Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film:

> VAT i najem prywatny – 6 sytuacji, w których możesz mieć problem <<

Zapraszam do obejrzenia, jeśli choć jedno z poniższych stwierdzeń jest dla Ciebie prawdziwe:

• wynajmujesz komuś nieruchomość niemieszkalną np. miejsce parkingowe (na osobnej KW), garaż, lokal użytkowy,
• wynajmujesz komuś mieszkanie lub dom na cele inne niż mieszkaniowe np. na biuro czy gabinet,
• prowadzisz jednocześnie działalność gospodarczą (oraz, w szczególności, jesteś podatnikiem VAT czynnym) oraz najem rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego,
• wynajmujesz firmie mieszkanie w celach dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe,
• wynajmujesz firmie mieszkanie, żeby ta firma mogła prowadzić tam wynajem krótkoterminowy,
• osiągasz z najmu przychód większy niż 200 tys. złotych,
• nie mieszkasz w Polsce, ale wynajmujesz tutaj komuś coś innego mieszkanie na cele mieszkaniowe.

Wszystkie te sytuacje są źródłem potencjalnych PROBLEMÓW z rozliczaniem VAT od NAJMU.

Z nagrania dowiesz się:

• dlaczego najem to jest ZAWSZE działalność gospodarcza (w VAT),
• czy to oznacza, że najem zawsze będzie opodatkowany VAT-em,
• kiedy najem prywatny może Cię „wrzucić” na VAT,
• dlaczego Twoje miejsce parkingowe może Cię wpędzić w kłopoty z VAT-em,
• dlaczego bycie nierezydentem zmusza Cię do bycia „VAT-owcem”,
• czy do odliczenia VAT-u trzeba mieć firmę.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 🙂
• daj łapkę w górę 🙂
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś 🙂)

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

VAT i najem prywatny

Najem to zawsze jest działalność gospodarcza, jeśli spojrzymy na niego z punktu widzenia ustawy o VAT.

Ma to bardzo istotne konsekwencje dla rozliczania Twojego najmu – niezależnie od tego, czy opodatkowujesz go w ramach tzw. najmu prywatnego (czyli ryczałtem) czy też robisz to w ramach jakiejś firmy.

Jeśli czytałeś jakąkolwiek moją książkę na temat rozliczania najmu albo byłeś na jakimś moim szkoleniu lub wykładzie na ten temat, to zapewne pamiętasz dyskusje o tym, kiedy najem jest działalnością gospodarczą oraz „czy i kiedy” ten najem trzeba albo warto rozliczać w ramach firmy.

Te dyskusje dotyczyły zawsze podatku dochodowego.

Jeśli na ten sam najem spojrzeć z punktu widzenia VAT, to sprawa wygląda inaczej.

VAT to jest inny podatek, działający inaczej niż PIT czy CIT i uregulowany odrębną, dość skomplikowaną, ustawą (zresztą, nie tylko ustawą).

Z punktu widzenia ustawy o VAT najem jest zawsze działalnością gospodarczą i w związku z tym podpada pod tę ustawę niezależnie od tego, czy rozliczasz go w ramach tzw. najmu prywatnego czy w ramach firmy.

Uwaga, to nie oznacza, że każdy najem będzie opodatkowany VAT-em, bo w ustawie o VAT jest trochę zwolnień z tego podatku, z których w przypadku najmu często się korzysta. Ale zwolnienia z VAT,  które stosuje się w najmie, to temat osobnego artykułu.

Pamiętaj, że w VAT, podatnikiem jesteś Ty, a nie Twoja działalność gospodarcza czy Twój najem prywatny.

Najem, o ile nie skorzystasz ze zwolnienia, podlega stawce podstawowej VAT 23%. Uwaga, więcej na temat VAT-u w wynajmie znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pod tytułem „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

A teraz konkretne sytuacje związane z najmem, w których powinieneś zwrócić szczególną uwagę na VAT:

Sytuacja pierwsza

Prowadzisz działalność gospodarczą, jesteś podatnikiem VAT zwolnionym, bo korzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót do 200 tysięcy złotych. Ale jednocześnie wynajmujesz lokal, który jest w Twoim majątku prywatnym np. jednego mieszkania na cele mieszkaniowe.

Co musisz wiedzieć:

Do limitu obrotów wolnych od VAT liczy się zarówno to, co uzyskasz w ramach działalności gospodarczej jak również to, co uzyskasz z najmu prywatnego.

Przykładowo, jeśli w ramach JDG masz obrót 180 tys. złotych rocznie i jednocześnie w ramach najmu prywatnego osiągasz 40 tys. zł rocznie, to przekroczyłeś limit o 20 tys. zł i wszedłeś w VAT.

Niestety, wiele osób nie zdaje sobie z tego sprawy, że ich najem prywatny już jakiś czas temu spowodował przekroczenie limitu.

Sytuacja druga

Prowadzisz działalność gospodarczą, jesteś podatnikiem VAT czynnym. Jednocześnie wynajmujesz lokale mieszkalne, które są w Twoim majątku prywatnym, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Co musisz wiedzieć

Obrót z Twojego najmu prywatnego, mimo tego, że jest robiony poza JDG i jest zwolniony z VAT przedmiotowo, powinieneś wykazać w swoim JPK VAT. W tym wypadku wykażesz to jako usługi zwolnione z VAT. Uważaj, może to spowodować częściowe odliczenie VAT, czyli tzw. proporcję.

Sytuacja trzecia

Prowadzisz działalność gospodarczą, jesteś podatnikiem VAT czynnym. Jednocześnie wynajmujesz prywatne nieruchomości, ale nie tylko mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe, ale np. miejsca parkingowe, mieszkania na cele biurowe, lokale użytkowe lub mieszkania dla firmy w celach dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe albo w celu prowadzenia tam wynajmu krótkoterminowego.

Co musisz wiedzieć:

Z racji tego, że jesteś podatnikiem VAT czynnym, ten wynajem prywatny miejsca parkingowego, mieszkania na cele biurowe itd. (czyli nie podlegający zwolnieniu przedmiotowemu) będzie opodatkowany VAT-em – mimo tego, że podatek dochodowy nie jest rozliczany ramach JDG.

Sytuacja czwarta

Nie prowadzisz działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, ale prowadzisz wynajem rozliczany prywatnie. Przekroczyłeś z tego wynajmu obrót 200 tys. zł rocznie.

Co musisz wiedzieć:

Jeśli wynajmujesz wyłącznie nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe, to w VAT nie wpadniesz, bo cały Twój obrót nadal podlega pod zwolnienie przedmiotowe.

Jeśli jednak wśród nieruchomości, które wynajmujesz, znajdzie się choćby jedno miejsce parkingowe, lokal użytkowy, mieszkanie wynajęte na cele biurowe lub mieszkanie wynajęte firmie w celach dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe albo w celu prowadzenia tam wynajmu krótkoterminowego, to trzeba będzie zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i zacząć rozliczać ten podatek.

Sytuacja piąta

Jesteś nierezydentem, czyli nie mieszkasz w Polsce, ale masz tutaj nieruchomości, które komuś wynajmujesz i rozliczasz je w ramach najmu prywatnego.

Co musisz wiedzieć:

Jeśli wynajmujesz wyłącznie nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe, to w VAT nie wpadniesz, bo cały Twój obrót nadal podlega pod zwolnienie przedmiotowe.

Jeśli jednak wśród nieruchomości, które wynajmujesz, znajdzie się choćby jedno miejsce parkingowe, lokal użytkowy, mieszkanie wynajęte na cele biurowe lub mieszkanie wynajęte firmie w celach dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe albo w celu prowadzenia tam wynajmu krótkoterminowego, to trzeba będzie, tak jak w poprzednim przypadku, zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i zacząć rozliczać ten podatek.

W przypadku nierezydenta ten obowiązek pojawia się od pierwszej złotówki przychodu z wynajmu tego miejsca parkingowego czy lokalu użytkowego, ponieważ nierezydent nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót do 200 tysięcy złotych. W niektórych sytuacjach w przypadku wynajmu przez nierezydenta istnieje jeszcze możliwość przerzucenia rozliczenia tego VAT od najmu na najemcę, który wykaże import usług.

Sytuacja szósta

Kupujesz nieruchomość na wynajem i chcesz odliczyć VAT od zakupu.

Co musisz wiedzieć:

Do rozliczania VAT-u nie musisz prowadzić zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej.

Inaczej mówiąc, możesz być podatnikiem VAT czynnym w świetle ustawy o VAT, a jednocześnie rozliczać najem prywatnie, czyli jako odrębne źródło przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Takie rozwiązanie stosuje wielu właścicieli apartamentów w miejscowościach turystycznych, kupionych od deweloperów i wynajmowanych potem firmom, aby mogły prowadzić w nich działalność hotelarską.

 

To było tylko kilka praktycznych sytuacji, w których ustawa o VAT ujawnia swoje działanie w stosunku do niby prostego najmu prywatnego 😉

Więcej na temat VAT-u w wynajmie znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pod tytułem „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Napisz w komentarzu poniżej, jakie jeszcze, Twoim zdaniem, mogą wystąpić ciekawe sytuacje z VAT-em i najmem prywatnym.