Planujesz zakup mieszkania w Portugalii?

Chcesz dowiedzieć się, jakie formalności się z tym wiążą?

Zapraszam Cię na nowy film, z którego dowiesz się, co krok po kroku musisz zrobić ⭣⭣

Jak kupić mieszkanie za granicą? Portugalia – pośrednicy, kredyt, podatki, formalności

Z nagrania dowiesz się:

• Jak przy pomocy pośrednika dokonać zakupu mieszkania w Portugalii;
• Co to jest NIF i jak go uzyskać;
• Czy możliwy jest zakup na kredyt;
• Gdzie szukać ofert sprzedaży mieszkań w Portugalii;
• Jak wyglądają podatki, formalności i podpisywanie umowy.

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

W jednym z poprzednich artykułów poruszyłem temat tego, jak Polacy inwestują w nieruchomości za granicą – w jakich krajach i w jakim celu. Przedstawiłem w nim pewne wskazówki dotyczące procesu kupowania i rozliczania takiej inwestycji. Zachęcam Cię do lektury artykułu Polacy masowo kupują mieszkania za granicą! Jakie kraje wybierają, dlaczego? Podatki, dywersyfikacja.

Natomiast o moich poszukiwaniach mieszkania w Portugalii, a konkretnie w okolicach Lizbony, nagrałem film Kupiłem mieszkanie w Portugalii! Ile kosztowało i jak to zrobiłem? Znajdziesz w nim sporo informacji o portugalskim rynku. Przykładowo, tłumaczyłem, co to znaczy T0, T1 itd., a także dlaczego nie należy wierzyć zbyt mocno w powierzchnię mieszkania podaną w ogłoszeniu.

Zastrzegam, że mimo tego, że przeszedłem proces kupowania w Portugalii więcej niż raz, to nie jestem prawnikiem ani portugalskim agentem, więc dzielę się w tym artykule tylko MOIM doświadczeniem kupowania mieszkań w okolicach Lizbony.

W szczególności, informacje  w tym artykule będą dotyczyć zakupu mieszkań, czyli wydzielonych lokali w budynku wielorodzinnym, a nie kupowania domu czy gruntu.

Przykładowo, przy kupowaniu gruntu formalności zakupowe wyglądają nieco inaczej.

Jak się przygotować do zakupu mieszkania?

Pierwszym krokiem jest załatwienie sobie portugalskiego identyfikatora podatkowego, czyli NIF-u.

Można to zrobić osobiście w portugalskim urzędzie skarbowym (odradzam tę opcję), bądź przez prawnika albo przez jeden z serwisów online, które załatwiają to za Ciebie.

Jeśli mieszkasz w Unii, to wystarczy do tego Twój dokument tożsamości i dokument potwierdzający Twój adres w Polsce. Gdybyś mieszkał poza Unią, to chyba, o ile dobrze wiem, potrzebowałbyś jeszcze reprezentanta podatkowego.

Od razu 2 wskazówki:

• Pierwsza – zdalne załatwienie NIF zajmuje trochę czasu, więc zrób to zawczasu, żebyś na wyjazd do Portugalii miał już to załatwione.
• Druga – od razu zadbaj o dostęp (czyli hasło) do portugalskiego portalu podatkowego, przez który można załatwić zdalnie praktycznie wszystkie kwestie podatkowe. Przyda Ci się to na kolejnych etapach.

Czy trzeba od razu otwierać konto bankowe?

Według mnie nie i moim zdaniem warto z tym poczekać – w dalszej części artykułu dowiesz się dlaczego. Umowę przedwstępną zakupu mieszkania można podpisać bez takiego konta i przelew zadatku zrobić z konta z innego kraju np. z Polski.

We wspomnianych powyżej publikacjach mówiłem też o tym, że warto przy takim inwestowaniu zbudować swój zespół. Zacznij więc rozglądać się za agentem (o tym za chwilę), ewentualnie za prawnikiem, tłumaczem, gościem od remontów i firmą zarządzającą (o ile będziesz swoje mieszkanie wynajmować na długi czy krótki termin).

No i przede wszystkim zdecyduj co do swojego budżetu oraz sposobu finansowania Twojego zakupu. Jeśli myślisz o zakupie na kredyt, to według mnie będziesz potrzebować także doradcy od kredytów.

I w ten sposób doszliśmy do istotnego tematu, czyli kredytowania.

