Opodatkowanie podnajmu – podstawy

Monika O. też prowadzi podnajem ;-)Podnajem to sposób na zarabianie na nieruchomościach bez ich posiadania. Na pierwszy rzut oka model biznesowy jest bardzo prosty – wynajmujesz od kogoś kilkupokojowe mieszkanie, dokonujesz w nim odpowiednich zmian, a potem podnajmujesz dalej, ale każdy z pokoi osobno. Nie będę w tym artykule wchodził w szczegóły prowadzenia takiego biznesu, opiszę tylko w skrócie, jak podejść do jego opodatkowania.

Prowadzisz albo planujesz prowadzić podnajem? Ten kurs video nauczy Cię, jak prawidłowo rozliczać podatki w podnajmie.

W środowisku osób zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości podnajem stał się ostatnio bardzo popularny, głównie z powodu kilku przykładów inwestorów, którzy odnieśli duży sukces w tym obszarze. Wielu z nich to absolwenci szkolenia Piotra Hryniewicza, o którym pisałem niedawno w kontekście wynajmu na pokoje (szkolenie traktuje m.in. o podnajmie). Podstawowa historia sukcesu to Mateusz Brejta (także absolwent szkolenia) z Krakowa, którego historii możecie posłuchać na blogu Michała Szafrańskiego. Podejrzewam, że po artykule Michała (biorąc pod uwagę popularność bloga „Jak oszczędzać pieniądze?”) podnajem stanie się jeszcze bardziej popularny ;-)). Gdybyście planowali „wejść” w podnajem, polecam szkolenie Mateusza (kod WYNAJMISTRZ zapewni Wam 500 zł zniżki).

Mimo pewnej liczby krytycznych i, można powiedzieć, hejterskich, komentarzy pod wywiadem z Mateuszem, pomysł na biznes jest bardzo solidny. Nie oznacza to, że jest on dla każdego i że jest on bardzo łatwy w realizacji. Dla tych jednak, którzy chcą spróbować swoich sił w takim biznesie, poniżej umieszczam kilka podstawowych wskazówek, jak opodatkować dochody z takiej działalności.

Przychód uzyskuje właściciel mieszkania, więc powinien go opodatkować. Osoba prowadząca podnajem tym bardziej uzyskuje przychody, więc tym bardziej musi go opodatkować. Tutaj, oczywiście, skupię się na rozliczaniu z punktu widzenia osoby prowadzącej podnajem (czyli tej, która wynajmuje od właściciela i podnajmuje dalej na pokoje).

Podnajem to jest działalność gospodarcza

Moim skromnym zdaniem, prowadzenie podnajmu, w sposób opisany wyżej, jest działalnością gospodarczą. Nie powinniśmy zatem rozliczać go jako (pod)najem prywatny (czyli ryczałtem czy też jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych).

Proponuję więc rozliczać podnajem np. w ramach:

  • Indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach ogólnych – wtedy dochody z podnajmu sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych na zasadach ogólnych np. umowy o pracę, umów o dzieło i umów zleceń. Od sumarycznego dochodu płacimy podatek wg stawek 18% i 32% (ta druga stawka obowiązuje dla dochodu ponad 85 528 zł rocznie), z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku. Możemy też rozliczać się wspólnie z małżonkiem.
  • Indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach podatku liniowego – wtedy dochody w ramach tej działalności nie sumują się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych, a od dochodu uzyskiwanego w ramach tak rozliczanej działalności płacimy podatek liniowy według stawki 19%, niezależnie od wysokości tego dochodu. Nie ma tutaj kwoty wolnej od podatku, tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem (art. 6 ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
  • Spółki prawa handlowego, w szczególności spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – w tej sytuacji dochody spółki (które nie są już naszymi dochodami, tylko spółki, która jest oddzielnym bytem prawnym) podlegają opodatkowaniu według stawki 19%.

Oczywiście, inne formy prowadzenia działalności gospodarczej też wchodzą w grę, ale w tym artykule skupię się na powyższych trzech (a tak naprawdę na dwóch pierwszych, a na końcu jest też kilka komentarzy na temat spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

Przychód i dochód

Przychód to kwoty od najemców (należy pamiętać, że w przypadku rozliczania podnajmu przez działalność gospodarczą naszymi przychodami niekoniecznie są tylko kwoty otrzymane od najemców, ale także kwoty należne – patrz art. 14 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W dużym uproszczeniu, podstawą do obliczania podatku jest dochód, uzyskany poprzez odjęcie od przychodu kosztów jego uzyskania.

Koszty

Art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Dodatkowo, koszty muszą być właściwie udokumentowane.

Podstawowe koszty uzyskania przychodu w podnajmie, rozliczanym w ramach działalności gospodarczej, to:

  • czynsz płacony właścicielowi mieszkania,
  • czynsz eksploatacyjny, jeśli to my jesteśmy odpowiedzialni za jego ponoszenie,
  • opłaty za media, jeśli to my jesteśmy odpowiedzialni za ich ponoszenie,
  • wydatki na remont czy ulepszenie, jeśli takowe wykonaliśmy (uwaga, należy dobrze określić, które z tych wydatków możemy bezpośrednio odjąć od dochodu, a które z nich powinniśmy rozliczać poprzez amortyzację),
  • wydatki na wyposażenie mieszkania np. meble,
  • wydatki na szukanie najemców np. wydatki na ogłoszenia,
  • wynagrodzenia pracowników, jeśli zatrudnimy kogoś do obsługi naszych mieszkań,
  • składki ZUS (odejmowane od podstawy opodatkowania albo od podatku),
  • obsługa księgowa,
  • obsługa prawna (jeśli z takiej korzystamy),
  • wydatki związane z prowadzeniem firmy (możemy więc pomyśleć o wliczaniu w koszty telefonu, samochodu, wynajmu biura itp.).

Zastrzegam, że nie jest to pełna lista i zapewne można do niej dopisać wiele innych rodzajów kosztów. W każdym razie lista rozliczanych kosztów będzie nieco szersza niż w przypadku najmu, który rozliczamy jako oddzielne źródło przychodów (jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych).

Warto zauważyć, że nie możemy zmniejszyć podatku poprzez uwzględnienie amortyzacji wynajmowanego przez nas mieszkania. Do tego prawo ma właściciel, od którego wynajmujemy lokal.

VAT przy podnajmie

Nie będę wchodził w szczegóły, bo przy podnajmie kwestia podatku od towarów i usług nie jest banalna. W dużym skrócie, jeśli podnajmujemy nasze pokoje najemcom, to możemy skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług:

Zwalnia się od podatku [...] usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jeśli więc zadbamy o spełnienie powyższych warunków, nie musimy doliczać do naszego przychodu podatku VAT.

Z drugiej strony, warto zauważyć, że właściciel, który nam wynajmuje swój lokal, także powinien pochylić się nad kwestią VAT-u. Jeśli wynajmuje nam na cele działalności gospodarczej (a przecież ją tam prowadzimy, mimo tego, że dalej podnajmujemy pokoje na cele mieszkalne), to być może powinien do czynszu doliczyć VAT (chyba że skorzysta ze zwolnienia ze względu na obroty, które przed 2014 rokiem było nazywane zwolnieniem podmiotowym – art. 113 Ustawy o podatku od towarów i usług). [edycja] W jednym z moich komentarzy poniżej artykułu znajdziecie trochę szczegółów na temat możliwości skorzystania przez właściciela ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

Podnajem poprzez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Niedawno miałem przyjemność uczestniczenia w prezentacji, która opisywała prowadzony z sukcesem podnajem mieszkań w Warszawie (Wojtek, bardzo dziękuję za tę prezentację). Prowadzący zdecydował się rozliczać podnajem poprzez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, którą specjalnie na ten cel zarejestrował.

Wbrew pozorom, jeśli zoptymalizuje się koszty założenia i prowadzenia takiej spółki, taka opcja może się okazać tańsza (generuje niższe koszty prowadzenia) niż indywidualna działalność gospodarcza. Przy odpowiednim podejściu omijamy składki ZUS, a także możemy zarządzać ryzykiem (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak sama nazwa wskazuje, pozwalają na ograniczenie ryzykowania naszego majątku).

Zastrzegam, że powyższy artykuł to jedynie wierzchołek góry lodowej, a szczegółów i niuansów rozliczania podnajmu jest naprawdę dużo. Jeśli masz jakieś komentarze albo doświadczenia w tej kwestii, czekam na komentarze (uwaga, na pytania będę odpowiadał w ograniczonym zakresie, ze względu na bardzo ograniczone możliwości czasowe).

Prowadzisz albo planujesz prowadzić podnajem? Ten kurs video nauczy Cię, jak prawidłowo rozliczać podatki w podnajmie.

 

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

48 Comments

Jakub 27-03-2014, 00:34

Zdecydowanie żyjemy w dekadzie w której nie liczy się już innowacyjny produkt, czy usługa, ale coraz częściej na wagę złota jest innowacyjny model biznesowy. I w tym przypadku mamy właśnie do czynienia z fenomenalnym konceptem. Model biznesowy odpowiada na pytanie „Jak to robisz, że systematycznie zarabiasz?” W przypadku podnajmu odpowiedź jest prosta – mam głowę na karku i potrafię dostrzegać okazje na rynku. Świetny artykuł, na koniec mogę polecić książkę Osterwaldera „Tworzenie modeli biznesowych”, warto przeczytać.

Reply
Wojtek 29-03-2014, 02:35

No i teraz mnie ludzie co drugie dzień wypytują o te spółki z o.o. ;) Pozdrawiam!

Reply
Grzegorz Grabowski 31-03-2014, 11:46

Wojtek, możesz odsyłać ich do mnie, jakby co ;-)

Reply
Anna 10-04-2014, 14:22

Grzegorzu, bardzo ciekawy wpis. Czy mógłbyś mimo wszystko dokładniej opisać kwestię VAT’u, który wg. tego co wspomniałeś powinien być w przypadku modelu biznesowego opartego na podnajmie, odprowadzany przez właściciela podnajmowanego mieszkania? Czy można w jakiś prosty sposób rozwiązać ten problem? Pozdrawiam i dziekuje!

Reply
Katarzyna 12-04-2014, 15:45

Witam, Panie Grzegorzu prowadzę jednosobową działalność gospodarczą, chciałabym rozszerzyć ją o podnajem. Jakie numery PKD muszę do niej dopisać?

Reply
Grzegorz Grabowski 18-11-2014, 19:27

Wg mnie powinny to być te same PKD co przy najmie np. : 68.20.Z (wynajem i zarządzanie), 68.32.Z (zarządzanie na zlecenie).

Reply
Aleksandra 22-04-2014, 10:49

Witam,

Mam pytanie odnosnie udokumentowywania kosztow i przychodow- czy wystarczajacym dokumentem na uzyskanie przychodu (czynsz placony nam przez najemce)/ poniesienie kosztow (czynsz placony dla wlasciciela)jest umowa z wlascicielem i podnajemcom? Czy jednak to nei wystarcza i nalezy wystawiac najemcy faktury i oczekiwac od wlasciciela takowej faktury?

pozdrawiam,
Aleksandra

Reply
Maciek 31-05-2014, 21:29

Dołączam się do pytania – jak udokumentować koszt odstępnego płatnego właścicielowi? Wystarczy umowa najmu? No bo faktury Vat to „pani Grażyna” nam raczej nie wystawi…

Reply
Grzegorz Grabowski 18-11-2014, 19:29

Wg mnie przelew od najemcy i do właściciela plus umowy z nimi wystarczą do udokumentowania przychodu i kosztu. Wystawianie faktur może być istotne z innego względu:

http://wynajmistrz.pl/kasa-fiskalna-wynajem-2015-2016

Reply
ekon 01-05-2014, 23:06

Zainteresowała mnie kwestia VAT wobec podnajemcy, który wynajmuje pokoje na cele mieszkaniowe, a najemcy który udostępnia mieszkanie na działalność gospodarczą charakteryzującą się udostępnieniem pokoi na cele mieszkaniowe. Dlaczego sposób opodatkowania VAT miałby być inny? PKD przecież będą mieli takie samo 68.20.
Kwestia zwolnienia podmiotowego ze względu na obroty to całkiem inna sprawa. Do takiego zwolnienia ma prawo każdy przedsiębiorca, który nie przekroczył limitu obrotu 150000 zł proporcjonalnie w stosunku rocznym. Są to tzw. mali podatnicy.
Pozdrawiam

Reply
lukasz 22-06-2014, 20:26

Witam, zainteresowałem się tematem mam dwa pytania
1. Jeżeli właściciel wynajmuje defakto firmie(ktora dalej podnajmuje na cele mieszkalne) to powinien zgłosić zmienić stan lokalu na lokal użytkowy?
2. Właściciel nie musi płacić VATu nie przekroczył obrotu równego 150 000?
DZiękuję

Reply
Grzegorz Grabowski 18-11-2014, 19:32

Łukasz, co do pytania 1, to wg mnie nie zmienia się status lokalu na użytkowy, bo na końcu lokal nadal jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe.
Pytanie nr 2 – tak, można skorzystać ze zwolnienia z art. 113. Patrz też mój dłuższy komentarz niżej na temat VAT.

Reply
Adam 01-07-2014, 21:38

Witam, czy mógłby Pan szerzej napisać dlaczego według Pana podnajem na cele mieszkaniowe to zdecydowanie działalność gospodarcza? W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zarówno w art. 5a pkt 6 jak i art. 10 ust. 1 pkt 6 (jak i chyba z resztą w całej ustawie) słowa „najem” i „podnajem” występują obok siebie więc na mój „chłopski rozum” to do podatnika (z dokładnością do widzimisę urzędów skarbowych opisanych przez Pana w artykule „Kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej?”) powinna należeć decyzja o formie opodatkowania podnajmu. Czy istnieją jakieś niuanse rozróżniające najem od podnajmu, na które nie zwróciłem uwagi?
PS. Bardzo ciekawy blog, z czasem zamierzam przeczytać go „od deski do deski”

Reply
Jacek 31-07-2014, 00:26

Co do zasady (i zgodnie z ustawą o swobodzie działalności gospodarczej) to każda zarobkowa działalność wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły jest działalnością gospodarczą – w takim przypadku podnajem należy uznać za działalność gospodarczą. Poza tym prowadzenie DG daje możliwość brania w koszty sporo więcej rzeczy, więc i podatek będzie mniejszy.

Reply
Adam 07-08-2014, 18:01

Zwykły najem też podpada pod tę definicję a jednak można go rozliczać poza działalnością gospodarczą… Prowadzenie działalności gospodarczej owszem pozwala brać w koszty więcej rzeczy ale wiąże się też z ponoszeniem kosztów, które nie występują w najmie prywatnym więc przy małej skali wynajmu/podnajum jest nieopłacalne (był o tym artykuł na tym blogu). A nie każdy mieszka w mieście wielkości Krakowa i ma możliwość działania na taką skalę jak Pan Brejta z artykułu podlinkowanego w drugim akapicie.

Reply
Tomasz 07-10-2014, 21:00

Intryguje mnie pewna kwestia związana z ustaleniem wartości początkowej w celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli mieszkanie kupiłem w 2006 roku (wówczas na własny użytek) za 300tys zł i chcę teraz tj w roku 2014 zacząć je wynajmować to w jaki sposób powinenem ustalić wartość początkową ?

Reply
Iga 08-10-2014, 15:41

Witam, na wstępie ukłon za merytoryczne artykuły i… komentarze – dziękuję :)
Dołączam do pytania: dlaczego najem można poza DG rozliczać a podnajem nie?
Jak zauważył Adam, „najem” i „podnajem” występują obok siebie w przepisach itd.
Czy może Pan jakieś komentarze/ interpretacje wrzucić, jak zrobił Pan to fantastycznie w artykule o opodatkowaniu najmu?

Reply
Grzegorz Grabowski 18-11-2014, 19:41

Odpowiadając na pytanie Igi i Adama, wydaje mi się, że podnajem w formie, o którym mowa na tej stronie, to jest działalność gospodarcza i ryzykowne byłoby rozliczanie go jako najem prywatny. Rzeczywiście jest jednak oddzielne źródło przychodów, które nazywa się najem, podnajem, dzierżawa [...] (art. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Ale wg mnie to dotyczy np. sytuacji, gdy student wynajmuje od kogoś całe mieszkanie, mieszka w 1 pokoju, a resztę podnajmuje, żeby zmniejszyć swoje koszty. Mogę się jednak mylić ;-)

Reply
Robert 08-10-2014, 19:55

Kupilem mieszkanie w stanie deweloperski. Jaka mam obliczyc wartosc poczatkowa do amortyzacji? Tylko zakup, notariusz i podatki, czy tez koszty wykonczenia mam dodac? Jezeli tak, czy tylko koszty potrzebne do minimalnego stanu (kuchnia, lazienka itp), czy tez koszty za szafy mam doliczyc?

Reply
Edyta 09-10-2014, 09:04

Podnajmując mieszkanie nie można skorzystać ze zwolnienia i wielu artykułów wprowadza właśnie w błąd w tej kwestii. Aby zastosować zwolnienie musi być spełniony również warunek, że wynajem jest na własny rachunek, a w przypadku podnajmu ten warunek nie jest spełniony.

Należy jednak zauważyć, że wynajem lokalu na rzecz podmiotu, który ma zamiar świadczyć usługę wynajmu tego lokalu na cele mieszkaniowe w ramach własnej działalności gospodarczej co do zasady nie może już być dokonywany na cele mieszkaniowe. Lokal będzie wówczas wynajmowany w celu dalszego jego podnajmu przez najemcę, a więc nie bezpośrednio w celu mieszkaniowym, lecz na cele działalności gospodarczej najemcy. W konsekwencji nie zostanie spełnione ostatnia z przesłanek (cel mieszkaniowy) umożliwiających skorzystanie ze zwolnienia od podatku.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 września 2011 r. (znak IPPP1-443-943/11-2/JL), który stwierdził, że w takiej sytuacji: „Podmiot (…) nie ma na celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych w wynajętym od Wnioskodawcy lokalu, lecz wykorzystanie go do prowadzenia działalności gospodarczej (cel finansowy, gospodarczy)”. Także Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 22 lutego 2012 r. (znak IPTPP4/443-76/11-5/OS) zauważył że, lokal nie zaspokaja wówczas w żaden sposób potrzeb mieszkaniowym usługobiorcy, tylko służy zaspokajaniu celu finansowego poprzez prowadzenie działalności gospodarczej. Organ podatkowy podkreślił, że: „w rezultacie, świadczona przez Wnioskodawcę usługa wynajmu lokali na rzecz osób prawnych bądź przedsiębiorców będzie spełniać przesłankę dotyczącą charakteru wynajętego lokalu (lokal mieszkalny), natomiast lokal nie będzie przeznaczony przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe. W konsekwencji powyższego usługa świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz np. firmy pośredniczącej będzie wynajmem lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkaniowy.”

Podsumowując należy stwierdzić, iż możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy VAT jest uzależniona od łącznego spełnienia przesłanki świadczenia usługi na własny rachunek, mieszkalnego charakteru nieruchomości oraz mieszkaniowego celu najmu lub dzierżawy. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i skutkuje obowiązkiem opodatkowania usługi stawką podstawową, w wysokości 23% (pod warunkiem, że nie są to usługi związane z zakwaterowaniem).

Reply
Art 29-10-2014, 09:07

A to ciekawe co Pani Edyta napisała – z tego wynika, że jeśli chce się podnajmować mieszkania – to trzeba płacić VAT – co jest nieopłacalne, albo korzystać ze zwolnienia do 150000 PLN, albo szukać sposobów innych na obniżenie VATu – dobrze rozumiem?

Reply
Iga 31-10-2014, 00:15

Czy można podnająć pokoje w mieszkaniu, które wynajęło się na podstawie najmu okazjonalnego?

Reply
regees 10-11-2014, 13:30

jak to w końcu jest z gruntem/prawem użytk. wieczystego. Jeśli w akcie jest tylko cena mieszkania, a jednocześnie jest przepisanie własności prawa użytk. wieczystego. to czy należy sobie samemu oszacować koszt gruntu i odliczyć od ceny mieszkania i dopiero to amortyzować?

Reply
Szymon 18-11-2014, 19:16

I nadal nic nowego z tym VAT :) Wydaje się, że pozostaje podnajmować do kwoty 150 tys. przychodu netto rocznie :) co w sumie nie jest złym sposobem :P

Reply
Grzegorz Grabowski 18-11-2014, 19:26

Tytułem uzupełnienia i odpowiadając na komentarze Anny, ekon, Edyty, Łukasza i Art powyżej, kilka słów na temat VAT właściciela mieszkania, które bierzemy w podnajem.
Wygląda na to, że fiskus zmienia zdanie na temat opodatkowania podatkiem VAT wynajmu na cele podnajmu.
Dotychczas fiskus (poprzez różne interpretacje) twierdził, że wynajem mieszkania spółce bądź osobie fizycznej prowadzącej indywidualną działalność gospodarczą, polegającą na podnajmie tego mieszkania dalej na cele mieszkaniowe, nie podlega zwolnieniu z VAT z art. 43 ust. pkt 36 (czyli zwolnieniu najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne). Fiskus twierdził, że wynajem mieszkanie takiej spółce lub osobie prowadzącej dg nie jest najmem na cele mieszkaniowe (mimo tego, że ta spółka czy idg podnajmuje dalej ten lokal na cele mieszkaniowe!).
Tak też było w interpretacji wydanej 5 września 2011 roku przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (IPPP1-443-943/11-2/JL).
Jednak w lipcu 2014 roku Minister Finansów z urzędu zmienił tę interpretację.
Przyznał rację, że najem mieszkania spółce lub osobie prowadzącej dg podnajmującej to mieszkanie dalej na cele mieszkalne może podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. pkt 36.
W ocenie Ministra Finansów, usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.
W interpretacji zmieniającej czytamy dalej:
„Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wyżej opisane przesłanki, w związku z czym przedmiotowy wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji powyższego, przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym na każdym etapie wynajmowania lokalu mieszkaniowego z przeznaczeniem go wyłącznie na cele mieszkaniowe można stosować zwolnienie, należało uznać za prawidłowe.”
Treść tej interpretacji można znaleźć tutaj:
http://sip.mf.gov.pl/sip/index.php?p=1&i_smpp_s_dok_nr_sek=396650&i_smpp_s_strona=1&i_smpp_s_pozycja=1&i_smpp_s_stron=1
Są też inne interpretacje potwierdzające ten punkt widzenia.
Wg mnie to b. dobra wiadomość dla wszystkich prowadzących podnajem. Pamiętajmy jednak, oczywiście, że ta zmiana dotyczyła interpretacji indywidualnej.

