Mówi się, że nieruchomości są w Polsce bardzo nisko opodatkowane.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale Youtube Wynajmistrza , w którym pokazuję ustawy podatkowe i podatki dotyczące właścicieli nieruchomości:

Absurdalne ustawy! OGROM podatków, które musi płacić właściciel nieruchomości!

Z tego nagrania dowiesz się:

• Czy rzeczywiście nieruchomości są preferencyjnie opodatkowane,
• Dlaczego opodatkowanie nieruchomości jest skomplikowane,
• Jakie są źródła regulacji podatkowych dla nieruchomości,
• Jakie podatki płacisz na każdym etapie cyklu nieruchomości.

Obejrzyj film >>

 

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Podobno nieruchomości są w Polsce bardzo nisko opodatkowane i właściciele mieszkań korzystają z preferencji podatkowych.

Dziś zastanowimy się, czy to rzeczywiście prawda czy tylko brednie rynkowych mitomanów.

Ostatnio w mediach (tych tradycyjnych oraz w social mediach) mamy swego rodzaju nagonkę na nieruchomości, a także na deweloperów, rentierów i fliperów, którzy rzekomo powodują wzrost cen. Sporo pojawia się także opinii, że nieruchomości mają „preferencje podatkowe” i są korzystniej opodatkowane niż rynek kapitałowy.

I z tego powodu rzekomo, zamiast inwestować na rynku kapitałowym w celu budowy oszczędności na emeryturę, Polacy wolą kupować mieszkania.

Rzekomo preferencyjne opodatkowanie nieruchomości jest chyba ostatnim powodem tego, że Polacy nie inwestują na polskiej giełdzie. Nie chcę tu wchodzić w analizę grzechów polskiego rynku kapitałowego, jego uczestników i regulatorów, chcę jednak pokazać, że nieruchomości w Polsce są MOCNO opodatkowane. Może nie tak bardzo jak praca, ale generują potężne pieniądze dla budżetu Państwa i gmin.

Istotne jest również to, że w przeciwieństwie do rynku kapitałowego, gdzie mamy po prostu podatek Belki, najczęściej pobierany w imieniu podatnika przez jakąś instytucję finansową, w nieruchomościach opodatkowanie jest dużo bardziej skomplikowane.

Dlaczego?

• bo jest dużo różnych podatków związanych z nieruchomościami, naliczanych, a także pobieranych w różny sposób i w różnych momentach, przez różne organy państwowe;
• zasady tego opodatkowania są zawarte w co najmniej kilkunastu różnych ustawach (opiszę je później) i setkach innych dokumentów różnego poziomu. Przepisy są skomplikowane, niejednoznaczne, cały czas zmieniane i w bardzo zróżnicowany oraz, co gorsza, zmienny sposób interpretowane przez organy i sądy.

Często mam wrażenie, że to komplikowanie, odmowy wyjaśnień czy uproszczeń to są działania świadome np. wieloletnia niechęć organów do wyjaśnienia, kiedy najem prywatny przestaje być prywatny. Musiał się za to wziąć dopiero Naczelny Sąd Administracyjny, niemniej czekaliśmy na to co najmniej kilkanaście lat… I nadal nie jest to w 100% jasne!

I jak tu taki przeciętny Kowalski ma się w tym połapać? 😉

Ustawy i inne źródła regulacji podatkowych dla nieruchomości

Zobaczmy najpierw, do ilu ustaw musisz spojrzeć, żeby ogarnąć podatki dotyczące nieruchomości.

• Na pewno będzie to ustawa o PIT,
• Ustawa o ryczałcie, a jeśli masz spółkę,
• to ustawa o CIT,
• „Niesamowita” ustawa o VAT,
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn,
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych,
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych,
• Ustawa o podatku rolnym,
• Ustawa o podatku leśnym,
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• Ustawa Prawo wodne,

a do tego różne akty wykonawcze wydane na podstawie tych ustaw, obwieszczenia ministra finansów np. w sprawie maksymalnych stawek podatków od nieruchomości, uchwały gmin określające stawki tych podatków w każdej gminie i wiele innych dokumentów.

Jeśli mieszkasz za granicą, to jeszcze dojdą umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską i innymi krajami.

A do tego wszystkiego oczywiście tysiące interpretacji indywidualnych, kilka interpretacji ogólnych, setki wyroków sądowych, które nieco pomagają zidentyfikować właściwą interpretację cudownych polskich przepisów.

Nie wspomnę już w ogóle o konferencjach i tweetach Ministerstwa Finansów i Premiera, bo swego czasu to też było źródło prawa, a także o widzimisię urzędnika, który zajmuje się Twoją sprawą…

Na razie wymieniłem tylko źródła przepisów podatkowych dotyczących nieruchomości…

Przejdźmy więc do podatków, jakie płacisz, gdy nabywasz, posiadasz i zbywasz nieruchomość.

Cykl nieruchomościowy

Nieruchomość najpierw musisz nabyć (i wejść w jej posiadanie), co może się wydarzyć na kilka sposobów np. możesz ją kupić, ale także odziedziczyć czy też otrzymać w darowiźnie lub poprzez zasiedzenie, możesz ją otrzymać jako odszkodowanie lub zamiast spłaty pożyczki.

Potem ją posiadasz, przy czym możesz ją wtedy wykorzystywać na własne potrzeby, na potrzeby swojego biznesu lub ją komuś wynajmować.

A potem ją zbywasz, czy to np. poprzez sprzedaż, darowiznę czy spadek 😉

Na każdym z tych etapów Państwo stworzyło sobie mechanizmy do wyciągnięcia od Ciebie pieniędzy poprzez różne daniny i opłaty.

Podatki na każdym etapie cyklu nieruchomościowego

W momencie nabycia nieruchomości najczęściej pojawia się VAT albo PCC.

O ile dawniej była dobra zasada, że płacisz albo VAT albo PCC, to od 2024 roku mogą wystąpić obydwa te podatki, o ile kupujesz 6 lub więcej lokali w jednej inwestycji. Taka promocja – 6% dodatkowego PCC od szóstego mieszkania wzwyż.

Jeśli jednak to nie było nabycie drogą kupna, to może się pojawić podatek od spadku albo darowizny.

Swego rodzaju podatkiem, którego nie da się ominąć, jest także wydatek na usługi notariusza.

Jak już szczęśliwie zostałeś właścicielem, to od notariusza powinieneś się udać do gminy.

Bo czeka Cię wątpliwa przyjemność zgłoszenia do podatku od nieruchomości, którego wysokość zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystywania, a także decyzji samej gminy.

Jeśli mówimy o gruntach, to poczytaj sobie jeszcze o opłacie adiacenckiej, podatku rolnym, podatku leśnym, a być może trafi Cię także opłata deszczowa, zwana podatkiem od deszczu, bo taki też w Polsce istnieje.

A jeśli jednak zdecydujesz się być tym pogardzanym przez media rentierem, to jeszcze pojawi się podatek od najmu. Może to być ryczałt od przychodu, ale także podatek od dochodu (na podstawie ustawy o PIT lub CIT). Nie omieszkaj też rozliczyć VAT od najmu. A dodatkowo ten najem może spowodować, że zapłacisz wyższy podatek od nieruchomości.

Jest jeszcze coś takiego jak podatek od przychodów z budynków, który de facto jest naliczany od wartości nieruchomości i jest takim minimalnym podatkiem dochodowym (PIT lub CIT) od najmu.

Sporo osób, zwłaszcza tych z lewej strony sceny politycznej, chce wprowadzenia podatku katastralnego, czyli prezentują trochę myślenie: zabierzmy bogatym i dajmy biednym (najczęściej jednak dochodzi tylko do pierwszego kroku, czyli płacą bogaci, a biedni nie dostają 😉). O tym jest w innym artykule.

Tych podatków jest tyle, że czasami możesz nawet przeoczyć, że jakiś podatek Cię obowiązuje. Masz szczęście, jeśli skończy się to tylko na wezwaniu i odsetkach, bo mogą się pojawić jeszcze dodatkowe kary. Które de facto też są podatkami.

