W naszym kraju nie brak absurdów prawnych, które utrudniają życie wynajmującym i najemcom.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale YouTube Wynajmistrza, w którym pokazuję, dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów jest absurdalna i nie spełnia swojej funkcji:

Jak ustawa o ochronie praw lokatorów rujnuje rynek wynajmu mieszkań?

Z tego nagrania dowiesz się również:

• w jaki sposób ustawa o ochronie praw lokatorów faworyzuje nieuczciwych najemców,
• czy rozwiązanie umowy z nieuczciwym najemcą jest końcem problemów wynajmującego,
• dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów realnie wcale nie chroni tych, którzy tego potrzebują.

Obejrzyj film >>

 

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Wyobraź sobie, że prowadzisz wypożyczalnię samochodów. Ciężko pracowałeś przez wiele lat, oszczędzałeś, udało Ci się trochę pieniędzy odłożyć i stwierdziłeś, że biznes wynajmowania samochodów to jest to.

Okazało się jednak, że zarabianie na wypożyczaniu samochodów nie jest wcale takie łatwe. Mimo tego, że kupiłeś te samochody za własne, ciężko zarobione pieniądze i jesteś ich pełnoprawnym właścicielem, to prawo z jakichś dziwnych przyczyn faworyzuje Twoich klientów.

Przykładowo, bardzo szczegółowo reguluje kwestię rozwiązania umowy z klientem. Umowa może być rozwiązana z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.

Pierwszy przypadek – gdy klient przestanie płacić. I tu zaczyna się dramat. Bo rozwiązać umowę możesz, jeśli klient nie zapłaci za pełne 3 miesiące, upomnisz go pisemnie i dasz jeszcze jeden miesiąc na zapłatę. Oznacza to, że zanim umowa się zakończy, klient pojeździ sobie za darmo Twoim samochodem przez 4 miesiące. A Ty nadal musisz go serwisować i płacić ratę kredytu.

Drugi przypadek – gdy klient prowadzi samochód w sposób zagrażający bezpieczeństwu, niszczy go albo jest w jakiś sposób uciążliwy dla innych kierowców. Ale najpierw trzeba tego klienta upomnieć na piśmie!

Trzeci przypadek – gdy klient odda samochód komuś innemu. Dobrze, że przewidziano taką możliwość, prawda?

Zapewne domyślasz się, o czym będzie ten artykuł. Opowiem Ci w nim o absurdach ustawy o ochronie praw lokatorów oraz o tym, jak ta ustawa rujnuje rynek najmu nieruchomości.

Idźmy dalej w tej dziwnej historii o właścicielu wypożyczalni samochodów, będącej w rzeczywistości opisem tego, jak działa ustawa o ochronie praw lokatorów.

Zastosowałem taką figurę retoryczną, żeby pokazać absurd tych przepisów.

W przypadku, gdybyś chciał, jako właściciel wypożyczalni, wypożyczonym komuś samochodem pojeździć samemu, to okres wypowiedzenia umowy wynosi 6 miesięcy, ale wyłącznie, gdy klient ma jakiś inny samochód albo zapewnisz mu samochód zastępczy.

Ale gdy klient nie ma innego samochodu albo nie zapewnisz samochodu zastępczego, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata. Tak samo będzie, jeśli Twoim samochodem chciałaby pojeździć Twoja córka lub syn, ale musisz o tym poinformować klienta i powiedzieć mu, kto rzeczywiście będzie tym samochodem jeździł. Co więcej, jeśli Twoje dziecko nie zacznie albo przestanie jeździć tym samochodem (w ciągu pół roku), klient może zażądać ponownego wypożyczenia tego samego samochodu bądź dopłaty do samochodu, który wypożycza obecnie.

Co ciekawe, do 2007 roku obowiązywał jeszcze przepis, że w takiej sytuacji musiałbyś jeszcze zapłacić klientowi karę ustawową w wysokości 15% wartości samochodu! Na szczęście Trybunał Konstytucyjny zrozumiał absurd takiego przepisu…

Co więcej, jeśli klient będzie miał więcej niż 75 lat i nie będzie miał innego samochodu, będzie mógł samochodem wypożyczonym od Ciebie jeździć do końca życia. Równie dobrze przez kolejne 20 czy 30 lat…

No dobrze, a co się dzieje, jak już Ci się uda tę umowę z klientem rozwiązać? Czy to koniec Twoich problemów?

Rozwiązanie umowy to nie koniec problemów, czyli czy można ukraść własny samochód?

Gdyby przyszło Ci do głowy proste rozwiązanie tj. wziąć drugie kluczyki, pójść pod dom klienta, wsiąść do samochodu i odjechać, to lepiej od razu zgłoś się do aresztu. Bo takie działanie byłoby totalnie niezgodne z prawem. W związku z tym nie ma co nawet rozmawiać z Policją, bo ona również nie odzyska dla Ciebie Twojego samochodu.

Musisz iść do sądu i udowodnić, że nie jesteś wielbłądem, czyli wykazać, że samochód należy do Ciebie oraz że klient nie ma umowy na jego wypożyczenie. Gdy sąd nakaże klientowi zwrot samochodu, klient może ten wyrok zignorować. Wtedy idziesz do komornika. I ponownie dramat.

