W tym wpisie prezentuję wzór umowy wynajmu. Poniżej przedstawiam opis poszczególnych sekcji umowy, tłumacząc sens zastosowania takich a nie innych zapisów oraz w jaki sposób można je, ewentualnie, zmodyfikować.
(uwaga, ten wpis ma już kilkanaście lat – więcej informacji oraz aktualny wzór umowy wraz z komentarzem uzyskasz, zapisując się na nasz newsletter)
Wzór umowy najmu to jedna z najczęstszych rzeczy, o które pytają właściciele wynajmowanych mieszkań. W sieci można znaleźć bardzo dużo wzorów umowy wynajmu i problemem jest wybranie tego odpowiedniego. Zwłaszcza, że nie ma jednego, idealnego wzoru umowy – dla każdego przypadku (wynajmującego, najemcy, nieruchomości) wymagana treść umowy może być inna. Za każdym razem właściciel mieszkania czy domu musi, niestety, dostosować treść umowy do sytuacji i mieć pełne zrozumienie, dlaczego w umowie został umieszczony określony zapis.
Początek umowy
Na początku każdej umowy należy określić datę i miejsce jej zawarcia oraz strony umowy – wynajmującego (właściciela mieszkania) oraz najemcę, wraz z podaniem szczegółowych danych typu adres zamieszkania, dokument tożsamości, PESEL, NIP. Przy podpisywaniu umowy na pewno należy sprawdzić zgodność danych podanych w umowie z danymi w dowodzie osobistym. Dobrą praktyką jest sprawdzanie nie tylko dowodu osobistego, ale również innego dokumentu tożsamości np. prawa jazdy czy paszportu. Nie można się również obrażać, jeśli najemca poprosi o dokument tożsamości wynajmującego – sprawdzenie tożsamości drugiej strony umowy jest prawem obydwu przystępujących do niej stron.
Przedmiot najmu
W tej sekcji znajduje się dokładny opis przedmiotu najmu, z zaznaczeniem, że jest on oddawany najemcy na cele mieszkaniowe (czyli np. nie może być wykorzystywany na cele jakiejś działalności gospodarczej). Oprócz tego umieszczamy tutaj odniesienie do protokołu przekazania przedmiotu najmu. Powinien on zawierać dokładny spis przekazywanego najemcy wyposażenia oraz opis stanu technicznego mieszkania, mebli i urządzeń. Dodatkowo, możemy, przed oddaniem lokalu najemcy, wykonać po kilka zdjęć w każdym pomieszczeniu (i udostępnić je najemcy np. mailowo), żeby zmniejszyć ewentualne wątpliwości dotyczące wyposażenia i stanu technicznego przy odbiorze mieszkania.
Wynajmujący oświadcza również, że ma prawo do podpisania umowy dotyczącej tej nieruchomości. Ponownie, nie należy się obrażać, jeśli najemca poprosi o jakiś dowód, że jesteśmy właścicielami nieruchomości (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej). Wszystkich najemców do tego zachęcam, żeby uniknąć sytuacji wynajęcia mieszkania (i wpłaty kaucji oraz czynszu za pierwszy miesiąc) od kogoś, kto nie miał prawa tego zrobić.
Czynsz najmu
W tej sekcji określamy wysokość czynszu wynajmu oraz sposób jego płatności – przelewem na konto i/lub do rąk własnych wynajmującego (gotówką). Ustawowym standardem jest płatność czynszu do dziesiątego dnia miesiąca, niemniej ja skracam ten termin do piątego dnia miesiąca. Daje to więcej czasu właścicielowi na reakcję, gdyby najemca przestał płacić, a z drugiej strony nie powinno być problemem dla najemcy, który, najczęściej, i tak otrzymuje wypłatę pensji pod koniec poprzedniego miesiąca.
Niektórzy właściciele zamieszczają w tej sekcji również zapisy dotyczące rewaloryzacji wysokości czynszu np. o stawkę inflacji podawaną przez GUS.
Inne opłaty
W tej sekcji umowy definiujemy, kto ponosi różne opłaty dodatkowe np. z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz śmieci, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości oraz tzw. opłaty licznikowe (prąd, CO, zimna i ciepła woda, odprowadzanie ścieków, gaz). Tutaj każdy właściciel musi sam podjąć decyzję, gdzie, w szczególności, należy wziąć pod uwagę sposób rozliczania podatku od wynajmu. W zależności od tego, który sposób rozliczania stosujemy (od przychodu w ramach najmu prywatnego czy od dochodu w ramach działalności gospodarczej), różne mogą być zapisy w tej sekcji. Wpływa to na wysokość podatku w ramach najmu prywatnego.
Dobrze jest w momencie podpisywania umowy pokazać najemcy, jakie stawki obowiązują w przypadku poszczególnych mediów – prądu, wody, ogrzewania, aby później uniknąć jego zdziwienia, że częsta kąpiel w wannie, rozkręcanie ogrzewania na maksimum przy otwartych oknach może tyle kosztować.
Można również zastrzec, że wszystkie inne opłaty, wynikające z umów podpisanych przez najemcę np. za dostęp do Internetu, płatną telewizję, usługi telefoniczne, a także abonament RTV, ponosi najemca.
Kaucja
W każdej umowie wynajmu powinna być określona kaucja zwrotna pobierana od najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynikających ze zniszczenia przedmiotu najmu lub zabezpieczenie należności finansowych. Najczęściej wysokość kaucji to jednomiesięczny czynsz (wraz z opłatą na media). Niektórzy radzą, żeby ustalić kaucję w innej wysokości, aby nie sugerować najemcy, że kaucja to czynsz za ostatni miesiąc wynajmu (którego często, w związku z tym, w mniemaniu najemcy, można nie płacić). Oczywiście, im wyższa kaucja, tym lepiej, ale z mojego doświadczenia wynika, że rzadko udaje się pobrać więcej niż wartość jednomiesięcznych zobowiązań.
Umieszczam też zapis zawieszający umowę do momenty, gdy kaucja nie zostanie wpłacona w całości. Nie akceptuję najemców, którzy nie chcą wpłacić kaucji w ogóle i nie zgadzam się na rozłożenie kaucji na raty bądź jej późniejszą wpłatę. Wychodzę z założenia, że jeśli kogoś nie stać, żeby wyłożyć pewną kwotę na kaucję, sugeruje to, że będzie miał problemy z płatnościami czynszu co miesiąc w przyszłości.
Prawa i obowiązki stron
Ta sekcja przede wszystkim nakłada na najemcę obowiązek dbałości o przedmiot najmu oraz przestrzegania zasad współżycia społecznego (nie chcemy przecież mieć telefonów w środku nocy, że nasz najemca urządził sobie głośną imprezę do rana w środku tygodnia). Ja dodatkowo określam, że koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania i jego wyposażenia ponosi najemca – w przeciwnym wypadku może się okazać, że po jego wyprowadzce trzeba ponieść wysokie koszty napraw, remontu, odnowienia. Wynajmujący zaś odpowiada za naprawy i remonty o charakterze generalnym. Najlepiej powyższe obowiązki najemcy i wynajmującego wyraźnie przypomnieć przy podpisywaniu umowy.
Tutaj też określa się, że wynajmujący ma prawo dostępu do mieszkania, ale tylko w obecności najemcy. Wyjątkiem jest awaryjna sytuacja – może to być np. pęknięta rura lub inna awaria, którą trzeba szybko usunąć, nawet jeśli najemcy nie ma domu, bo inaczej grozi to poważnymi konsekwencjami.
Czasami niektórzy właściciele określają też w tej sekcji, czy w lokalu można palić i trzymać zwierzęta.
Okres obowiązywania umowy
W tej sekcji określamy okres obowiązywania umowy. Zawsze powinien być określony jej początek (dzień, w którym przekazujemy przedmiot najmu najemcy) i koniec bądź zapis, że umowa zawarta została na czas nieokreślony. Ja podpisuję umowy wyłącznie na czas określony.
Wzór umowy najmu
Wzór umowy najmu otrzymasz po zapisaniu się na mój newsletter. Oprócz wzoru umowy z komentarzem, otrzymasz także inne materiały (wzór umowy najmu okazjonalnego i kalkulatory).
Uwaga – zastrzegam, iż nie jestem prawnikiem ani doradcą podatkowym i nie twierdzę, że udostępniany przeze mnie wzór umowy jest doskonały (nie biorę odpowiedzialności za decyzje/konsekwencje jego wykorzystania). Na pewno będę go jeszcze modyfikować – mam nadzieję, że m.in. na podstawie komentarzy czytelników tego bloga.
Dyskusja
Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *