Grzegorz Grabowski

Kredyt 0% Mieszkanie #naStart. Wariactwo, które podbije ceny nieruchomości w kosmos?! [video]

Kredyt mieszkaniowy #naStart to wyborcza obietnica Koalicji.

Jakie są główne założenia projektu ustawy i jak one wpłyną na rynek mieszkaniowy.

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu, w którym omawiam kolejny bzdurny pomysł, który przyniesie więcej szkody niż pożytku ⭣⭣

Kredyt 0% Mieszkanie na Start. WARIACTWO, które podbije CENY nieruchomości w kosmos?!

Z tego nagrania dowiesz się:

  • Jakie są założenia projektu ustawy Kredyt #naStart?
  • Kto najwięcej skorzysta z dopłat?
  • Dlaczego uważam, że ten projekt jest zły?
  • Jak wprowadzenie ustawy może wpłynąć na rynek nieruchomości i ceny mieszkań?
  • Czy ten projekt ma jakiś pozytywny element?

Obejrzyj film >>

Dlaczego myślę, że projekt #naStart jest zły?

Ten projekt to realizacja obietnic wyborczych Koalicji – ma zastąpić ubiegłoroczny Bezpieczny Kredyt 2%.

W tym artykule poznasz jego kluczowe założenia, potencjalny wpływ na rynek i ceny mieszkań, a także moją opinię na temat tego pomysłu.

Projekt i reakcja mediów

Projekt pojawił się tuż po niedzieli wyborczej, a media zawrzały.

Artykułów opisujących warunki ewentualnego skorzystania z dopłat do kredytów na zakup pierwszego mieszkania pojawiło się mnóstwo.

Rozgorzała dyskusja, czy program zadziała, czy jest sens go wprowadzać, jak wpłynie na rynek nieruchomości, a w szczególności na ceny mieszkań. Wszystko w świetle Bezpiecznego Kredytu 2% i tego jak ta poprzednia inicjatywa zaburzyła rynek.

Być może to wynika z wyboru mediów, które obserwuję, ale moim zdaniem większość opinii o nowym kredycie 0% była czy jest negatywna. Podobnie jak przed Bezpiecznym Kredytem 2%, większość ekspertów prognozuje, że wpływ na dostępność i ceny mieszkań w Polsce tego nowego programu dopłat będzie, łagodnie mówiąc, wprost odwrotny do tego, co deklaruje publicznie ustawodawca. Ale ustawodawca wie lepiej 😉

Minister Rozwoju i Technologii poskarżył się nawet w Radiu ZET, że jego resort spotkała nieuzasadniona „fala hejtu” i że to jest „zorganizowana akcja jakiejś grupy”. Ciekawe – przedstawiają zły projekt złej ustawy i dziwią się, że spotyka ich krytyka.

Aby krytykować, najpierw powiedzmy sobie, co proponuje ustawodawca pod nazwą „kredyt mieszkaniowy #naStart” (to jest chyba pierwsza ustawa z hashtagiem w nazwie – że niby taka nowoczesna).

Przede wszystkim – projekt ustawy jest skomplikowany i na pewno nie jest przykładem dobrej legislacji. Nie jest łatwo go zrozumieć i zawiera sporo niejasności.

Kto może skorzystać z dopłat?

Projekt zakłada dopłaty do rat kredytu na zakup pierwszego w życiu mieszkania lub domu lub na wybudowanie domu.  W ustawie jest również kredyt konsumencki dla osób, które chciałyby skorzystać z TBS-ów/SIM-ów czy uzyskać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

  • Wymaganie, że to ma być pierwsze w życiu mieszkanie nie dotyczy rodzin z co najmniej trójką dzieci, ale będą one musiały w ciągu 2 lat sprzedać dotychczasową nieruchomość. Są też inne wyjątki dla tego kryterium „pierwszego” mieszkania – niestety, opisane w ustawie w dość skomplikowany sposób.
  • Dla singla pojawia się limit wieku 35 lat, dla gospodarstw domowych co najmniej dwuosobowych tego limitu nie ma.
  • Trzeba zarabiać w złotówkach i mieszkać w Polsce albo co najmniej mieć obywatelstwo polskie.
  • Nie skorzystamy też z programu w przypadku nabycia mieszkania drogą cesji umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej (czyli fliperzy, którzy porezerwowali sobie mieszkania u deweloperów a konto tej ustawy, będą mieli trudniej).
  • Oczywiście, nie można być beneficjentem programu Bezpieczny Kredyt 2% (czyli promocje się nie sumują ;-).

