Od lat na rynku wynajmu krótkoterminowego krąży pytanie: czy muszę mieć działalność gospodarczą, żeby oferować noclegi?

Wydatki na prowadzenie działalności gospodarczej są w Polsce wysokie i jeśli ktoś chce np. przyjmować gości z Airbnb czy Booking.com w swoim jednym mieszkaniu, to płacenie pełnego ZUSu i za księgowość w praktyce zabija opłacalność takiego biznesu.

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu, w którym omawiam, jak rozliczać prywatnym ryczałtem noclegi, żeby zaoszczędzić na ZUSie i podatkach. ⭣⭣

Wynajem krótkoterminowy, Airbnb, Booking. Jak to rozliczać? Ryczałt, JDG, ZUS

Z tego nagrania dowiesz się:

• Co mówią interpretacje podatkowe na temat tego, czy wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?
• Dlaczego w przypadku wynajmu krótkoterminowego interpretacja podatkowa może Cię nie ochronić?
• Czym się różni najem od usługi zakwaterowania?
• Kiedy oferowanie noclegów można rozliczać prywatnie?
• Dlaczego jedno mieszkanie ani sezonowość nie zwolni Cię z JDG?
• Czy działalność nierejestrowana jest rozwiązaniem?

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Regularna sprzedaż noclegów w swoich nieruchomościach np. poprzez serwisy typu Airbnb i Booking.com traktowana jest przez fiskusa za działalność gospodarczą.

Gdy wspominam o tym, to od razu pojawiają się głosy przeciwne – przecież jest sporo indywidualnych interpretacji podatkowych, w których KIS potwierdza, że można wynajem krótkoterminowy rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego, ryczałtem.

Przyjrzyjmy się więc kilku takim interpretacjom.

Przykładowo, interpretacja z sierpnia 2023 roku (sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP):

• Współwłaścicielka mieszkania „chciałaby [je] wynajmować w ramach najmu krótkoterminowego.”. Sama będzie sprzątać i przygotowywać, a czas najmu będzie różny – raz na weekend, raz na 2 tygodnie. Umieści ogłoszenie na portalu typu Booking.

Zadała pytanie, czy taki wynajem może rozliczać w ramach najmu prywatnego i płacić 8,5% i 12,5% podatku.

Organ stwierdził, że najem może być rozliczany zarówno prywatnie jak i w ramach działalności gospodarczej, a na bazie Uchwały NSA z 24 maja 2021 roku ocenił, że to do podatnika należy decyzja, jak będzie ten najem rozliczać. Tak więc ta podatniczka może rozliczać ten najem prywatnie.

Interpretacja z września 2023 roku (sygn. 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ):

• Współwłaściciel mieszkania w miejscowości nad morzem, z którego korzysta w celach rekreacyjnych, w związku z dużymi kosztami utrzymania lokalu, rozważa możliwość wynajmowania innym osobom tego mieszkania w ramach najmu krótkoterminowego. Będzie się tym zajmował osobiście, nie planuje świadczenia innych usług dla gości (gastronomicznych, sprzątania, rekreacyjnych, rozrywkowych), nie będzie korzystał z innych firm (zarządczych, księgowych). Ogłoszenia będą wystawione na określonych stronach internetowych.

Organ stwierdził, że taki najem można rozliczać w ramach najmu prywatnego.

Kolejna interpretacja ze stycznia 2024 roku (sygn. 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR):

• Właścicielka domu w miejscowości turystycznej zamierza wynajmować jego część turystom w sezonie wiosenno-letnim. Chce współpracować z platformą rezerwacyjną, która będzie jedynym sposobem reklamy usług.

Organ ponownie, przede wszystkim na bazie wspomnianej już przeze mnie Uchwały NSA z maja 24, potwierdził możliwość rozliczania takiej aktywności w ramach źródła „najem prywatny”.

