Grzegorz Grabowski

9 mitów na temat umowy najmu [video]

Na kanale YouTube Wynajmistrza pojawił się nowy film. Zapraszam do obejrzenia:

>> 9 mitów na temat UMOWY NAJMU. Nie wynajmuj nikomu mieszkania, zanim nie obejrzysz tego filmu <<

Z nagrania dowiesz się:

  • Jakie są najpopularniejsze nieprawdziwe przekonania o umowie najmu,
  • Czy warto podpisywać umowę najmu,
  • W jakiej formie zawierać umowę najmu Twojego mieszkania,
  • Czy trzeba być właścicielem, żeby wynająć komuś mieszkanie,
  • Czy warto stosować wzory umów najmu z Internetu,
  • Czy najem okazjonalny na pewno ochroni Cię przed nieuczciwym najemcą,
  • Czy zgłaszać najem do urzędu skarbowego,
  • Jak to jest z wypowiadaniem umowy na czas oznaczony i czy zawsze upłynięcie terminu oznacza jej zakończenie.

Co możesz zrobić:

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

 

Nie podpisuj umowy najmu Twojego mieszkania, zanim nie przeczytasz tego artykułu.

Mit 1 – Bez umowy najmu łatwiej jest o eksmisję najemcy

Wielu wynajmujących nie podpisuję umowy najmu z najemcą, bo uważają, że w razie potrzeby łatwiej mi będzie go wyeksmitować.

Po pierwsze, są różne formy zawierania umowy najmu i Tobie może się wydawać, że nie ma umowy, a najemca będzie w stanie wykazać, że jednak doszło do jej zawarcia.

Po drugie, rozwiązanie umowy to tylko pierwszy etap pozbycia się złego najemcy. W kolejnym etapie możesz zacząć proces eksmisji, który może być długi, kosztowny i bolesny.

Lepiej mieć podpisaną dobrą umowę na określonych warunkach, niż nie mieć jej w ogóle.

Podpisana umowa może uchronić wynajmującego przed wieloma problemami. Jej brak może oznaczać że, tak czy inaczej, mamy zawartą umowę, ale na warunkach bliżej nieokreślonych, być może nawet na czas nieoznaczony. W razie sporu bardzo często każda ze stron zupełnie inaczej pamięta wzajemne ustne ustalenia, dlatego dla własnego bezpieczeństwa najlepiej zawierać umowę najmu na piśmie.

Mit 2 – Umowa najmu musi być na piśmie

Pamiętajmy, że do zawarcia umowy najmu może dojść w różnych okolicznościach. I z tym wiąże się kolejny często powtarzany mit: umowa najmu musi być na piśmie!

Wystarczy telefoniczna rozmowa, czy wymiana maili, w których strony ustalą konieczne elementy umowy tj. przedmiot umowy oraz czynsz, by doszło do zawarcia umowy najmu. Kiedy właściciel spotka się w nieruchomości do wynajęcia z potencjalnym najemcą i podczas prezentacji strony ustalą wysokość czynszu najmu, to już teoretycznie z tą chwilą może dojść do zawarcia umowy najmu.

Umowa najmu może być zawarta:

  • ustnie,
  • w sposób dorozumiany,
  • w formie dokumentowej,
  • elektronicznej,
  • z datą pewną,
  • z notarialnie poświadczonymi podpisami
  • lub nawet w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z powyższym twierdzenie, że umowa najmu musi być na piśmie, jest bardzo dalekie od prawdy. Pamiętaj jednak, że umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego musi mieć formę pisemną, inaczej będzie nieważna.

Mit 3 – Umowę najmu może podpisać tylko właściciel nieruchomości, bądź jego pełnomocnik

Otóż nie! Wynajmującym może być właściciel, pod pewnymi warunkami także współwłaściciel, ale także inna osoba, która nie jest właścicielem!

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje w słowniczku „właściciela” jako wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu. Taką inną osobą może być najemca, który podnajmuje przedmiot najmu i to niezależnie od tego, czy ma zgodę wynajmującego na taki podnajem, czy nie.

Zdarzają się przypadki, że oszust wykupuje na kilka dni nocleg w mieszkaniu np. przez Booking.com, ogłasza mieszkanie z atrakcyjnym czynszem, a potem podpisuje umowy najmu z zainteresowanymi najemcami z niskim czynszem. To, że zrobił to w taki sposób, nie musi oznaczać, że te umowy najmu są nieważne. To w interesie najemcy jest, żeby sprawdzić, czy osoba, z którą podpisuje umowę najmu, rzeczywiście ma prawo do wynajęcia danego lokalu.

Mit 4 – Dobry wzór umowy najmu znajdę w Internecie

W Internecie jest mnóstwo wzorów umów najmu. Niektóre są lepsze, inne gorsze. Bez doświadczenia, czy minimum prawniczej wiedzy bardzo trudno określić, który wzór jest ten najlepszy. Niektóre z nich nie nadają się do niczego i ewentualne ich podpisanie może wygenerować mnóstwo problemów dla wynajmującego. Trzeba mieć także świadomość, że każdy przypadek jest inny i umowa najmu powinna być dopasowana, przynajmniej minimalnie do indywidualnego przypadku wynajmującego, najemcy czy rodzaju nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz takiego dobrego wzoru umowy najmu, który będziesz mógł świadomie dopasować do swoich potrzeb, to zajrzyj na praktycznaumowa.pl,

Mit 5 – Umowa najmu okazjonalnego ochroni mnie przed złym najemcą

Wielu specjalistów od najmu i prawników chwali mocno najem okazjonalny. Rzeczywiście, warto taką umowę podpisywać.

Być może te pozytywne opinie o najmie okazjonalnym spowodowały powstanie kolejnego mitu: umowa najmu okazjonalnego ochroni mnie przed złym najemcą.

Jest w tym trochę prawdy. Umowa najmu okazjonalnego może pomóc zwiększyć Twoje bezpieczeństwo, ale nie jest rozwiązaniem idealnym w 100%. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie oznacza, że nie będziemy mieli w ogóle problemów ze złym najemcą.

Przykładowo, rozwiązanie takiej umowy z powodu braku płatności czynszu jest tak samo trudne i sformalizowane, jak w przypadku zwykłej umowy najmu. Zachęcamy do podpisywania umowy najmu okazjonalnego, ale pamiętaj, że nawet wtedy nie jesteś zabezpieczony w 100%.

Mit 6 – Umowę najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego

Obecnie w przepisach nie ma obowiązku „zgłaszania” najmu, czy też umowy najmu do urzędu skarbowego. Trzeba jedynie zgodnie z przepisami rozliczyć podatki od najmu, które najczęściej rozlicza się ryczałtem w ramach tzw. najmu prywatnego. Być może zdecydujesz się na wysłanie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków, ale nie jest to „zgłoszenie najmu” tylko dokument określający sposób rozliczenia podatków.

Jedyna sytuacja, gdzie można mówić o zgłoszeniu najmu, to zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, które to zgłoszenie warunkuje skorzystanie z dobrodziejstw najmu okazjonalnego.

Mit 7 – Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć w dowolnym momencie

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wykorzystywanego na cele mieszkaniowe szczegółowo i restrykcyjnie uregulowane jest w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie takiej umowy wcale nie jest takie łatwe.

Przede wszystkim wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony kłóci się z ideą takiej umowy. Umowa na czas oznaczony jest podpisywana, żeby ograniczyć stronom możliwość jej zakończenia w dowolnym momencie i bez powodu.

Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć  w 2 rodzajach przypadków:

  1. W przypadkach, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, przede wszystkim w art. 11 ust 2 oraz
  2. z powodów wskazanych w umowie, ale uwaga – one powinny być precyzyjnie i jednoznacznie opisane w umowie. Zwrot „z ważnych powodów” jest na tyle niedookreślony, że może być inaczej interpretowany przez każdą ze stron i dlatego może spowodować, że sprawa trafi do sądu.

Warto pamiętać, że poza tymi przypadkami (umownymi i ustawowymi) nie można skutecznie wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

Mit 8 – Jak najemca przestanie płacić, to natychmiast wypowiem mu umowę

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z powodu braku płatności jest ściśle uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Gdy najemca przestanie płacić, umowę można wypowiedzieć dopiero po trzech pełnych okresach nie płacenia, ale trzeba też wcześniej uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu jeszcze dodatkowy miesiąc na opłacenie zaległości. Natychmiastowe wypowiedzenie nie jest więc możliwe, niezależnie od tego, co napiszesz w swojej umowie najmu mieszkania.

Mit 9 – Umowa na czas oznaczony ulega rozwiązaniu po terminie jej obowiązywania

Teoretycznie tak, ale w pewnych sytuacjach może dojść do przedłużenia dotychczasowej umowy i to na czas nieoznaczony. Może się tak stać, gdy były najemca dalej pozostaje w posiadaniu uprzednio wynajmowanej nieruchomości (za zgodą lub przy braku wyraźnego sprzeciwu właściciela) i jeśli dalej płaci z tego tytułu właścicielowi pewną kwotę, np. w wysokości dotychczasowego czynszu.

Jak się przed tym uchronić?

  • Po pierwsze: poprzez zawarcie odpowiednich zapisów w umowie najmu,
  • Po drugie: wyrażenie i udokumentowanie dla celów dowodowych jasnego sprzeciwu wobec dalszego zajmowania lokalu przez najemcę,
  • Po trzecie – nieksięgowanie wpłacanych przez najemcę kwot jako przychodu z najmu, ale jako przychód z opłat za bezumowne korzystanie z lokalu – co oznacza księgowanie w innym źródle przychodu.

A jeśli już znasz 9 mitów o umowie najmu, zajrzyj koniecznie na praktycznaumowa.pl i zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!

 

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *