Jeśli kiedykolwiek wynajmowałeś mieszkanie, wiesz, że nie zawsze jest to łatwy i pasywny dochód. 

Telefony od najemców o każdej porze, formalności, rozliczenia, awarie, szukanie nowych lokatorów…

Wielu inwestorów z czasem dochodzi do wniosku, że nie odnajduje się w roli zarządcy i przekazuje to zadanie profesjonalnej firmie.

Ale czy to się opłaca? Jak wygląda współpraca z firmą zarządzającą najmem i jakie realne problemy rozwiązuje?

O tym opowiadam w nowym filmie, zapraszam Cię do obejrzenia ↓↓

Inwestowanie w najem mieszkań: pasywny dochód czy NIEWOLA?

Z filmu dowiesz się:

• Czy warto skorzystać z usługi zarządzania najmem i dla kogo ma ona sens,
• Jakie konkretnie obowiązki przejmuje firma zarządzająca,
• Ile taka usługa kosztuje i co wpływa na wysokość opłat,
• Na co uważać w umowie z firmą zarządzającą, żeby nie stracić pieniędzy,
• Czy usługa zarządzania może się „zwrócić”, a nawet zwiększyć rentowność Twojej inwestycji,
• Jak wybrać profesjonalną firmę zarządzającą najmem.

Obejrzyj film >>

 

Masz mieszkanie bądź mieszkania na wynajem?

Być może już wiesz, że z jednej strony mają Ci one zapewnić tzw. wolność finansową, ale z drugiej strony – jesteś ich niewolnikiem!

Bo trzeba się nimi zajmować, np. szukać najemców, podpisywać umowy, dbać o stan techniczny, sprawdzać i ewentualnie upominać się o płatności, a co najgorsze –
w miarę szybko reagować na wszelkie awarie, problemy, czasami wymagające działania w środku nocy, podczas urlopu czy w środku ciężkiego dnia pracy.

I właśnie dlatego powstała usługa zarządzania najmem, która może z Twojej głowy zdjąć wszystkie te problemy.

Z tego artykułu dowiesz się, co to jest za usługa, jakie ma zalety i wady, ile kosztuje oraz, przede wszystkim, jak wybrać firmę zarządzającą.

Jeśli już teraz wiesz, że chcesz skorzystać z firmy zarządzającej, to wypełnij ten formularz: https://zarzadzanie.wynajmistrz.pl/. Skontaktują się z Tobą firmy zarządzające, które ja polecam. Otrzymasz niezobowiązujące oferty i będziesz mógł wybrać firmę najlepszą dla Ciebie.

Co to jest zarządzanie najmem?

W dużym skrócie zarządzanie najmem to wykonywanie w imieniu właściciela nieruchomości na wynajem wszystkich czynności prowadzących do tego, że ta nieruchomość:

•  będzie generować dla właściciela pieniądze z najmu oraz
• zostanie zachowany jej dobry stan techniczny (czyli lokal nie będzie ulegać stopniowej degradacji).

Ja dodałbym też do tego trzecią funkcję, czyli dostarczanie informacji o nieruchomości i najmie jej właścicielowi.

I jeszcze kilka komentarzy:

Zarządzanie najmem to coś innego niż zarządzanie budynkami czy wspólnotami. Generalnie, zarządzanie najmem dotyczy tego, co się dzieje wewnątrz mieszkania, a zarządzanie budynkami czy wspólnotami to usługa dotycząca tego, co jest na zewnątrz mieszkania, czyli części wspólnych budynku i jego otoczenia. Te dwie usługi są wykonywane przez zupełnie inne podmioty. Firma zarządzająca działa w imieniu właściciela, na podstawie pełnomocnictwa od niego. Nie gwarantuje przychodów z najmu.

Zarządzanie najmem może dotyczyć wynajmu długoterminowego, ale często używa się tego określenia także dla najmu krótkoterminowego. W tym artykule skupimy się na wynajmie długoterminowym na cele mieszkaniowe. O współpracy z operatorem wynajmu krótkoterminowego napisałem inny artykuł.

Możesz się spotkać z czymś takim jak „zarządzanie z gwarancją czynszu” bądź „wynajem z gwarancją czynszu”. Nie jest to jednak usługa zarządzania najmem, ale nieco myląca nazwa podnajmu, czyli usługi polegającej na tym, że firma wynajmuje mieszkanie od Ciebie za stały czynsz, a sama podnajmuje je dalej – z zyskiem.

Kiedy i dlaczego warto skorzysta z zarządzania najmem?

Podstawowa korzyść to fakt, że ktoś inny robi to za Ciebie. Dopiero wtedy można nazwać Twoje mieszkania „prawdziwie” pasywną inwestycją.

