⮕ Mieszkasz w Polsce i masz nieruchomość na wynajem za granicą?

⮕ Albo planujesz taką nieruchomość kupić?

Poznaj zasady rozliczania podatku od najmu nieruchomości położonej w innym kraju, bo sprawa jest dość skomplikowana.

Fakt, że rozliczysz się w kraju położenia nieruchomości nie oznacza, że nie zapłacisz podatku w Polsce.

Jeśli nie chcesz narazić się na przykrości ze strony fiskusa, zachęcam Cię do obejrzenia filmu ⭣⭣

Zarabianie na najmie za granicą.
Jak zapłacić najniższy podatek? Podwójne opodatkowanie

Z nagrania dowiesz się:

• czy dochód z najmu rozlicza się tylko w kraju położenia nieruchomości;
• czym jest rezydencja podatkowa i jakie niesie skutki;
• jakie są metody unikania podwójnego opodatkowania i jak działają (przykłady).

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Na początek powiem, jak wyglądają zasady ogólne takiego rozliczania najmu nieruchomości za granicą, a potem wejdziemy w szczegóły i przykłady.

Dochody z nieruchomości są opodatkowane w miejscu położenia tej nieruchomości

Inaczej mówiąc: wynajmując komuś swoje mieszkanie położone w innym kraju np. w Hiszpanii, musisz się rozliczyć z tego dochodu w tym kraju, zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym kraju.

Niestety, fakt, że rozliczysz ten najem w tamtym kraju nie oznacza, że nie musisz tego najmu rozliczyć także w Polsce. Jeśli mieszkasz w Polsce, czyli Polska to kraj Twojej rezydencji podatkowej, to masz w Polsce tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy tj. musisz się w Polsce rozliczyć ze swoich dochodów uzyskanych na całym świecie, a więc także z dochodów z nieruchomości położonych za granicą.

Czy to jednak oznacza, że zapłacisz podatek dwa razy – w tamtym kraju oraz w Polsce?

Niekoniecznie.

Dla dochodów spoza Twojego kraju rezydencji stosuje się odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania, która najczęściej jest określona w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między krajami. Wejdźmy więc w szczegóły.

Rezydencja podatkowa

Wyjaśnijmy sobie na początku, o co chodzi z tą rezydencją.

Przez ustawodawcę rezydencja podatkowa jest nazywana miejscem zamieszkania dla celów podatkowych.

Zgodnie z ustawą o PIT, osoba mająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski to osoba fizyczna, która:

• posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) LUB
• przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Kwestia ustalenia swojej rezydencji podatkowej nie jest banalna i nie będę tutaj jej poświęcał więcej czasu. Powiem tylko, że nie wystarczy wyjechać z Polski, żeby przestać być rezydentem podatkowym Polski. Nierzadko osoby spędzające w Polsce mniej niż 183 dni nadal, wbrew swojej intuicji, mają miejsce zamieszkania w naszym kraju, najczęściej dlatego, że nadal mają w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych np. tutaj jest ich rodzina, tzw. ognisko domowe czy też źródła dochodu.

Na potrzeby tego artykułu załóżmy jednak, że mieszkasz w Polsce i w związku z tym masz polską rezydencję podatkową.

Obowiązek podatkowy

W kraju Twojej rezydencji podatkowej masz tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy tj. musisz się w tym kraju rozliczyć z dochodów uzyskanych na całym świecie tj. w kraju rezydencji oraz we wszystkich pozostałych. Dotyczy to wszelakiego rodzaju dochodów m.in. z pracy i z nieruchomości.

W kraju, w którym nie masz rezydencji podatkowej, masz tzw. ograniczony obowiązek podatkowy, rozliczasz się tylko z dochodów uzyskanych w danym kraju.

Przykładowo: jesteś rezydentem Polski i wynajmujesz komuś mieszkanie w Hiszpanii. W Polsce masz więc nieograniczony obowiązek podatkowy, a w Hiszpanii – ograniczony obowiązek podatkowy. Z tego wynajmu musisz się więc rozliczyć w Hiszpanii (bo nieruchomość jest położona w tym kraju), ale także w Polsce.

Czy to oznacza, że zapłacisz podwójny podatek tj. hiszpański oraz polski?

Tutaj wchodzą całe na biało metody unikania podwójnego opodatkowania, które mają temu zapobiec.

Metody unikania podwójnego opodatkowania

Metody unikania podwójnego opodatkowania są określone w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między krajami, we wcześniejszym przykładzie – między Polską a Hiszpanią.

A dodatkowo, niestety, od 2017 roku te metody unikania podwójnego opodatkowania zmieniają się sukcesywnie w wyniku podpisania przez szereg krajów konwencji MLI. Polska tę konwencję również podpisała i w jej wyniku tak naprawdę dochody z większości krajów są opodatkowane według mniej korzystnej dla podatników metody unikania podwójnego opodatkowania.

W praktyce mamy dwie metody unikania podwójnego opodatkowania:
• metoda wyłączenia z progresją i
• metoda proporcjonalnego odliczenia.

Ta pierwsza najczęściej jest korzystniejsza, ale właśnie ta wspomniana przeze mnie wyżej konwencja MLI powoduje, że z coraz większą liczbą krajów obowiązuje ta mniej korzystna, czyli metoda proporcjonalnego odliczenia.

Przykładowo, od 2021 roku dotknęło to Portugalię, od 2022 Grecję, a od 2023 ulubioną przez Polaków Hiszpanię. Od 2024 także Bułgaria trafiła do tego grona.

Metoda wyłączenia z progresją

Metoda wyłączenia z progresją inaczej nazywana jest metodą zwolnienia z progresją. Polega ona na tym, że dochody osiągnięte za granicą są zwolnione (czyli wyłączone) z opodatkowania w Polsce, jednak mogą wpłynąć na efektywną stopę procentową podatku od dochodu uzyskiwanego przez podatnika w Polsce.

Jak działa te metoda?

W dużym uproszczeniu, do dochodu w Polsce dolicza się dochód z zagranicy i z uwzględnieniem sumarycznego dochodu oblicza podatek i efektywną stopę procentową podatku, a tak obliczoną efektywną stopę procentową podatku aplikuje wyłącznie do dochodu uzyskanego w Polsce.

Jeżeli są to dochody opodatkowane skalą podatkową, to ta metoda ma wpływ na wysokość opodatkowania, gdzie wraz ze wzrostem dochodu rośnie podatek – do 12% dla dochodu powyżej 30 tys. złotych i do 32% dla dochodu powyżej 120 tys. złotych rocznie.

Jeśli więc nie masz w Polsce dochodu opodatkowanego progresywnie, bo np. rozliczasz się liniówką, to w praktyce dochód z zagranicznych nieruchomości będzie zwolniony z podatku w Polsce.

Metoda wyłączenia z progresją a ryczałt od najmu

Zapewne w tym momencie zauważysz, że w Polsce mamy progresywny podatek także w ryczałcie – przychód z najmu podpada pod 8,5% od przychodu do 100 tys. złotych rocznie i pod 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Do pewnego momentu (jeszcze w 2022 roku) fiskus stał na stanowisku, że w przypadku opodatkowania w Polsce przychodu z najmu ryczałtem, dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą, gdzie zgodnie z umową o unikaniu opodatkowania stosuje się metodę wyłączenia z progresją, nie mają wpływu na stawkę ryczałtu stosowaną do opodatkowania przychodów uzyskanych w Polsce i że nie trzeba tych przychodów zagranicznych wykazywać w PIT-28.

Niestety, jak to się często zdarza w naszym kraju, fiskus niedawno zmienił zdanie i stwierdził, że jednak przy wyłączeniu z progresją przychód z zagranicy wpływa na stawkę ryczałtu od najmu w Polsce.

Jak to wygląda w praktyce?

Jeśli wynajmiesz mieszkanie komuś w kraju, w przypadku którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją np. w Niemczech, to:

• jeśli nie masz przychodów z najmu w Polsce, to w zasadzie Twoje przychody z zagranicy nie będą podlegać opodatkowaniu w Polsce;
• jeśli masz przychody z najmu także w Polsce, to na podstawie sumy przychodów z Polski i z zagranicy wyliczasz efektywną stopę procentową podatku, którą aplikujesz do przychodu uzyskanego w Polsce.

W formularzu PIT-28 są odpowiednie rubryki do wpisania tych kwot:

• przychody objęte ryczałtem osiągnięte za granicą, o które zwiększona jest podstawa obliczenia ryczałtu do ustalenia stopy procentowej (przeliczone na złote) i
• wynikające z tego doliczenie do ryczałtu.

Przychody w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Te kursy średnie – aktualne oraz długoletnią historię – znajdziesz na stronie NBP.

Metodę wyłączenia z progresją stosujemy do przychodów uzyskanych m.in. w takich krajach jak Chorwacja, Czechy, Francja, Niemcy, Rumunia, Szwajcaria, Szwecja, Turcja, Ukraina i Włochy. Ale lista tych krajów zapewne będzie się zmniejszać, przede wszystkim w związku ze wspomnianą przeze mnie wcześniej konwencją MLI.

Metoda wyłączenia z progresją – przykład liczbowy

Sprawdźmy na przykładzie, jak działa metoda wyłączenia z progresją.

Załóżmy, że wynajmujesz komuś mieszkanie we Włoszech, a Twoje przychody z tego najmu w roku podatkowym wyniosły 60 tys. złotych (jest to kwota już po odpowiednim przeliczeniu z EURO na złotówki).  Oprócz tego masz mieszkanie w Polsce, z którego Twoje przychody w roku podatkowym wyniosły 80 tys. złotych.

Wyliczmy efektywną stopę procentową podatku:

• łączny przychód to 60 tys. zł plus 80 tys. zł czyli 140 tys. zł;
• podatek ryczałtowy od kwoty 140 tys. to 8,5% od 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł – łącznie 13,5 tys. zł;
• efektywną stopę procentową wyliczymy poprzez podzielenie 13,5 tys. zł przez 140 tys. zł – mamy 9,64%.

A teraz tę stopę procentową aplikujemy do Twojego przychodu z najmu uzyskanego w Polsce: 9,64% razy 80 tys. zł.

Podatek wyniesie więc 7714 zł, a doliczenie do ryczałtu 914 zł. Czyli Twoje przychody zagraniczne są zwolnione z podatku, ale spowodowały powiększenie Twojego podatku od przychodu z najmu w Polsce o 914 zł.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w rozliczeniu w Polsce swojego przychodu z zagranicy, odezwij się do naszej kancelarii: https://umowkonsultacje.pl/

Metoda proporcjonalnego odliczenia

W przeciwieństwie do metody wyłączenia z progresją, w drugiej metodzie, czyli proporcjonalnego odliczenia, dochód osiągnięty za granicą jest opodatkowany w Polsce, pomimo że opodatkowujesz go również w kraju położenia nieruchomości.

To unikanie podwójnego opodatkowania polega w tej metodzie na tym, że od podatku naliczonego w Polsce od łącznych przychodów odliczamy podatek zapłacony w państwie położenia nieruchomości, przy czym to odliczenie robimy tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na przychód osiągnięty za granicą.

Dwie uwagi do tego:

• jeśli jesteś polskim rezydentem i nie osiągasz przychodów z najmu w Polsce, ale masz przychody z najmu za granicą, to także musisz je rozliczać z polskim fiskusem – wpłacać ryczałt i wypełnić potem PIT-28;
• jeśli podatek zapłacony za granicą jest większy niż ten naliczony w Polsce (część przypadająca na zagraniczne przychody), to nie odliczysz w pełni tego podatku zapłaconego za granicą.

Metoda proporcjonalnego odliczenia jest, jak widać, mniej korzystna dla podatników niż wyłączenie z progresją.

A jak to wygląda w praktyce?

