Flipujesz, czyli kupujesz mieszkania tanio, remontujesz i sprzedajesz drożej?
Rozliczanie podatków od takiej aktywności powinno być proste, ale nie jest. Możesz popełnić sporo błędów i wpaść w kosztowne pułapki.
Zapraszam Cię do obejrzenia najnowszego filmu, z którego dowiesz się, jak ich uniknąć.
Rozliczanie Flipów ❌ Najczęstsze BŁĘDY Podatkowe! Nieruchomości
Z filmu dowiesz się:
- Dlaczego nie można rozliczać flipów jako transakcje prywatne i korzystać z ulgi mieszkaniowej?
- Która forma prowadzenia działalności jest bezpieczna dla fliperów?
- Dlaczego ryczałt i flipy ze sobą nie współpracują?
- Jak traktować i rozliczać elementy ruchome w mieszkaniu?
- Jaką stawkę VAT powinna mieć faktura na usługi remontowe?
A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.
Zidentyfikowaliśmy te najczęściej popełniane błędy podatkowe przy robieniu flipów na bazie rozmów z naszymi klientami, czytelnikami naszych książek i słuchaczami naszych szkoleń i webinarów.
Opowiem Ci tylko o tych, które się najczęściej powtarzają.
Rozliczanie flipów jako transakcje prywatne (czyli PIT-39) i korzystanie z ulgi mieszkaniowej
O tym mówiłem już wielokrotnie w artykułach, filmach na tym kanale, webinarach i szkoleniach, a mimo to nadal sporo osób mówi „zrobiłem flipa”, a potem rozlicza go na PIT-39. Otóż PIT-39 służy do rozliczania wyłącznie transakcji prywatnych. Handel nieruchomościami, czyli flipy, to jest działalność gospodarcza i należy to rozliczać w ramach firmy.
Ulga mieszkaniowa jest możliwa wyłącznie w ramach transakcji prywatnych. Nie da się więc we flipach uniknąć podatku od dochodu poprzez kupienie kolejnego mieszkania.
Nieoptymalna forma prowadzenia firmy wykorzystywanej do flipowania
Nie jest to może bardzo duży błąd, ale nadal panuje przekonanie, że do flipów trzeba po prostu mieć działalność gospodarczą. Dla niektórych może to być najlepsza forma rozliczania, ale w wielu przypadkach warto wziąć pod uwagę także inne opcje np. spółkę z o.o. Taka spółka z o.o. do flipów może być szczególnie opłacalna, gdy nie możemy już skorzystać z ulgi na start, preferencyjnego ZUSu i nie mamy pracodawcy, która płaci za nas składki społeczne. Spółka ma też sens, gdy chcemy brać pieniądze od inwestorów, a także gdy robimy te flipy z jakimś partnerem biznesowym.
Rozliczanie flipa w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem
Rozliczanie działalności gospodarczej ryczałtem stało się dość popularne od czasu wejścia w życie Polskiego Ładu m.in. ze względu na sensowne stawki podatku dla niektórych rodzajów działalności. Przykładowo, dla wielu usług mamy 8,5%, a dla handlu mamy 3% podatku od przychodu.
Zdarza się tak, że ktoś zrobi flipa tj. dokonuje sprzedaży nieruchomości w okresie, gdy jego działalność jest rozliczana ryczałtem. I wtedy następuje bolesne zderzenie z rzeczywistością, bo podatek od sprzedaży nieruchomości na ryczałcie wynosi… 10% od przychodu! Co najczęściej oznacza, że dokładamy do interesu.
Czyli ryczałt i flipy ze sobą nie współpracują 😉
Najczęstszym sposobem wyjścia z takiej sytuacji jest odroczenie sprzedaży do kolejnego roku i zmiana formy opodatkowania na ten kolejny rok np. na liniówkę.
Za wysoka zaliczka na podatek przy sprzedaży nieruchomości w przypadku KPIR z powodu nieznajomości różnic remanentowych
W przypadku, gdy flipujesz na swojej działalności gospodarczej, to musisz wiedzieć, że zakup towaru (czyli nieruchomości) księgujemy w KPiR w miesiącu aktu notarialnego zakupu. Wpadasz wtedy najczęściej w dużą stratę (uwaga, niezbyt dobrze to wpływa na Twoją zdolność kredytową). Remanent np. na koniec roku powoduje „wyrzucenie” tego towaru z kosztów uzyskania przychodu.
Jeśli więc sprzedasz to mieszkanie w kolejnym roku, to zapłacisz zaliczkę na podatek dochodowy oraz składkę zdrowotną od przychodu, a nie od dochodu. Można tego uniknąć.