Reply
Kamil W. 16-02-2015, 16:04

Witam serdecznie,
Jest to mój pierwszy wpis na tym blogu. Dziekuję serdecznie za kawał świetnej pracy Panie Grzegorzu, robi Pan pozytywną różnicę!
Interesuje się kwestią podnajmu już od jakiegoś czasu, obecnie jestem już na koncowym etapie dogrywania umowy na wynajem mieszkania, które idealnie spełnia moje wymagania i pozostaje mi tak naprawdę jedynie kwestia rejestracji działalności. Chcę sfinalizować w tym tygodniu i również poważnie myślę o sp.z.o.o. / czy jest szansa dotarcia do nagrania/ strzeszczenia prezentacji Pana Wojtka z Warszawy o której Pan wspomina w artykule? Ewentualniej jakaś inna forma zgłebienia tematu? Bardzo interesuję mnie spojrzenie na spółkę zoo właśnie z perspektywy podnajmu.
A może jest ktoś kto wybrał inną formę, jeśli tak to jakie są największe plusy?
Będę bardzo, ae to bardzo wdzięczny za pomoc :)
Kamil

Reply
Wojtek 19-02-2015, 13:49

Hej,

Z Kamilem już się mailowo porozumieliśmy, więc tutaj dwa słowa na ten temat jeszcze napiszę bo może komuś się przyda :)

W bardzo dużym skrócie:

Moim zdaniem, sp. z o.o. jest dla podnajmu bardzo pasującą formą działalności dla osób, które nie prowadzą jednoosobowej działalności gospodarczej i startują z podnajmem jednego, czy dwóch mieszkań. Jedynym kosztem stałym sp. z o.o. jest praktycznie księgowość (w tym już Grzegorz na pewno pomoże :) ).

Kamil pytał mnie mailowo o ZUS członków zarządu, więc pomyślałem, że napiszę o tym na szybko na blogu, żeby wszyscy mogli zobaczyć:

http://bit.ly/zus-członkow-zarzadu

Pozdrawiam !

Reply
Filip 27-02-2015, 17:47

Witam Wszystkich,
Bardzo się cieszę że tutaj trafiłem! Merytoryczne informacje i komentarze, nareszcie konkrety.
Mam pytanie odnośnie interpretacji Ministra Finansów o której pisze Bartosz Grabowski. Czy jest dostępny bezpośredni tekst tej interpretacji? Niestety podany link nie przekierowuje do źródła.

Reply
Grzegorz Grabowski 27-02-2015, 17:52

Filip,
Czy chodziło Ci o Grzegorza, a nie Bartosza? ;-)
Link jest prawidłowy, ale musisz wejść na tę stronę, wejść w dowolną interpretację, a dopiero potem kliknąć w ten link ponownie. Nie wiem dlaczego strona MF tak dziwnie działa :-(
Możesz się też odezwać do mnie mailowo, podeślę Ci trochę więcej materiałów.

Reply
Art 03-03-2015, 16:20

A co w przypadku właściciela nieruchomości i VATem.
Czy taki właściciel powinien prowadzić działalność gospodarczą? Czy może występować jako osoba fizyczna i korzystać ze zwolnienia z VATu ze względu na obroty?

Reply
Marcin 12-03-2015, 12:17

Witam! Na wstępie chciałbym pogratulować bloga – tyle przydatnych informacji na ten temat w jednym miejscu jeszcze nigdzie nie widziałem. Powodzenia w dalszej działalności.

