Kasa fiskalna w najmieArtykuł 111 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług (czyli tzw. Ustawy o VAT) mówi:

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Co oznacza ten zapis dla Ciebie, czyli właściciela/właścicielki wynajmowanych mieszkań? Mniej więcej tyle:

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na rzecz osób fizycznych, to masz obowiązek posiadać kasę fiskalną i rejestrować na niej swoje przychody z najmu.

Chyba że skorzystasz z jednego z dostępnych zwolnień. W tym artykule napiszę właśnie o tych zwolnieniach. Będą też inne praktyczne rady związane z tym tematem.

Zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących w 2013 i 2014 były określone przez Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Pisałem o nich w poprzednim artykule o kasach fiskalnych.

4 listopada 2014 roku Minister Finansów podpisał rozporządzenie w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, które określa zakres zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących na lata 2015 – 2016.

Data wejścia rozporządzenia w życie to 1 stycznia 2015 r.

Nowe rozporządzenie ograniczyło liczbę podatników, którzy mogą skorzystać ze zwolnienia. Przykładowo, od 2015 roku kasy fiskalne powinny pojawić się w warsztatach samochodowych i miejscach wymiany/napraw opon, u lekarzy, dentystów, prawników, doradców podatkowych, w zakładach fryzjerskich, kosmetycznych i kosmetologicznych.

Porównując jednak nowe rozporządzenie z listopada 2014 roku z poprzednim rozporządzeniem z listopada 2012 roku pod kątem zwolnień dla osób wynajmujących mieszkania, wydaje się, że nie ma żadnych zasadniczych zmian.

Nadal właściciele wynajmowanych mieszkań mogą uniknąć obowiązku posiadania kasy fiskalnej na podstawie jednego z trzech zwolnień.

Zwolnienie 1: obrót poniżej 20 000 zł

Art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w poprzednim roku podatkowym, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.

Dodatkowo, pkt 2 ww. artykułu dotyczy podatników rozpoczynających najem po 31 grudnia 2014 r. – zwolnienie uzyskamy, jeżeli przewidywany przez wynajmującego obrót nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Dla przykładu, jeśli zaczynamy najem w październiku, to limit w danym roku podatkowym będzie wynosił 5000 zł (3/12 rocznego limitu).

Jeśli więc z wynajmu dla osób fizycznych osiągasz nie więcej niż 20 000 zł rocznie, nie musisz martwić się kasą fiskalną.

Zwolnienie 2: dokumentowanie całości obrotu fakturą

Zgodnie z art. 2 ust. 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. W załączniku tym znajdziemy:

  • w pozycji 26 – wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
  • w pozycji 27 – usługi związane z obsługą rynku nieruchomości.

Niemniej, art. 2 ust. 2 rozporządzenia mówi, że powyższe zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dostawa towarów i świadczenie usług w całości zostały udokumentowane fakturą.

Tak więc Twój wynajem będzie zwolniony, jeśli wystawisz wszystkim najemcom na całość przychodu faktury.

Przypominam, że od 2014 roku właściciele wynajmowanych mieszkań nie wystawiają już rachunków, ale faktury. Jeśli jest to najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne, to można zastosować stawkę VAT ZW (zwolnione), dodając na fakturze podstawę zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT).

Zwolnienie 3: wpłaty najemców w całości na konto (+ dobrze opisany przelew)

Zgodnie z art. 2 ust. 1 oraz opisem pozycji nr 38 załącznika do rozporządzania zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Zadbaj więc o to, żeby wszyscy najemcy (bez wyjątku) wpłacali Ci czynsz najmu na Twoje konto, prawidłowo opisując przelew, a nie będziesz martwić się kasą fiskalną.

A co to znaczy prawidłowy opis przelewu?

Rozporządzenie mówi, że z dowodów dokumentujących zapłatę powinno jednoznacznie wynikać „jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.

Proponuję poinstruować najemców, żeby opisywali przelewy np. „czynsz najmu za miesiąc styczeń 2015, ul. Mickiewicza 61, Warszawa”. Gdy wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny niż najemca, powinien on dodać w tytule przelewu, za kogo tej wpłaty dokonuje np. „za Adama Nowaka”.

Częstą praktyką jest pobranie gotówką kaucji oraz czynszu za pierwszy miesiąc najmu przy podpisaniu umowy najmu. Takie działanie uniemożliwia nam jednak skorzystanie ze zwolnienia nr 3. Tak więc w takiej sytuacji sugeruję, żeby poprosić najemcę o wpłatę czynszu najmu na nasze konto (o ile, oczywiście, chcesz skorzystać ze zwolnienia nr 3).

Podsumowanie

Przypominam, że, aby uniknąć obowiązku ewidencji przychodu z najmu przy zastosowaniu kasy fiskalnej, wystarczy wykorzystać jedno z ww. zwolnień. Nie ma potrzeby spełniać wszystkich trzech.

Warto też zwrócić uwagę, że jeśli przyjmiemy od kogoś gotówkę za jeden miesiąc, nie wystarczy na tę jedną kwotę wystawić faktury, żeby skorzystać ze zwolnienia nr 2. Wykorzystanie zwolnienia nr 2 wymaga wystawiania faktur na całość obrotu! Tak więc jednokrotne przyjęcie gotówki wymusza na nas wystawianie faktur dla wszystkich najemców za wszystkie miesiące.

A co jeśli handlujesz mieszkaniami?

Jeden z moich znajomych opowiedział mi ostatnio, że urzędnik w Urzędzie Skarbowym, dowiedziawszy się, że mój znajomy sprzedał właśnie mieszkanie w ramach działalności gospodarczej, zaczął się zastanawiać, czy przypadkiem nie powstał u niego obowiązek korzystania z kasy fiskalnej.

Dla porządku wspomnę więc też o zwolnieniu z kasy fiskalnej dla osób dokonujących dostawy nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 oraz opisem pozycji nr 36 załącznika do rozporządzania zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., dostawę nieruchomości. Dostawa nieruchomości oraz sprzedaż środków trwałych nie jest liczona do limitu, o którym mowa w zwolnieniu nr 1 (art. 2 ust. 4 Rozporządzenia).

Jeśli masz jakiś komentarz, przykre doświadczenia związane z kasą fiskalną i urzędem skarbowym, albo inny pomysł czy opinię na ten temat – gorąco zapraszam do komentowania poniżej.

Be Sociable, Share!