Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości w Polsce?

Jakie sygnały pozwalają skutecznie przewidywać zmiany cen mieszkań?

Zapraszam Cię do obejrzenia filmu, w którym omawiam ogólną sytuację na rynku nieruchomości oraz najważniejsze terminy, które warto znać ⭣⭣

Czy CENY nieruchomości będą zawsze ROSŁY? Inwestowanie w mieszkania

Z tego nagrania dowiesz się:

• Czy mamy obecnie bańkę na rynku nieruchomości,
• Ceny nominalne mieszkań vs ceny realne,
• Czy obecne ceny mieszkań faktycznie rosną,
• W jakiej walucie i jednostkach analizować ceny mieszkań,,
• Czy prognozowanie cen mieszkań jest możliwe,
• Cykle na rynku nieruchomości, w której fazie jesteśmy i co z tego wynika,
• Jaka jest aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce.

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Czy mieszkania w Polsce są drogie?

Według Eurostatu, od dołka cenowego w 2013 roku ceny NOMINALNE wzrosły w Polsce o 80%, a tylko w ciągu ostatnich 5 lat o blisko 60%. Oczywiście, główną przyczyną była szalejąca inflacja.

 

Wszyscy łapią się za głowę, „ale drogo”, „nikogo już nie stać na mieszkanie”, młodzi ludzie nigdy nie będą mieli mieszkania na własność itd.

Czy rzeczywiście mieszkania w Polsce są straszliwie drogie?

Najpierw przyjrzyjmy się wzrostom. Przez te 5 lat ceny nominalne rosły mocno, ale jak spojrzeć na wzrosty cen realnych (czyli nominalnych skorygowanych o inflację), to widać, że szczyt mieliśmy w 2021 roku, a w 2022 i 2023 roku mieliśmy spadek realnych cen!

Szczyt realnych cen w 2021 roku nie sięgnął nawet tej górki, którą mieliśmy w 2007 roku, czyli ceny realne nie wyskoczyły wcale tak mocno w górę.

Patrzenie na ceny mieszkań w złotówkach, nawet jeśli skorygujemy je o inflację, nie jest też najlepszym sposobem na ocenę dostępności mieszkań dla społeczeństwa. Warto na te ceny spojrzeć jeszcze w odniesieniu do zarobków np. do średniego wynagrodzenia, czy też do cen żywności i złota.

Przyjrzyjmy się więc średniemu wynagrodzeniu. Ceny nominalne mieszkań wzrosły od 2018 roku o prawie 60%, a przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, według danych ZUS, wzrosło w tym samym okresie o ponad 64%.

Czyli przeciętnego Polaka stać na tą samą liczbę metrów kwadratowych.

Prawda jest taka, że, wraz z podwyżką stóp procentowych w 2022 roku, drastycznie spadła zdolność kredytowa Polaków. Ceny może rzeczywiście wzrosły, ostatnio mocniej ze względu na Bezpieczny Kredyt 2%, ale Polacy nie mogą kupować mieszkań z powodu spadku dostępności (czyli wzrostu kosztów) kredytów na te mieszkania.

Wracając jeszcze do wzrostów cen i tego, czy te ceny są rzeczywiście takie wysokie – wytrawni inwestorzy analizują trendy cenowe nie tylko w walucie lokalnej, czyli w złotówkach, ale także w innych walutach, w złocie czy też właśnie w odniesieniu do zarobków i cen żywności. W ten sposób są w stanie zaobserwować cykle na rynku, zidentyfikować okazje i bańki oraz podjąć lepsze decyzje inwestycyjne.

Przykładowo, spójrzmy na ceny mieszkań w Warszawie wyrażone w złocie. Jak widać, od około 2011 roku oscylują one na bardzo podobnym poziomie.

W porównaniu do szczytu z 2007 roku mieszkania są w Warszawie nawet tanie (patrząc na nie z perspektywy ceny złota!).

Cykle na rynku nieruchomości

Spójrzmy jeszcze raz na nominalne ceny mieszkań w Polsce od 2005 roku (to są dane z Eurostatu).

Czy widzisz jakiś cykl? Najprawdopodobniej nie, ale zapewniam Cię, że rynek nieruchomości podlega cyklom, tylko trzeba umieć to zauważyć i ewentualnie wykorzystać.

Nieruchomości podlegają cyklom krótkoterminowym, średnioterminowym oraz długoterminowym.

Przykładem cyklu krótkoterminowego jest chociażby sezonowość cen najmu w Polsce – wszyscy wiemy, że w okolicach września ceny są najwyższe, bo m.in. wtedy popyt ze strony studentów jest najwyższy. Najprostszy przykład wykorzystania tej wiedzy to praktyka inwestorów polegająca na podpisywaniu umów najmu z terminem zakończenia właśnie we wrześniu (czyli wtedy, kiedy popyt jest największy i najłatwiej znaleźć najemcę).

Żeby zobaczyć cykl średnioterminowy, spróbujmy spojrzeć na realne ceny mieszkaniówki, ale rozszerzając zakres czasowy i liczbę krajów, które analizujemy.

Poniżej widzisz indeks cen nominalnych w krajach OECD w latach 1970 – 2023. Czy widać jakiś cykl?

 

Znowu nie za bardzo można cokolwiek zobaczyć.

Spójrzmy więc na indeks cen REALNYCH w tym samym okresie (wykres poniżej).

Tu już lepiej widać pewną cykliczność cen, znaną zresztą analitykom tego rynku od lat, powiązaną bardzo z cyklicznością gospodarki:

 

Mamy więc górkę cen realnych co mniej więcej 15-17 lat, przy czym, oczywiście, w każdym kraju może to wyglądać trochę inaczej. Wychodzi więc na to, co zresztą widać już w danych, że okolice 2022-2024 to kolejna górka cenowa.

Zaznaczam też, że te cykle mogą być zakłócone poprzez różnego rodzaju wydarzenia, takie jak np. w Polsce interwencja w postaci Bezpiecznego Kredytu 2% (a za chwilę być może Mieszkanie na Start). Przedłużyła ona w jakimś stopniu wzrosty cen nominalnych, a być może także realnych.

Ciekawa obserwacja: dołek cenowy następujący po lokalnym szczycie był zawsze powyżej poprzedniego szczytu… Czyli czy przypadkiem nie jest tak, że nawet jeśli kupisz w szczycie i cena Twojego mieszkania spadnie, to, jeśli odpowiednio długo poczekasz, to i tak zyskasz?

Pytanie jednak brzmi, czy to zawsze tak działa? Być może jesteśmy w długoletnim (takim kilkudziesięcioletnim) trendzie wzrostowym, który właśnie się kończy?

Na poniższym wykresie można zaobserwować długoterminowe cykle w nieruchomościach:

To jest wykres cen domów i czynszu najmu w Amsterdamie od 1650 roku aż do 2005 roku – czyli grupa uczonych zadała sobie trud zbadania okresu 355 lat. Widać tu pewne cykle, ale dłuższe, nawet takie mające 120 lat, a poza tym widać okresy długoletnich wzrostów jak i długoletnich spadków.

Co to oznacza? Widać, że nie jest prawdą, że realne ceny nieruchomości cały czas rosną…

Prognozowanie cen mieszkań

Myślę, że jeśli uważnie przeczytałeś ten artykuł, to potrafisz już wyciągnąć pewne wnioski na temat dalszych kierunków zmian cen.

Jednak prognozowanie cen mieszkań, w szczególności w jednym kraju czy mieście, na okres powyżej 1 roku, to tak naprawdę wróżenie z fusów. Można próbować krótkoterminowo przewidywać pewne trendy np. gdy rząd wprowadza takie programy jak Bezpieczny Kredyt 2% czy Mieszkanie na Start, ale ceny nieruchomości zależą od bardzo wielu czynników m.in.:

• stopy procentowej,
• wzrostu PKB i wynikającego z tego
• bezrobocia,
• demografii,
• migracji wewnętrznej i zewnętrznej,
• sytuacji geopolitycznej,
• kursów walut,
• cen nieruchomości w krajach ościennych.

A na to wszystko trzeba nałożyć jeszcze oczywiście rodzaj nieruchomości oraz lokalizację.

Nie można też nie wspomnieć o interwencjach typu BK2%, Mieszkanie na Start, kredyty frankowe czy też stymulowaniu inflacji przez drukowanie pustych pieniędzy np. na potrzeby tarcz antykryzysowych podczas pandemii.

Ceny to przede wszystkim funkcja popytu i podaży. Jeśli widać, że jedna z tych stron jest szczególnie stymulowana np. popyt poprzez tani pieniądz wynikający z ujemnych stóp procentowych czy dotowane kredyty, to łatwo przewidzieć wzrosty przez jakiś czas.

Aktualna sytuacji i przyszłość rynku mieszkaniowego

Spójrzmy na indeks cen nominalnych w Polsce oraz średnią w Unii Europejskiej.

Jak widać, w Polsce cały czas od 2013 roku mieliśmy wzrosty, a w Unii widać już w 2023 roku spadki cen nominalnych.

W Polsce już w 2022 ceny realne spadały, a w Unii widać to już w 2023 roku.

Oczywiście, porównywanie ze średnią unijną ma swoje wady i w każdym kraju może być inaczej.

Jak spojrzymy na zmiany cen nominalnych w poszczególnych krajach UE w 2023 roku:

to zobaczymy, że w większości krajów ceny NOMINALNE urosły.

Ale jak spojrzeć na te same kraje i zmianę cen REALNYCH, to już nie jest tak różowo:

W zdecydowanej większości krajów ceny REALNE spadły. Największe spadki odnotowano w Niemczech, Luksemburgu i Szwecji. Polska jest w środku stawki ze spadkiem o 1,9%.

Są jednak kraje, w których nadal ceny rosną np. Grecja, Chorwacja czy Portugalia.

Wydaje mi się jednak, że pewien trend widać…

Z czego to wynika?

Wydaje się, że okres niskich stóp procentowych się skończył, a w szczególności skończył się okres realnych ujemnych stóp procentowych (czyli okres, w którym stopy procentowe były niższe od inflacji i mieliśmy po prostu tani kapitał).

Okres dynamicznego rozwoju gospodarczego Europy też najprawdopodobniej dobiegł końca. Można się raczej spodziewać inwestycji w zbrojenia…

W Polsce sytuacja na rynku nieruchomości ma jeszcze jeden specyficzny czynnik, czyli wojnę w Ukrainie. Ewentualna przegrana Ukrainy może mieć znaczący wpływ na nasz rynek.

Tak gwałtowne spadki realnych cen nieruchomości mieszkalnych, szczególnie klasy tzw. budżetowej, jakie miały miejsce w latach 2007-2013 w zasadzie na całym świecie zdarzają się bardzo rzadko. Częstsze są lokalne, czasem dosyć gwałtowne spadki wycen, jak choćby aktualnie w Niemczech (związane to jest ze spadkami PKB i wzrostem stopy procentowej EBC). Natomiast spadki wycen wynikające z cykli rynkowych są raczej niewielkie i sięgają zazwyczaj kilku procent rocznie. Wynika to z dużej sztywności rynku mieszkań, związanej z długim cyklem budowy (kilka lat) oraz z bardzo długim cyklem eksploatacji (kilkadziesiąt lat).

Nie można wykluczyć także tzw. czarnych łabędzi, czyli niespodziewanych zdarzeń, których nikt nie bierze pod uwagę ze względu na postrzegane małe prawdopodobieństwo ich zajścia. A jeśli się zdarzą, to mają często niesamowity wpływ na rynek. Mieliśmy już przecież pandemię, wybuchła pełnoskalowa wojna za naszą granicą.

Co może być kolejnym takim czarnym łabędziem? Nie wiem, bo z definicji czarny łabędź jest nieprzewidywalny. Może np. wybuch bomby jądrowej?