Limity dochodu, wysokości kredytu i powierzchni

Wprowadzono limity dochodowe, zależne od liczby osób w gospodarstwie domowym:

  • 7000 zł – singiel
  • 13 000 zł – 2 osoby w gosp. domowym
  • 16 000 zł – 3 osoby w gosp. domowym
  • 19 500 zł – 4 osoby w gosp. domowym
  • 23 000 zł – 5+ osób w gosp. domowym

Te limity są jednak miękkie – ich przekroczenie nie powoduje dyskwalifikacji z programu, ale zmniejszenie kwoty dopłaty. W przypadku singla każda złotówka przekroczenia zmniejsza dopłatę o 50 groszy, a w przypadku gospodarstw domowych 2+ każda złotówka przekroczenia zmniejsza dopłatę o 25 groszy. Oznacza to, że jak za dużo zarabiasz, czyli za bardzo przekroczysz limity, to Kredyt na Start nie będzie Ci się opłacał.

Będą też limity wysokości kredytu tj. kwot, do których uzyskasz dopłaty.

  • Singiel: 200 tys. zł
  • 2 osoby w gosp. domowym: 400 tys. zł
  • 3 osoby w gosp. domowym: 450 tys. zł
  • 4 osoby w gosp. domowym: 500 tys. zł
  • 5+ osób w gosp. domowym: 600 tys. zł

Możesz wziąć wyższy kredyt, ale tylko do tych ww. kwot dostaniesz dopłaty.

Dodatkowo, te limity dochodowe i kwotowe mają być większe o 10% lub 20% dla większych miast, pod warunkiem, że koszt odtworzenia metra kwadratowego mieszkania w danym mieście będzie odpowiednio wyższy niż ten dla całego kraju.

Mamy też limity metrażowe. Dla singla jest to 50 metrów kwadratowych i każda kolejna osoba w gospodarstwie podnosi ten limit o 25 metrów. I ponownie jest to limit miękki, którego przekroczenie powoduje zmniejszenie kwoty dopłaty o 50 zł miesięcznie za każdy metr przekroczenia.

Ponownie, oznacza to, że jeśli kupisz zbyt duże mieszkanie, to raczej nie skorzystasz na programie.

Oprocentowanie i okres dopłat

Oprocentowanie kredytu uzależniono od liczby dzieci:

  • dla bezdzietnych jest 1,5%,
  • przy jednym dziecku będzie 1%,
  • przy dwójce dzieci 0,5%,
  • a gdy masz trójkę i więcej, oprocentowanie się wyzeruje.

Z dopłat skorzystasz przez 10 lat, a potem kredyt zacznie działać już na zasadach rynkowych. Spłata będzie w ratach malejących.

Czas obowiązywania programu i limity ilościowe

Ministerstwo zapowiada uruchomienie programu w drugiej połowie 2024 roku i składanie wniosku ma być możliwe do końca 2027 roku (czyli przez kolejne 3 lata).

Będą jednak limity ilościowe wniosków. Na 2024 rok będzie to 35 tysięcy, a od 2025 roku 15 tysięcy na każdy kwartał. Banki więc przyjmują wnioski do wyczerpania limitu i zamykają wrota. I czekamy do kolejnego kwartału. Co oznacza, że pewnie na początku każdego kwartału będziemy mieli w bankach kolejki (mam nadzieję, że wirtualne, a nie takie przed oddziałami).

Wnioski

Limity dochodowe, metrażowe i kwotowe, a także ilościowe dotyczące wniosków chyba mają spowodować, w opinii Ministerstwa, że nowy program nie spowoduje tak dużego wzrostu cen jak Bezpieczny Kredyt 2%. Ministerstwo ma nadzieję, że ceny za bardzo nie wzrosną. Wszyscy eksperci im mówią, że i tak się to wydarzy, ale to Ministerstwo wie lepiej…

Według mnie ten nowy program wpłynie mocno na rynek, w tym ceny mieszkań, ale w mniejszym stopniu niż BK2%. Bo te limity ilościowe, czyli 15 tys. wniosków na kwartał, są jednak dość niskie i stąd wzmożony popyt zostanie nieco rozłożony w czasie. Może też dzięki temu banki nie będą się zatykać tymi wnioskami, tak jak to było w Bezpiecznym Kredycie 2%.