Jeśli wynajmiesz mieszkanie komuś w kraju, w przypadku którego obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia np. w Hiszpanii, to:

• sumujesz przychody z Polski (o ile je masz) oraz z zagranicy;
• naliczasz od nich ryczałt;
• wyliczasz, jaka część tego ryczałtu przypada na przychody z zagranicy (czyli wyliczasz limit odliczenia);
• odejmujesz od ryczałtu podatek zapłacony za granicą, ale tylko do wysokości właśnie wyliczonego limitu.

W formularzu PIT-28 jest odpowiednia rubryka do wpisania kwoty podatku zapłaconego za granicą.

Uwaga, ten wpisany podatek nie może przekroczyć tego limitu, o którym mówiłem wcześniej (podatku przypadającego proporcjonalnie na przychody zagraniczne).

Podatek zapłacony w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty. Tak jak mówiłem wyżej, te kursy średnie – aktualne oraz długoletnią historię – znajdziesz na stronie NBP.

Metodę proporcjonalnego odliczenia stosujemy do przychodów uzyskanych m.in. w takich krajach jak Austria, Belgia, Bułgaria, Grecja, Hiszpania, Holandia, Irlandia, Portugalia, Stany Zjednoczone i Wielka Brytania. Ale lista tych krajów zapewne będzie się zwiększać, przede wszystkim w związku ze wspomnianą przeze mnie wyżej konwencją MLI.

Zasadniczo, konwencja MLI działa na niekorzyść podatników, bo powoduje, że w przypadku coraz większej liczby krajów stosujemy tę mniej korzystną metodę unikania podwójnego opodatkowania.

Metoda proporcjonalnego odliczenia – przykład liczbowy

Sprawdźmy na przykładzie, jak działa metoda proporcjonalnego odliczenia.

Załóżmy, że wynajmujesz komuś mieszkanie w Portugalii, a Twoje przychody w tym kraju w roku podatkowym wyniosły 70 tys. złotych (jest to kwota już po odpowiednim przeliczeniu z EURO na złotówki!).

W Portugalii nierezydent płaci od najmu 25% podatku, przy czym w praktyce nie robi się żadnych dużych odliczeń od dochodu. Podatek od tych 70 tys. zł przychodu wyniesie więc 17,5 tys. zł.

Oprócz tego masz mieszkanie w Polsce, z którego Twoje przychody w roku podatkowym wyniosły 80 tys. złotych.

No to po kolei:

• łączny przychód to 70 tys. zł plus 80 tys. zł czyli 150 tys. zł;
• polski podatek ryczałtowy od kwoty 150 tys. zł to 8,5% od 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł – łącznie 14 750 zł;
• część podatku przypadającą na przychód z zagranicy liczymy poprzez proporcję przychodów z zagranicy do łącznego przychodu, czyli 70 tys. zł podzielone przez 150 tys. zł x 14 750 zł podatku – mamy więc limit odliczenia około 6883 złote;
• odejmujemy od wyliczonego podatku ryczałtowego od całej kwoty przychodu (14 750 zł) podatek zapłacony za granicą (17,5 tys. zł), ale tylko do limitu 6883 zł. Czyli odejmujemy 6883 zł;
• łącznie więc w Polsce zapłacimy 14 750 zł minus 6883 zł, czyli 7867 zł.

Powyższe oznacza, że nie możesz odliczyć w Polsce w pełni podatku zapłaconego w Portugalii, ale też praktycznie nie zapłacisz w Polsce podatku od tego przychodu z Portugalii…

Jeśli potrzebujesz wsparcia w swoim rozliczeniu, odezwij się do naszej kancelarii: https://umowkonsultacje.pl/

A oprócz tego niedługo w Warszawie odbędzie się bezpłatne spotkanie z agentką, która pomogła mi kupić mieszkanie w Portugalii, na które Cię serdecznie zapraszam. Dowiesz się, jak wygląda proces takiego zakupu i jak wygląda rynek nieruchomości w Portugalii. Będziesz też mógł zadać swoje pytania i ewentualnie nawiązać współpracę z jej agencją, jeśli zdecydujesz się na inwestycję w tym kraju.

Poznaj szczegóły i zarezerwuj swój bilet (za darmo) ⭣⭣

https://wynajmistrz.pl/portugalia/