Jak płacić niższe podatki, gdy wynajmujesz, podnajmujesz, flipujesz albo gdy oferujesz noclegi lub usługi pośrednictwa?

To temat rzeka, ale jak w każdej dziedzinie, tutaj też działa zasada Pareto – czyli zadbanie o 20% kwestii zapewni Ci 80% efektów.

Jeśli chcesz wiedzieć, które są dla Ciebie kluczowe, zapraszam Cię do obejrzenia nowego filmu ⭣⭣

Jak płacić NIŻSZE PODATKI, gdy inwestujesz w nieruchomości?

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Omawiam w nim kluczowe elementy prawno-podatkowe, o które musisz zadbać przy inwestowaniu lub robieniu biznesu w nieruchomościach, żeby zmniejszyć swoje zobowiązania: podatek dochodowy, VAT czy składki ZUS.

Podatki od najmu

Wynajmujesz komuś mieszkanie, kilka mieszkań albo inną nieruchomość i chciałbyś płacić niższe podatki?

Niestety, możliwości optymalizacji podatku od najmu zostały mocno ograniczone w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu. Po pierwsze, w ramach tzw. najmu prywatnego możemy rozliczać się wyłącznie ryczałtem, a do tego zlikwidowana została amortyzacja nieruchomości mieszkalnych.

Nadal jednak najlepszym sposobem zmniejszenia podatku od najmu jest wybór odpowiedniej formy opodatkowania – między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. A w większości przypadków najlepszy wynik da Ci najem prywatny.

Druga kwestia dająca największy efekt w najmie  – jak już rozliczasz się w ramach najmu prywatnego, to skorzystaj z możliwości przerzucenia opłat na najemcę, tak, żeby te opłaty nie były Twoim przychodem. Co spowoduje, że podatek naliczany od tego przychodu będzie mniejszy.

Jeśli wynajmujesz coś innego niż nieruchomość mieszkalną albo na inne cele niż mieszkalne, to pewnie warto pochylić się także nad optymalizacją VAT-u. Ale o tym radzę przeczytać w mojej książce pt. „ABC podatków w nieruchomościach”.

Podatki od sprzedaży nieruchomości

W obszarze sprzedaży nieruchomości z Twojego majątku prywatnego sprawa jest prosta – najlepiej uniknąć podatku poprzez sprzedaż po upływie 5 lat od nabycia, licząc od końca roku tego nabycia. Wiem, że nie zawsze możesz czekać 5 lat, ale w wielu sytuacjach masz wpływ na to, kiedy sprzedajesz swoją nieruchomość. Może czasami warto wynajmować ją jakiś czas dłużej i sprzedać bez podatku niż oddać fiskusowi 19% od wzrostu wartości…

A jak już naprawdę nie możesz poczekać ze sprzedażą 5 lat, to skorzystaj z ulgi mieszkaniowej poprzez wydanie przychodu, który uzyskałeś ze sprzedaży, na własne cele mieszkaniowe. Pamiętaj o tym, że musi to być nieruchomość kupiona na Twoje WŁASNE cele mieszkaniowe, a nie dla dzieci, rodziny czy na wynajem.

Generalnie, konstrukcja tej ulgi jest prosta, ale ma ona wiele niuansów. O większości z nich dowiesz się ze wspomnianej już przeze mnie wcześniej książki „ABC podatków w nieruchomościach”.

Podatki w podnajmie

W podnajmie, czyli biznesie, w którym wynajmujesz od kogoś mieszkanie, a najlepiej jak najwięcej mieszkań, dzielisz je na pokoje i podnajmujesz każdy pokój osobno, największy efekt da, oczywiście, odpowiedni dobór formy prowadzenia takiego biznesu.

W praktyce wybierasz między działalnością gospodarczą na liniówce, a spółką z o.o. Moje doświadczenie mówi mi, że najlepiej wykorzystać spółkę z o.o. – nie tylko ze względu na to, że najprawdopodobniej zapewni Ci ona najniższe podatki i składki, ale także, a może przede wszystkim, ze względu na ograniczenie odpowiedzialności oraz możliwość łatwej sprzedaży biznesu.

Drugi najważniejszy sposób na zwiększenie kwot, które zostają w Twojej kieszeni w biznesie podnajmowym, to dobre zrozumienie VAT-u, który ewentualnie do czynszu najmu doliczać Ci będzie właściciel mieszkania, od którego je wynajmujesz.

To, jak ten VAT działa w przypadku podnajmu, także znajdziesz w mojej książce “ABC podatków w nieruchomościach”.

Podatki w noclegach

Działasz w tzw. wynajmie krótkoterminowym?

Jeśli masz własną bądź własne nieruchomości i korzystasz z usług firmy zarządzającej, to najważniejsza kwestia to odpowiednia umowa z tą firmą zarządzającą (nazwijmy ją operatorem). Otóż trzeba zadbać, żeby to była umowa najmu Twojej nieruchomości na rzecz operatora, tak, żebyś Ty mógł rozliczać tę usługę najmu w ramach tzw. najmu prywatnego.

Druga kwestia w tym wypadku to rozliczenie VAT – jeśli tylko to jest możliwe, odlicz sobie VAT od zakupu nieruchomości i innych wydatków. Pamiętaj, że w celu rozliczania VAT, czyli bycia czynnym podatnikiem VAT, nie musisz prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Czyli inaczej mówiąc, możesz być VAT-owcem, rozliczając ten najem prywatnie.

A co jeśli masz firmę zajmującą się noclegami, wykorzystującą cudze i ewentualnie też Twoje nieruchomości?

Tu kluczowe jest, podobnie jak w przypadku podnajmu, odpowiednie dobranie formy prowadzenia biznesu. Znowu – wybierasz między JDG na liniówce a spółką z o.o., a w praktyce najlepsza najczęściej jest spółka z o.o.

Wiem, że się powtarzam tj. ciągle pokazuję tę spółkę z o.o. jako optymalny wybór, ale tak to po prostu w obecnej sytuacji prawnej w Polsce jest, że naprawdę w niewielu sytuacjach warto myśleć o czymś innym niż spółka z o.o.

I druga rzecz, być może oczywista, ale nie zawsze stosowana – Twoja firma zarządzająca (inaczej zwana operatorem) będzie czynnym podatnikiem VAT. A dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby dobrze policzyć rentowność Twojego biznesu (kalkulując na kwotach netto!) i odpowiednio przypisać wszystkie koszty związane z lokalem do siebie albo do właściciela nieruchomości.

Podatki we flipach

Flipujesz, czyli kupujesz mieszkania tanio, sprzedajesz drogo? Niby prosty biznes, ale złe podejście do podatków może go mocno poturbować.

I znowu powiem to samo – najważniejsze jest dobranie formy prowadzenia i opodatkowania Twojego biznesu.

Po pierwsze, nie rób tego prywatnie. Wiele razy o tym mówiłem, więc już nie będę po raz kolejny tłumaczył dlaczego.

Po drugie – nie rób tego w ramach działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem.

Po trzecie – najczęściej wybiera się między jednoosobową działalnością gospodarczą na podatku liniowym a spółką z o.o. Tu warto policzyć, co będzie dla Ciebie lepsze, bo nie zawsze wychodzi, że to będzie spółka z o.o. Sporo osób nadal wybiera JDG ze względu na źródła finansowania np. kredyt hipoteczny oraz łatwość obracania pieniędzmi, niemniej po jakimś czasie i tak lądują na spółce z o.o.

I druga kwestia we flipach, która daje duże efekty optymalizacyjne – VAT. W większości przypadków nie masz wpływu na to, czy Twój towar sprzedajesz z VAT-em czy bez. Jednak są przypadki, gdy możesz wybrać sprzedaż opodatkowaną lub ze zwolnieniem. I wtedy trzeba dobrze policzyć, co Ci się bardziej opłaca, bo te korzyści mogą być wysokie.

A inne niuanse podatkowe flipowania znajdziesz w mojej książce „ABC podatków w nieruchomościach”. Według mojej wiedzy jest to chyba jedyna książka na rynku, która pomoże Ci sensownie rozliczać flipy.

Podatki w pośrednictwie

Pośrednictwo to biznes, który może generować naprawdę duże zyski, stąd sensowne podejście do opodatkowania tych zysków może Ci zaoszczędzić sporo pieniędzy. Kolejny raz powiem, że najważniejsze jest dobranie formy prowadzenia biznesu – w ramach JDG, spółki, a jeśli działasz na rzecz agencji, w grę czasami wchodzi też jakaś forma zatrudnienia w tej agencji.

W przypadku pośrednictwa najczęściej działa się w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, w szczególności jeśli możemy jakoś zmniejszyć nasze składki ZUS np. poprzez skorzystanie z ulgi na start i preferencyjnego ZUS-u. Jednak coraz częściej nawet samodzielni agenci działają poprzez spółkę, a jeśli prowadzisz agencję, to już w ogóle myśl tylko o spółce.

Drugi obszar optymalizacji w pośrednictwie to VAT – choć to dotyczy tylko tych, którzy nie przekraczają 200 tys. złotych obrotu rocznie – wtedy najczęściej warto skorzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na niski obrót, żeby nasze przychody były wyższe.

Podsumowanie

Jak widzisz, niezależnie od tego, czy robisz najem, podnajem, wynajem krótkoterminowy, flipy czy pośrednictwo, w każdym z tych obszarów jest jedna czy dwie rzeczy, które mają największy wpływ na Twoje podatki. Najczęściej jest to dobranie odpowiedniej formy prowadzenia i opodatkowania firmy, ale nie tylko.

Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów takiej optymalizacji podatkowej inwestowania i biznesu w nieruchomościach, skorzystaj koniecznie z mojej książki „ABC podatków w nieruchomościach”. Inwestycja w nią zwróci Ci się wielokrotnie już przy jednej, nawet najmniejszej optymalizacji podatkowej, którą wprowadzisz na bazie wiedzy z tej książki.

Tutaj zamówisz swój egzemplarz ⭣⭣

📕 https://abcpodatkow.pl/