Kupowanie na kredyt

Możesz kupić mieszkanie w Portugalii na kredyt. Od razu uściślę – to będzie kredyt w portugalskim banku (nie da się wziąć kredytu w polskim banku na nieruchomość w Portugalii) w walucie EURO, ale ten portugalski bank będzie analizował Twoje zarobki w Polsce.

Oznacza to, że będzie trzeba przetłumaczyć trochę polskich dokumentów na angielski lub portugalski np. Twój BIK, PIT-y czy inne dokumenty potwierdzające Twoje dochody.

Według mnie w praktyce trzeba przygotować się na kredyt z 30% wkładem własnym, z oprocentowaniem zmiennym lub stałym. Te stałe oprocentowanie jest obecnie dostępne na całkiem dobrych warunkach, na okres np. 5 lat ale także na 25 czy 30 lat.

Praktyczna wskazówka: podobnie jak w Polsce, najlepiej załatwiać taki kredyt z pomocą doświadczonego doradcy kredytowego, a nie bezpośrednio z bankiem.

I teraz wyjaśnię, dlaczego wcześniej powiedziałem, że nie warto według mnie spieszyć się z otwieraniem konta w pierwszym lepszym banku. Otóż jeśli chcesz kredytować zakup, to poczekaj, aż będziesz wiedzieć, w którym banku i dopiero wtedy otwórz konto w tym konkretnym banku.

Oczywiście, jeśli kupujesz za gotówkę (czyli nie na kredyt), to pewnie warto otworzyć konto bez zbędnej zwłoki.

I kolejna praktyczna wskazówka: otwórz konto bankowe osobiście, będąc w Portugalii. Nie będzie to trudne, natomiast otwarcie takiego konta zdalnie, gdy jesteś poza Portugalią, według mnie jest trudne albo trudne i drogie, a czasami wręcz niemożliwe.

Szukanie mieszkań

Pierwszy krok to serwis idealista.pt, czyli chyba najbardziej popularna strona z nieruchomościami w Portugalii. Możesz też szukać na innych portalach np. Imovirtual czy innych, na stronach agencji czy na stronach banków. Są też grupy na Facebooku dotyczące portugalskich nieruchomości.

Pooglądaj, poanalizuj, zobacz, jakie są mieszkania, ceny, jak szybko znikają, jak często pojawiają się nowe itd. Od razu ostrzeżenie – wiele ogłoszeń na portalach jest nieaktualnych, niedokładnych, czasami bez dobrych zdjęć. Tak samo jak w Polsce 😉

A potem czeka Cię podróż do Portugalii.

I teraz pytanie, czy oglądać te mieszkania samodzielnie czy przy pomocy agenta czy agentki?

Ja jestem zdania, że z agentem.

Wyobraź sobie, że do Warszawy na kilka dni przyjeżdża Portugalczyk, żeby coś kupić. Nie zna polskiego języka, polskiego prawa, niuansów polskiego rynku czy w ogóle Warszawy. Czy uważasz, że udałoby mu się coś zdziałać?

Ty, jadąc do Portugalii, jesteś właśnie w takiej sytuacji, więc znajdź sobie pośrednika, który wspomoże Cię w tym procesie.

Zwłaszcza, że kupowanie bez pośrednika nie spowoduje raczej, że zaoszczędzisz na prowizji. W Portugalii prowizję płaci sprzedający, a jeśli jest dwóch pośredników tj. po stronie sprzedającego i kupującego, to standardowo dzielą się oni prowizją.

Skorzystaj więc z agencji pośrednictwa, uprzedź ją o swoim przyjeździe, wyślij ogłoszenia, które Cię zainteresowały, tak, żeby mogła ona umówić zawczasu spotkania podczas tych dni, gdy będziesz na miejscu.

Najlepiej daj sobie na to co najmniej tydzień, a w razie potrzeby przyjedź więcej niż raz.

Oferta i umowa przedwstępna

Coś z oglądanych lokali Cię zainteresowało?

Możesz złożyć oferty na kilka z nich i w razie akceptacji podpisywać umowę przedwstępną, czyli tzw. CPCV.

Zakładam oczywiście, że wcześniej wykorzystasz prawnika albo agenta wspieranego przez prawników z agencji do sprawdzenia nieruchomości od strony formalno-prawnej – podobnie, jak zrobiłbyś to, kupując coś w Polsce.

Umowę przedwstępną, która powinna być w dwóch językach (czyli po portugalsku i po angielsku), można podpisać osobiście lub przez pełnomocnika lub zdalnie. Możesz więc oferty, negocjacje i podpisanie umowy przedwstępnej zrobić także po Twoim powrocie do Polski, jak już trochę ochłoniesz po podróży i oglądaniu mieszkań.

Taka umowa przedwstępna standardowo określa warunki transakcji, a dla Ciebie kluczowa jest oczywiście kwota zakupu, okres, w którym powinna być zawarta umowa końcowa przeniesienia własności oraz zadatek.

Co do terminu – jeśli kupujesz na kredyt, to sugeruję dać sobie na umowę końcową najlepiej 90 dni, a minimum 60 dni. Portugalskie banki nie działają zbyt szybko 😉

Jeśli kupujesz za gotówkę, to dopasuj to już do dostępności Twojej i Twoich pieniędzy.

Co do zadatku – najczęściej wynosi on 10% kwoty zakupu i może być przelany na konto sprzedającego z konta w innym kraju, czyli np. z Polski. Wg mnie na tym etapie nie musisz mieć jeszcze konta w portugalskim banku.

Umowa końcowa przeniesienia własności

Na etapie umowy końcowej powinieneś już mieć konto bankowe, a jeśli kupujesz na kredyt, to także promesę z banku, że ten kredyt otrzymasz, do tego załatwione ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie nieruchomości, obydwa wymagane przez bank kredytujący.

Jak już te rzeczy załatwisz, to możesz umawiać się na akt notarialny przeniesienia własności. Będziesz potrzebować tłumacza, ale według mnie można poprosić o pomoc Twojego agenta.

Pewną opcją, dla osób, które nie mają czasu przylecieć ponownie do Portugalii, jest podpisanie tej umowy przy pomocy pełnomocnika. Oczywiście, musisz wcześniej pełnomocnictwo komuś w Portugalii zostawić. Może to być, przykładowo, prawnik lub Twój agent, jeśli masz do nich zaufanie. Takie pełnomocnictwo załatwisz u prawnika (nie musi być podpisane przed notariuszem).

Zadbaj o to, żeby mieć odpowiednio wcześniej pieniądze na portugalskim koncie. Zrobienie przelewu na jeden dzień przed aktem notarialnym z banku polskiego do banku portugalskiego może nie być najlepszym pomysłem – bo pieniądze po prostu nie pojawią się na koncie docelowym na czas.

Twój portugalski bank musi wygenerować czek, którym zapłacisz podczas podpisywania umowy – w ten sposób sprzedający ma pewność, że pieniądze do niego trafią. Płacisz czekiem niezależnie od tego, czy pieniądze pochodzą od Ciebie czy z kredytu.

Podatki związane z transakcją także płaci się z konta portugalskiego podczas, a właściwie przed aktem – ja to robiłem przez bankomat, z wykorzystaniem specjalnych kodów do płatności podatkowych, co powoduje, że od razu dostajesz potwierdzenia zapłaty.

Jakie to są podatki?

• Pierwszy to tzw. IMS, czyli opłata skarbowa, w tym wypadku 0,8% od ceny zakupu (aczkolwiek w niektórych przypadkach może to być naliczane także od wartości podatkowej, w zależności od tego, która wartość jest większa).
• Do tego jeszcze podatek od przeniesienia własności nieruchomości, czyli tzw. IMT, którego wysokość zależy od rodzaju nieruchomości, tego, czy ta nieruchomość będzie Twoim podstawowym miejscem zamieszkania a także od wartości transakcji. Stawka jest progresywna, od 2 do 8 procent, z pewną kwotą wolną. Przykładowo, dla transakcji za 200 tys. EURO IMT wyniesie około 5 tys. EURO.

Czeka Cię też zapłata za usługi notariusza oraz za wpis do rejestru nieruchomości – dodatkowe kilkaset EURO.

Jak widzisz, ten proces podpisywania umowy jest podobny do tego, jak to wygląda w Polsce. Ja w każdym razie nie znalazłem jakichś super dużych różnic. Może poza tym zastosowaniem czeków do zapłaty za nieruchomość podczas aktu notarialnego.

Przejęcie nieruchomości

Zakup masz za sobą, to teraz trzeba tę nieruchomość przejąć i załatwić kilka innych formalności. Jeśli robiłeś coś takiego w Polsce, to nie powinno Ci to sprawić problemu w Portugalii.

Zakładam, że wszelkie ubezpieczenia masz już załatwione, więc do tego nie będziemy wracać.

Przejęcie mieszkania czyli tzw. przekazanie kluczy robisz najczęściej z agentem – zadbaj o podpisanie odpowiedniego protokołu, który będzie zawierał stany liczników.

