE zapłacić podatku?

Z tego nagrania dowiesz się również:

• kto powinien złożyć PIT-39,
• jak liczyć termin 5 lat,
• jak określić przychód, koszty uzyskania przychodu i zmniejszyć dochód,
• jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej,
• co to jest wydatek na własne cele mieszkaniowe,
• jak wypełnić krok po kroku i kiedy złożyć PIT-39.

Obejrzyj film >>

 

Uwaga, ten artykuł dotyczy opodatkowania prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Nie dotyczy handlu tymi nieruchomościami, który powinien być rozliczany w ramach firmy – o tym mówiłem już w innych nagraniach i artykułach.

Otrzymasz kluczowe informacje o rozliczaniu prywatnej sprzedaży, natomiast pamiętaj, że jest to dłuższy temat na książkę lub szkolenie. Jeśli potrzebujesz więcej wiedzy, kliknij tutaj.

Podstawowe zasady rozliczania prywatnej sprzedaży nieruchomości

Podatek naliczasz od dochodu ze sprzedaży. A dochód to przychód minus koszty uzyskania przychodu. Jeśli nieruchomość była amortyzowana, to koszty są jeszcze pomniejszane o dokonane odpisy amortyzacyjne. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie podpada pod daninę solidarnościową i nie łączy się go z dochodami z innych źródeł. W PIT-39 wykazuje się wyłącznie przychody ze zbycia prywatnego majątku.

Podatek to 19% podstawy i można go ewentualnie zoptymalizować poprzez wykorzystanie tzw. ulgi mieszkaniowej, do której mamy prawo, jeśli przychody ze zbycia nieruchomości wydamy na własne cele mieszkaniowe.

Podatek płacisz do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do zbycia nieruchomości. PIT-39 składasz także do 30 kwietnia, niezależnie od tego, czy w rozliczeniu wychodzi Ci podatek do zapłaty.

Kto składa PIT-39

PIT-39 służy do rozliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym. Obejmuje to także lokale wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego, tj. poza działalnością gospodarczą.

Dotyczy sprzedaży każdego rodzaju nieruchomości: gruntu, lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego oraz wszelkiego rodzaju budynków czy budowli.

W PIT-39 rozlicza się także sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie będących towarami handlowymi w tej DG.

Granica 5 lat

Opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku nabycia, nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba jej rozliczać na PIT-39.

W przypadku spadku, ten pięcioletni okres liczy się od końca roku nabycia lub wybudowania tej nieruchomości przez spadkodawcę. Od 2019 roku mamy więc taką zasadę „dziedziczenia” czasu, w jakim zmarły był właścicielem nieruchomości wchodzącej w skład spadku.

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem albo budowlą związaną trwale z gruntem, decyduje wyłącznie data nabycia gruntu (czyli ona jest podstawą liczenia tego 5 letniego okresu). Uwaga, zasada ta nie dotyczy użytkowania wieczystego.

Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty zbycia to wydatki poniesione w związku ze sprzedażą np. prowizja pośrednika przy sprzedaży, wydatek na świadectwo energetyczne, wycenę czy ogłoszenia.

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Czyli nie można, bez uzasadnienia, zaniżać ceny, a jeśli będzie ona niższa od rynkowej, to powinniśmy mieć na to dobre uzasadnienie.

Jako przychód bierzemy kwoty należne, w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność. Zaliczki, zadatek, przedpłaty nie są przychodem w dacie otrzymania, nawet jeśli pokrywają 100% ceny.

Koszty uzyskania przychodu

W przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości ustawodawca określił zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych.

W pewnym uproszczeniu, w koszty wrzucimy:

• wydatki na nabycie lub wytworzenie,
• spłatę długów i ciężarów spadkowych,
• koszty nakładów, a także
• swego rodzaju „inflację”.

Do kosztów nabycia zaliczamy nie tylko zakup, ale także wydatki okołotransakcyjne np. wynagrodzenie pośrednika przy zakupie, rzeczoznawcę, koszty ogłoszeń, PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe i inne związane z transakcją.

Do kosztów nabycia nie zaliczymy jednak wydatków związanych z finansowaniem zakupu, czyli prowizji bankowej, ubezpieczenia i odsetek.

Do kosztów wytworzenia zalicza się każdy wydatek, który ma związek z wybudowaniem budynku oraz budowli. Chodzi tu zarówno o koszty materiałów budowlanych, jak i koszty usług niezbędnych do wybudowania obiektu – budowlanych, geodezyjnych, nadzorczych, pozyskania pozwoleń itp. Nie rozliczymy jednak kosztów finansowania budowy – pozyskania i spłaty kredytu lub pożyczki.

Koszty wytworzenia muszą być udokumentowane, a więc nie można ich oszacować – operat szacunkowy nie zadziała. Jeśli więc budowałeś bez faktur, to nie rozliczysz takich wydatków.

Kosztem uzyskania przychodów będą też nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Trzeba je jednak udokumentować fakturami.

Do kosztów uzyskania przychodów nie zaliczymy jednak wydatków na wyposażenie ruchome: meble, sprzęt AGD, żyrandole itd.

W przypadku zbycia nieruchomości nabytej „bezkosztowo” np. w drodze darowizny, nieodpłatnego działu spadku lub zniesienia współwłasności bez spłaty lub dopłaty, do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć wartości rynkowej tej nieodpłatnie nabytej nieruchomości. Jedynym kosztem mogą być wtedy nakłady poniesione przez podatnika poczynione w czasie posiadania nieruchomości (jeśli mamy faktury) oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn.

W sposób wyjątkowy traktowane są jedynie nieruchomości nabyte w drodze spadku (czyli wyłącznie w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego – nie dotyczy to działu spadku). Tak jak napisałem wcześniej, w ich przypadku pięcioletni okres, po którym już nie zapłacimy podatku, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Dodatkowo, gdyby jednak nie udało się skorzystać z tej zasady 5 lat, to do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę.

Istnieje także pewien mechanizm „uwzględniający” inflację. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, ale tylko w pełnych latach między nabyciem a zbyciem (czyli nie uwzględnia się roku zakupu i roku zbycia), o poziom wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.

Do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się żadnych opłat bieżących ponoszonych w związku z posiadaniem nieruchomości.

Zwolnienie, czyli ulga mieszkaniowa

Jeśli ze sprzedaży nieruchomości uzyskałeś dochód, to czeka Cię podatek w wysokości 19% tego dochodu. Możesz jednak skorzystać ze zwolnienia tj. nie zapłacić tego podatku, pod warunkiem, że przychody uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości wydasz na WŁASNE cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Im więcej przychodu uzyskanego ze sprzedaży wydasz na te własne cele mieszkaniowe, tym wyższa kwota dochodu uzyskanego z tej sprzedaży zostanie zwolniona od podatku.

Przykładowo, jeśli ze sprzedaży nieruchomości uzyskałeś 500 tys. zł, a dochód z transakcji wyniósł 100 tys. zł, to aby cały dochód był zwolniony z podatku, musisz wydać na własne cele mieszkaniowe całe 500 tys. zł. Natomiast jeśli wydasz np. tylko 40% przychodu, czyli 200 tys. zł, to z podatku zwolnione będzie 40% dochodu, czyli 40 tys. zł. Zapłacisz podatek od pozostałego dochodu, czyli od 60 tys. zł.

Podkreślam: wydajesz przychód, a z podatku zwalniany jest dochód.

Niestety, to zwolnienie ma wiele niuansów i sprzecznych linii orzeczniczych, co powoduje, że ustalenie zakresu zwolnienia jest często bardzo trudne i rodzi wiele sporów z organami.

Opowiem Ci tylko o kluczowych rzeczach związanych z tym zwolnieniem, a jeśli będziesz potrzebował więcej informacji lub masz szczegółowe pytania, koniecznie kliknij w link.

Wydatek na własne cele mieszkaniowe

Wydanie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe to najważniejszy warunek skorzystania ze zwolnienia.

Jakie to mogą być wydatki?

• Na nabycie lokalu lub budynku mieszkalnego albo gruntu pod budowę takiego budynku; w takiej sytuacji decyduje data nabycia własności i uwzględniamy także koszty okołotransakcyjne np. prowizję pośrednika, PCC czy notariusza. W przypadku nabycia od dewelopera, musimy w ciągu tych wspomnianych 3 lat uzyskać akt własności.
• Na budowę, remont, rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę własnego budynku lub lokalu mieszkalnego; w takim przypadku istotna jest data wydania przychodu;
• Na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (przy czym tu są jeszcze dodatkowe kryteria – jeśli chcesz wiedzieć jakie, kliknij w pierwszy link pod nagraniem);
• Na zamianę nieruchomości na lokal lub budynek mieszkalny.

Nieruchomość nabyta na własne cele mieszkaniowe nie musi być położona w Polsce. Możesz zaspokajać swoje cele mieszkaniowe w państwach członkowskich Unii Europejskiej lub w państwach należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przepisy nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem „własnych celów mieszkaniowych” oraz nie określają także, kiedy te „własne cele mieszkaniowe” muszą zostać przez podatnika zrealizowane i przez jaki okres. Chodzi tu jednak o zapewnienie sobie tzw. „dachu nad głową”.

Nie będzie więc zaspokajaniem własnych celów mieszkaniowych nabywanie kolejnych nieruchomości w celach lokaty kapitału, na wynajem czy na sprzedaż lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci i innych członków rodziny.