A jak już zakończysz swoją relację z nieruchomością, to najczęściej pojawi się podatek od dochodu ze sprzedaży – PIT lub CIT. Przy sprzedaży gruntu niekiedy zapłacisz jeszcze rentę planistyczną.

Czasami będziesz musiał się także pochylić nad VAT-em, choć jego ciężar poniesie akurat kupujący, niemniej Ty musisz go prawidłowo naliczyć.

Jeśli pozbędziesz się drogą darowizny, pojawi się podatek od darowizny – ale to już nie będzie Twój problem. Cykl zacznie się od nowa i Państwo znowu zarobi, tylko obowiązek płacenia tych wszystkich podatków przejdzie na nabywcę Twojej nieruchomości.

Czyli nieruchomość sobie tylko stoi a Państwo zarabia na tym, że… stoi, a także przy każdej zmianie właściciela.

Preferencje dla nieruchomości?

Teraz już wiesz, dlaczego uważam, że nieruchomości nie są jakoś preferencyjnie opodatkowane.

Tych podatków do płacenia jest dużo, nie są wcale niskie, a poza tym naprawdę ciężko jest się w nich połapać i prawidłowo je wszystkie naliczyć i zapłacić.

Niemniej, można wskazać pewne preferencyjne sposoby opodatkowania nieruchomości.

Przykładowo, mamy 8% zamiast 23% VAT na tzw. “mieszkaniówkę” (ale na miejsca parkingowe już nie) albo zwolnienie z VAT dla najmu na cele mieszkaniowe. Do tego jeszcze możliwość nie płacenia podatku od dochodu ze sprzedaży przez osobę fizyczną w przypadku prywatnej sprzedaży po upływie pięciu lat od nabycia.

Dla uczciwości intelektualnej wspomnę też o uldze mieszkaniowej.

Ale to są tylko, słabo zresztą działające i cały czas pogarszane, mechanizmy mające zwiększyć dostępność mieszkań dla społeczeństwa. To wynika z Konstytucji. Bez tych mechanizmów jeszcze mniej osób byłoby stać na mieszkanie.

Nie mamy jednak obecnie znanej z dawnej Polski i innych krajów ulgi odsetkowej, czyli możliwości odliczenia kosztów kredytu przy wykorzystywaniu mieszkania na własne cele.

A już najbardziej lubię porównywanie podatków od najmu w Polsce do innych krajów.

Widziałem tabelę, gdzie stawka 8,5% od przychodu w Polsce była porównywana ze stawką 20% czy 30% od… dochodu. Czysta manipulacja, nie biorąca pod uwagę różnicy między dochodem a przychodem, ani różnych sposobów liczenia podstawy opodatkowania czy też stawki 12,5% w ryczałcie, która też przecież wielu osób dotyczy.

Jakiś analityk nie rozróżniał przychodu od dochodu i był święcie przekonany, że niższy procent zawsze oznacza niższy podatek. Nie rozumiał też, że wyższy podatek od najmu automatycznie oznacza wyższe czynsze najmu, czyli zmniejszenie dostępności mieszkań dla mniej zarabiających.

Mam nadzieję, że teraz już rozumiesz, że teoria, iż nieruchomości są preferencyjnie opodatkowane i ich większe opodatkowanie spowoduje większe zainteresowanie rynkiem kapitałowym, jest właśnie tym – tylko teorią 😉

Kolejne podatki czy podwyższanie obecnych np. poprzez opodatkowanie drugiego czy kolejnych mieszkań nie spowodują zwiększenia dostępności mieszkań dla społeczeństwa czy też zahamowania wzrostu ich cen. Tu trzeba popracować nad czynnikami podażowymi, a nie stymulować popyt czy podwyższać podatki.

Jeżeli tematyka nieruchomości i podatków w nieruchomościach Cię interesuje i chcesz być na bieżąco ze zmienną sytuacją podatkową w naszym kraju – to zapraszam Cię do śledzenia innych artykułów na blogu.