Czy inwestowanie w nieruchomości TERAZ to głupota?

Niektórzy twierdzą, że czeka nas zatrzymanie trendu wzrostowego cen mieszkań.

Zapoznaj się z danymi, które według mnie trzeba znać, aby świadomie podejmować decyzje inwestycyjne.

Zapraszam Cię do obejrzenia nowego filmu, w którym analizuję dane i wnioski dotyczące zmian cen mieszkań w gospodarkach rozwiniętych⭣⭣

Inwestowanie w Nieruchomości TERAZ to GŁUPOTA? Zaskakujące DANE!

Z filmu dowiesz się:

• Dlaczego za naszego życia ceny poszły tak bardzo do góry?
• Co stymulowało popyt przez ostatnie 70 lat?
• Czy dotychczasowe czynniki popytowe ulegną zmianie?
• Jak rozwój technologii i transportu wpłynął na podaż mieszkań?
• Jakie będą przyszłe trendy stymulujące podaż i popyt mieszkań?

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

⮕ Ceny nieruchomości cały czas rosną.

⮕ Na nieruchomościach nie można stracić.

To często powtarzane opinie, które mają swoje podłoże w danych historycznych.

Gdy spojrzymy na ceny nieruchomości nominalne, a nawet realne, to przez ostatnie kilkadziesiąt lat faktycznie można śmiało mówić o trendzie wzrostowym.

Ale czy naprawdę możemy uważać, że tak będzie zawsze?

Dotarłem do materiału, podpartego danymi, gdzie autor twierdzi, że wzrosty mogą skończyć się już naprawdę niedługo.

W tym artykule przeanalizujemy te dane i zastanowimy się, jaka przyszłość czeka ceny nieruchomości.

Autor twierdzi, że sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia przez praktycznie całe nasze życie, czyli ostatnie kilkadziesiąt lat (mniej więcej od połowy ubiegłego wieku) była wyjątkowa. W tym artykule poznasz przesłanki do takich wniosków.

Ale zanim pójdziemy dalej, to kilka zastrzeżeń:

• Wykorzystuję tutaj materiały z tego artykułu, za zgodą jego autora.
• Autor artykułu mieszka w Stanach Zjednoczonych i patrzy na rynek nieruchomości z nieco innej perspektywy.
• W szczególności, analizuje rynki mocno różniące się od polskiego. Skupia się na mocno rozwiniętych rynkach, a do dyskusji, czy Polska do takich też należy 😉
• I to co twierdzi w artykule, a ja dzisiaj Ci w tym nagraniu streszczę, nie jest aplikowalne od razu do każdego rynku.

Sam przecież wiesz, że każdy kraj, miasto, dzielnica czy wręcz ulica może się rządzić innymi prawami.  I tych czynników, które wpływają na ceny nieruchomości, jest bardzo dużo i w różnym stopniu oraz czasie mogą one oddziaływać np. na polski rynek.

A ja niekoniecznie ze wszystkimi tezami tego artykułu się zgadzam. Natomiast uważam, że absolutnie warto je poznać, żebyś podejmował decyzje o inwestowaniu w nieruchomości jeszcze bardziej świadomie.

Czy ceny cały czas rosną?

Czy ceny nieruchomości cały czas rosną? No tak, bo odkąd żyję albo nawet odkąd żyje mój ojciec, to rosły:

Powyżej widzisz indeks cen realnych, czyli z uwzględnieniem inflacji, z rynków 14 krajów rozwiniętych. Czyli udowodniliśmy tezę, że ceny cały czas rosną – przecież wzrosły aż czterokrotnie. Czy rzeczywiście?

Rozszerzmy okres analizy:

Ceny rosły, ale dopiero mniej więcej od 1950 roku. Wcześniej natomiast ceny były, można powiedzieć, bardziej stabilne, z pewnymi wahaniami, ale zasadniczo nie rosły cały czas. Oczywiście, jakość danych o cenach nieruchomości w dalekiej przeszłości pewnie nie jest super wysoka, ale jak spojrzeć na inne analizy np.

Amsterdam:

czy miasta belgijskie:

to też nie są to wieczne wzrosty…

Raczej można powiedzieć, że przed 1950 rokiem te ceny były w miarę stabilne, z jakimiś okresowymi spadkami i wzrostami. Dlaczego więc za naszego życia (używam tego określenia symbolicznie, mając na myśli ostatnie kilkadziesiąt lat) tak mocno poszły do góry?

Autor artykułu wskazuje na to samo, o czym ja mówiłem w poprzednich filmach, czyli prawo popytu i podaży. Po prostu popyt mocno przewyższał podaż i ceny musiały iść do góry.

Czynniki popytowe

Jakie były te trendy stymulujące popyt przez ostatnie 70 lat, które to trendy, zdaniem autora, mogą się właśnie zmieniać?

Popyt w nieruchomościach był napędzany przez:

• wzrost liczby ludności,
• urbanizację, czyli chęć tej ludności do mieszkania w miastach,
• spadek średniej liczby osób w gospodarstwie domowym,
• wzrost wielkości domów i mieszkań.

Autor twierdzi, że każdy z tych trendów stymulował wzrost cen przez ostatnie kilka dekad, jednak ulegnie to zmianie.

Liczba ludności

Zacznijmy od populacji – od 1950 roku liczba ludności w krajach rozwiniętych rzeczywiście rosła.

Na całym świecie zresztą również.

Jak widzisz, ten wzrost liczby ludzi na świecie od Drugiej Wojny Światowej był wręcz niesamowity. Ale czy tak będzie dalej?

Jak się domyślasz, nie bardzo. Ten wykres poniżej to prognoza wzrostu światowej populacji, która pod koniec naszego wieku ma zacząć spadać.

Populacja Europy, Chin czy Japonii już spada.

Ten spadek liczby ludności to oczywiście pochodna spadku współczynnika dzietności, który spada od lat w większości krajów na świecie.

Więc mechanizm był prosty – im więcej ludzi, tym większy popyt na domy i mieszkania. Ale wygląda na to, że te największe wzrosty populacji mamy już za sobą.

Powtarzam – patrzymy tu na cały świat, a w naszym osobistym kontekście trzeba patrzeć na nasze… miasto? Przykładowo, w Polsce wsie i miasteczka się wyludniają, ale największe miasta nadal mają przed sobą lata wzrostów.

Ale czy tylko wzrost liczby ludności miał znaczenie? Oczywiście nie.

Urbanizacja

Doszła do tego jeszcze urbanizacja, czyli chęć mieszkania w dużych skupiskach, tam, gdzie jest gospodarka i praca. Jak widać na tym wykresie, ponownie urbanizacja to wymysł ostatnich lat.

Tutaj jest wykres pokazujący procent społeczeństwa żyjący w miastach od 1500 roku.

Jeszcze w połowie XIX wieku w miastach mieszkało tylko 20% ludności. A obecnie w wielu krajach ten wskaźnik przekracza 80%-90%.

Nie dziwne więc, że popyt na mieszkania w miastach ciągle rósł – bo coraz więcej osób chciało tu mieszkać.

Ale jak już ta urbanizacja sięgnęła 80-90%, to już bardziej raczej nie wzrośnie, a być może wręcz zacznie gdzieniegdzie spadać ze względu na fenomen pracy zdalnej.

Średnia wielkość gospodarstwa domowego

Średnia wielkość gospodarstwa domowego też mocno spadała na przestrzeni ostatnich kilku wieków, zarówno w Stanach jak i w Europie.

To jest wykres dotyczący USA, gdzie widać wypłaszczenie a nawet wzrost w XXI wieku.

A to są dane dotyczące Europy, gdzie widać wzrosty w kilku krajach.

Tak więc ten spadek średniej wielkości gospodarstwa domowego wypłaszcza się, a być może nawet w niektórych krajach odwraca.

Wielkość domów i mieszkań

O ile średnia wielkość gospodarstwa domowego spadała, to powierzchnia domów i mieszkań rosła. Widać to na tym wykresie dotyczącym największych krajów Europy i Japonii.

Świat przechodził od modelu całej rodziny mieszkającej w jednej izbie do modelu, gdzie rodzice i każde dziecko mają własny pokój, a do tego jeszcze salon, gabinet i osobną kuchnię. Chcieliśmy jako ludzie po prostu coraz większego komfortu.  Jak widać na wykresie, ten trend również się wypłaszcza i pewnie wzrost w którymś momencie się zatrzyma, a być może nawet się odwróci.

Podsumowując stronę popytową:

Od lat 50. ubiegłego wieku popyt na nieruchomości mieszkalne mocno rósł, bo:

• było coraz więcej ludzi,
• ci ludzie przeprowadzali się do miast,
• coraz więcej z nich chciało mieszkać samodzielnie, a nie z rodzicami czy dziadkami,
• a jednocześnie chcieli coraz większego komfortu.

Czyli popyt mocno rósł, ale najprawdopodobniej, zdaniem autora artykułu, ten wzrost popytu się zatrzyma.

Czynniki podażowe

Co z drugą stroną równania, czyli podażą?

Zdaniem autora, podaż przez ostatnie kilkadziesiąt lat nie nadążała za popytem. Ustaliliśmy już, że liczba ludności rosła i wszyscy pchali się do miast, a miasta mają swoje ograniczenia. Mogą rosnąć albo wszerz albo w górę.

Zacznijmy od tego rozszerzania horyzontalnego. Teoria, a chyba także codzienna praktyka pokazuje, że dojazd do pracy dłuższy niż 30 minut jest dla społeczeństwa słabo akceptowalny – po pierwsze ze względu na koszty tego dojazdu, a po drugie – ze względu na łączny sumaryczny czas, bezpowrotnie tracony każdego roku.

