Termin mija 21 stycznia

(Uwaga – artykuł dotyczy 2013 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2014 roku)

Podobnie, jak co roku, chciałbym przypomnieć wszystkim właścicielom i właścicielkom wynajmowanych mieszkań, że w poniedziałek 21 stycznia 2013 roku mija termin na ewentualne powiadomienie Urzędu Skarbowego, jaką formę opodatkowania najmu zamierzamy stosować w roku podatkowym 2013 (ryczałt czy zasady ogólne). Przy okazji, przypominam, że w tym samym okresie trzeba również zdecydować, czy będziemy (jeśli wybraliśmy ryczałt), rozliczać się w trybie miesięcznym czy kwartalnym. Dodatkowo, należałoby również powiadomić Urząd Skarbowy o tym, czy całość przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej będzie rozliczać jeden z małżonków…

 

Najpopularniejsze formy opodatkowania najmu

Podatek od przychodów z najmu może być rozliczany m.in.:

  • Jako najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
  • W ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (w 2013 roku 8,5% od przychodu). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32%) oraz podatek liniowy (w 2013 roku 19%).

 

Kiedy składamy oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego?

Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:

  • na jego początku (do 20 stycznia) bądź
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
  • do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy. 20 stycznia 2013 roku przypada w niedzielę, tak więc termin na złożenie oświadczenia to 21 stycznia 2013 roku.

W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, po prostu nie składają oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.

Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy się według skali podatkowej, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałt, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne według skali podatkowej.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Można wykorzystać wzór oświadczenia dot. wyboru ryczałtowego trybu opodatkowania będący częścią pakietu załączników do mojego poradnika.

 

Którą formę opodatkowania powinniśmy wybrać?

Pierwszą nasuwającą sie odpowiedzią jest: taką, wg której zapłacimy mniejszy podatek. Rzeczywiście, wysokość płaconego podatku zapewne powinna być głównym czynnikiem decyzyjnym. Niemniej, należy również spojrzeć na czynniki mniej “mierzalne” (trudniej przeliczalne na złotówki). Chodzi m.in. o prostotę rozliczeń czy też konsekwencje podatkowe w długim terminie. Spójrzmy więc najpierw na te czynniki, a potem spróbujmy oszacować podatek do zapłacenia dla każdej formy opodatkowania.

Poniższa tabela przedstawia krótką ocenę czynników “niemierzalnych” (kliknij na tabelę, żeby ją powiększyć).

 

Czynniki niemierzalne brane pod uwagę przy wyborze formy rozliczania podatku od najmu

 

Jak widać, rozliczanie poprzez najem prywatny (wg skali podatkowej lub ryczałtem) nie wymaga zbyt wielu formalności na początku, natomiast rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga zarejestrowania tej działalności (co z reguły zajmuje od kilku do kilkunastu dni i wymaga co najmniej dwóch, a najczęściej kilku, wizyt w urzędzie).

Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej oraz rozliczanie w ramach działalności gospodarczej wymaga ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. W przypadku rozliczania najmu prywatnego ryczałtem, ilość formalności jest ograniczona, bo wymaga ewentualnie ewidencji przychodów. Ryczałtowy sposób rozliczania podatku od najmu jest też najprostszy „rachunkowo” – po prostu oblicza się i płaci co miesiąc podatek w wysokości 8,5% przychodu.

Wszystkie sposoby wymagają natomiast wykonania rozliczenia rocznego – każdy z nich innego, ale nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny.

Przejdźmy teraz do oszacowania wysokości podatku do zapłacenia dla każdego ze sposobów rozliczania podatku od najmu. Należy po prostu policzyć przychody i koszty, najlepiej na podstawie danych z poprzedniego roku. Poniższy przykład jest prawdziwy i dotyczy mieszkania na warszawskich Bielanach: 33 m.kw., jeden pokój na parterze (kliknij na tabelę, żeby ją powiększyć).

 

Oszacowanie podatku od najmu rozliczanego na zasadach ogólnych, ryczałtem i przez działalność gospodarczą w 2013

 

Opis kolumn:

  1. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej, przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy
  2. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej, przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy
  3. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od całkowitego przychodu, czyli czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych i za media wpłacanych nam przez najemcę)
  4. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od przychodu z czynszu najmu, ponieważ opłaty eksploatacyjne i opłaty za media uiszczane są przez najemcę)
  5. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali podatkowej, przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy
  6. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali podatkowej, przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy)
  7. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach podatku liniowego

 

Poniżej kilka komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia.

  • Przychód (rocznie) – założono 11 miesięcy wynajmu w roku (1 miesiąc pustostanu), przy czym przychód składa się z czynszu najmu i opłat za media
  • Amortyzacja – zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny nabycia lokalu
  • Opłaty administracyjne – w tym mieszkaniu wynoszą 315,5 zł miesięcznie (ponoszone przez 12 miesięcy)
  • Media – około 150 zł miesięcznie, ponoszony przez 11 miesięcy w roku i 100 zł w miesiącu pustostanu
  • Odsetki od kredytu – suma kosztów odsetek od kredytu ponoszonych przez 12 miesięcy (czyli nie uwzględniamy kapitałowej części raty)
  • Ubezpieczenie – wymagane przez bank kredytujący mieszkanie
  • Remont (malowanie) – założono rezerwę 500 zł rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
  • Ogłoszenia – koszt ogłoszeń na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu znalezienia nowego najemcy
  • Odliczenie składek ZUS od dochodu – składki na ubezpieczenia społeczne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą. Składki te można odliczyć od dochodu. Niemniej, w przypadku tego mieszkania właściciel pracuje na etat i składki te odprowadza już pracodawca (pracownik prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest niższe od płacy minimalnej). W przypadku, gdy ktoś nie pracuje na etat, należy te składki uwzględnić w obliczeniach.
  • Odliczenie składek zdrowotnych od podatku – składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można odliczyć od podatku.

 

Pliki Excel zawierające przykłady oszacowania podatku od najmu rozliczanego różnymi metodami są częścią pakietu załączników do mojego poradnika.

Z powyższego oszacowania wynika, że w tym konkretnym przypadku podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie zerowy (bo można od podatku odliczyć składki na ubezpieczenia zdrowotne). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują), to na pewno nie będzie to dobra opcja. W rezultacie z naszego oszacowania wynika, że najlepiej w tym wypadku skorzystać z rozliczenia w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej (na zasadach ogólnych).

 

Podsumowanie

W zależności od ponoszonych kosztów (odsetek, opłat administracyjnych) i innych kwestii np. wartości początkowej zastosowanej do obliczenia amortyzacji, różne opcje rozliczania podatku od najmu mogą okazać się najkorzystniejsze. Ogólnie, można powiedzieć, że dla przypadków, gdzie występują wysokie koszty np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma, ryczałt najczęściej daje lepszy wynik (niższy podatek). Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania.

Rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego rejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość „papierkowej roboty”. Najczęściej wynajem rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej, gdy właściciel tak czy inaczej musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę.

Działalność gospodarcza jest też dobrym wyborem, gdy posiadamy więcej niż kilka mieszkań. Eliminujemy wówczas ryzyko, że urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nosi to znamiona działalności gospodarczej). Wtedy też te dodatkowe koszty prowadzenia działalności gospodarczej najczęściej nie są znaczące w porównaniu do naszych przychodów z najmu.

Jak zwykle, gorąco zapraszam do komentowania powyższych wyliczeń i wniosków.

 

Be Sociable, Share!