Autorem poniższego wpisu jest Stella Brzeszczyńska (redakcja: Grzegorz Grabowski).

Kto z Was nie miał rozmowy z ekipą remontową, która twierdzi, że jak wystawią fakturę na firmę, to muszą doliczyć 23% VAT? W tym artykule rozprawimy się z tym mitem, a także wytłumaczymy kilka niuansów związanych z VAT i remontami. Opowiemy m.in. o tym, jak można (w pewnych sytuacjach) zaoszczędzić 15% na kosztach materiałów wykorzystanych do remontu.

8% dla „mieszkaniówki”

Remonty, modernizacje (termomodernizacje), przebudowy i konserwacje obiektów budowlanych (ich części), zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT.

Do budownictwa objętego tym programem zalicza się:

1. budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w dziale 11,
2. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych – dział 12 PKOB,
3. budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską,
4. mikroinstalacje odnawialnego źródła energii (o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW), która jest funkcjonalnie związana z obiektami wymienionymi wyżej w pkt 1–3.

W przypadku robót budowlanych, wykończeniowych lub remontowych, prowadzonych w budynkach jednorodzinnych lub w lokalach mieszkalnych (po wyodrębnieniu do osobnej księgi wieczystej) o powierzchni przekraczającej limity – wykonawcy muszą wystawiać faktury z dwiema stawkami: 8% i 23%.  Przy budowie, remoncie lub modernizacji:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m kw.,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m kw

– stosuje się dwie stawki: 8% i 23% w proporcji wyznaczonej wg poniższej zasady .

Stawkę 8% stosuje się do podstawy opodatkowania (ceny netto za całość usług), odpowiadającej udziałowi limitowanej powierzchni użytkowej w całkowitej powierzchni lokalu lub budynku jednorodzinnego.

Przykład: lokal mieszkalny o powierzchni 160 m kw. Udział procentowy powierzchni „limitowanej”: 150/160 × 100 = 93,75%.

Całkowity koszt remontu wyceniony na 50 tys. zł + VAT.

Usługa remontowa ze stawką 8% – 46 875 zł netto; ze stawką 23% – 3125 zł netto.

Stawka 8% obejmie więc tę wartość prac, która odpowiada udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Nie można ustalić, że powierzchnia pewnych pomieszczeń mieści się w limicie, a innych jest poza nim – i w ten sposób obliczać podatek (na przykład,  łazienkę uwzględniamy w limicie – stawka 8%, a kotłownię poza limitem – stawka 23%). Każda kwota należna wykonawcy powinna zostać rozbita na dwie stawki, niezależnie od tego, gdzie prace są wykonywane.

To limitowanie stawki 8% nie dotyczy jedynie robót konserwacyjnych. Przez roboty konserwacyjne rozumie się prace inne niż remont, mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części.

Jednak uwaga! Jeżeli usługa konserwacji zostanie wykonana z zastosowaniem własnych towarów wykonawcy, a ich wartość netto, wliczona do podstawy opodatkowania (ceny netto za wykonanie robót konserwacyjnych), przekroczy 50% tej podstawy, to zastosowanie stawki 8% VAT jest limitowane powierzchnią budynku lub lokalu.

Jednym słowem, jeżeli w cenie usługi zawarta jest także cena za materiały wykorzystane w robotach konserwacyjnych, to istotne jest, jaki procent łącznej zapłaty za konserwację dotyczy materiałów użytych do jej wykonania. Chodzi tutaj o to, żeby pod usługą konserwacji ze stawką 8% VAT nie „przemycać” faktycznej sprzedaży materiałów budowlanych, których sprzedaż jest opodatkowana stawką 23% VAT.

Niezależnie więc od tego, jakie prace były prowadzone i dla kogo, stawka VAT zależy od rodzaju remontowanej nieruchomości (dla tzw. „mieszkaniówki” mamy 8%, dla reszty 23%) i powierzchni lokalu/budynku (dla lokali mieszkalnych poniżej 150 m2 i domów jednorodzinnych poniżej 300 m2 mamy 8%, a powyżej trzeba zastosować opisaną wyżej „proporcję”).

Tak więc, jeśli ekipa za remont Twojego mieszkania (o powierzchni poniżej 150 m2) będzie chciała wystawić fakturę z VAT 23%, należy zacytować powyższe stwierdzenia i powołać się na ustawę o VAT.

Roboty budowlane z materiałów wykonawcy

Zarówno proces inwestycyjny, jak i zwykła „wykończeniówka” wymagają podjęcia podstawowej decyzji: kto kupuje materiały niezbędne do wykonania prac. Jeżeli umowa o roboty budowlane jest zawierana na całość prac z jedną firmą, na ogół inwestor zleca zakup tych materiałów wykonawcy. Możliwe są tutaj dwa warianty:

– wykonawca kupuje materiały we własnym imieniu, na własny rachunek i za własne pieniądze albo

– kupuje je w imieniu inwestora i za powierzone środki.

Równie często inwestorzy decydują się na samodzielne zakupy.

Obniżoną do 8% stawkę VAT stosuje się do budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy budynków i lokali mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej limitów określonych w ustawie o VAT. Natomiast materiały budowlane są obciążone stawką 23% VAT.

Jeżeli inwestor sam nabywa materiały w sklepie budowlanym, to płaci cenę ze stawką 23% VAT.

Jeżeli natomiast „kupi” te materiały razem z robocizną – usługą objętą stawka 8% – kosztuje go to 15% mniej. Wykonawca doliczy bowiem 8% do łącznej ceny za usługę wykonaną z własnych materiałów (które kupił do wykonania usługi remontowej lub budowlanej).

Jeśli materiały kupuje wykonawca, to on także ponosi koszt VAT (23%), ale może ten wydatek odliczyć od własnego podatku (8%), w efekcie obciążenie podatkowe u wykonawcy może wynieść 0 zł. Nadwyżka w postaci 15% podatku naliczonego może także zostać zwrócona wykonawcy przez urząd skarbowy.

Oczywiście ten mechanizm ma sens wtedy, gdy inwestor nie może sam odliczyć podatku naliczonego przy zakupie materiałów budowlanych, czyli wtedy, gdy lokal jest przeznaczony do czynności zwolnionych od podatku VAT (np. inwestor jest zwolniony od VAT albo lokal będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe).

Jeżeli natomiast inwestor będzie wykorzystywał lokal do czynności opodatkowanych, tzn.:

1) sprzeda lokal ze stawką VAT albo

2) wynajmie go ze stawką VAT

– to może samodzielnie nabywać materiały budowlane i samodzielnie rozliczać podatek naliczony.

Przez lata między inwestorami a organami podatkowymi trwały spory o możliwość zastosowania do rozliczenia z wykonawcą stawki 8% VAT za całość wykonanych robót (z wykorzystaniem przez wykonawcę materiałów), jednak w końcu powszechnie uznano, że jest to możliwe.

Roboty poza budynkiem

Obniżona stawka podatku obejmuje jedynie roboty budowlane związane z samym budynkiem (lokalem) mieszkalnym o określonej powierzchni, nie obejmuje natomiast prac wykonywanych poza bryłą budynku, nawet jeśli są one ściśle związane z tym budynkiem.

Do budowy, przebudowy, remontu i konserwacji wszelkich budowli (np. przyłączy, oczyszczalni, urządzeń sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, drenażu odwadniającego grunt wokół budynku, szamba itp.) stosuje się stawkę 23%.

Dotyczy to również usług brukarskich (podjazd, chodnik prowadzący do domu) czy budowy ogrodzenia lub garażu wolnostojącego przy budynku mieszkalnym.

Wynika to z treści uchwały siedmiu sędziów NSA z 3 czerwca 2013 r. (I FPS 7/12), w której uznano, że obniżona stawka VAT nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, wykonywanych poza bryłą takich obiektów.

Poglądy wyrażone w tej uchwale nadal są aktualne i wiążą sądy we wszystkich podobnych sprawach (np. wyrok NSA z 13 grudnia 2019 r., FSK 1371/17, z 24 października 2018 r., I FSK 1792/14, z 18 października 2018 r., I FSK 1633/16).

Meble na wymiar

W przypadku mieszkań robionych „pod klucz” często wykonywane są w nich meble na wymiar – do kuchni, przedpokoju i sypialni. W praktyce pojawiają się wątpliwości, czy te meble robione do konkretnego pomieszczenia powinny być sprzedawane przez ich wykonawcę ze stawką 8% właściwą dla lokalu, czy ze stawką 23% – właściwą dla rzeczy ruchomych.

Sprawa była tak bardzo problematyczna, że Minister Finansów wydał interpretację ogólną z 31 marca 2014 r. w sprawie opodatkowania właściwą stawką podatku VAT usług tzw.  trwałej zabudowy meblowej w obiektach budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nr PT10/033/5/133/WLI/14/RD 30577, a 27 maja 2020 r. zmienił ją wydając nową interpretację o sygn. PT3.8101.2.2020.

Upraszczając temat – stawka 8% może zostać zastosowana wtedy, gdy meble są wykonane na wymiar do konkretnego obiektu budowlanego lub jego części (lokalu) i są trwale powiązane z jego elementami konstrukcyjnymi w sposób odmienny od mebli „wolnostojących”.

Na koniec

Należy także zdawać sobie sprawę z wymagań wynikających z przepisów o białej liście podatników, mechanizmie podzielonej płatności i rachunkach rozliczeniowych dla niektórych podatników. Więcej na ten temat pisaliśmy już w artykule „Biała lista podatników, split-payment i odpowiedzialność solidarna a najem mieszkań”.

---