Jeśli klient ma jakiś inny samochód w zanadrzu, komornik być może odzyska Twój samochód. Najczęściej klient nie ma innego samochodu (bo po co by wtedy pożyczał auto od Ciebie?) – wtedy sprawa rozwija się dalej, w zależności od tego, jaki wyrok wydał sąd.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient ma prawo do samochodu zastępczego, nie odzyskasz swojego auta, dopóki gmina nie zapewni auta klientowi. A z tym gminy, z braku funduszy, najczęściej sobie nie radzą. W międzyczasie klient nadal jeździ Twoim samochodem. I najczęściej dalej nie płaci.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient nie ma prawa do samochodu zastępczego, to do odzyskania auta konieczne będzie dostarczenie pojazdu tymczasowego dla klienta. A tego dostarczenia może dokonać gmina, Ty lub ktoś inny. Najszybciej oczywiście będzie, jeśli to Ty zapewnisz pojazd tymczasowy, samemu za niego płacąc. Oznacza to, że powinieneś zapłacić za to, że ktoś odda Ci Twój samochód. Czy przypadkiem nie podpada to pod definicję szantażu lub okupu? Aha, wyroków nakazujących zwrot samochodu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca – przecież nie można dopuścić, żeby klient zmarzł, prowadząc życie bez samochodu (mimo tego, że jest przecież komunikacja miejska!).

Z tej komunikacji miejskiej najprawdopodobniej będziesz korzystać Ty, żeby zaoszczędzić pieniądze na sprawę sądową, koszty komornika i utrzymanie samochodu wykorzystywanego nadal przez tego klienta!

Ok, może pojazd tymczasowy nie musi wiele kosztować (przecież można klientowi dać rower). Otóż nie – nawet pojazd tymczasowy musi spełniać pewne standardy tj. przede wszystkim funkcjonalnie odpowiadać samochodowi. Musi być ogrzewany (więc rower odpada), musi mieć podstawkę na napoje i nie może być zardzewiały.

I jeszcze jeden smaczek – w 2016 roku zaostrzono Kodeks Karny. Klient oskarża Cię o nękanie, bo np. za często do niego dzwonisz, żeby odzyskać samochód, a Tobie grozi pozbawienie wolności do lat trzech. Pomijam już to, że odzyskanie pieniędzy za wypożyczenie to zupełnie inny, jeszcze większy problem, w który z oszczędności czasu już nie będę wchodził.

Zamień w tej historii słowo klient na najemca, a samochód na mieszkanie i zobaczysz absurd ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ta ustawa generuje mnóstwo historii o najemcach z piekła rodem.

Do więzienia za niepłacenie czynszu?

W zeszłym roku przez media przetoczyła się fala informacji, że za niepłacenie czynszu ktoś „poszedł do więzienia”. Było sporo mocnych komentarzy np. „Koniec bezkarności nieuczciwych najemców”, „Nareszcie coś się zmienia!”.

Najemca rzeczywiście został skazany na karę ograniczenia wolności oraz pewne konsekwencje finansowe. Nie został jednak ukarany za niepłacenie czynszu, ale za to, że w momencie podpisywania umowy z góry wiedział, że nie będzie płacił (niekoniecznie od razu za pierwszy miesiąc – w tym wypadku brak płatności nastąpił po kilku miesiącach).

Ale udowodnienie tego złego zamiaru jest bardzo trudne. Cała sprawa trwała ponad 5 lat. I najpewniej trafiła jeszcze do kolejnej instancji. Tak więc droga do tego, żeby ukarać najemcę, który z premedytacją oszukał wynajmującego, jest długa. I raczej nie stanie się to normą.

Argumenty obrońców ustawy o ochronie praw lokatorów

Jest sporo obrońców ustawy o ochronie praw lokatorów – politycy, organizacje lokatorskie, aktywiści. Jakich argumentów oni używają?

Na początku prawie zawsze wyciągana jest Konstytucja i fakt, że ochrona praw lokatorów wynika z art. 75 i 76 Konstytucji. Nie mam nic przeciwko, żeby Państwo walczyło z bezdomnością poprzez racjonalną politykę mieszkaniową i inwestycje w mieszkania socjalne, ale to nie może być realizowane poprzez przerzucenie kosztów na prywatnych właścicieli. To z kolei w sposób nieproporcjonalny narusza prawo własności, które też jest chronione Konstytucją i może być ograniczone ustawą tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności.

Według mnie zapisy Konstytucji nie uzasadniają istnienia tak absurdalnej ustawy, jak ustawa o ochronie praw lokatorów.

Kolejny częsty argument jest taki, że przecież w ustawie o ochronie praw lokatorów jest najem okazjonalny i instytucjonalny, które dobrze chronią wynajmujących. Takiego argumentu może użyć tylko ktoś, kto tej ustawy nie zna. Jeśli wczytać się w przepisy, to najem okazjonalny czy instytucjonalny nieco polepsza sytuację wynajmującego, ale kluczowych problemów nadal nie rozwiązuje.