Uwzględnienie zakupu w kosztach uzyskania przychodu w kolejnym roku, w którym sprzedajesz mieszkanie, wymaga dodatkowego remanentu. Nie oczekuj, że będzie o tym pamiętać Twoja księgowa – ustal to z nią wcześniej.
Naliczenie VAT-u przy sprzedaży nieruchomości ‘z rynku wtórnego’, gdy wydatki na remont przekroczą 30%
Jest taki mit na rynku nieruchomości, że jeśli wrzucimy w mieszkanie więcej niż 30% jego wartości, to musimy je sprzedać z VATem.
Otóż działa to trochę inaczej.
Generalna zasada jest taka, że jeżeli minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia, sprzedaż mieszkania jest zwolniona z VAT.
Druga zasada jest taka, że jeżeli wydatki na ulepszenie przekroczą 30%, dostawa będzie „ovatowana”.
Jednak remont mieszkania nie jest ulepszeniem. Tak więc w VAT wpadniemy tylko, jeśli rzeczywiście ulepszymy to mieszkanie w 30%, a nie tylko wyremontujemy. Co więcej, zdaniem sądu, termin “ulepszenie” należy odczytywać w świetle orzecznictwa TSUE.
A w ocenie TSUE chodzi o “przebudowę”, tj. proces budowlany, który powoduje, że budynek lub lokal staje się przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
Niektórzy mówią jeszcze, że nawet przy ulepszeniu ponad 30% nie trzeba naliczać VAT-u przy sprzedaży, ponieważ zgodnie z podejściem fiskusa towaru nie można ulepszyć. Jednak uwaga, to podejście już się zmienia…
Traktowanie elementów ruchomych (mebli, oświetlenia, karniszy, rolet, sprzętu AGD) jako części mieszkania
Praktycznie w każdym mieszkaniu „flipowanym”, zwłaszcza tym, które fliper ładnie wyremontował, znajdują się jakieś elementy ruchome, chociażby oświetlenie czy meble kuchenne na wymiar. Fliperzy często sprzedają tylko mieszkanie, a jednocześnie rozliczają w kosztach zakupy tych elementów ruchomych.
Otóż, elementy ruchome, które sprzedajemy razem z mieszkaniem, są osobnym towarem i należy osobno rozliczyć przychód z ich sprzedaży.
A to rodzi pewne konsekwencje – najczęściej konieczność naliczenia VAT przy sprzedaży tych elementów, a także konieczność rejestracji tej sprzedaży elementów ruchomych na kasie fiskalnej. Bo te elementy ruchome nie podlegają temu zwolnieniu z VAT, z którego korzysta się przy sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego i nie podlegają także zwolnieniu z kasy fiskalnej, któremu podlega dostawa nieruchomości!
Ekipa remontowa, wystawiając fakturę na firmę za remont nieruchomości mieszkalnej dolicza 23%
Usługa remontowa nieruchomości mieszkalnej (mieszkania do 150m2 i domu do 300 m2) opodatkowana jest VAT-em wg stawki 8%, niezależnie od tego, kto jest usługobiorcą: osoba fizyczna czy firma.
Mówiłem o tym szerzej w tym artykule: Jak zaoszczędzić na podatkach podczas remontu mieszkania lub domu
Płatność gotówką lub przelewem z pominięciem białej listy przy transakcji przekraczającej 15 tys. zł na rzecz innej firmy, a także płatność z pominięciem mechanizmu podzielonej płatności, gdy faktura za remont przekracza 15 tys. zł.
Jako firma, płacąc innej firmie gotówką za transakcje powyżej 15 tys. zł tracimy koszt uzyskania przychodu. A płacąc innej firmie będącej czynnym podatnikiem VAT przelewem z pominięciem białej listy za transakcje powyżej 15 tys. zł też tracimy koszt uzyskania przychodu. Można uniknąć tych konsekwencji poprzez złożenie tzw. „samodonosu” w ciągu 7 dni albo poprzez płatność z wykorzystaniem split-paymentu.
A płatność split-paymentem musimy robić zawsze, gdy płacimy ekipie, która jest czynnym podatnikiem VAT, za faktury remontowe przekraczające 15 tys. złotych. W przeciwnym razie czeka czekają nas konsekwencje z k.k.s. i odpowiedzialność solidarna za VAT.
Tak więc, gdy płacisz deweloperowi za mieszkanie na flipa, jeśli wpłacasz na rachunek inny niż powierniczy, to przed przelewem koniecznie sprawdź, czy ten rachunek jest na białej liście albo zapłać z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.
Jak widzisz, tych błędów podatkowych, które można popełnić przy robieniu flipów, jest trochę. Wierzę, że ten artykuł pomoże Ci ich uniknąć.
Dyskusja
Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *