W tym wpisie prezentuję wzór umowy wynajmu. Poniżej przedstawiam opis poszczególnych sekcji umowy, tłumacząc sens zastosowania takich a nie innych zapisów oraz w jaki sposób można je, ewentualnie, zmodyfikować.

Wzór umowy najmu to jedna z najczęstszych rzeczy, o które pytają właściciele wynajmowanych mieszkań. W sieci można znaleźć bardzo dużo wzorów umowy wynajmu i problemem jest wybranie tego odpowiedniego. Zwłaszcza, że nie ma jednego, idealnego wzoru umowy – dla każdego przypadku (wynajmującego, najemcy, nieruchomości) wymagana treść umowy może być inna. Za każdym razem właściciel mieszkania czy domu musi, niestety, dostosować treść umowy do sytuacji i mieć pełne zrozumienie, dlaczego w umowie został umieszczony określony zapis.


Początek umowy

Na początku każdej umowy należy określić datę i miejsce jej zawarcia oraz strony umowy – wynajmującego (właściciela mieszkania) oraz najemcę, wraz z podaniem szczegółowych danych typu adres zamieszkania, dokument tożsamości, PESEL, NIP. Przy podpisywaniu umowy na pewno należy sprawdzić zgodność danych podanych w umowie z danymi w dowodzie osobistym. Dobrą praktyką jest sprawdzanie nie tylko dowodu osobistego, ale również innego dokumentu tożsamości np. prawa jazdy czy paszportu. Nie można się również obrażać, jeśli najemca poprosi o dokument tożsamości wynajmującego – sprawdzenie tożsamości drugiej strony umowy jest prawem obydwu przystępujących do niej stron.


Przedmiot najmu

W tej sekcji znajduje się dokładny opis przedmiotu najmu, z zaznaczeniem, że jest on oddawany najemcy na cele mieszkaniowe (czyli np. nie może być wykorzystywany na cele jakiejś działalności gospodarczej). Oprócz tego umieszczamy tutaj odniesienie do protokołu przekazania przedmiotu najmu. Powinien on zawierać dokładny spis przekazywanego najemcy wyposażenia oraz opis stanu technicznego mieszkania, mebli i urządzeń. Dodatkowo, możemy, przed oddaniem lokalu najemcy, wykonać po kilka zdjęć w każdym pomieszczeniu (i udostępnić je najemcy np. mailowo), żeby zmniejszyć ewentualne wątpliwości dotyczące wyposażenia i stanu technicznego przy odbiorze mieszkania.

Wynajmujący oświadcza również, że ma prawo do podpisania umowy dotyczącej tej nieruchomości. Ponownie, nie należy się obrażać, jeśli najemca poprosi o jakiś dowód, że jesteśmy właścicielami nieruchomości (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej). Wszystkich najemców do tego zachęcam, żeby uniknąć sytuacji wynajęcia mieszkania (i wpłaty kaucji oraz czynszu za pierwszy miesiąc) od kogoś, kto nie miał prawa tego zrobić…


Czynsz najmu

W tej sekcji określamy wysokość czynszu wynajmu oraz sposób jego płatności – przelewem na konto i/lub do rąk własnych wynajmującego (gotówką). Ustawowym standardem jest płatność czynszu do dziesiątego dnia miesiąca, niemniej ja skracam ten termin do piątego dnia miesiąca. Daje to więcej czasu właścicielowi na reakcję, gdyby najemca przestał płacić, a z drugiej strony nie powinno być problemem dla najemcy, który, najczęściej, i tak otrzymuje wypłatę pensji pod koniec poprzedniego miesiąca.

Niektórzy właściciele zamieszczają w tej sekcji również zapisy dotyczące rewaloryzacji wysokości czynszu np. o stawkę inflacji podawaną przez GUS.


Inne opłaty

W tej sekcji umowy definiujemy, kto ponosi różne opłaty dodatkowe np. z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz śmieci, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości oraz tzw. opłaty licznikowe (prąd, CO, zimna i ciepła woda, odprowadzanie ścieków, gaz). Tutaj każdy właściciel musi sam podjąć decyzję (więcej o różnych sposobach tutaj), gdzie, w szczególności, należy wziąć pod uwagę sposób rozliczania podatku od wynajmu. W zależności od tego, który sposób rozliczania stosujemy (ryczałt czy zasady ogólne), różne mogą być zapisy w tej sekcji. W szczególności, zobowiązanie do pokrywania niektórych kosztów zapisane w umowie jest jednym z argumentów uzasadniających odliczanie tych kosztów od dochodu w przypadku rozliczania podatków na zasadach ogólnych.

Ja najczęściej stosuję zapis, że opłaty stałe są wliczone w czynsz najmu, a tzw. opłaty licznikowe, wg zużycia, ponosi najemca. Przy czym faktycznie przelewy do dostawców mediów robię ja, ale z tego tytułu pobieram od najemcy co miesiąc przedpłatę na media (oczywiście, co najmniej raz w roku rozliczam przedpłaty i faktyczne zużycie). Gdyby obowiązek dokonywania przelewów przerzucić na najemcę, istniałoby ryzyko, że stracimy kontrolę, czy te rachunki są rzeczywiście płacone.

Wysokość przedpłaty należy ustalić na bazie doświadczenia tj. ile zużywał poprzedni lokator, uwzględniając liczbę osób, wzrost cen itd. W zależności od rodzaju nieruchomości, liczby mieszkających osób, stawek za media przedpłata może wynosić od 150 do nawet kilkuset (400-500) złotych.

Dobrze jest w momencie podpisywania umowy pokazać najemcy, jakie stawki obowiązują w przypadku poszczególnych mediów – prądu, wody, ogrzewania, aby później uniknąć jego zdziwienia, że częsta kąpiel w wannie, rozkręcanie ogrzewania na maksimum przy otwartych oknach może tyle kosztować.

Dodatkowo, istotne jest zastrzeżenie, że przedpłata na media może wzrosnąć, w zależności od zużycia i cen mediów.

Można również zastrzec, że wszystkie inne opłaty, wynikające z umów podpisanych przez najemcę np. za dostęp do Internetu, płatną telewizję, usługi telefoniczne, a także abonament RTV, ponosi najemca.


Odsetki

Jednym ze sposobów na nakłonienie najemcy do terminowego opłacania czynszu jest określenie w umowie odsetek za zwłokę w płatnościach. Możemy pobierać odsetki ustawowe (obecnie 13% w skali roku) bądź samemu określić ich wysokość, pamiętając, że nie powinny przekraczać czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (obecnie, w lipcu 2010 roku, od 12 maja 2011 r. stopa ta wynosi 5,75% w skali roku, a więc maksymalne odsetki to 23% w skali roku).


Kaucja

W każdej umowie wynajmu powinna być określona kaucja zwrotna pobierana od najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynikających ze zniszczenia przedmiotu najmu lub zabezpieczenie należności finansowych. Najczęściej wysokość kaucji to jednomiesięczny czynsz oraz przedpłata na media. Niektórzy radzą, żeby ustalić kaucję w innej wysokości, aby nie sugerować najemcy, że kaucja to czynsz za ostatni miesiąc wynajmu (którego często, w związku z tym, w mniemaniu najemcy, można nie płacić). Oczywiście, im wyższa kaucja, tym lepiej, ale z mojego doświadczenia wynika, że rzadko udaje się pobrać więcej niż wartość jednomiesięcznych zobowiązań.

Umieszczam też zapis, że, gdy kaucja nie zostanie wpłacona w całości, umowę uznaje się za nieważną. Nie akceptuję najemców, którzy nie chcą wpłacić kaucji w ogóle, a bardzo rzadko zgadzam się na rozłożenie kaucji na raty bądź jej późniejszą wpłatę. Wychodzę z założenia, że jeśli kogoś nie stać, żeby wyłożyć jednomiesięczny czynsz na kaucję, sugeruje to, że będzie miał problemy z płatnościami czynszu co miesiąc w przyszłości.


Prawa i obowiązki stron

Ta sekcja przede wszystkim nakłada na najemcę obowiązek dbałości o przedmiot najmu oraz przestrzegania zasad współżycia społecznego (nie chcemy przecież mieć telefonów w środku nocy, że nasz najemca urządził sobie głośną imprezę do rana w środku tygodnia). Ja dodatkowo określam, że koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania i jego wyposażenia ponosi najemca – w przeciwnym wypadku może się okazać, że po jego wyprowadzce trzeba ponieść wysokie koszty napraw, remontu, odnowienia. Wynajmujący zaś odpowiada za naprawy i remonty o charakterze generalnym. Najlepiej powyższe obowiązki najemcy i wynajmującego wyraźnie przypomnieć przy podpisywaniu umowy.

Tutaj też określa się, że wynajmujący ma prawo dostępu do mieszkania, ale tylko w obecności najemcy. Wyjątkiem jest awaryjna sytuacja – może to być np. pęknięta rura lub inna awaria, którą trzeba szybko usunąć, nawet jeśli najemcy nie ma domu, bo inaczej grozi to poważnymi konsekwencjami.

Czasami niektórzy właściciele określają też w tej sekcji, czy w lokalu można palić i trzymać zwierzęta.


Okres obowiązywania umowy

W tej sekcji określamy okres obowiązywania umowy. Zawsze powinien być określony jej początek (dzień, w którym przekazujemy przedmiot najmu najemcy) i koniec bądź zapis, że umowa zawarta została na czas nieokreślony. Umowa generowana przez Wynajmistrz.pl zawiera odpowiedni zapis w zależności od tego, jak określiliśmy parametry umowy najmu w formularzu.


Rozwiązanie umowy i zwrot przedmiotu najmu

Rozwiązanie umowy następuje z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Wyjątkiem są sytuacje specjalne, gdy najemca łamie warunki umowy, kiedy to rozwiązanie umowy może nastąpić ze skutkiem natychmiastowym (czasami niektórzy dopuszczają również mailową formę rozwiązania umowy). Przykładem są chociażby zaległości w płatnościach. Wiem, że niektórzy stosują nawet zapis, że umowa automatycznie ulega rozwiązaniu po przekroczeniu terminu płatności czynszu o więcej niż np. 5 dni.

Stosuję również zapis, że, jeśli okres obowiązywania umowy będzie krótszy niż 3 miesiące, wpłacona kaucja przepada na rzecz wynajmującego. Zmniejsza to ryzyko, że trafimy na najemców, którzy nie są pewni, czy będą mieszkać dłużej niż 3 miesiące albo z góry wiedzą, że pomieszkają tylko miesiąc lub dwa. Dodatkowo, zamieszczam zapis umożliwiający mi pokazywanie mieszkania następnym potencjalnym najemcom w okresie wypowiedzenia, aby skrócić okres pustostanu (który, jak wiadomo, oznacza dla wynajmującego stratę przychodów).

Ostatnio spotkałem się też z pomysłem, żeby, przy podpisywaniu umowy najmu, najemca podpisywał od razu wypowiedzenie umowy, ale “in blanco”, czyli bez wpisanej daty, co może ułatwić zakończenie umowy w razie problemów. Nie mam pewności co do “bezpieczeństwa prawnego” takiego rozwiązania, ale na pewno jest to ciekawe podejście.

Inne

W tej sekcji znajdują się standardowe zapisy m.in. określające, że sądem rozstrzygającym ewentualne spory wynikające z tej umowy powinien być sąd właściwy dla miejsca zamieszkania wynajmującego.


Wzór umowy najmu (aktualizacja 12.7.2012)

Wzór umowy najmu opisywany powyżej otrzymasz po zapisaniu się na mój newsletter (formularz pod artykułem lub na górze strony). Oprócz wzoru umowy, otrzymasz także komentarze, z wersji uaktualnionej w stosunku do powyższego artykułu. Jako bonus otrzymasz również rozszerzoną wersję artykułu o tym, kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej.

Uwaga – zastrzegam, iż nie jestem prawnikiem ani doradcą podatkowym i nie twierdzę, że opisywany przeze mnie wzór umowy jest doskonały (nie biorę odpowiedzialności za decyzje/konsekwencje jego wykorzystania). Na pewno będę go jeszcze modyfikować – mam nadzieję, że m.in. na podstawie komentarzy czytelników tego bloga. Dodatkowo, w przyszłości zajmę się również tematem, jak sformułować umowę najmu okazjonalnego.

 

Be Sociable, Share!