Kolejny argument, który często słyszę, to że potrzebna jest ochrona słabszej strony (w domyśle, że to ten najemca jest słabszą stroną, bo nie ma mieszkania). Nie wiem, jaka logika została tutaj zastosowana, ale jeśli jakaś ochrona jest tu potrzebna, to na pewno nie taka jak w tej ustawie. Bo to jest przesada w drugą stronę, czyli odebranie większości praw wynajmującym.

Oczywiście, potrzebna jest ochrona przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, ochrona prywatności i bezpieczeństwa, ale o to trzeba zadbać na rynkach, gdzie działają duże podmioty o rzeczywiście dużej sile rynkowej np. na rynku bankowym, telekomunikacyjnym czy ubezpieczeniowym. Gdzie często też są tendencje do powstawania monopoli czy innych układów rynkowych, które generalnie nie są dobre dla konsumentów z powodu ograniczonej konkurencji. Rynek najmu jest super konkurencyjny, mamy setki tysięcy małych dostawców i wiele pustych mieszkań czeka na najemców.

Kolejny argument ze strony organizacji lokatorskich, to że są grupy najemców dyskryminowane na tym rynku np. matki z dziećmi, emeryci, osoby bez umowy o pracę. I te grupy potrzebują szczególnej ochrony. To już jest kompletne pomylenie skutku z przyczyną problemu. Te grupy są dyskryminowane na rynku najmu właśnie dlatego, że są specjalnie chronione w ustawie. Wynajmujący z tego powodu boją się im wynajmować…

Mieszkanie prawem a nie towarem?

Argument, który w szczególności powoduje u mnie irytację, można opisać takim hasłem: „Mieszkanie prawem a nie towarem”, rozumianym w ten sposób, że każdemu człowiekowi, niezależnie od sytuacji, Państwo powinno zapewnić lokal na własność albo chociaż do mieszkania za niski, najlepiej bliski zeru, czynsz. A jak ktoś ma więcej niż jedno mieszkanie, to należy mu je zabrać i oddać innym albo wysoko opodatkować. Albo powinien je udostępnić albo bardzo tanio wynająć biedniejszym.

Tym aktywistom i politykom, którzy proponują takie rozwiązania, od razu proponuję, żeby kupili mieszkanie i oddali za darmo komuś innemu. Albo niech sobie wyobrażą, że w ich bloku, najlepiej obok nich albo w mieszkaniu nad nimi, jest taki najemca z piekła rodem, który nie dba o mieszkanie, uprawia zbieractwo, za nic ma przepisy i co noc hałasuje. Ciekawe, czy wtedy też popieraliby ochronę takiego lokatora.

Nie wiem, jak bardzo pokrętne rozumowanie trzeba przeprowadzić we własnej głowie, żeby dojść do wniosku, że korzystanie z cudzej własności za darmo jest ok. Od dawna wiadomo, że socjalizm się po prostu nie sprawdza. Niektórzy, pokrzywdzeni przez los, być może potrzebują wsparcia Państwa, ale to powinny być wyłącznie sytuacje wyjątkowe. Znowu tu wracamy do proporcjonalności regulacji i wyważenia praw lokatorów i wynajmujących.

Dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów rujnuje rynek najmu?

Ustawa powoduje, że ryzyko wynajmu, ze względu na zbyt dużą ochronę najemców, jest bardzo duże. Można ugrzęznąć z takim złym najemcą na wiele, nawet kilkanaście, lat (znam takie przypadki), można wydać tysiące złotych na prawników, można pójść do więzienia, można de facto stracić majątek oraz zdrowie. Nie dziwne więc, że właściciele boją się wynajmować swoje mieszkania. Część z nich tego nie robi i w efekcie mamy dużo pustostanów. Jest więc mniej mieszkań na wynajem, co powoduje wzrost czynszów najmu.

Część z właścicieli unika chronionych przez ustawę grup najemców – w efekcie te grupy są dyskryminowane (wspomniane już wcześniej symboliczne matki z dziećmi).

Część z wynajmujących próbuje się chronić poprzez stosowanie najmu okazjonalnego, zatrudnianie prawników i wykorzystywanie różnych narzędzi zabezpieczających np. ubezpieczeń czynszu najmu. A to powoduje ponownie wyższe czynsze najmu dla najemców.

No i ustawa przede wszystkim tworzy pole do popisu dla oszustów, którzy wykorzystują ją do żerowania na cudzej własności. To powoduje powstawanie artykułów i reportaży w mediach, które nakręcają jedną grupę na drugą, generują złe emocje. A przecież najemcy to po prostu klienci wynajmujących i obydwu stronom zależy na dobrej i długotrwałej współpracy oraz wyeliminowaniu oszustów po obydwu stronach.

Jeżeli nie masz jeszcze dość absurdów wokół nieruchomości w naszym kraju, to odsyłam Cię do filmu, gdzie wyszczególniłem wszystkie ustawy podatkowe i wszystkie podatki, jakie musi płacić właściciel nieruchomości.