(Uwaga – poniższy artykuł dotyczy 2011 roku. Możesz też przeczytać artykuł dotyczący 2012 roku)

20 stycznia każdego roku (a więc i obecnego) mija termin na ewentualne powiadomienie urzędu skarbowego, w jaki sposób zamierzamy rozliczać podatek od najmu w danym roku podatkowym.

W przypadku najmu prywatnego możliwe są dwa sposoby: na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 18% i 32%) oraz ryczałt ewidencjonowany. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku płaciliśmy na zasadach ogólnych, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałtem, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia możliwy jest tylko raz w roku, na jego początku (do 20 stycznia) bądź do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się na zasadach ogólnych, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Uwaga – możliwe jest również opłacanie ryczałtu w cyklu kwartalnym, ale o tym należy powiadomić Urząd Skarbowy w oświadczeniu złożonym do 20 stycznia br.

Oświadczenie nie musi być złożone na określonym druku, można więc zastosować wzór będący załącznikiem do mojego poradnika.

Którą formę opodatkowania wybrać? Sam widziałem sytuacje, że ktoś podejmował decyzję na podstawie opinii znajomych brzmiących: „Ryczałt jest lepszy, bo tańszy” albo „Ryczałt to 8,5%, a podatku PIT płacisz 18%, to lepiej płacić ryczałtem!”. Można do tego podchodzić i w ten sposób, ale prawda jest taka, że nie ma reguły i to, wg której zasady zapłacimy mniejszy podatek, zależy od wielu indywidualnych czynników, m.in. od tego, jakie ponosimy koszty i jaką amortyzację możemy zastosować.

A wszystko można bardzo prosto policzyć, co pokazuje poniższy przykład (jest to przykład rzeczywisty, dotyczy trzypokojowego mieszkania na Bielanach). Należy tylko oszacować przychody i koszty, najlepiej na podstawie danych z poprzedniego roku:

Tabela - Porównanie podatku na zasadach ogólnych z ryczałtem - przykład

Kolumna A dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, a w ciągu roku zarabia tyle (łącznie ze swojej codziennej pracy oraz z najmu), że nie wchodzi w drugi próg podatkowy.

Kolumna B dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, ale wchodzi w drugi próg podatkowy.

W kolumnie C policzono podatek płacony ryczałtem (stawka 8,5%).

Jak widać, w tym przypadku ryczałt jest mniej opłacalny, niemniej wynika to z takich a nie innych relacji przychodów do kosztów. Można zauważyć chociażby to, że, ze względu na to, że będzie zmieniał się najemca, mieszkanie przez miesiąc będzie stało puste (czyli przychody policzono jedynie za 11 miesięcy). W innych przypadkach obliczenia mogą być korzystniejsze dla ryczałtu. Proponuję więc wykorzystać plik będący załącznikiem do mojego poradnika i policzyć dla swojego przypadku…

Poniżej trochę dodatkowych komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia:

  • Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych możemy od przychodu odliczyć pewne koszty. Najistotniejsze z nich to: amortyzacja, odsetki od kredytu (ale nie spłata kapitału, więc należy odsetki w jakiś sposób wydzielić z płaconej przez nas raty), opłaty administracyjne, ubezpieczenie, remonty, ogłoszenia w mediach (gdy poszukujemy nowego najemcy). Koszty muszą być jednak powiązane z przychodami (tj. że ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania przychodu), najlepiej też, jeśli w umowie najmu zapisane jest, że wynajmujący ma obowiązek je ponosić.
  • Obowiązuje zasada kasowa, a więc przychód i koszt powstaje w momencie rzeczywistego wpływu pieniędzy na nasze konto bądź w momencie poniesienia danego kosztu.
  • Przychody i koszty powinny być udokumentowane np. wyciągiem z konta, potwierdzeniem przelewu, fakturą, rachunkiem, dokumentem bankowym.
  • W przykładzie zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny zakupu lokalu (cena mieszkania oraz opłaty notarialne).
  • Nie uwzględniono kwot wpłacanych przez najemcę jako pokrycie kosztów opłat licznikowych, gdyż, przy zasadach ogólnych, opłaty za media ponoszone przez wynajmującego mogą być odliczone od przychodu (a więc są neutralne dla dochodu), a przy ryczałcie podatek płacimy jedynie od kwoty czynszu określonego w umowie najmu.
Be Sociable, Share!