Na kanale YouTube Wynajmistrza pojawił się nowy film. Zapraszam do obejrzenia:

>> Pasywne inwestowanie w najem. USŁUGA ZARZĄDZANIA NAJMEM – co to jest, ILE KOSZTUJE, wady i zalety <<

Z nagrania dowiesz się:

• Co to jest usługa zarządzania najmem,
• Jakie są korzyści z usługi zarządzania najmem,
• A jakie ta usługa ma wady,
• Ile kosztuje zarządzanie najmem i
• Jakie są rodzaje firm zarządzających najmem.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 
• daj łapkę w górę 
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

Jeśli zastanawiasz się nad skorzystaniem z usługi zarządzania najmem i, być może, szukasz odpowiedniej firmy, to wypełnij ten formularz. Skontaktuje się z Tobą jedna z firm zarządzających, które ja polecam.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu:

Masz mieszkanie bądź mieszkania na wynajem?

Jeśli tak, to powiem Ci coś kontrowersyjnego: z jednej strony, mają Ci one zapewnić tzw. wolność finansową, ale z drugiej strony – jesteś ich niewolnikiem!

Dlaczego?

Bo trzeba się nimi zajmować np. szukać najemców, podpisywać z nimi umowy, dbać o stan techniczny, sprawdzać i ewentualnie upominać się o płatności, a co najgorsze, w miarę szybko reagować na wszelkie awarie, problemy, czasami wymagające działania w środku nocy, podczas urlopu czy w środku ciężkiego dnia pracy. I tutaj cała na biało przychodzi usługa zarządzania najmem, która może z Twojej głowy zdjąć wszystkie te problemy.

Z tego artykułu dowiesz się, co to jest za usługa, jakie ma zalety i wady, a także ile może kosztować.

Co to jest zarządzanie najmem

Co to jest i czego dotyczy usługa zarządzania najmem?

W dużym skrócie, zarządzanie najmem to, moim zdaniem, wykonywanie w imieniu właściciela nieruchomości na wynajem wszystkich czynności zapewniających, że ta nieruchomość:

• będzie generować dla właściciela przepływy gotówkowe z najmu oraz
• zostanie zachowany jej dobry stan techniczny (czyli lokal nie będzie ulegać stopniowej degradacji).

Niektórzy podkreślają również trzecią kluczową funkcję takiej usługi, czyli dostarczanie informacji o nieruchomości i najmie jej właścicielowi.

Teraz kilka uwag w tym temacie:

Po PIERWSZE: nie powinniśmy mylić zarządzania najmem z zarządzaniem budynkami czy też wspólnotami. W dużym skrócie zarządzanie najmem dotyczy tego, co się dzieje wewnątrz mieszkania, a zarządzanie budynkami czy wspólnotami to usługa dotycząca tego, co jest na zewnątrz mieszkania, czyli dotycząca części wspólnych budynku i jego otoczenia. Te dwie usługi są wykonywane przez zupełnie inne firmy.

DRUGA uwaga, chyba najważniejsza: firma zarządzająca działa w imieniu właściciela, na podstawie pełnomocnictwa od niego. Nie gwarantuje właścicielowi przychodów z najmu. Tak więc brak najemcy, zły najemca czy też brak płatności od najemcy to ryzyka po Twojej, czyli właściciela stronie.

TRZECIA rzecz: zarządzanie najmem może dotyczyć wynajmu długoterminowego jak również krótkoterminowego. W tym artykule skupimy się na wynajmie długoterminowym na cele mieszkaniowe.

Jeśli potrzebujesz wiedzy o współpracy z operatorem wynajmu krótkoterminowego, zapraszam Cię do lektury artykułu Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic.

CZWARTA uwaga: możesz się spotkać z czymś takim jak „zarządzanie z gwarancją czynszu”. Spotkałem się też nazwą „wynajem z gwarancją czynszu”. Nie jest to jednak usługa zarządzania, ale nieco myląca nazwa usługi polegającej na tym, że firma wynajmuje mieszkanie od Ciebie za stały czynsz, a sama podnajmuje je dalej – z zyskiem. Ja nazywam to po prostu podnajmem i może to być dobra opcja dla niektórych właścicieli. Mówiłem o tym tutaj: Umowa najmu czy zarządzania? Nie oddawaj swojego mieszkania firmie pod opiekę bez zrozumienia różnic

Korzyści z usługi zarządzania najmem

Dlaczego warto korzystać z usługi zarządzania najmem?

Podstawowa korzyść to fakt, że ktoś inny robi to za Ciebie. Zbliżamy się wtedy do idei „prawdziwie” pasywnego inwestowania. Niezależnie od tego, że pewnie nie będzie ono nigdy w 100% pasywne, to oszczędzasz dzięki zarządzaniu swój czas, który możesz spędzić z rodziną, na rozwijaniu pasji, podróżach czy też po prostu na pracy, w której być może w tym czasie zarobisz więcej niż wydasz na usługę zarządzania.

Warto w tym celu wykonać ćwiczenie mentalne polegające na wyliczeniu wartości jednej godziny Twojego czasu. Wielokrotnie widziałem przypadki, że menadżer wysokiego szczebla, zarabiający średnio kilkaset złotych na godzinę, zajmował się naprawami cieknącego kranu w swoim mieszkaniu na wynajem – czy takie podejście ma sens?

Oprócz tego, że oszczędzasz czas, to zyskujesz swego rodzaju swobodę. Przestajesz być niewolnikiem własnych najemców i nie odbierasz telefonów od nich w środku nocy. Awarie wymagające uwagi właściciela najczęściej zdarzają się w środku nocy, w środku Twojego urlopu za granicą albo gdy akurat masz najcięższy projekt w firmie 😉

Zapewne o tych korzyściach czasowych nie muszę Cię przekonywać, więc jakie są inne?

Nie musisz już inwestować jedynie w mieście, albo nawet kraju, w którym mieszkasz. Możesz zdywersyfikować swoje inwestycje geograficznie tj. kupić mieszkanie na wynajem w innej miejscowości albo wręcz w innym kraju.

Tutaj od razu mała podpowiedź – jeśli planujesz zainwestować w innym mieście, to wybierz takie, w którym działa co najmniej kilka firm zarządzających. Konkurencja między nimi zapewni Ci sensowny poziom usług. Gdy wybierzesz miejsce, gdzie jest tylko jedna firma, to jakość jej usług i negocjowanie z nią jakichkolwiek warunków będzie powodować u Ciebie frustrację.

Jeśli zainwestowałeś w Polsce i wyprowadzasz się za granicę, to pewnie bez usługi zarządzania nie byłoby to łatwe.

Zarządzanie umożliwia też inwestowanie w nieruchomości na wynajem osobom, które chcą inwestować, ale nie znoszą zajmować się najemcami, nie lubią kontaktów z nimi albo też nie mają ochoty się tego wszystkiego uczyć.

Zarządzanie pozwala też na mentalne odcięcie się od własnych nieruchomości. Przestajesz je wtedy traktować emocjonalnie. Takie emocjonalne podejście do nieruchomości np. tej, w której mieszkałeś jako dziecko, najczęściej negatywnie wpływa na powodzenie najmu. Bo jakoś trudno nam zrozumieć i zaakceptować, że najemcy może się nie podobać się nasz ukochany pokój z dzieciństwa z boazerią na ścianach 😉

Zarządzanie najmem może też zapewnić bardziej profesjonalne podejście do najmu i utrzymania stanu technicznego mieszkania, co często powoduje, że wręcz zwiększa się, mimo dodatkowych kosztów zarządzania, rentowność naszego najmu.

Wady zarządzania najmem

Zarządzanie, oczywiście, ma nie tylko zalety, ale również wady. PIERWSZA wada usługi zarządzania to, oczywiście, jej koszt. Jak za każdą usługę, trzeba za nią zapłacić. Zasadniczo, zmniejszają się więc Twoje korzyści z wynajmowania, ponieważ część przychodu z najmu musisz przeznaczyć na opłacenie firmy zarządzającej. Jednak, tak jak wspomniałem wcześniej, nie zawsze skorzystanie z firmy zarządzającej oznacza zmniejszenie rentowności naszego najmu.

DRUGA wada korzystania z usługi zarządzania najmem, to swego rodzaju utrata pełnej kontroli nad swoją nieruchomością. Ktoś inny zaczyna się nią zajmować i nie zawsze wiemy, co się tam dzieje. Dla niektórych osób, które lubią wszystkiego dopilnować, może to być pewne wyzwanie.

Ile kosztuje zarządzanie najmem

No dobrze, to sprawa najważniejsza – ile usługa zarządzania najmem kosztuje?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Najczęściej opłata za usługę jest wyliczana jako procent przychodu uzyskiwanego z najmu przez właściciela nieruchomości. Stawki są bardzo różne, najczęściej od 10 do 20%.

I tu zaczynają się niuanse, które powodują, że porównanie cen między usługodawcami jest trudne.

Na co więc trzeba zwrócić uwagę, analizując ceny takich usług?

Pierwsza rzecz – czy firma bierze dodatkową prowizję za znalezienie najemcy?

Niektóre firmy mają wyższą stawkę miesięczną np. 18%, ale nie pobierają prowizji za znalezienie najemcy (czyli, można powiedzieć, za pośrednictwo w najmie). W takim przypadku, mnożąc to przez 12 miesięcy, rocznie zapłacisz 216%.