Dawniej, jak jedynym środkiem lokomocji były własne nogi albo konie, miasta były małe. Jak pojawiły się samochody, pociągi, tramwaje a także metro, miasta szybko rosły.

Ale te ich rozszerzanie na bazie rozwoju technologii komunikacyjnych też napotykało na ograniczenia np. przez korki, ograniczoną przepustowość transportu publicznego itd. I miasta się zatykały i wciąż brakowało nowej powierzchni. Co ograniczało podaż.

Wydaje się jednak, że teraz, gdy bardzo wzrosła popularność pracy zdalnej, ograniczenia pojemności horyzontalnej miast mają dużo mniejsze znaczenie. Bo możesz zatrudnić się w firmie w danym mieście, ale na co dzień pracować z domu 150 km dalej.

A co z tym wzrostem do góry?

Podobnie jak rozwój transportu pozwolił na wzrost powierzchni miast, tak inne technologie pozwalały na wzrost do góry.

Dawniej budynki nie przekraczały 6 pięter, a dodatkowo te wyższe piętra były raczej dla biedoty (bo trzeba było na nie wchodzić, było gorzej z dostępem do wody i innych ułatwień).

Technologie, które to zmieniły, to metalowe konstrukcje, zbrojony beton, windy, elektryczność oraz pompy wodne. O ile dawniej bogaci mieszkali na parterze lub na pierwszym piętrze, to potem, czyli gdzieś na początku XX wieku, przenieśli się na wyższe piętra, które stały się synonimem luksusu. Kojarzysz pewnie te penthouse’y na ostatnich piętrach 😉

Te nowe technologie zapewniały rozwój miast w górę i w związku z tym powiększały też podaż. W którymś momencie jednak ta możliwość rozbudowy w górę się skończyła. Budynki mieszkalne nie mogą być w nieskończoność budowane w górę. W wielu krajach czy miastach pojawiły się ostre ograniczenia budowy w górę, co ograniczyło podaż.

Autor artykułu prognozuje, że te ograniczenia mogą zostać poluzowane albo nie staną się dużo gorsze.

Podsumowanie

Wg autora, od lat 50., a być może 70. ubiegłego wieku do dzisiaj mieliśmy ostre wzrosty popytu ze względu na:

• wzrost liczby ludności,
• urbanizację,
• spadek średniej liczby osób w gospodarstwie domowym,
• wzrost wielkości domów i mieszkań (czyli de facto naszego komfortu).

Od strony podaży z kolei miasta się mocno rozwijały wszerz, głównie ze względu na technologie komunikacyjne oraz wzwyż – głównie ze względu na technologie budowlane, jednak nadal podaż nie nadążała za popytem. Dlatego przez te ostatnie kilkadziesiąt lat ceny nieruchomości, nawet te realne, zasadniczo rosły.

Autor artykułu twierdzi, że te trendy stymulujące popyt oraz ograniczające podaż powoli wygasają lub będą ograniczone.

Przykładowo:

• liczba ludności w wielu krajach rozwiniętych spada (głównie ze względu na malejący współczynnik dzietności),
• urbanizacja, czyli odsetek ludzi mieszkających w miastach, już bardziej raczej nie urośnie – bo do 100% niewiele brakuje, a poza tym mamy jeszcze fenomen pracy zdalnej,
• średnia liczba osób w gospodarstwie domowym już nie spada, a w niektórych krajach wręcz rośnie,
• ludzie już nie potrzebują coraz większych domów, a być może ze względu na koszty energii pojawi się wręcz tzw. downsizing,
• praca zdalna powoduje, że ograniczona podaż nieruchomości w miastach przestaje mieć taki wpływ.

W związku z tym, zdaniem autora artykułu, ten kilkudziesięcioletni trend wzrostu cen nieruchomości może się odwrócić.

Czy tak będzie rzeczywiście?

Moim zdaniem, autor nie wziął pod uwagę m.in. historycznego trendu spadku cen energii (ropy i gazu), który także być może właśnie się odwraca m.in. ze względu na zielony ład.

Ważne będą też ewentualne zmiany regulacyjne, czyli pojawiające się ostatnio często socjalistyczne pomysły na rynek nieruchomości – wyższe i nowe podatki, w szczególności te majątkowe np. kataster, różne zakazy i nakazy. Skończył się też najprawdopodobniej okres ujemnych realnych stóp procentowych i finansowanie nieruchomości już nie będzie takie proste i tanie.

Trudno też zgodzić się z autorem, że świat zawsze jest logiczny i postępuje zgodnie z prawami ekonomicznymi. Mieliśmy sporo przykładów w historii, gdzie wydarzyło się coś wbrew logice np. wojny czy ujemne realne stopy procentowe.

Udział budowlanki w PKB jest też wciąż bardzo duży, więc nawet jeśli trendy popytowo-podażowe się odwracają, to na pewno pojawią się działania mające zachować status quo – patrz najprostszy przykład, czyli Bezpieczny Kredyt 2%.

A co Ty myślisz na ten temat? Może napisz coś w komentarzu poniżej 😊