Nie wystarczy być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – musisz faktycznie w nowo nabytej nieruchomości realizować własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać.

W ostatnim okresie można jednak zaobserwować zmianę tego podejścia, które wymagało natychmiastowego zamieszkania w nabytej nieruchomości. Dopuszcza się także czasowe wynajmowanie lokalu po jego zakupie, jednak trzeba to dobrze uzasadnić jakimiś okolicznościami życiowymi.

Głównym celem zakupu muszą być własne cele mieszkaniowe.

Czynności sprawdzające są zwykle przeprowadzane przez organ w piątym roku liczonym od końca roku, w którym miałeś przychód. Jeżeli więc w chwili kontroli nadal wynajmujesz nieruchomość i nie wykorzystywałeś jej do własnych celów mieszkaniowych, to musisz się liczyć z brakiem prawa do zwolnienia.

Nabycie kilku nieruchomości, cele rekreacyjne?

Posiadanie innych nieruchomości nie jest przeszkodą  w skorzystaniu ze zwolnienia. Co więcej, możesz, jeśli to dobrze uzasadnisz, zaspokajać swoje cele mieszkaniowe w kilku miejscach. Musi to być jednak wiarygodne.

Wydatki na cele rekreacyjne są wyłączone z ulgi. Chodzi o mieszkania wakacyjne, działki rekreacyjne itp.

Co jeśli sprzedałeś kilka nieruchomości?

Niezależnie od tego, ile w danym roku sprzedałeś nieruchomości, w zeznaniu rocznym wykazujesz sumaryczne kwoty: przychodów, kosztów uzyskania tych przychodów oraz dochodów.

Czyli nawet jeśli sprzedałeś kilka mieszkań, to składasz jedno zeznanie roczne PIT-39.

W przypadku jednak wykorzystania ulgi mieszkaniowej przychody, koszty oraz osiągnięty dochód należy uwzględnić dla każdej nieruchomości odrębnie. Nie wynika to wprost z ustawy, warto więc w takiej sytuacji wystąpić o indywidualną interpretację prawa podatkowego.

Wypełnienie i złożenie PIT-39

Zeznanie składasz do końca kwietnia po roku, w którym nastąpiło zbycie. Przypominam, że składasz je tylko, jeśli nie minęło 5 lat, licząc od końca roku nabycia.

W formularzu PIT-39 wpisujesz:

1.  przychody,
2.  koszty uzyskania przychodów,
3.  sumę odpisów amortyzacyjnych,
4.  dochód (czasami powiększony o dokonane wcześniej odpisy amortyzacyjne),
5. ewentualnie stratę.

Potem w odpowiedniej rubryce wpisujesz także kwotę dochodu zwolnionego od podatku na podstawie ulgi mieszkaniowej, o której mówiłem. Przypominam – warunkiem zwolnienia jest wydanie w terminie trzech lat przychodu uzyskanego ze sprzedaży.

Masz na to 3 lata, więc niejako deklarujesz kwotę zwolnioną od podatku (czyli że wydasz całość lub część przychodu uzyskanego ze sprzedaży). Nie oznacza to wcale, że w dacie wypełniania zeznania ta kwota musi już faktycznie być wydana.

Jeśli nie skorzystasz ze zwolnienia albo zwolniona będzie tylko część dochodu, to wpisujesz podstawę obliczenia podatku i obliczasz ten podatek, tj. 19% od dochodu nie podlegającego zwolnieniu.

Jeśli wyszedł podatek do zapłaty, to wpłacasz go na Twój indywidualny rachunek podatkowy, czyli tzw. mikrorachunek podatkowy. Możesz go wygenerować poprzez stronę rządową, na bazie Twojego identyfikatora podatkowego – numeru PESEL lub NIP. W przelewie wybierz odpowiedni symbol formularza, czyli PIT-39.

Przypominam, termin wpłaty jest taki sam jak termin złożenia zeznania, czyli 30 kwietnia.

A co jeśli nie wydam zadeklarowanej kwoty na własne cele mieszkaniowe?

Jeśli w ciągu 3 lat nie spełnisz warunków zwolnienia, czyli nie wydasz odpowiedniej kwoty na własne cele mieszkaniowe, to robisz korektę zeznania i płacisz podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

I w drugą stronę – jeśli nie deklarowałeś korzystania z ulgi mieszkaniowej, a okazało się jednak, że kupiłeś coś dla siebie w ciągu 3 lat, to także możesz złożyć korektę zeznania i wystąpić o stwierdzenie nadpłaty podatku.

 

Jeśli chcesz poznać szczegóły i niuanse dotyczące rozliczenia sprzedaży nieruchomości, zapraszam na 2,5h szkolenie online:

https://wmistrz.pl/pit-39