Oczywiście, de facto nie będzie to nigdy w 100% pasywne, ale oszczędzasz swój czas, który możesz spędzić z rodziną, na rozwijaniu pasji, podróżach czy też po prostu na pracy, w której w tym czasie zarobisz więcej niż wydasz na usługę zarządzania.

Oprócz tego, że oszczędzasz czas, to zyskujesz swobodę. Przestajesz być niewolnikiem własnych najemców i nie odbierasz telefonów od nich w środku nocy, na urlopie czy nawet w pracy, w środku ważnego spotkania czy projektu.

Inna zaleta zarządzania najmem to, że nie musisz już inwestować jedynie w mieście, albo nawet kraju, w którym mieszkasz. Możesz zdywersyfikować swoje inwestycje geograficznie, tj. kupić mieszkanie na wynajem w innej miejscowości albo w innym kraju. Od razu mała podpowiedź – jeśli planujesz inwestować w innym mieście, to wybierz takie, w którym działa co najmniej kilka firm zarządzających, żeby nie uzależniać się od jednej. Jeśli wyprowadzasz się za granicę, to pewnie bez usługi zarządzania nie byłoby to łatwe – bo kto zajmie się Twoimi inwestycjami?

Zarządzanie umożliwia też inwestowanie w wynajem osobom, które nie chcą zajmować się najemcami, nie lubią kontaktów z nimi. Przykładowo, ja należę do takich osób. Zarządzanie pozwala też na takie mentalne odcięcie się od własnych nieruchomości. Po prostu przestajesz je wtedy traktować emocjonalnie.

Często też zarządzanie najmem może zapewnić bardziej profesjonalne podejście do najmu i utrzymania stanu technicznego mieszkania, co często powoduje, że wręcz zwiększa się, mimo dodatkowych kosztów zarządzania, rentowność Twojego najmu.

Wady zarządzania najmem

Zarządzanie najmem to nie tylko pozytywy. Ma też wady. Jakie?

Pierwsza wada to, oczywiście, jej koszt. Jak za każdą usługę, trzeba za nią zapłacić, co zmniejsza Twoje korzyści z wynajmowania. Ale nie zawsze skorzystanie z firmy zarządzającej zmniejszy rentowność Twojego najmu.

Druga wada to swego rodzaju utrata pełnej kontroli nad swoją nieruchomością. No bo ktoś inny zaczyna się nią zajmować i nie zawsze wiemy, co się tam dzieje. Dla niektórych może to być wyzwanie, dla mnie akurat to jest zaleta.

Ile kosztuje zarządzanie najmem?

Ile taka usługa zarządzania najmem kosztuje?

Najczęściej opłata jest wyliczana jako procent przychodu uzyskiwanego z najmu przez właściciela nieruchomości. Stawki są bardzo różne, najczęściej od 11 do 20%. Ale porównanie cen między usługodawcami jest trudne, bo tu jest sporo niuansów.

Pierwszy niuans – czy firma bierze dodatkową prowizję za znalezienie najemcy. Niektóre firmy mają wyższą stawkę miesięczną np. 20%, ale nie pobierają prowizji za znalezienie najemcy (czyli za pośrednictwo w najmie). Inne firmy mają niższą stawkę miesięczną np. 12%, ale pobierają prowizję za znalezienie nowego najemcy np. 80% czynszu. Tak więc sporo zależy od tego, jak często w Twoim mieszkaniu będzie zmieniać się najemca.

Dobrze jest też wiedzieć, czy jest opłata za przedłużenie (czyli aneksowanie) umowy z tym samym najemcą. Niektóre firmy pobierają wtedy opłatę administracyjną np. 400 zł. Często też, mimo tego procentowego naliczania opłaty, firmy doliczają jakąś opłatę stałą np. kilkadziesiąt złotych miesięcznie oraz mają opłatę minimalną np. 300 zł. Różna jest też polityka naliczania opłaty w trakcie pustostanu – niektóre nie pobierają wtedy opłat w ogóle, a inne z kolei pobierają jakąś opłatę np. stałą konkretną kwotę.

Kolejnym niuansem jest to, od czego jest naliczana ta procentowa opłata tj. czy tylko od takiego „czystego” czynszu najmu czy również od mediów i innych opłat? No i jeszcze to, czy ta opłata jest naliczana od wpłaconych przez najemcę kwot czy też od kwot należnych, niekoniecznie zapłaconych. Czasami też firma pobiera prowizję za pośrednictwo od najemcy, a nie od właściciela (ja akurat nie popieram takiej praktyki, bo to może zwiększyć Twój pustostan). Do tego często dochodzi opłata za przejęcie mieszkania do zarządzania.

Tak więc sam widzisz, że warto dobrze przeanalizować cennik firmy, z którą potencjalnie chcesz współpracować.

Niemniej, uważam, że cena nie powinna być najważniejszym kryterium wyboru, bo trzeba na nią patrzeć w połączeniu z jakością i skutecznością. Lepsza, ale droższa firma zarządzająca, jeśli tylko zmniejszy Ci Twój pustostan np. o miesiąc w roku, na pewno będzie dla Ciebie korzystniejsza. Wybór zbyt taniej albo wręcz tej najtańszej firmy może Ci zaszkodzić – jeśli usługodawca nie będzie sensownie zarabiał, to w dłuższym terminie nie zapewni Ci dobrej usługi, a może wręcz zamknąć biznes lub zbankrutować. Co oznacza szukanie i przenoszenie mieszkania do kolejnej firmy.

Jak w uproszczeniu podchodzić do cennika za zarządzanie?

Sprawdź:

• czy firma pobiera opłatę za pośrednictwo od najemcy (jeśli tak, to nasze pustostany mogą być większe, bo nie każdy najemca chce płacić prowizję),
• jaki procent nalicza firma i od czego nalicza ten procent (czy od czynszu najmu czy czynszu najmu razem z opłatami oraz czy nalicza od kwot wpłaconych przez najemcę czy od kwot należnych, ale niekoniecznie zapłaconych) oraz
• czy pobiera opłatę od właściciela za znalezienie nowego najemcy (wtedy ten procent naliczany od czynszu powinien być niższy).

Jak wybrać firmę zarządzającą?

Warto przeanalizować cenniki firm, które bierzemy pod uwagę, ale nie powinien to być główny czynnik decyzyjny.

Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę, jeśli planujesz oddać swoje mieszkanie w zarządzanie?

Po pierwsze, dopasuj specjalizację firmy zarządzającej do Twojej nieruchomości. Nie ma sensu dawać mieszkania premium do zarządzania firmie, która dobrze się czuje w wynajmie na pokoje dla studentów. Powiem szczerze, nie jestem też zwolennikiem oddawania mieszkań do zarządzania firmom, dla których zarządzanie jest pobocznym biznesem, takim kwiatkiem do kożucha, robionym obok innych biznesów np. obok pośrednictwa czy flipów.

Po drugie, szukaj firmy, która realnie działa w rejonie, w którym masz mieszkanie. Sprawdź, czy dana firma rzeczywiście ma realne możliwości zapewnienia usługi wysokiej jakości w danym miejscu. Dopytaj, gdzie mają biuro albo gdzie jest umiejscowiony opiekun mieszkania. Czasami niektóre firmy deklarują „zasięg” w danej lokalizacji, a potem okazuje się, że ich pracownik dojeżdża do mieszkania z innego miasta. Nie ma sensu zatrudniać firmy z Krakowa do zarządzania mieszkaniem w Warszawie. Jeśli masz nieruchomości w różnych miastach, niekoniecznie trzeba szukać firmy, która działa w każdym z tych miast. Nie widzę przeciwwskazań, żeby korzystać z dwóch albo więcej firm zarządzających (ja sam tak robię), nawet w obrębie jednego miasta.

Po trzecie,  upewnij się, że firma zapewnia taki zakres usług, na jakim Ci zależy. Przykładowo, może Ci zależeć na tym, żeby firma, oprócz tych standardowych elementów zawartych w usłudze zarządzania najmem, przeprowadziła za Ciebie remont czy obsługiwała najem okazjonalny (łącznie ze zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego).

Po czwarte, warto również zapytać o liczbę obsługiwanych nieruchomości – ta liczba może być pewnym wskaźnikiem doświadczenia tej firmy oraz wielkości organizacji. Jeśli firma jest zbyt mała np. jednoosobowa, to wchodzimy w ryzyko, że w razie choroby czy urlopu tej jednej osoby nasze mieszkanie nie będzie w ogóle zaopiekowane.

Po piąte, zapytaj znajomych i nieznajomych inwestorów, którzy korzystają już z takich firm, a także ludzi z branży nieruchomości, którzy mogą mieć większą wiedzę o rynku, a także poszukaj opinii w Internecie – aczkolwiek nie jest to chyba super wiarygodne źródło prawdziwych rekomendacji, zwłaszcza jeśli znajdziesz opinie wystawione przez najemców. Jeśli potrzebujesz rekomendacji i ofert od firm zarządzających, wypełnij ten formularz: https://zarzadzanie.wynajmistrz.pl/.

Po szóste, sprawdź firmę zarządzającą pod kątem „formalno-prawnym”. Przykładowo, współpraca z jednoosobową działalnością gospodarczą wiąże się z tym, że w razie problemów tego przedsiębiorcy z komornikiem lub śmierci tego przedsiębiorcy przetrzymywane przez niego Twoje dokumenty i pieniądze mogą być trudne do odzyskania. Z kolei współpraca ze spółką np. z ograniczoną odpowiedzialnością może mieć tę wadę, że jej odpowiedzialność jest, jak sama nazwa wskazuje, ograniczona. Sprawdź formę prawną firmy, dane w CEIDG lub w KRS. Nie polecam w ogóle współpracy z kimś działającym bez firmy, kto nie wystawia faktur i nie płaci podatków (ale dzięki temu jest tańszy).

Po siódme, zwróć uwagę na to, w jaki sposób firma się z Tobą komunikuje, jakie raporty udostępnia właścicielom i czy, w razie pytań z Twojej strony, reaguje w rozsądnym czasie (nie oczekuj jednak natychmiastowych odpowiedzi). Ja lubię firmy, które wykorzystują aplikacje internetowe i udostępniają właścicielom panel online, w którym można na bieżąco sprawdzić szczegóły najmu.

Po ósme, kwestia rachunku bankowego do wpłat od najemców. Są dwa generalne podejścia.

Pierwsze – najemca wpłaca pieniądze na rachunek bankowy należący do firmy zarządzającej. Stosuje ona najczęściej rozwiązania typu subkonta dla każdego właściciela, rachunki wirtualne (czyli tzw. płatności masowe), żeby zautomatyzować proces kontroli płatności. Taka firma zarządzająca pieniądze od najemców, po opłaceniu kosztów związanych mieszkaniem, pobraniu swojego wynagrodzenia, przelewa na Twój rachunek bankowy. Istotne jest, kiedy firma robi ten przelew.

Drugie podejście – najemca wpłaca pieniądze na rachunek bankowy właściciela, a firma zarządzająca ma do tego rachunku dostęp poprzez pełnomocnictwo.

Obydwa rozwiązania mają swoje zalety i wady. Ja jestem zwolennikiem tego drugiego jako bezpieczniejszego dla właściciela oraz dającego właścicielowi większą kontrolę nad pieniędzmi.

Po dziewiąte: kto przechowuje kaucje od najemców. Jest to temat powiązany trochę z poprzednim i podobnie tak wcześniej, mamy dwa podejścia:

Pierwsze – kaucje przechowuje firma zarządzająca.

Drugie – kaucje przechowuje właściciel.

Ja, jak zapewne się domyślasz, jestem zwolennikiem drugiego podejścia tj. wolę, jako właściciel, mieć kaucje u siebie. Mogę tymi pieniędzmi dysponować, nie muszę ich mrozić gdzieś na koncie.

Weźmy przykład właściciela, który chce oddać firmie zarządzającej pod opiekę kilkanaście mieszkań i są one obecnie wynajęte. Oddając je firmie, która kaucje chce trzymać u siebie, ten właściciel musi wyciągnąć z kieszeni kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Po dziesiąte: dobrze przeanalizuj proponowaną przez firmę umowę.  Powinna ona zawierać wszystkie elementy, o których mówiłem wcześniej. Powinna jasno określać charakter i zakres usługi (uwaga, sama nazwa umowy nie definiuje jej charakteru!), a także prawa i obowiązki obydwu stron umowy. Jeśli firma coś Ci obiecuje np. wypłaty w zdefiniowanych terminach, to powinno się to wszystko znaleźć w umowie. Sama ustna obietnica od przedstawiciela handlowego firmy nie wystarczy. Oprócz tego oczekiwałbym, że umowa będzie prosta i zrozumiała dla Ciebie, a także w miarę elastyczna (czyli z rozsądnym okresem wypowiedzenia).

O umowie o zarządzanie i różnicach między umową o zarządzanie oraz umową najmu z firmą zarządzającą mówiłem w tym artykule.

Po jedenaste: sprawdź, czy firma, którą rozważasz, spełnia wymagania RODO. Czy dopełniła wobec Ciebie obowiązek informacyjny? Czy ma politykę prywatności na stronie? Zapytaj, jak spełnia obowiązki RODO wobec najemców i jak chroni dane osobowe wewnątrz firmy.

 

Jeśli już teraz zastanawiasz się nad skorzystaniem z usługi zarządzania najmem i szukasz odpowiedniej firmy, to wypełnij ten formularz.

Skontaktują się z Tobą firmy zarządzające, które ja polecam. Otrzymasz niezobowiązujące oferty i będziesz mógł wybrać firmę najlepszą dla Ciebie.