(Uwaga – artykuł dotyczy 2012 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2013 roku)

Ponownie, jak co roku, chciałbym przypomnieć, że w piątek, 20 stycznia 2012 roku mija termin na ewentualne powiadomienie Urzędu Skarbowego, w jaki sposób zamierzamy rozliczać podatek od najmu w roku podatkowym 2012 – na zasadach ogólnych czy ryczałtem, a także – w cyklu miesięcznym czy kwartalnym.

Kiedy składamy oświadczenie o wyborze formy opodatkowania?

W przypadku najmu prywatnego możliwe są następujące sposoby: na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 18% i 32%) oraz ryczałt ewidencjonowany. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku płaciliśmy na zasadach ogólnych, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałtem, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia możliwy jest tylko raz w roku, na jego początku (do 20 stycznia) bądź do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się na zasadach ogólnych, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku, można więc wykorzystać wzór będący załącznikiem do mojego poradnika.

Dodatkowo, jeśli zdecydujemy się opłacać ryczałt, powinniśmy także przemyśleć, czy chcemy to robić w cyklu miesięcznym czy kwartalnym –  o tym również należy powiadomić Urząd Skarbowy w oświadczeniu złożonym do 20 stycznia br.

Którą formę opodatkowania powinniśmy wybrać?

Najlepiej tę wg której zapłacimy mniejszy podatek. A to zależy od wielu indywidualnych czynników m.in. od tego, jakie ponosimy koszty i jaką amortyzację możemy zastosować.

Wszystko warto po prosto policzyć – należy tylko oszacować przychody i koszty, najlepiej na podstawie danych z poprzedniego roku (poniższy przykład jest prawdziwy, dotyczy mieszkania na warszawskim Ursynowie):

Tabela porównująca podatek od najmu płacony na zasadach ogólnych i ryczałtem

Kolumna A dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, a w ciągu roku zarabia tyle (łącznie ze swojej codziennej pracy oraz z najmu), że nie wchodzi w drugi próg podatkowy.

Kolumna B dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, ale wchodzi w drugi próg podatkowy.

W kolumnie C policzono podatek płacony ryczałtem (stawka 8,5%). Natomiast w kolumnie D policzono podatek płacony ryczałtem, ale w sytuacji, gdy opłaty administracyjne ponosi najemca (tak więc kwoty przez niego płacone nie wliczają się do przychodu, od którego płacimy podatek).

Jak widać, w tym przypadku, jeśli nie wchodzimy w drugi próg podatkowy, ryczałt jest mniej opłacalny od zasad ogólnych. Natomiast w przypadku, gdy zarobki z innych źródeł powodują, że wchodzimy w drugi próg podatkowy, ryczałt wydaje się rozsądniejszy. Niemniej wynika to z takich a nie innych relacji przychodów do kosztów. Można zauważyć chociażby to, że, ze względu na to, że będzie zmieniał się najemca, mieszkanie przez miesiąc będzie stało puste (czyli przychody policzono jedynie za 11 miesięcy). W innych przypadkach obliczenia mogą być korzystniejsze dla ryczałtu. Proponuję więc wykorzystać plik załączony do mojego poradnika i policzyć dla swojego przypadku…

Szczegóły wyliczenia

Poniżej trochę dodatkowych komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia:

  • Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych możemy od przychodu odliczyć pewne koszty. Najistotniejsze z nich to: amortyzacja, odsetki od kredytu (ale nie spłata kapitału, więc należy odsetki w jakiś sposób wydzielić z płaconej przez nas raty), opłaty administracyjne, ubezpieczenie, remonty, ogłoszenia w mediach (gdy poszukujemy nowego najemcy). Koszty muszą być jednak powiązane z przychodami (tj. że ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania przychodu), najlepiej też, jeśli w umowie najmu zapisane jest, że wynajmujący ma obowiązek je ponosić.
  • Obowiązuje zasada kasowa, a więc przychód i koszt powstaje w momencie rzeczywistego wpływu pieniędzy na nasze konto bądź w momencie poniesienia danego kosztu.
  • Przychody i koszty powinny być udokumentowane np. wyciągiem z konta, potwierdzeniem przelewu, fakturą, rachunkiem, dokumentem bankowym.
  • W przykładzie zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny zakupu lokalu (cena mieszkania oraz opłaty notarialne).
  • Nie uwzględniono kwot wpłacanych przez najemcę jako pokrycie kosztów opłat licznikowych, gdyż, przy zasadach ogólnych, opłaty za media ponoszone przez wynajmującego mogą być odliczone od przychodu (a więc są neutralne dla dochodu), a przy ryczałcie podatek płacimy jedynie od kwoty czynszu określonego w umowie najmu.
Be Sociable, Share!