Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film. Zapraszam do obejrzenia:

>> Ustawa o ochronie praw lokatorów to prawdziwa patologia rynku nieruchomości. 
Dlaczego jej likwidacja będzie korzystna dla wynajmujących, najemców i budżetu państwa. <<

Z nagrania dowiesz się:

• Co to jest ustawa o ochronie praw lokatorów,
• Na czym polega wynikając z tej ustawy uprzywilejowana pozycja najemcy,
• Jak ustawa psuje relację między wynajmującymi i uczciwymi najemcami,
• Dlaczego najem okazjonalny to leczenie otwartego złamania ręki plasterkiem,
• Dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów łamie konstytucję,
• Co ma palenie papierosów do ochrony lokatorów,
• Dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów powoduje dyskryminację na rynku najmu,
• Dlaczego likwidacja ustawy o ochronie praw lokatorów będzie korzystna dla wynajmujących, ale także, przede wszystkim, dla najemców i budżetu państwa,
• Jak reagują hejterzy na postulaty dotyczące ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 🙂
• daj łapkę w górę 🙂
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś 🙂)

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu:

Ustawa o ochronie praw lokatorów powinna zniknąć.

To bardzo kontrowersyjne twierdzenie, ale poniżej wytłumaczę Ci, dlaczego będzie to korzystne dla wszystkich:

• właścicieli mieszkań,
• najemców tych mieszkań,
• a także dla budżetu państwa.

Na początek może wyjaśnię, o co generalnie chodzi z tą ustawą o ochronie praw lokatorów i dlaczego jest o niej tak dużo dyskusji.

Umowa najmu, włączając w to umowę najmu nieruchomości mieszkalnej, jest tzw. umową nazwaną, czyli jej przedmiot, treść i skutki są uregulowane ustawą. Najem jest uregulowany w Kodeksie Cywilnym, gdzie znajdziemy cały dział na ten temat (art. 659 i kolejne).

Najem w KC jest uregulowany dość sensownie. Niestety, ustawodawca stwierdził, że w przypadku najmu na cele mieszkalne, ten najemca z niewiadomych względów wymaga dodatkowej ochrony.

Pojawiła się więc ustawa o ochronie praw lokatorów, która psuje równowagę w relacji między wynajmującym i najemcą. Daje najemcy bardzo korzystną pozycję.

Na czym polega ta korzystna pozycja najemcy?

Przede wszystkim, właściciel ma bardzo ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy najmu.

Przykładowo, gdy najemca przestanie płacić, umowę można wypowiedzieć dopiero po trzech pełnych miesiącach nie płacenia, ale trzeba też wcześniej uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu jeszcze dodatkowy miesiąc na opłacenie zaległości.

Jeśli właściciel chce sam zamieszkać w swoim lokalu, to okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, ale tylko, jeśli najemca ma jakiś lokal zamienny albo właściciel sam mu ten lokal zapewni. A jeśli najemca nie ma lokalu zamiennego, a właściciel mu go nie zapewni, to okres wypowiedzenia wynosi 3 lata.

W przypadku, gdy właściciel chce w mieszkaniu umieścić np. swoje dziecko albo kogoś innego z najbliższej rodziny, to terminy wypowiedzenia też wynoszą 6 miesięcy lub 3 lata, przy czym w wypowiedzeniu trzeba podać, kto tam będzie mieszkał (czyli trzeba podać najemcy dane swojego dziecka czy innego członka rodziny).

A jeśli po takim wypowiedzeniu w tym mieszkaniu ten właściciel albo jego rodzina nie zamieszka, to najemca może wrócić do lokalu albo żądać rekompensaty finansowej i właściciel pokrywa koszty przeprowadzki.

W niektórych sytuacjach, w przypadku osób w wieku powyżej 75 lat, wypowiedzenie umowy najmu staje się skuteczne dopiero w chwili… śmierci lokatora. Jeśli więc masz pecha, to utrzymujesz kogoś przez 25 lat, bo niektórzy żyją przecież ponad 100 lat.

Oprócz wypowiedzenia umowy najmu, problematyczne jest też podwyższanie czynszu.

Wysokość podwyżki jest ograniczona, okres wypowiedzenia czynszu wynosi co najmniej trzy miesiące. W niektórych przypadkach lokator może żądać uzasadnienia podwyżki i kalkulacji jej wysokości (pod rygorem nieważności podwyżki), a także może zakwestionować podwyżkę sądowo, a uzasadnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Gdy już uda się właścicielowi  ze złym najemcą rozwiązać umowę (co często graniczy z cudem) albo ona ulegnie zakończeniu (bo właściciel zapobiegliwie podpisał umowę na czas oznaczony), to dopiero wtedy pojawia się  możliwość pozbycia się złego najemcy z mieszkania.

Proces uzyskania wyroku eksmisyjnego i jego skutecznej egzekucji jest jednak długi i bolesny, a ustawa o ochronie praw lokatorów oraz powolność działania sądów i innych polskich instytucji powodują, że może on trwać nawet kilka czy kilkanaście lat.

Eksmisji nie wykonuje się od początku listopada do końca marca, sąd może wstrzymać wykonanie opróżnienia lokalu, jeśli nie ma lokalu zastępczego, a tych gmina raczej skutecznie nie zapewnia.

Jest wprawdzie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez najemcę, ale ani najemca ani gmina tego odszkodowania najczęściej właścicielowi nie płacą.

Wisienką na torcie było jeszcze zaostrzenie art. 191 kodeksu karnego.

Najemca może właściciela oskarżyć o nękanie (przy czym może tak nazwać nie tylko działania czysto fizyczne, ale np. to, że często do niego dzwonimy) i właściciel będzie wtedy narażony na pozbawienie wolności do lat trzech.

Ostatnio pojawiły się w mediach absurdalne propozycje organizacji lokatorskich, żeby karać właścicieli, próbujących odzyskać swoją własność, mandatami rzędu 30 tysięcy złotych.

Ktoś więc bezprawnie korzysta z Twojej nieruchomości, Ty musisz tę nieruchomość utrzymywać, a prawo penalizuje wszelkie próby jej odzyskania, nie penalizuje jednak w żaden sposób oszusta, który tę własność zajął.

Zdaję sobie sprawę, że ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy także mieszkaniowych zasobów gmin, ale w tym tekście chodzi o tę część ustawy, która dotyczy całego rynku najmu, czyli także mieszkań będących własnością prywatną.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Rząd i obrońcy lokatorów na krytykę ustawy o ochronie praw lokatorów odpowiadają, że przecież mamy najem okazjonalny oraz instytucjonalny, który chroni wynajmującego.

Trudno się z tym zgodzić!

Najem okazjonalny czy instytucjonalny jest takim lekarstwem na złych lokatorów jak ziółka na ciężkie zapalenie płuc.

Oczywiście, można i pewnie trzeba je pić i być może czasami ułatwią dojście do zdrowia, ale na pewno nie wyleczą tej ciężkiej choroby.

Ustawa o ochronie praw lokatorów a konstytucja

Wielokrotnie słyszę argument, że ustawa o ochronie praw lokatorów jest konieczna, ponieważ władze są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Regulując jednak najem prywatnych mieszkań Państwo przekracza swoje konstytucyjne obowiązki i realizuje je cudzym kosztem czyli kosztem prywatnych właścicieli mieszkań.

Nie mam nic przeciwko, żeby Państwo walczyło z bezdomnością poprzez odpowiednią politykę i inwestycje w mieszkania socjalne, ale musi to mieć rozsądny kształt i nie może być realizowane poprzez przerzucenie kosztów na prywatnych właścicieli.

W konstytucji mamy też prawo do własności, które może być ograniczone ustawą tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności. Wszyscy jednak wiemy, jak jest z ustawą o ochronie praw lokatorów i prawem właściciela do własnego mieszkania.

Ochrona praw lokatorów jako odwieczny i światowy standard?

Pojawiają się też argumenty, że nadmierna ochrona praw lokatorów funkcjonuje już od bardzo dawna (była nawet jeszcze przed II Wojną Światową) i że działa ona praktycznie w całej Europie i poza Europą.

Tak, ale czy to, że tak było od lat i że inni też tak robią, oznacza, że to jest dobre?

I że my tez powinniśmy tak robić?

To tak jakby obrońcy papierosów mówili, że przecież ludzie palą od lat i w innych krajach jest mnóstwo palaczy.

A jakoś potrafiliśmy zrozumieć, że

• palenie szkodzi wszystkim (nie tylko palaczom),
• wszyscy ponosimy koszty tego palenia (nie tylko palacze) i

zostało ono w końcu mocno ograniczone np. obecnie nie można palić w miejscach publicznych.

Dlaczego więc nie możemy podobnie podejść do nadmiernego uprzywilejowania złych najemców i wycofać się ze szkodliwej regulacji?

Wpływ ustawy o ochronie praw lokatorów na wynajmujących i rynek

Ten brak równowagi w relacji właściciel-najemca bardzo mocno wpływa na rynek najmu nieruchomości w Polsce.

Powoduje, że właściciele się boją.

Tych złych najemców, nadużywających swojej uprzywilejowanej pozycji, jest zapewne niewielu (jakiś nikły procent całego rynku).

Ale boją się wszyscy właściciele.

Z tego powodu:

• Część z nich nie wynajmuje w ogóle – wolą, żeby mieszkania stały puste niż żeby mieli w nich mieszkać najemcy z piekła rodem. Ostatnio ustawodawca informował, że w Polsce mamy 2 miliony pustostanów…
• Część z właścicieli nie wynajmuje pewnym grupom najemców: kobietom w ciąży, matkom z dziećmi, starszym osobom. W ten sposób te grupy są dyskryminowane na rynku najmu. Czy to jest wina wynajmujących, że nie chcą brać na siebie ryzyka i nie wynajmują grupom szczególnie chronionym przez ustawę? To jest wina wyłącznie ustawodawcy, który, niby dla ochrony, zrobił tym matkom z dziećmi krzywdę.
• Część z właścicieli z tego strachu wynajmuje nieoficjalnie – bez umowy i płacenia podatków, myśląc (niestety błędnie), że w ten sposób w razie potrzeby łatwiej pozbędą się najemców.

Korzyści z likwidacji ustawy o ochronie praw lokatorów

Wróćmy do mojej obietnicy, że pokażę korzyści z likwidacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przede wszystkim, likwidacja tej ustawy nie spowoduje, że nagle właściciele będą mieć super, a najemcy źle.

To będzie tylko przywrócenie równowagi w tej relacji między właścicielami a najemcami.

Nadal przecież będą obowiązywać regulacje dotyczące najmu zawarte w Kodeksie Cywilnym.

Odetchną wszyscy:

• Właściciele mieszkań, bo zmniejszy się ryzyko wynajmowania i spadną koszty tego procesu (nie trzeba będzie płacić za prawników, notariusza itd.).
• Uczciwi najemcy poszukujący lokali do wynajęcia, bo:
  • nagle na rynku pojawi się nawet do kilkuset tysięcy mieszkań;
  • spadną ceny wynajmu (no bo będzie większa podaż mieszkań).

Gorzej będą mieli tylko nieuczciwi najemcy nastawieni na wykorzystywanie niesprawiedliwego prawa na swoją korzyść.

A jak zyska na tym budżet Państwa?

• Pojawi się więcej mieszkań na wynajem, więc będzie potrzebnych mniej drogich programów stymulowania budownictwa mieszkaniowego typu bezpieczny kredyt 2% czy innych.
• Więcej właścicieli będzie płacić podatek od wynajmu.
• Będzie potrzeba mniej mieszkań socjalnych, bo więcej osób będzie stać na wynajem komercyjny.
• Rozwinie się też budownictwo ukierunkowane na wynajem, co jeszcze bardziej pobudzi gospodarkę.

Co na to organizacje lokatorskie i hejterzy?

Niektórzy mogą mi zarzucić, że przedstawiam takie poglądy, bo sam jestem właścicielem i zajmuję się wynajmem mieszkań.

Tak, ale jednocześnie sam jestem najemcą – mieszkam w wynajmowanym na zasadach komercyjnych mieszkaniu.

I akceptuję fakt, że jeśli płacę i dbam o to mieszkanie, to nie będę miał problemów, a jeśli nie, to powinienem się wyprowadzić.

A jeśli mnie nie stać na to mieszkanie, to chciałbym, aby rynek najmu był jak największy, żebym mógł znaleźć sobie tańsze mieszkanie do wynajęcia.

Wiem, za chwilę pojawią się tu przedstawiciele różnych organizacji lokatorskich i zaczną podawać przykłady „złych” wynajmujących, którzy skrzywdzili biednego najemcę.

Proponuję im, żeby najpierw zrozumieli błąd tzw. dowodu anegdotycznego, a potem się zastanowili, czy ich argumenty rzeczywiście mają sens.

I czy najemca, którego bronią, w ogóle płacił rynkową stawkę za mieszkanie. Czy przypadkiem nie jest osobą, która po prostu chciałaby mieszkać w cudzym mieszkaniu za darmo albo za grosze.

Wiem też, że będzie tu sporo hejtu.

Dłuższy czas temu popełniłem artykuł dla Wyborcza.biz o podobnym wydźwięku.

Po jakimś czasie od publikacji zajrzałem do komentarzy.

Pojawiły się takie epitety jak: mafia, bełkot frustrata, cwaniacka sofistyka. Pojawiło się też nawiązanie do Smoleńska, sędziego Tulei, Bolszewików, Tusk wystąpił co najmniej kilka razy.

Nie będę przytaczał przekleństw i słów powszechnie uznanych za obelżywe, które się pojawiły.

A ktoś zasugerował mi pisanie bajek 😉

Na koniec tylko przyznam, że, tak naprawdę, nie wierzę, że w Polsce ustawa chroniąca lokatorów zostanie zlikwidowana.

Ale być może tym tekstem uda mi się wzbudzić jakąś dyskusję na ten temat albo chociaż dołożyć swoje trzy grosze do dyskusji na temat znaczących zmian w tej ustawie.

Zapraszam więc do dyskusji w komentarzach! I jestem otwarty na konstruktywną krytykę. Jednak ostrzegam, że wszelkie komentarze nie trzymające pewnego poziomu kultury będę usuwał.