Rośnie liczba Polaków, którzy kupili lub planują kupić mieszkanie za granicą.

Zapraszam Cię do obejrzenia najnowszego filmu:

Polacy MASOWO Kupują Mieszkania za Granicą! Jakie KRAJE Wybierają, Dlaczego? Podatki, Dywersyfikacja

Z filmu dowiesz się:

•  Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na inwestycje Polaków za granicą?
• Jakie są motywacje Polaków kupujących nieruchomość za granicą?
• Czym kierować się podczas wyboru kraju, w którym chcesz zainwestować w nieruchomości?
• Które kraje cieszą się największą popularnością wśród Polaków?
• Na co zwrócić (przede wszystkim) uwagę, gdy kupujesz mieszkanie za granicą?
• Jak rozliczać podatki, gdy inwestujesz w innych krajach?

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

W naszej kancelarii obsługujemy wielu inwestorów, którzy, oprócz nieruchomości w Polsce, mają nieruchomości także za granicą (najczęściej w Unii Europejskiej).

Ja także inwestuję w jednym z krajów UE, a zanim to zrobiłem, przeanalizowałem na własne potrzeby kilka rynków europejskich, żeby wybrać ten najbardziej odpowiadający moim potrzebom. Zdarzyło mi się również mieszkać w różnych krajach i zawsze byłem najemcą – stąd mam doświadczenie także z drugiej strony rynku 😉

Przygotowując ten wpis przeprowadziłem kilkanaście wywiadów z osobami, które niedawno kupiły coś za granicą, żeby poznać ich motywacje, cele i doświadczenia.

“Przekopałem” także Internet, przede wszystkim różne bazy statystyczne, w poszukiwaniu konkretnych danych – ilu Polaków zainwestowało za granicą, a także w których krajach. Znalazłem informacje, ilu cudzoziemców kupiło nieruchomości  w Polsce, ale z danymi ilu Polaków kupiło poza Polską, jest dużo gorzej. Pewne liczby jednak w tym wpisie poznasz.

Wojna w Ukrainie

Przede wszystkim, można śmiało powiedzieć, że zainteresowanie nieruchomościami za granicą bardzo mocno wzrosło wraz z wybuchem wojny w Ukrainie. Praktycznie wszyscy inwestorzy, z którymi rozmawiałem podczas przygotowywania tego materiału, wskazywali na ten czynnik.

Jeśli spojrzymy w Google Trends, to ewidentnie widać wzrost wyszukiwań haseł typu „Mieszkania w Hiszpanii”.

Najwięcej takich wyszukiwań było w marcu 2022 roku, tuż po inwazji Rosji na Ukrainę, a także w okresie luty-kwiecień 2024, gdy przez polskie media przewinęły się informacje o tym, ile nieruchomości Polacy kupili w Hiszpanii.

Sięgnąłem do źródła tych informacji, czyli hiszpańskich statystyk na temat liczby mieszkań kupionych w tym kraju przez cudzoziemców.

W 2022 Polacy kupili w Hiszpanii około 3 tysięcy nieruchomości, a w 2023 roku około 3,1 tysiąca nieruchomości. W 2021 roku było to tylko 1,1 tysiąca nieruchomości, czyli liczba zakupów w Hiszpanii przez naszych rodaków wzrosła prawie 3 razy!

Udział Polaków we wszystkich zakupach cudzoziemców w tym kraju wzrósł z 1,87% w 2021 roku do 3,35% w 2022 roku i 3,57% w 2023 roku.

Z tych mieszkań w Hiszpanii kupionych przez Polaków w 2023 roku prawie 24% było kupionych na rynku pierwotnym, 76% na rynku wtórnym. Polacy zaciągnęli w Hiszpanii 685 kredytów na ich zakup, o średniej wartości 170 tys. EURO. To pokazuje, że uzyskanie kredytu za granicą nie jest wcale takie trudne…

Ile osób kupuje za granicą?

Według danych MSWiA w 2023 roku cudzoziemcy kupili w Polsce 14 346 mieszkań, z czego około połowa została zakupiona przez Ukraińcow. Druga w kolejce nacja to Białorusini, którzy w 2023 roku kupili w Polsce około 2 tys. nieruchomości.

Wiemy więc, ilu cudzoziemców kupuje w Polsce. Niestety, nie znalazłem sensownych danych na temat tego, ilu Polaków kupuje za granicą. Powyżej podałem liczby dotyczące Hiszpanii, ale o zakupach w pozostałych krajach niewiele wiemy.

Polscy celebryci kupują nieruchomości za granicą już od dawna. Najmodniejsza wśród celebrytów wydaje się Hiszpania, Portugalia (w tym Madera), Stany Zjednoczone, ale są też bardziej egzotyczne lokalizacje jak Jamajka, RPA czy Brazylia.

Pewnym wskaźnikiem pokazującym, którymi krajami Polacy są najbardziej zainteresowani, są polskie grupy o nieruchomościach w poszczególnych krajach na Facebooku.

Najwięcej dużych grup ludzi zebrało się wokół:

• Hiszpanii,
• Włoch,
• Niemiec,
• Chorwacji,
• Bułgarii,
• Portugalii,
• Grecji,
• Albanii,
• Dubaju.

Oczywiście, liczebność grupy nie świadczy o liczebności zakupów, ale daje to jakieś pojęcie o tym, które kierunki lubią Polacy.

Wydaje się, że najpopularniejsza jest oczywiście Hiszpania, potem Włochy, a następnie być może Niemcy, Portugalia, Chorwacja, ale żaden z tych krajów raczej nie przebije, pod względem liczby zakupionych mieszkań, Hiszpanii. Nie biorę tu pod uwagę nieruchomości kupionych w Wielkiej Brytanii, Niemczech czy w USA przez polonię, czyli Polaków, którzy od dawna mieszkają w tych krajach.

W jakim celu kupujemy za granicą?

Jakie są główne cele czy motywacje Polaków kupujących nieruchomość za granicą?

Pomijam sytuację, gdy ktoś już dawno wyemigrował i kupuje po prostu sobie dom do życia jako długoletni mieszkaniec danego kraju. Często tych celów takiego zakupu jest kilka.

Sporo osób kupuje, bo chce się po prostu w bliskiej lub dalszej przyszłości do danego kraju przeprowadzić. Czasami jest to związane z planami przejścia na emeryturę. Taka przeprowadzka to niezła wolta życiowa (sam zrobiłem taką co najmniej dwa razy), ale z powodu możliwości pracy zdalnej dostępna dla coraz większej liczby osób.

Kolejny cel, chyba najbardziej popularny, to chęć posiadania tzw. drugiego domu, który umożliwia skorzystanie z zalet lepszego klimatu (w szczególności w okresie polskiej zimy) i jedzenia, ale przede wszystkim dającego pewne zabezpieczenie przed potencjalnie trudną sytuacją w Polsce.

Kolejny cel to po prostu inwestowanie w aktywa przynoszące dochody w połączeniu z dywersyfikacją – zarówno pod kątem geografii, waluty jak i systemu politycznego.

Niektórzy jeszcze pewnie kupują za granicą, bo to jest po prostu modne i można się pochwalić znajomym 😉

Oczywiście, w wielu przypadkach te cele są łączone tj. można zrealizować więcej niż jeden z nich za pomocą jednej inwestycji.

Który kraj wybrać (kryteria)

To, w jakim celu kupujesz (na potrzeby przeprowadzki, jako drugi dom czy inwestycyjnie) mocno wpływa na to, który kraj, miasto i rodzaj inwestycji powinieneś wybrać. Nie ma idealnego kraju dla każdego – każdy ma inne cele, potrzeby i możliwości. Aczkolwiek bardzo dobrze postrzegana jest Hiszpania, niezależnie od tego, kto i po co kupuje 😉

Czym jednak najczęściej kierują się inwestorzy kupujący nieruchomości poza Polską i czym być może powinieneś kierować się Ty?

Klimat powoduje, że tak popularne są Hiszpania, Portugalia i Włochy. Chętnych na kupowanie w krajach skandynawskich jest zdecydowanie mniej.

Jak to w nieruchomościach, istotna jest lokalizacja, a właściwie odległość od Polski. W ramach Europy łatwo jest dolecieć praktycznie wszędzie, ale ja np. preferuję miejsca, gdzie można dotrzeć nie tylko samolotem. Z tego powodu nie lubię wysp, ale dla niektórych to nie jest przeszkoda – Madera ostatnio stała się dość modna.

Istotne znaczenie ma również to, na ile swobodnie możesz do danego kraju podróżować tj. czy konieczna jest wiza i jak długo możesz tam zostać. Tutaj wygrywają oczywiście kraje unijne.

Znaczenie ma również kultura – ta zbyt różniąca się od naszej raczej zniechęca, ale są też takie, które mocno przyciągają Polaków lżejszym podejściem do życia.

Język to też istotna, ale pewnie nie najważniejsza rzecz, gdyż w wielu krajach można porozumieć się po angielsku, dostępni są tłumacze albo wręcz polscy usługodawcy.

Bardzo istotny jest również system prawny i jak mocna jest w nim ochrona własności. Przykładowo, w przypadku Hiszpanii zawsze mówi się o tzw. ocupas, a z kolei w innych krajach cudzoziemcy mają ograniczoną możliwość nabywania prawdziwej własności nieruchomości.

Oprócz systemu prawnego bardzo istotny jest system podatkowy – podatki przy zakupie np. odpowiednik polskiego PCC czy te związane z posiadaniem np. istniejący w większości krajów podatek katastralny, mogą znacząco wpłynąć na rzeczywistą atrakcyjność Twojej inwestycji.

Sytuacja polityczna też nie pozostaje bez znaczenia. Stanowczo bezpieczniej jest inwestować w zachodniej części Unii Europejskiej niż w Gruzji, ale z drugiej strony inne są ceny i zwroty z tych inwestycji.

W miarę oczywiste jest to, że trzeba patrzeć na ceny – ale nie tylko te absolutne wartości, ale także warto je porównać z wynagrodzeniami w danym kraju, spojrzeć na historię zmian itd. Porównywanie z cenami w Polsce ma umiarkowany sens, a jeśli już to robimy, to warto porównywać jabłka z jabłkami, a nie z pomarańczami. Przykładowo, wiele osób porównuje ceny na wybrzeżu w Hiszpanii z cenami w Warszawie – czyli małe miasteczko turystyczne ze stolicą kraju.

A jeśli kupujesz inwestycyjnie, to oczywiście, trzeba patrzeć na realny zwrot z inwestycji. Nigdy nie wierz w to, co mówi Ci sprzedawca, agent czy deweloper, nawet jeśli daje jakąś niby gwarancję. Trzeba samemu dobrze to oszacować i podchodzić raczej pesymistycznie, z uwzględnieniem sezonowości, wszystkich podatków przy zakupie jak i od najmu, dodatkowych opłat, kosztów remontu, pośrednika, prawnika i zarządzania najmem.

No i wreszcie istotna jest obecność całej infrastruktury związanej z inwestowaniem w nieruchomości np. firm zarządzających najmem, operatorów wynajmu krótkoterminowego itd.

Jeśli chcesz się posiłkować cudzym kapitałem, trzeba także patrzeć na możliwości kredytowania. W niektórych krajach wzięcie kredytu przez cudzoziemca nie jest w ogóle możliwe, w innych krajach można się o to pokusić, ale warunki będą inne niż dla mieszkańca danego kraju np. potrzebny będzie wyższy wkład własny.

Na koniec tylko dodam, że na te wszystkie kryteria trzeba patrzeć nie tylko w danym momencie, ale także jak będą się zmieniać w przyszłości. Według mnie istotnym czynnikiem będą zmiany klimatu, zmiany polityczne a także różne regulacje np. Zielony Ład.

Praktyczne wskazówki dotyczące inwestowania za granicą

Teoretycznie, kupić mieszkanie za granicą nie jest trudno. Jak masz kasę, to zatrudniasz pośrednika, wybierasz lokal od dewelopera, płacisz i masz 😉

W praktyce jest to trochę bardziej skomplikowane, a jeśli chcesz dokonać naprawdę dobrej decyzji, to według mnie trzeba na to poświęcić trochę czasu i energii. Przede wszystkim, zastanów się, w jakim celu kupujesz i które kryteria wyboru, o których mówiłem wcześniej, są dla Ciebie istotne. Kupowanie na własne potrzeby, czy to do mieszkania na stałe czy jako drugi dom, to zupełnie inna bajka niż kupowanie na inwestycje.

Zbierz jak najwięcej informacji, poczytaj to, co jest dostępne w sieci, porozmawiaj z ludźmi, których znasz z danego kraju, porozmawiaj z ludźmi, którzy już coś tam kupili. Wiedzy nigdy nie będziesz miał za dużo.

W nieruchomościach jest takie powiedzenie, że podczas inwestowania trzeba zbudować swój zespół. Przy inwestowaniu za granicą działa to tak samo. Postaraj się znaleźć ludzi, którzy Ci pomogą: pośrednika, prawnika, gościa od podatków, remontowca itd. Może do tego dojść także doradca kredytowy, firma zarządzająca najmem czy tłumacz (potrzebny podczas aktu notarialnego). Nie musisz mieć wszystkich od razu – będą potrzebni na różnych etapach Twojej inwestycji.

Jak już mówiłem wcześniej, weryfikuj informacje, które otrzymujesz. W szczególności te dotyczące potencjalnego zwrotu z inwestycji, jej kosztów oraz przychodów. Widziałem przypadki, gdy rzeczywistość różniła się od tego, co obiecywał agent i deweloper, jeśli chodzi o przychody z najmu, nie o 20-30%, ale kilkukrotnie. Czyli rzeczywiste przychody od turystów były kilkakrotnie niższe niż te obiecywane przez sprzedawcę!

Wg mnie koniecznie pojedź i obejrzyj, zanim podejmiesz decyzję. Nawet jeśli to jest mieszkanie deweloperskie kupowane na etapie dziury w ziemi, warto przed decyzją obejrzeć okolice. To jest w miarę oczywiste, ale wiele razy widziałem, że ktoś kupował coś w obcym kraju bez oglądania – a potem żałował.

No i pamiętaj, że jak coś oglądasz w trakcie kilkudniowego pobytu w danym kraju, to że w innych porach roku może to wyglądać inaczej. Sezon w miejscowościach turystycznych wygląda znacząco różni się od zimy.

Weź też pod uwagę to, że kupujesz coś w innym kraju za obcą walutę. Kwoty są duże, więc warto zastanowić się, w jaki sposób najlepiej złotówki na tę obcą walutę wymienić. A także jak zrobić przelew, co nie zawsze kończy się powodzeniem np. ze względu na limity na Twoim koncie, procedury wewnętrzne banków itp. Zadbaj o to z wyprzedzeniem, żeby się nie okazało, że na dzień przed aktem notarialnym Twój bank mówi, że pieniądze dojdą za 3 dni 😉

Dowiedz się też, jak dokładnie wygląda procedura zakupu. W każdym kraju to inaczej wygląda, ale najczęściej wymaga co najmniej otwarcia konta w lokalnym banku i zdobycia identyfikatora podatkowego. Widziałem przypadek, jak ktoś, kupując mieszkanie blisko oceanu, musiał w trybie pilnym jechać do Berlina, żeby otworzyć konto w portugalskim banku.

Na podstawie moich doświadczeń a także doświadczeń inwestorów, z którymi rozmawiałem, mogę powiedzieć, że taki proces najczęściej trwa od kilku tygodni do ładnych kilku miesięcy. Nie spiesz się i nie oczekuj, że kupisz coś sensownego w tydzień.

Podatek dochodowy, gdy inwestujesz za granicą

Rozliczenie podatku dochodowego od dochodów uzyskiwanych za granicą to dość szeroki temat i przygotuję o tym osobne nagranie. W tym artykule poznasz jednak kluczowe informacje.

W pierwszym kroku zastanów się, gdzie masz rezydencję podatkową. Ponieważ w kraju rezydencji podatkowej masz tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli rozliczasz się z dochodów uzyskanych na całym świecie.

A dla dochodów spoza kraju rezydencji stosuje się odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania, która jest określona w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między krajami.

A dodatkowo od 2017 roku te metody unikania podwójnego opodatkowania zmieniają się sukcesywnie w wyniku podpisania przez szereg krajów konwencji MLI. Polska tę konwencję również podpisała i w jej wyniku tak naprawdę dochody z większości krajów są opodatkowane według mniej korzystnej dla podatników metody unikania podwójnego opodatkowania, czyli zgodnie z metodą proporcjonalnego odliczenia.

Do tego dochodzi jeszcze zasada, że dochody z nieruchomości są opodatkowane w miejscu położenia tej nieruchomości.

Skomplikowane?

Wyjaśnię to może na przykładzie.

Temat określenia miejsca Twojej rezydencji podatkowej nie jest łatwą sprawą, ale przyjmijmy najczęstszy przypadek, czyli że mieszkasz w Polsce, czyli tutaj masz nieograniczony obowiązek podatkowy i wynajmujesz komuś nieruchomość kupioną w Hiszpanii.

Zgodnie z zasadą, że dochody z nieruchomości są opodatkowane w miejscu ich położenia, musisz rozliczyć podatek od najmu w Hiszpanii, zgodnie z hiszpańskimi przepisami.

Jako że masz nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, to musisz ten wynajem rozliczyć także w Polsce, jednak z zastosowaniem metody unikania podwójnego opodatkowania właściwej dla dochodów z danego kraju.

W przypadku Hiszpanii zastosowanie ma konwencja MLI, czyli że stosujemy tę mniej korzystną metodę tj. proporcjonalnego odliczenia.

Polega ona, jak jej sama nazwa wskazuje, na odliczeniu podatku zapłaconego w drugim państwie, przy czym odliczenie możliwe jest tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na dochód osiągnięty za granicą.

Czyli od tego przychodu z najmu w Hiszpanii wyliczasz podatek według polskich zasad. Czyli jeśli rozliczasz najem prywatnie, to będzie to 8,5% lub 12,5% ryczałtu od przychodu, a potem odliczasz od tego podatek zapłacony w Hiszpanii, ale tylko do wysokości podatku wyliczonego wg polskich zasad.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w zakresie rozliczenia podatku od najmu nieruchomości za granicą, zgłoś się do naszej kancelarii.