Atrakcyjność Kredytu na Start będzie większa w okresie wysokich stóp procentowych, a mniejsza w okresie niskich – może się więc okazać, że liczba chętnych będzie mniejsza, jeśli stopy odpowiednio spadną.

Widać też, że Kredyt na Start jest bardziej niż BK2% ukierunkowany na rodziny, w szczególności te wielodzietne. Im więcej osób w gospodarstwie domowym, tym większy limit powierzchni i kredytu z dopłatą, a im więcej dzieci, tym niższe oprocentowanie.

Generalnie, program spowoduje też, że zdolność kredytowa aplikującego o kredyt wzrośnie. W ten sposób kredyt dostaną też niektóre osoby, które wcześniej nie miały na niego szans ze względu na zbyt niską zdolność kredytową. Podobnie było w BK2% – kredyt dostały osoby, które bez wsparcia rządowego nie łapały się na hipoteki ze względu na zbyt niskie dochody.

Wpływ na rynek najmu

Właśnie ze względu na te rozszerzenie grupy osób, które będzie stać na kredyt, zmniejszy się popyt na najem, bo część osób wcześniej wynajmujących od kogoś mieszkania po prostu kupi sobie własne lokale.

Jeśli połączymy to ze wzrostem cen nieruchomości spowodowanym programem, to mamy generalny spadek rentowności najmu w Polsce.

Wpływ na ceny mieszkań w przyszłości

Oczywiście, najtęższe mózgi i zespoły pracują nad tym, żeby przewidzieć trendy cenowe. Nie jest to łatwe, bo te ceny to wypadkowa bardzo wielu czynników m.in. stopy procentowej, wzrostu PKB, bezrobocia, demografii, imigracji wewnętrznej i zewnętrznej, sytuacji geopolitycznej, kursów walut, cen nieruchomości w krajach ościennych.

Zasadniczo, ceny to przede wszystkim funkcja popytu i podaży. I jeśli stymulujesz popyt, bez sensownego stymulowania podaży, to ceny musza wzrosnąć. Udowodnił to przypadek Bezpiecznego Kredytu 2% w 2023 roku. Naprawdę nie trzeba było być geniuszem, żeby to przewidzieć.

Takie programy typu Bezpieczny Kredyt 2%, Kredyt na Start czy Tarcza Antyfliperska, to idiotyczne ingerencje w rynek, które dają efekt odwrotny od deklarowanego przez ich twórców. Politycy deklarują chęć poprawienia dostępności mieszkań dla społeczeństwa i zwiększenia liczby lokali na własność, czyli chcą dobrze, ale wychodzi jak zwykle.

Przecież politycy wiedzą, że praktycznie żaden tego typu program wcześniej nie zadziałał, ale… mają nadzieję, że tym razem zadziała?

To jest albo głupota albo cynizm – sam nie wiem, co gorsze.

Może kiedyś politycy znudzą się zabawą rynkiem nieruchomości albo zrozumieją, że cokolwiek zrobią, to jest gorzej. I pozwolą zadziałać rynkowi…

Oczywiście, na razie mamy projekt ustawy i zapewne zmieni się on jeszcze wielokrotnie. Mam dużą nadzieję, aczkolwiek nikłą, że te zmiany będą polegać na… wyrzuceniu tego programu do kosza 😉

Portal danych o obrocie mieszkań

Skłamałbym jednak, gdybym powiedział, że projekt ustawy o Kredycie na Start jest całkowicie zły.

Jest tam fragment dający podstawę do stworzenia Portalu Danych o Obrocie Mieszkań, zwanego Portalem DOM, czyli bazy cen transakcyjnych.

Pomysł według mnie dobry, który zwiększy przejrzystość tego rynku, ułatwi działanie wielu podmiotom i nabywcom nieruchomości. Trzymam kciuki za tę inicjatywę, ale uwierzę dopiero, jak rzeczywiście portal powstanie.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *