Robisz biznes w branży nieruchomości, a Twoimi klientami są osoby nie prowadzące działalności gospodarczej, czyli tak zwani konsumenci?

Masz obowiązek rejestrować swój obrót na kasie fiskalnej.

Chyba że skorzystasz z któregoś ze zwolnień z tego jakże miłego obowiązku.

Na kanale Youtube Wynajmistrza pojawił się nowy film, w którym opisuję zwolnienia z kasy fiskalnej dotyczące różnych biznesów w branży nieruchomości. Zapraszam do obejrzenia ↓↓

Czy i jak unikać kasy fiskalnej w biznesie nieruchomościowym. Co musisz wiedzieć o zwolnieniach

Z nagrania dowiesz się:

• z jakiego zwolnienia teoretycznie mogą skorzystać wszyscy przedsiębiorcy, ale rzadko się to udaje,
• co z kasą fiskalną w podnajmie,
• jak można jej uniknąć w „wynajmie krótkoterminowym” (czy płatności przez Booking.com i Airbnb zwalniają z kasy),
• jak pośrednik nieruchomości może uniknąć wystawiania paragonów,
• czy przy sprzedaży nieruchomości trzeba wystawiać paragon na kilkaset tysięcy złotych i dlaczego prawie każdy fliper powinien mieć kasę.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 
• daj łapkę w górę 
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu.

Dowiesz się z niego, jak nie narazić się na wysokie kary za brak kasy fiskalnej, jeśli robisz podnajem, wynajem krótkoterminowy, sprzedajesz czy też flipujesz nieruchomościami, a także, gdy jesteś pośrednikiem.

Każdy sprzedający towary lub usługi konsumentowi musi mieć kasę fiskalną?

Art. 111 ust. 1 ustawy o VAT mówi:

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

W skrócie oznacza to, że jeśli dokonujesz sprzedaży na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności, masz obowiązek posiadać kasę fiskalną i rejestrować na niej swoje przychody.

Ten obowiązek nie zależy od tego, czy prowadzisz zarejestrowaną działalność gospodarczą czy spółkę, ani od tego, czy jesteś podatnikiem VAT czynnym czy zwolnionym. Dotyczy on także wynajmujących w tzw. najmie prywatnym.

Chyba że skorzystasz z któregoś ze zwolnień z obowiązku rejestracji obrotu na kasie fiskalnej.

Na czym więc polegają te zwolnienia i z którego najlepiej korzystać?

Uwaga – w ustawie o VAT jest mowa o sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Trzeba tu jeszcze dodać, że obejmuje to także osoby prowadzące działalność gospodarczą, które w danej transakcji występują jako konsumenci.

Dla uproszczenia w tym artykule będę te wszystkie osoby nazywał po prostu konsumentami, choć wiem, że nie jest to nomenklatura zgodna z ustawą o VAT.

Zwolnienie dla obrotu do 20 tys. zł

Niezależnie od tego, jaki biznes nieruchomościowy prowadzisz: najem, podnajem, tzw. wynajem krótkoterminowy, jesteś pośrednikiem albo fliperem, możesz skorzystać ze zwolnienia z obowiązku rejestrowania obrotu z tytułu sprzedaży na rzecz konsumentów, jeżeli nie przekroczył on w roku podatkowym kwoty 20 tys. zł.

Limit obejmuje całą sprzedaż na rzecz konsumentów, we wszystkich segmentach rynku, na których działasz, a do tego w najmie obejmuje, oprócz czynszu najmu, także odsprzedaż mediów na rzecz najemcy, a we flipach – odsprzedaż elementów ruchomych.

Ale, uwaga, do limitu nie liczy się sprzedaż nieruchomości ani sprzedaż środków trwałych podlegających amortyzacji.

Jeśli zaś sprzedaż na rzecz konsumentów rozpoczęła się w trakcie roku podatkowego, limit ten zmniejsza się proporcjonalnie. W tym wypadku, inaczej niż dla VAT, limit wyliczamy od daty rozpoczęcia sprzedaży na rzecz konsumentów, a nie od daty rozpoczęcia działalności.

I ostatni niuans – po przekroczeniu limitu zwolnienie traci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym limit został przekroczony.

Nie musimy więc mieć kasy od razu w momencie przekroczenia limitu, lecz mamy na zaopatrzenie się w nią ponad 2 miesiące.

Wydaje mi się jednak, że limit 20 tys. zł sprzedaży na rzecz konsumentów łatwo jest przekroczyć, więc warto wiedzieć, jakie inne zwolnienia wykorzystuje się w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości.

Warto je znać, żeby uniknąć przykrych konsekwencji np. wysokich kar za brak kasy fiskalnej.

Zwolnienia z kasy fiskalnej w najmie i podnajmie

Zwolnienia z kasy fiskalnej w najmie omówiłem dość szczegółowo w artykule: Jak uniknąć kasy fiskalnej w wynajmie nieruchomości

Jeśli więc wynajmujesz nieruchomości na rzecz konsumentów, zapoznaj się z nim.

Natomiast jeśli robisz podnajem, czyli wynajmujesz od kogoś mieszkania i podnajmujesz dalej, najczęściej na pokoje, z zyskiem, to kwestia kasy fiskalnej działa podobnie. Bo przecież podnajem to także jest najem – najczęściej na rzecz konsumentów.

Zwolnienia z kasy fiskalnej i „wynajem krótkoterminowy”

W przypadku świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania, zwanych potocznie, aczkolwiek według mnie nie do końca prawidłowo, „wynajmem krótkoterminowym”, można skorzystać z limitu do 20 tys. zł, ale najczęściej dość szybko się go przekracza.

Możemy natomiast wykorzystać inne zwolnienie opisane w rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

„Uciekniemy” od kasy, jeśli nasze przychody otrzymujemy poprzez rachunek bankowy i są one odpowiednio udokumentowane.

Jest to możliwe m.in. w przypadku:

• bezpośrednich wpłat od klientów na nasz rachunek bankowy, a także
• w przypadku, gdy klient płaci za pośrednictwem portali typu Airbnb czy Booking.com, o ile dany portal przelewa nam na rachunek kwoty wpłacane przez turystów i mamy dość dobrą dokumentację, czego te wpłaty dotyczą.

Należy pamiętać, że np. gdy gość zrobi rezerwację oraz zapłaci za pośrednictwem jednej z tych platform, ale potem chce np. przedłużyć pobyt i dopłaci za kolejne doby gotówką, to już z tego zwolnienia nie skorzystamy.

Niestety, pobranie w takiej sytuacji płatności od klienta za pośrednictwem karty płatniczej (za pomocą naszego terminala) również nie spełnia warunków skorzystania z tego zwolnienia.

Przypominam też, że od lipca 2020 roku, jeśli korzystamy z kasy fiskalnej dla usług zakwaterowania (czyli nie wykorzystamy żadnego ze zwolnień), powinna to być już kasa fiskalna online.

W przypadku usług krótkotrwałego zakwaterowania trudno jest uniknąć kasy fiskalnej i wielu przedsiębiorców parających się tego typu działalnością ma kasy rejestrujące.

Zwracam uwagę, że w przypadku usług zakwaterowania nie istnieje możliwość zwolnienia z kasy fiskalnej poprzez wystawienie klientowi faktury (takie zwolnienie dotyczy najmu i pośrednictwa).

Więcej na temat kwestiach podatkowych w usługach krótkotrwałego zakwaterowania dowiesz się z nagrania: 7 kluczowych kwestii podatkowych w biznesie NOCLEGOWYM (rozliczanie Airbnb i Booking).

Zwolnienie z kasy fiskalnej w pośrednictwie

Oprócz zwolnienia na podstawie limitu 20 tys. zł, w pośrednictwie można skorzystać z dwóch innych zwolnień.

Na podstawie wspomnianego przeze mnie wcześniej rozporządzenia o zwolnieniach z kasy, usługi związane z obsługą rynku nieruchomości (mieszczące się w ramach PKWiU 68.3), czyli m.in. pośrednictwo, są zwolnione z kasy, jeśli usługa zostanie w całości udokumentowana fakturą.

W pośrednictwie można też wykorzystać ogólne zwolnienie z kasy fiskalnej dla usług, którego warunkiem jest dobrze udokumentowana zapłata za usługę na rachunek bankowy.

Tak więc w skrócie – pośrednik uniknie kasy fiskalnej, jeśli konsumenci będą płacić za usługi przelewem bądź na każdą usługę wystawiona zostanie faktura.