Inne firmy mają niższą stawkę miesięczną np. 12%, ale pobierają prowizję za znalezienie nowego najemcy np. 70% czynszu. Zakładając, że najemca zmienia się co roku, to rocznie zapłacisz łącznie 214%. Tak więc sporo zależy od tego, jak często w Twoim mieszkaniu będzie zmieniać się najemca.

Dobrze jest też zapytać, jaka jest opłata za przedłużenie (czyli aneksowanie) umowy z tym samym najemcą. Widziałem ofertę, gdzie w takiej sytuacji pobierana jest stała opłata administracyjna np. 400 zł. Często też, mimo procentowego naliczania opłaty, firmy doliczają jakąś opłatę stałą np. kilkadziesiąt złotych miesięcznie oraz mają opłatę minimalną np. 300 zł.

Różna jest też polityka naliczania opłaty w trakcie pustostanu – niektóre firmy nie pobierają wtedy opłat w ogóle, co jest motywujące do jak najszybszego znalezienia najemcy, a inne z kolei pobierają w trakcie pustostanu jakąś opłatę np. stałą konkretną kwotę.

Kolejnym niuansem jest to, od czego jest naliczana ta procentowa opłata tj. czy tylko od takiego „czystego” czynszu najmu czy również od mediów i innych opłat?

A także, czy ta opłata jest naliczana od wpłaconych przez najemcę kwot czy też od kwot należnych, niekoniecznie zapłaconych.

Bardzo ważne jest też, czy firma pobiera prowizję za pośrednictwo od najemcy. Zdarza się tak, że opłata od właściciela jest niska np. 10%, ale firma pobiera prowizję od najemcy. Może to grozić większym pustostanem, zwłaszcza w sytuacji ograniczonego popytu ze strony najemców, ponieważ nie każdy najemca jest gotowy zapłacić prowizję za pośrednictwo w wynajmie.

Do tego często dochodzi opłata za przejęcie mieszkania do zarządzania – najczęściej kilkaset złotych, rzadziej od jednego do kilku tysięcy złotych za każde mieszkanie. Dobrze, jeśli ta opłata obejmuje zrobienie zdjęć lokalu na potrzeby ogłoszeń.

Spotkałem się również z opłatą naliczaną za organizację remontu oraz napraw w mieszkaniu np. 15% od kosztów tych usług.

Zdecydowanie różne są opłaty za zarządzanie mieszkaniami wynajmowanymi w całości oraz mieszkaniami wynajmowanymi na pokoje. W tym drugim przypadku pracy jest więcej, więc opłaty są wyższe.

I na koniec – warto sprawdzić, czy opłaty, które podaje firma, zawierają VAT. Czasami firma podaje kwotę netto, a potem do niektórych składników opłaty dolicza jeszcze 23% VAT.

Jak widać, kwestia ceny usługi zarządzania jest dość złożona i nie zawsze proste porównanie „procentów” pobieranych przez firmy daje jasny obraz.

Jakie są rodzaje firm zarządzających

Analizując rynek firm zarządzających, można je podzielić na rodzaje według różnych kryteriów. Weźmy pod uwagę dwa najważniejsze: specjalizację oraz zasięg.

Zacznijmy od specjalizacji.

Są firmy, które specjalizują się w zarządzaniu całymi mieszkaniami, a inne z kolei wolą zajmować się lokalami wynajmowanymi na pokoje. Te drugie często świadczą usługi zarządzania oraz zarządzania z gwarancją czynszu, czyli po prostu robią również podnajem. Są też takie, które koncentrują się na wynajmie krótkoterminowym, a czasami robią tzw. zarządzanie hybrydowe, czyli łączą wynajem długoterminowy oraz usługi noclegowe dla turystów. Czasami firmy specjalizują się w segmencie premium, a inne np. koncentrują się na segmencie studentów lub cudzoziemców spoza Europy. Spotkałem się też, że usługi zarządzania oferują agencje nieruchomości, dla których jednak najczęściej jest to biznes poboczny.

Analizując firmy zarządzające z punktu widzenia ich zasięgu, to są takie, które działają „ogólnopolsko” albo regionalnie, czyli działają w wielu miastach kraju lub regionu. Najczęściej jednak firmy zarządzające ograniczają się do jednego miasta albo wręcz jednej lub kilku dzielnic. Są też takie, które pracują w konkretnych inwestycjach np. operatorzy condo czy aparthoteli.

Moja sugestia jest taka, żeby, wybierając firmę zarządzającą, zwrócić się do takiej, której specjalizacja pasuje do Twojej nieruchomości.

I w ten sposób doszliśmy do pytania, jak taką firmę zarządzającą wybrać?

To jednak jest na tyle szeroki temat, że omówię go w innym artykule.

 

Jeśli zastanawiasz się nad skorzystaniem z usługi zarządzania najmem i, być może, szukasz odpowiedniej firmy, to wypełnij ten formularz. Skontaktuje się z Tobą jedna z firm zarządzających, które ja polecam.