Czeka Cię teraz także przepisanie albo podpisanie na nowo umów na media: prąd, wodę, ewentualnie gaz, a także na Internet.

Do wyboru w przypadku np. prądu, gazu i Internetu masz więcej niż jednego dostawcę, więc czeka Cię ewentualnie analiza, których dostawców wybrać.

Skontaktuj się także z zarządcą budynku, żeby zacząć opłacać tzw. condominium (to odpowiednik polskich opłat do wspólnoty czy spółdzielni). Przy akcie notarialnym dostaniesz od sprzedającego zaświadczenie, że uregulował on swoją część tych opłat – tak samo się to robi w Polsce.

Nie zapomnij też o sprawdzeniu i ewentualnej aktualizacji księgi nieruchomości w urzędzie skarbowym, czyli tzw. Caderneta Predial (zrobisz to poprzez portal podatkowy). To jest drugi rejestr, oprócz rejestru cywilnego nieruchomości, w którym znajdują się informacje o Twojej nieruchomości (w Polsce mamy od tego księgi wieczyste).

Posiadanie nieruchomości

Kupiłeś, przejąłeś, masz już załatwione media, ubezpieczenia itd.?

To może jeszcze opowiem o podatkach związanych z wynajmem oraz z posiadaniem nieruchomości.

Oczywiście, wynajem mieszkania w Portugalii to temat na osobny artykuł, tutaj powiem tylko krótko o podatkach od tego wynajmu.

Podatek od wynajmu długoterminowego w 2024 roku w Portugalii to 25% od dochodu, przy czym stosunkowo niewiele wydatków można odliczyć np. nie odliczymy amortyzacji czy odsetek od kredytu, w związku z tym ten podatek zbliżony jest do podatku od przychodu. Rozliczasz go rocznie, po zakończeniu roku, do końca czerwca kolejnego roku, a po zatwierdzeniu rozliczenia przez urząd skarbowy, wpłacasz podatek do końca sierpnia.

Nie zapomnij, że ten przychód z wynajmu nieruchomości w Portugalii trzeba rozliczyć nie tylko w Portugalii, ale także w kraju Twojej rezydencji podatkowej – mówiłem o tym w jednym z poprzednich artykułów. Zajrzyj do niego, jeśli chcesz znać szczegóły.

Każda nowa umowa najmu czy też jej zmiana poprzez aneks powinna być zarejestrowana w urzędzie skarbowym i do zapłaty będzie opłata skarbowa w wysokości 10,8% jednego miesięcznego czynszu. Będzie trzeba w portalu podatkowym także generować rachunki dla najemcy.

Oprócz podatku od wynajmu zapłacisz także podatek od nieruchomości, zależny od jej wartości, czyli tzw. IMI. Jest to portugalska wersja podatku katastralnego.

Stawka tego podatku wynosi od 0,3% do 0,8% i zależy od lokalizacji oraz klasyfikacji nieruchomości (miejska vs wiejska) i co ważne, podatek jest naliczany od wartości podatkowej nieruchomości, czyli tzw. VPT – wartości określanej przez organy podatkowe. Jest ona z reguły dużo niższa niż rzeczywista wartość rynkowa. Możesz ją sprawdzić dla danej nieruchomości w caderneta predial.

Dla przykładu, ja za swoje mieszkanie płacę IMI na poziomie około 300 EURO rocznie.

Jeśli natomiast łączna wartość podatkowa nieruchomości należących do jednego podmiotu – osoby fizycznej lub firmy przekracza 600 tysięcy EURO, pojawi się dodatkowy podatek od tej nadwyżki ponad 600 tysięcy o nazwie AIMI. To taki extra podatek dla bogatych 😉

Podsumowanie

Masz więc już podstawowe informacje o tym, jak wygląda proces poszukiwania i zakupu nieruchomości w Portugalii. Jeśli potrzebujesz więcej wiedzy na ten temat albo kontaktów do agentów, prawników, doradców kredytowych, tłumaczy i innych osób potrzebnych w trakcie tego procesu, to uruchomiliśmy w naszej kancelarii doradztwo w tym zakresie.

A oprócz tego niedługo w Warszawie odbędzie się bezpłatne spotkanie z Ewą, czyli moją agentką. Dowiesz się w szczegółach, jak wygląda współpraca z agencją i jak działa rynek nieruchomości w Portugalii. Będziesz też mógł zadać swoje pytania i ewentualnie nawiązać współpracę z jej agencją, jeśli zdecydujesz się na inwestycję w Portugalii.

Zarezerwuj swój bilet (za darmo).