(Uwaga: autorem niniejszego artykułu jest Michał Szafrański, autor bloga Jak oszczędzać pieniądze, któremu serdecznie dziękuję za merytoryczny wkład do mojego bloga)

Poniższy artykuł został napisany w 2012 roku. Najbardziej aktualne informacje o umowie najmu okazjonalnego, a także jej wzór, znajdziesz w tej książce.

Na blogu temat najmu okazjonalnego był dotychczas poruszany bardzo sporadycznie. Tymczasem jest to bardzo ciekawa forma zawierania umowy najmu, która gwarantuje, że w przypadku, gdy umowa najmu przestanie obowiązywać, wynajmujący będzie miał możliwość sprawnego przymuszenia najemcy do opuszczenia lokalu. Poza ta podstawową korzyścią – znacząco zmniejszającą ryzyko wynajmującego – taka forma umowy ma także dodatkowe zalety, o czym za chwilę.

Jako żółtodziób w temacie wynajmu, przymierzający się do wynajęcia pierwszego mieszkania, starałem się jak najdokładniej porównać najem „tradycyjny” i najem okazjonalny. Efektem tego porównania było zawarcie umowy najmu okazjonalnego, której szablon załączony jest do artykułu. Warto jednak przed zgłębianiem tego szablonu dokładnie zapoznać się z ograniczeniami i wymogami związanymi z tą formą najmu.

Najpierw mały rys historyczny: nowelizacja ustawy lokatorskiej, przewidująca możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego, opublikowana została w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 3, poz. 13. W efekcie od 28 stycznia 2010 r. możliwe jest zawieranie takich umów z najemcami. Podstawowym celem nowelizacji było wprowadzenie regulacji chroniących wynajmującego – przy założeniu, że nie uchyla się on płacenia podatku od wynajmu.

 

Wymagania dot. najmu okazjonalnego

Najważniejsze cechy i wymogi najmu okazjonalnego są następujące:

  • Najem okazjonalny mogą zastosować tylko osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w obszarze wynajmu lokali;
  • Najem okazjonalny może dotyczyć wyłącznie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – nie można więc wynająć w tej formie pomieszczenia nie służącego zamieszkiwaniu (ale np. można wynająć mieszkanie z przynależnym miejscem garażowym);
  • Wynajmujący musi być właścicielem wynajmowanego lokalu;
  • Umowa na najem okazjonalny zawsze zawierana jest na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat. UWAGA: nie można jej zawrzeć na czas nieokreślony. Można ją jednak przedłużać na kolejne, precyzyjnie określone okresy;
  • Umowa najmu okazjonalnego musi mieć bezwzględnie formę pisemną a jeden z załączników do umowy musi mieć formę notarialną – o czym kilka słów poniżej;
  • Umowa musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. UWAGA: najemca może żądać potwierdzenia zgłoszenia umowy do US.

 

Korzyści

Powyższe ograniczenia przekładają się jednak na istotne korzyści dla wynajmującego:

Prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego daje możliwość przeprowadzenia uproszczonej eksmisji lokatora, który po wygaśnięciu umowy nie chce opuścić lokalu. Integralną częścią takiej umowy jest bowiem „oświadczenie najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji” czyli zobowiązanie do dobrowolnego opuszczenia wynajmowanego lokalu. To oświadczenie jest jedynym elementem umowy najmu okazjonalnego, który musi być zawarty w formie notarialnej. O tym, jak wygląda sekwencja kroków związanych z uzyskaniem takiego aktu notarialnego piszę w dalszej części artykułu.

Dzięki powyższemu aktowi notarialnemu można bardzo szybko przeprowadzić eksmisję niechcianego lokatora – oczywiście przy założeniu, że nie wiąże go już z wynajmującym żadna umowa. Sekwencja kroków w tym przypadku jest dosyć prosta:

  • najpierw należy dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu (z wyznaczeniem terminu nie krótszego niż 7 dni);
  • ­potem występuje się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności powyżej opisanemu, podpisanemu notarialnie oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
  • ­sąd rozpatruje taki wniosek niezwłocznie, czyli nie później niż w terminie 3 dni J
  • ­eksmisja najemcy odbywa się bez wyroku sądowego (a jedynie w oparciu o nadaną przez sąd klauzulę wykonalności) i bez konieczności zapewnienia najemcy innego lokalu (socjalnego/zastępczego), co stanowi gigantyczną przewagę najmu okazjonalnego nad najmem „standardowym” i w praktyce znacząco redukuje ryzyko wynajmującego.

Aby powyższy scenariusz mógł zaistnieć, konieczne jest dołączenie do umowy jeszcze dwóch dokumentów:

  • Oświadczenia najemcy ze wskazaniem lokalu, do którego będzie można przeprowadzić jego dobrowolną eksmisję w przypadku zakończenia umowy najmu;
  • Dostarczenie przez najemcę oświadczenia właściciela/właścicieli takiego lokalu, że zgadzają się oni na eksmisję do nich najemcy oraz towarzyszących mu osób, w przypadku, gdy umowa z wynajmującym wygaśnie. To oświadczenie także może być poświadczone notarialnie, ale nie jest to wymagane. Decyzja zależy od zapobiegliwości wynajmującego. Na pewno warto sprawdzić dowód osobisty właściciela lokalu podpisującego oświadczenie oraz poprosić o pokazanie dokumentów potwierdzających własność lokalu. Jeśli jest więcej niż jeden właściciel, to oświadczenie musi być podpisane przez wszystkich właścicieli.

Jeśli w międzyczasie właściciel takiego „docelowego” lokalu cofnie wyrażoną zgodę lub z innych powodów zamieszkanie najemcy nie będzie tam już możliwe, to najemca prawnie zobowiązany jest wskazać w ciągu 21 dni wynajmującemu nowy lokal, do którego będzie można przeprowadzić dobrowolną eksmisję najemcy. Zobowiązany jest on także dostarczyć zgodę właściciela takiego lokalu.

Kolejną korzyścią wynikającą z umowy najmu okazjonalnego, jest znaczące ograniczenie praw lokatora. Do umów najmu okazjonalnego nie ma bowiem zastosowania większość zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów, a w szczególności:

  • Nie obowiązuje okres ochronny blokujący eksmisję przy standardowych umowach najmu (standardowo trwa on od 1 listopada do 31 marca). Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.
  • Wynajmujący może także swobodnie określać warunki podwyżki czynszu.

 

Jak to zrobić?

Ostatnim istotnym elementem wymagającym omówienia jest sekwencja kroków przy zawieraniu umowy:

  • W pierwszej kolejności najemca musi zorganizować oświadczenie właściciela lokalu, do którego nastąpi ewentualna eksmisja (Załącznik nr 4). Powinien także posiadać do wglądu kopie dokumentów potwierdzających własność lokalu oraz tożsamość właściciela.
  • Następnie wynajmujący i najemca powinni podpisać umowę najmu okazjonalnego. W samej umowie musi się znaleźć zobowiązanie najemcy do dostarczenia notarialnie poświadczonego oświadczenia o poddaniu się dobrowolnej egzekucji (Załącznik nr 5) pod rygorem rozwiązania umowy.
  • Dopiero po zawarciu umowy najemca może udać się do notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego, gdyż notariusz musi mieć wgląd w już podpisaną umowę. Wysokość opłaty notarialnej wynosi w tym przypadku maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę co w praktyce w 2012 r. wyniosło 184,50 zł brutto.
  • Najemca dostarcza akt notarialny wynajmującemu.
  • Wynajmujący ma 14 dni (od daty podpisania umowy) na zgłoszenie jej do naczelnika urzędu skarbowego.

 

Wzór umowy i innych dokumentów

I na koniec najlepsze – gotowy wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami:

Michał Szafrański

Dopisek od Wynajmistrz.pl: przypominam, że powyższy artykuł został napisany w 2012 roku. Najbardziej aktualne informacje o umowie najmu okazjonalnego, a także jej wzór, znajdziesz w tej książce.

 

Be Sociable, Share!