Od jakiegoś czasu interesuję się tematem podnajmu i chciałbym się do niego powoli zabrać. Niemniej jednak, póki co nie dysponuję żadnym sensownym kapitałem dlatego prowadzenie działalności na początku nie za bardzo wchodzi w grę ze względu na koszty (składka ZUS, księgowy itp.). A przecież zazwyczaj trzeba jeszcze doinwestować dane mieszkanie.

Napisał Pan, że podnajem w opisanej wyżej formie jest działalnością gospodarczą i tak też powinien być rozliczany. Czy mimo to istnieje możliwość prowadzenie podnajmu na małą skalę (2-3 mieszkania) bez zakładania działalności gospodarczej? W ten sposób chciałbym przetestować swoją skuteczność i zyskać jakiś dochód na początek którym mógłbym pokryć koszty działalności.

Z góry dziękuję za odpowiedź…

Reply
Wojtek 09-04-2015, 01:39

Jak dla mnie podnajem można robić bez działalności gospodarczej. Ustawa o PIT wymienia źródła przychodu, m.in.: „działalność gospodarcza”, „najem, podnajem, umowy o podobnym charakterze” i stanowi, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność, prowadzona w sposób ciągły w celach zarobkowych, która nie mieści się w innych źródłach przychodu wymienionych w ustawie (tak bardzo w skrócie mówiąc). A podnajem się mieści w źródle „najem, podnajem i umowy o podobnym charakterze”.

Są interpretacje indywidualne, zgodnie z którymi można wynajmować nieograniczoną ilość mieszkań w ramach najmu prywatnego, tj. poza działalnością gospodarczą. Jeżeli ustawa o PIT mówi o umowach najmu lub podnajmu, to nie widzę przeciwwskazań, żeby prywatnie również podnajmować. Znam przypadki wynajmowania poza działalnością gospodarczą lokali komercyjnych i płacenie 8,5% – z pozytywną interpretacją indywidualną.

Oczywiście rozumiem podejście Grzegorza, który zna temt od podszewki i wie, że urzędy się takiej mojej definicji mogą przyczepić i bezpieczniej jest robić podnajem w działalności ;) Ale jak dla mnie podnajem bez DG jest jak najbardziej legalny – z tym, że może warto napisać wniosek o interpretację indywidualną.

Reply
Grzegorz Grabowski 14-04-2015, 09:35

Marcin, tak jak napisał powyżej Wojtek, wg mnie bezpieczniej robić podnajem w ramach dg. Ale z drugiej strony nie ma nigdzie wprost napisane, że nie można tego robić w ramach najmu prywatnego.

Wojtek, a napisałbyś wniosek o taka interpretację indywidualną? Ja mogę go wysłać i zapłacić za to (również Tobie). Na pewno przyda się wielu osobom…

Reply
Dorota 12-04-2015, 03:07

Proszę o odpowiedź:
Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą będąca czynnym podatnikiem VAT jest właścicielem nieruchomości gruntowej (łąki). Zawarła umowę dzierżawy ze Stowarzyszeniem Jeździeckim na dzierżawę tej łąki. W związku z tym mam pytanie dot. podatku dochodowego czy przychody z dzierżawy powinna dołączyć do działalności gospodarczej (przy czym dzierżawa nie jest przedmiotem jej działalności ) czy traktować to jako dzierżawę prywatną . Z góry dziękuję za odpowiedź.

Reply
Maciek 23-06-2015, 18:12

Witam, śledziłem wątek wypowiedzi Marcina i Grzegorza. Czy udało się jak sugerował Grzegorz napisać wniosek o interpretacje indywidualną podnajmu poza działalnością gospodarczą?

Reply
grzegorz 17-09-2015, 09:00

Bardzo ciekawy artukuł Grzegorzu. Chciałbym rozpocząć podnajem lokali w Polsce i w tym celu chciałbym założyć firmę w UK, gdzie obecnie mieszkam. W związku z tym mam pytanie, czy firma zagraniczna może prowadzić tego typu działalność w Polsce i jak należy rozliczać się z US? Czy istnieją jakieś korzyści związane z takim modelem, a jakie minusy?

