Czy wiesz, że jak jako pośrednik nieruchomości, możesz zoptymalizować swoje podatki?

Pokażę Ci metody, dzięki którym zapłacisz niższy PIT, składki ZUS i VAT.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale YouTube Wynajmistrza ↓↓

Jak płacić niższe podatki jako pośrednik nieruchomości?

Z tego nagrania dowiesz się również:

• jaki wpływ na formę prowadzenia firmy i opodatkowania ma model pracy pośrednika,
• jak wybrać formę prowadzenia i opodatkowania dla usług pośrednictwa,
• jakie możliwości optymalizacji VAT ma pośrednik,
• jak uniknąć kasy fiskalnej w pośrednictwie.

Obejrzyj film >>

 

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Analizując podatki pośrednika, przejdziemy przez trzy główne zagadnienia:

• forma prowadzenia i opodatkowania biznesu pośrednika,
• optymalizacja VAT i
• kasa fiskalna w pośrednictwie.

Modele pracy pośrednika

Na początku jednak zdefiniujmy sobie modele pracy pośrednika i agencji z punktu widzenia podatkowego.

Model pierwszy, to gdy pośrednik działa samodzielnie (czasami nazywa się go agentem freelancerem) i uzyskuje przychody z prowizji bezpośrednio od klientów końcowych. W takim przypadku pośrednik powinien być przedsiębiorcą.

W drugim modelu pośrednik współpracuje z agencją i uzyskuje przychody od agencji, która z kolei uzyskuje przychody bezpośrednio od klientów końcowych. W tym przypadku agent może być przedsiębiorcą (czyli współpracuje z agencją na zasadzie b2b) lub zleceniobiorcą czy nawet pracownikiem agencji. Trzeba jednak uważać na świadczenie usług na podstawie umowy zlecenia dla jednej agencji, bo sądy pracy mogą to uznać za umowę o pracę, a z kolei świadczenie tych usług na umowach zlecenia na rzecz wielu agencji to działalność gospodarcza. I dlatego dominuje współpraca b2b.

Trzeci model, to mieszanka dwóch pierwszych – pośrednik współpracuje z agencją i uzyskuje przychody od agencji, ale równolegle uzyskuje także przychody bezpośrednio od klientów końcowych. W tym przypadku agent powinien również być przedsiębiorcą.

Czasami zdarza się także czwarty model współpracy, w którym agent uzyskuje przychody bezpośrednio od klientów końcowych i „oddaje” ich część agencji, z którą współpracuje.

Forma prowadzenia i opodatkowania biznesu pośrednika

Polskie przepisy przewidują wiele form prowadzenia aktywności gospodarczej i jej opodatkowania. Niektóre z nich nie mogą być stosowane w pośrednictwie, bądź ich stosowanie nie ma biznesowego sensu. Pozostałe nadają się dla agenta czy agencji, jednak w praktyce stosowane są:

• jednoosobowa działalność gospodarcza,
• spółka z o.o. (i czasami jej młodsza siostra, czyli Prosta Spółka Akcyjna)

oraz w rzadkich przypadkach

• spółka komandytowa, jednak tylko w konfiguracji, gdzie wstępujesz w rolę komplementariusza (bo wtedy możesz wykorzystać mechanizm odliczenia zapewniający Ci de facto podatek liniowy).

W praktyce wybór sprowadza się do JDG i spółki z o.o.

Osobną kwestią jest rozliczanie agentów współpracujących wyłącznie z agencją – oni mogą być, oprócz współpracy b2b, zatrudnieni także na umowie o pracę lub zleceniu czy też z wykorzystaniem jakiegoś inkubatora przedsiębiorczości (co nie zawsze jest poprawne).

W naprawdę specyficznych sytuacjach można też pomyśleć o innych formach prawnych, np. o spółce cywilnej czy jawnej.

Jaką formę prowadzenia i opodatkowania wybrać dla usług pośrednictwa?

Co wybrać? Przede wszystkim zależy to od tego, czy jesteś samodzielnym agentem czy też prowadzisz agencję współpracującą z wieloma agentami.

Najczęstsze podejście w przypadku samodzielnego agenta jest takie, że na początku wykorzystuje się działalność gospodarczą, w szczególności jeśli możemy skorzystać z preferencji ZUSowskich. Potem ewentualnie następuje przejście na spółkę z o.o.

Co do agencji z wieloma agentami, w przeważającej części przypadków wykorzystuje się spółkę z o.o.

Bardzo często widzę też kombinację spółki z o.o. oraz działalności gospodarczych prowadzonych przez właścicieli. Współpracują oni wtedy ze spółką na zasadach b2b w charakterze agentów oraz szkoleniowców.

Oczywiście właściwy wybór zależy od Twojej sytuacji prawno-podatkowej, przychodów i kosztów, planowanej skali działalności i wielu innych czynników.

Ryczałt dla pośrednika

Jeśli myślisz o skorzystaniu z działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem, to chciałbym tylko krótko przypomnieć, że właściwa stawka ryczałtu dla usług pośrednictwa to 15%. Wynika to wprost z zapisu w ustawie, który przypisuje właśnie stawkę 15% do usług związanych z obsługą nieruchomości, świadczonych na zlecenie, czyli tych mieszczących się w PKWiU 68.30.

Jeśli jednak jesteś właścicielem agencji i np. prowadzisz szkolenia dla pozostałych agentów, to wtedy zastosowanie dla tych szkoleń znajdzie stawka ryczałtu 8,5%.

Optymalizacja VAT w pośrednictwie

Wybór odpowiedniej formy prowadzenia i opodatkowania biznesu to przede wszystkim sposób na zmniejszenie podatku dochodowego oraz składek ZUS.

Warto jeszcze przyjrzeć się podatkowi od towarów i usług.

Klienci pośredników to najczęściej konsumenci, których interesuje kwota brutto do zapłaty i nie ma dla nich znaczenia VAT zawarty w cenie. Może warto więc, jeśli obsługujemy bezpośrednio klientów końcowych, tego VAT-u uniknąć, tj. skorzystać ze zwolnienia. Jeśli w kwocie, którą płaci klient nie będzie VAT-u, nasze przychody będą wyższe o 23%.

Jedyne zwolnienie z VAT, które w praktyce może wykorzystać pośrednik, to zwolnienie ze względu na obrót do 200 tys. zł.

Będzie to więc rozwiązanie bardziej dla samodzielnych agentów, których przychody nie przekraczają tej kwoty – czyli pewnie tych zaczynających działania w branży.

Niemniej, warto pamiętać, że każdy podmiot z NIP posiada osobny limit np. spółka z o.o. Jeśli więc mamy kilka podmiotów, być może uda się nam skorzystać z kilku limitów.

Należy jednak pamiętać o ograniczeniach i niuansach związanych z tym zwolnieniem do 200 tys. złotych:

• jeśli zaczynamy działalność w trakcie roku, to limit liczy się proporcjonalnie – czyli kwota limitu może być mniejsza,
• do limitu nie wlicza się sprzedaży zwolnionej przedmiotowo, za wyjątkiem nieruchomości (czyli np. nasz najem, w tym na cele mieszkaniowe czy flipy ze zwolnieniem wliczają się do limitu!) oraz usług pośrednictwa w uzyskaniu kredytów lub pożyczek pieniężnych,
• świadczenie usług prawniczych oraz usług doradczych powoduje utratę prawa do zwolnienia (jeśli więc w swoim marketingu przedstawiasz się jako doradca klienta, to możesz mieć problem ze skorzystaniem z tego zwolnienia),
• tworzenie kolejnych podmiotów tylko albo przede wszystkim w celu skorzystania z kolejnego limitu może być zakwestionowane przez fiskusa na podstawie klauzuli o unikaniu opodatkowania.

Oczywiście, jeśli jako pośrednik współpracujesz z agencją lub z klientami będącymi tzw. VATowcami, skorzystanie ze zwolnienia do 200 tys. złotych traci sens.

Jak uniknąć kasy fiskalnej w pośrednictwie

Ustawa o VAT mówi, że jeśli dokonujemy sprzedaży na rzecz konsumentów, to musimy taką sprzedaż rejestrować na kasie fiskalnej. Można jednak tego dziwnego obowiązku uniknąć poprzez wykorzystanie jednego ze zwolnień z kasy fiskalnej.

W przypadku pośrednictwa realnie mówimy o dwóch zwolnieniach (pomijam zwolnienie podmiotowe z limitem 20 tys. rocznie):

Pierwsze zwolnienie działa dla usług związanych z obsługą rynku nieruchomości, które jest jednak warunkowane udokumentowaniem całości sprzedaży fakturą,

Drugie to zwolnienie ogólne dla usług, które zostały opłacone przelewem, obarczone warunkiem, że „z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.

W skrócie – unikniesz kasy fiskalnej, jeśli konsumenci będą płacić za usługi przelewem bądź wystawisz im faktury.