Zwolnienie z kasy fiskalnej przy sprzedaży nieruchomości

Dla sprzedaży nieruchomości jest prosto – w rozporządzeniu jest zwolnienie, które mówi, że dostawa nieruchomości nie wymaga rejestracji na kasie fiskalnej. Dotyczy to zarówno środka trwałego, jak i towaru handlowego. Fliperzy czy deweloperzy nie muszą więc wystawiać paragonów na kilkaset tysięcy złotych 😉

Jednak jest pewna komplikacja dotycząca fliperów.

Przy zakupie od nich nieruchomości, np. mieszkania, nabywca najczęściej otrzymuje je wraz z wyposażeniem ruchomym: wolno stojącymi meblami, AGD (wolno stojącym lub do zabudowy), oświetleniem, karniszami, zasłonami, a także meblami robionymi na wymiar.

W praktyce w każdym sprzedawanym budynku czy lokalu znajdują się elementy ruchome, chociażby oświetlenie.

Oznacza to, że bardzo trudno jest uciec od konsekwencji księgowo-podatkowych związanych ze sprzedażą elementów ruchomych.

O konsekwencjach związanych z VAT-em pisałem w innym artykule o rozliczaniu flipów: 5 kluczowych kwestii podatkowych przy flipach.

Jeśli zaś chodzi o kasę fiskalną i sprzedaż elementów ruchomych, to w praktyce jedyne zwolnienie, które można ewentualnie zastosować, to limit do 20 tys. zł.

Przy pierwszej transakcji najprawdopodobniej nie trzeba będzie wystawiać paragonu, nawet jeśli sprzedaż mebli czy innego wyposażenia ruchomego przekroczy 20 tys. zł – bo mamy kolejne 2 miesiące na zaopatrzenie się w kasę fiskalną po przekroczeniu limitu.

Często pojawiają się, niestety błędne, opinie, że kasy fiskalnej można uniknąć, wystawiając fakturę za te elementy ruchome bądź uzyskując płatność za nie wyłącznie przelewem.

Wystawienie faktury czy otrzymanie zapłaty przelewem na rachunek bankowy pomagają uniknąć kasy fiskalnej, ale w przypadku świadczenia usług np. w najmie czy pośrednictwie. Nie da się tego zastosować do sprzedaży mebli, oświetlenia czy innego wyposażenia ruchomego!

Według mnie kasy fiskalnej można uniknąć wyłącznie poprzez rezygnację z wyposażenia lokalu w rzeczy ruchome.

Z doświadczenia jednak wiem, że trudno jest sprzedać mieszkanie bez jakichkolwiek mebli, oświetlenia czy innych elementów wystroju.

Na rynku popularne są jednak różne koncepcje na uniknięcie obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej, np. sprzedaż mebli za przysłowiową złotówkę bądź dawanie ich w gratisie jako bonus do mieszkania.

Przestrzegam jednak przed ich pochopnym stosowaniem, gdyż generują one różne konsekwencje i ryzyka podatkowe, które powodują, że te pomysły, jeśli chcemy nasz biznes prowadzić długoterminowo, nie mają z reguły większego sensu.

Poza tym ten pomysł nie „zadziała” w podatku dochodowym, który przecież także wystąpi przy sprzedaży – w dochodowym zawsze trzeba wykazać wartość rynkową i sprzedaż za złotówkę to zaniżenie dochodu.

Podsumowanie

Jak widzisz, na przedsiębiorcę działającego w branży nieruchomości czeka kilka pułapek związanych z kasą fiskalną.

Z drugiej strony, jeśli je znasz, to dość łatwo jest uniknąć kasy fiskalnej. Najczęściej zwolnienia opierają się o wystawianie faktur i unikanie gotówki.

Z moich obserwacji wynika, że najgorzej mają przedsiębiorcy działający w „wynajmie krótkoterminowym” lub robiący flipy – oni często te kasy fiskalne, niestety, posiadają.

Na koniec przypominam jeszcze, że obowiązek rejestracji obrotu na kasie fiskalnej nie dotyczy sprzedaży na rzecz osób innych niż konsumenci np. na rzecz przedsiębiorców. Czyli jeśli Twoimi klientami są firmy, to nie musisz się martwić kasą fiskalną.