Zapewne większość wynajmujących mieszkanie bądź mieszkania jest tego świadoma, jednak chciałbym przypomnieć, że 20 stycznia każdego roku (a więc i obecnego) mija termin na ewentualne powiadomienie urzędu skarbowego, w jaki sposób zamierzamy rozliczać podatek od najmu w danym roku podatkowym.

W przypadku najmu prywatnego możliwe są dwa sposoby: na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 18% i 32%) oraz ryczałt ewidencjonowany. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku płaciliśmy na zasadach ogólnych, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałtem, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia możliwy jest tylko raz w roku, na jego początku (do 20 stycznia) bądź najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się na zasadach ogólnych, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Uwaga – możliwe jest również opłacanie ryczałtu w cyklu kwartalnym, ale o tym należy powiadomić Urząd Skarbowy w oświadczeniu złożonym do 20 stycznia br.

Oświadczenie nie musi być złożone na określonym druku, można więc zastosować załączony wzór.

W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego, na dzień, w którym piszę ten tekst (7 stycznia 2010) cały czas nie wiadomo, czy Prezydent podpisze ustawę z o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (została mu ona przekazana do podpisu 18 grudnia 2009 roku).

Podpis ten jest bardzo istotny, ponieważ:

  • -> Jeśli ustawy nie podpisze, będzie nadal obowiązywać poprzednia, a więc stawka podatku zryczałtowanego w 2010 roku będzie wynosić 8,5% od przychodu do kwoty 4000 Euro  i 20% od przychodu ponad ten limit. Wg ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych  przez osoby fizyczne (art. 4 ust. 2), kwoty wyrażone w Euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu ogłaszanego przez NBP, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Limit 4000 Euro dla 2010 powinien więc wynosić około 16 891 zł (kurs średni Euro NBP z 1.10.2009 to 4,2228 zł).
  • -> Jeśli ustawę podpisze, będzie obowiązywać stawka podatku zryczałtowanego 8,5%, niezależnie od wysokości przychodu.

W jaki sposób podatnicy mają podjąć decyzję co do sposobu opodatkowania, skoro nie ma pewności, jaka będzie stawka tego podatku? Prezydent ma 21 dni na ewentualne przekazanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego bądź miesiąc na jej zawetowanie. Do 18 grudnia 2010 powinno się więc wszystko wyjaśnić…

Którą formę opodatkowania wybrać? Sam widziałem sytuacje, że ktoś podejmował decyzję na podstawie opinii znajomych brzmiących: „Ryczałt jest lepszy, bo tańszy” albo „Ryczałt to 20%, a podatku PIT płacisz 18%, to lepiej płacić wg skali podatkowej!”. Można do tego podchodzić i w ten sposób, ale prawda jest taka, że nie ma reguły i to, wg której zasady zapłacimy mniejszy podatek, zależy od wielu indywidualnych czynników, m.in. od tego, jakie ponosimy koszty i jaką amortyzację możemy zastosować.

A wszystko można bardzo prosto policzyć, co pokazuje poniższy przykład (jest to przykład rzeczywisty, dotyczy dwupokojowego mieszkania na Ursynowie):

Tabela - zasady ogólne vs ryczałt

Kolumna A dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, a w ciągu roku zarabia tyle (łącznie ze swojej codziennej pracy oraz z najmu), że nie wchodzi w drugi próg podatkowy.

Kolumna B dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, ale wchodzi w drugi próg podatkowy.

W kolumnie C policzono podatek płacony ryczałtem, w sytuacji, gdy Prezydent nie podpisze ustawy (a więc nadal obowiązuje stawka 8,5% i 20%).

W kolumnie D policzono podatek płacony ryczałtem, jeśli Prezydent zdecyduje się podpisać ustawę.

Jak widać, w tym przypadku ryczałt jest mniej opłacalny, niemniej wynika to z takich a nie innych relacji przychodów do kosztów. Można zauważyć chociażby dość wysokie koszty administracyjne (Wspólnota zarządzająca tym budynkiem jest zmuszona do poniesienia pewnych dodatkowych wydatków). W innych przypadkach obliczenia mogą być korzystniejsze dla ryczałtu. Proponuję więc wykorzystać załączony plik XLS i policzyć dla swojego przypadku…

Poniżej trochę dodatkowych komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia:

  • -> Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych możemy od przychodu odliczyć pewne koszty. Najistotniejsze z nich to: amortyzacja, odsetki od kredytu (ale nie spłata kapitału, więc należy odsetki w jakiś sposób wydzielić z płaconej przez nas raty), opłaty administracyjne, ubezpieczenie, remonty. Koszty muszą być jednak powiązane z przychodami (tj. że ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania przychodu), najlepiej też, jeśli w umowie najmu zapisane jest, że wynajmujący ma obowiązek je ponosić.
  • -> Obowiązuje zasada kasowa, a więc przychód i koszt powstaje w momencie rzeczywistego wpływu pieniędzy na nasze konto bądź w momencie poniesienia danego kosztu.
  • -> Przychody i koszty powinny być udokumentowane np. wyciągiem z konta, potwierdzeniem przelewu, fakturą, rachunkiem, dokumentem bankowym.
  • -> W przykładzie zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny zakupu lokalu (cena mieszkania, miejsca w garażu podziemnym oraz opłaty notarialne).
  • -> Nie uwzględniono kwot wpłacanych przez najemcę jako pokrycie kosztów opłat licznikowych, gdyż, przy zasadach ogólnych, opłaty za media ponoszone przez wynajmującego mogą być odliczone od przychodu (a więc są neutralne dla dochodu), a przy ryczałcie podatek płacimy jedynie od kwoty czynszu określonego w umowie najmu (patrz interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 3 grudnia 2009 r. (nr IPPB1/415-804/09-2/MT)).

Wszelkie uwagi dotyczące powyższych obliczeń i założeń będą bardzo mile widziane.

Be Sociable, Share!