I najnowsza interpretacja z marca 2024 roku (0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR):

• Współwłaściciel mieszkania chce wynajmować je na krótsze (2-3 dni) jak i dłuższe pobyty za pośrednictwem platformy rezerwacyjnej, która będzie pobierać od gości opłaty i przekazywać wynajmującym. Sam będzie wykonywał czynności typu sprzątanie, przygotowanie na przyjazd najemcy, naprawy, utrzymanie. Umową najmu ma być rejestracja najemcy przez portal pośredniczący.

Ponownie, organ pozwolił podatnikowi ten najem rozliczać prywatnie, także na podstawie Uchwały NSA.

Jak widać, KIS zapytany o to, czy najem prowadzony na krótkie okresy można rozliczać prywatnie, odpowiedział w tych interpretacjach, że oczywiście tak.

Czy ten najem to rzeczywiście jest najem?

Niestety, istnieje duże ryzyko, że te wymienione przeze mnie interpretacje nie chronią tych podatników. Dlaczego?

Ponieważ istnieje zasada, że organ opiera się na opisie stanu faktycznego i nie weryfikuje jego zgodności z rzeczywistością.

Jeśli więc podatnik opisuje, że prowadzi najem (a tak było we wszystkich przytoczonych przeze mnie interpretacjach), to organ nie sprawdza, czy to rzeczywiście jest najem. Analizuje tylko, czy najem można rozliczać prywatnie.

Uchwała NSA z maja 2021 spowodowała, że analiza, czy aktywność jest prowadzona w celach zarobkowych, w sposób ciągły oraz zorganizowany, nie była potrzebna. Ta uchwała zapewnia podatnikom możliwość wyboru, czy chcą najem rozliczać w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej, praktycznie bez patrzenia na skalę, zorganizowanie czy długość umowy.

Istnieje duże ryzyko, że to, co podatnicy opisywali w tych wnioskach, zostanie przez organ uznane nie za usługę wynajmu, ale za usługę krótkotrwałego zakwaterowania. A takie usługi, w opinii organów, nie mogą być rozliczane w ramach źródła „najem prywatny”, bo to źródło służy do rozliczania tylko najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

Niektórzy twierdzą, że usługa zakwaterowania jest jednak najmem lub usługą o podobnym charakterze i na gruncie ustawy o PIT można to rozliczać prywatnie. Chciałbym, żeby tak było, ale nasze obserwacje przypadków „z życia kancelarii” temu przeczą tj. fiskus ma odmienne zdanie.

Na wielu polach te dwie usługi tj. najmu i zakwaterowania są mocno rozróżniane.

Przykładowo, tak jest w Polskiej Klasyfikacji Działalności, czyli tak zwanym PKD, podobnie jak w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, w skrócie PKWiU, którą stosuje się w rozliczeniach podatkowych. W dziale 68 PKD mowa o wynajmie, najczęściej na dłuższy okres, w cyklu miesięcznym lub rocznym. W dziale 55 PKD mowa o zapewnieniu zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym, wraz z towarzyszącymi usługami.

Od tego rozróżnienia usługi zakwaterowania od najmu ustawa o VAT uzależnia niższą stawkę VAT dla zakwaterowania (8%), a ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym określa odpowiednie stawki ryczałtu dla takich usług.

Podsumowując:

Bierne uzyskiwanie przychodów za oddanie najemcy do używania swojej nieruchomości stanowi najem prywatny albo działalność gospodarczą, do decyzji podatnika. Na bazie Uchwały NSA z maja 21 nie ma znaczenia, czy będzie to oddanie do używania jednej czy wielu nieruchomości, a także, czy będą one oddawane na krótki czy długi okres. Tak więc nie każde udostępnienie lokalu na kilka dni to usługa krótkotrwałego zakwaterowania i potrafię sobie wyobrazić najem prowadzony na kilka dni i rozliczany prywatnie.

Jednak bardzo prawdopodobne jest, że fiskus uzna to za zakwaterowanie. W szczególności, że najczęściej taka aktywność, zwłaszcza za pośrednictwem Airbnb czy Booking.com, nie obejmuje tylko udostępnienia nieruchomości.

Są tam różne usługi dodatkowe, np. dostarczenie pościeli, ręczników, przekazanie kluczy, śniadanie, wypożyczenie sprzętu, sprzątanie przed i po pobycie, a czasami też w trakcie. Mimo że przeważającym elementem tego świadczenia dla gości jest udostępnienie lokalu, to jednak odbiorca dostaje usługę kompleksową, bogatszą niż najem, czyli usługę krótkotrwałego zakwaterowania. Którą już trzeba rozliczać w ramach DG, niezależnie od decyzji podatnika.

Nawet jeśli w interpretacji podatnik napisał, że nie świadczy usług dodatkowych, to po zajrzeniu na jego ofertę na Airbnb czy Booking może się okazać, że jednak są one zawarte w oferowanej usłudze.

Trzeba też pamiętać, że fiskus już niedługo (najprawdopodobniej jeszcze w tym roku) będzie miał szczegółowy dostęp do Twoich transakcji na platformach rezerwacyjnych w wyniku toczącego się wdrożenia dyrektywy DAC7.

Jedno mieszkanie ani sezonowość nie zwolni Cię z JDG

Jeśli więc zarabiamy na oferowaniu swoich lokali gościom, nie uciekniemy najprawdopodobniej od działalności gospodarczej.

Co więcej, dotyczy to także sytuacji, gdy zarabiamy tylko na jednym mieszkaniu.

W orzecznictwie widać też, że:

• ani sezonowa działalność (np. tylko w wakacje),
• ani brak rejestracji
• czy wykonywania przez kogoś osobiście jakichkolwiek czynności,

nie oznacza, że fiskus nie uzna tego za działalność gospodarczą.

Tak więc decyzja należy oczywiście do Ciebie i sam musisz ocenić, czy Twoja aktywność to bierne udostępnienie lokalu czy też usługa kompleksowa będąca usługą zakwaterowania.

Jeśli twierdzisz, że to pierwsze, pewnie dobrym pomysłem byłoby uzyskanie interpretacji podatkowej (albo Wiążącej Informacji Stawkowej?), ale z lepiej zadanym pytaniem. Należałoby raczej opisać aktywność i zapytać, czy taka aktywność to najem lub usługa o podobnym charakterze i czy w związku z tym można ją rozliczać prywatnie. Jeśli uda się przekonać organ (i uzyskać interpretację), że nasza aktywność to najem lub usługa o podobnym charakterze, to będziemy w domu, bo Uchwała NSA z maja 2021 pozwala to rozliczać prywatnie praktycznie bez ograniczeń.

A może działalność nierejestrowana?

Pewną furtką pozwalającą na uniknięcie rejestracji działalności gospodarczej i związanych z tym konsekwencji może ewentualnie być działalność nierejestrowana (o ile będziemy mieli niewielkie przychody miesięczne z tych noclegów).

Nie wydaje mi się to jednak obecnie dobrym pomysłem (mimo tego, że wiele osób tak robi) ze względu na ryzyko naliczenia ZUS od uzyskiwanych kwot.

Z drugiej strony widziałem już pakiet deregulacyjny proponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, który ma od 2025 roku uwolnić działalność nierejestrowaną od tego ZUS-u za świadczenie usług. Nie wiadomo jednak, czy ten pakiet wejdzie w takim kształcie.

JDG a inne obowiązki

Pamiętaj, że nawet jeśli zdecydujesz się te noclegi rozliczać prywatnie (czyli uznasz je za usługę wynajmu), to nie zwalnia to Cię z innych obowiązków podatkowych z tym związanych.

Przykładowo, w przypadku korzystania z Airbnb czy Booking.com (czyli zagranicznych platform) powinieneś rozliczyć odpowiednio import usług. Do tego być może dojdzie kasa fiskalna, wystawianie faktur dla Twoich klientów, a także, ewentualnie, jeśli przekroczysz 200 tysięcy złotych obrotu rocznie, rozliczanie VAT. Pamiętaj wtedy o odpowiedniej stawce – 23% dla najmu, 8% dla zakwaterowania.