Reply
Wojtek Gil 25-11-2015, 17:59

Taka firma prowadzić działalność może, ale będzie miała w Polsce tzw. „zakład” w rozumieniu umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania Polska-UK (nawet, jakby takiego zakładu nie zarejestrowała). Zakład będzie się rozliczał w Polsce z podatków uzyskanych w Polsce tak samo jak Polska firma. Jedyne korzyści jakie widzę w takim rozwiązaniu, to większe ograniczenie odpowiedzialności członka zarządu. W polskiej spółce odpowiada całym swoim majątkiem, a O ILE WIEM (nie jestem specjalistą od prawa brytyjskiego) dyrektor spółki LTD nie odpowiada za zobowiązania Spółki. Pytanie jeszcze, gdzie Ty jako osoba fizyczna czerpiąca dochody ze spółki LTD będziesz przebywał: jak w UK min. 183 dni w roku, to tam płacisz podatki, jak tyle dni w Polsce, to w Polsce. Tak w dużym uproszczeniu. Odradzam udawanie, że się mieszka w UK, łatwo wychodzi na kontroli ;)

Reply
Szarman 20-11-2015, 01:34

Witam,
Jeżeli odprowadzamy podatek za podnajem wg ogólnej skali podatkowej (czyli najwyższy możliwy) bez DG to jaka miała by być przyczyna tego, że US miałby się do czegoś doczepić.?? Takie ryzyko istnieje jedynie przy wyborze 8,5 ryczałtu wg mnnie.

Reply
Wojtek 30-11-2015, 11:57

Szarman, jak płacisz wg skali bez działalności to sobie wliczasz różne rzeczy w koszty i może wyjść nawet mniej niż jakbyś 8,5% płacił. Zresztą to nie ważne czy płacisz mniej, czy więcej. Bez działalności w koszty wliczasz wydatki na podstawie różnych dokumentów: zbierasz paragony, faktury, rachunki i jest ok. W działalności gospodarczej koszty rozliczasz na podstawie „prawidłowo prowadzonych ksiąg” – te księgi niby prowadzisz też na podstawie zbieranych faktur itp. ale jednak… dla urzędu to jest różnica i jest się czego przyczepić. Może to jest do wybronienia później, no ale trzeba się bujać.

Grzegorz, mam rację? :)

Reply
Katarzyna 08-01-2016, 11:52

Podbijam :) Czy udało się jak sugerował Grzegorz napisać wniosek o interpretacje indywidualną podnajmu poza działalnością gospodarczą?

Reply
Lukasz 17-02-2016, 15:16

Też podbijam. Szukam informacji na temat podnajmu poza DG.

Reply
Właściciel 04-04-2016, 15:07

Czy wszyscy byznesmeni chcący podnajmować cudze nieruchomości informują o tym właścicieli mieszkań, które chcą wynająć? Ja sam wynajmuje mieszkania i zakazuje takich praktyk lokatorom.

Reply
Wojtek 05-04-2016, 17:21

Ja jako byznesmen informuję i wszyscy znani mi byznesmeni też informują (będzie z kilkadziesiąt osób ;) ). Szczegółowo też omawiamy koszty podziału kosztów remontów itd.

Pisze ten komentarz bo od trzech lat podnajmuję mieszkania i prawie za każdym razem, gdy mówią o tym komuś spoza branży, to ma minę jakbym robił coś nielegalnego bo zakłada, że na 100% nie informuję właściciela.

Reply
Marcin 01-06-2016, 20:12

Ja mam pytanie z innej beczki…
Chciałbym poruszyć fakt rozliczania mediów przy podnajmie – czy jest jakiś inny sposób „przerzucania” ich na najemców niż mi dotąd znane dwa sposoby:
- właściciel mieszkania musi mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą aby refakturować opłaty za media na naszą działalność gospodarczą, a my następnie przerzucamy je na najemców,
- liczniki przepisane są na naszą działalność gospodarczą a my bezpośrednio je przerzucamy na najemcow.

Pytam ponieważ pierwszy przypadek jest małe realna – mało osób ma działalność gospodarczą aby potem refakturować nam te koszty, natomiast drugi przypadek jest dosyć kłopotliwy – wielu właścicieli ma „problem” z tym aby liczniki były przepisane na naszą działalność gospodarczą. Ktoś zna jakiś inny mniej kłopotliwy sposob?

Reply
Tomek 24-07-2016, 21:11

Bardzo ciekawy blog Grzegorzu, dużo się z niego dowiedziałem. Chciałbym jednak upewnić się w jednej kwestii. Prowadzę DG oraz jestem VAT-owcem. Planuję dodać do swojej działalności wynajem mieszkań, będzie on prowadzony wyłącznie w celach mieszkaniowych, więc będę korzystał z wyłącznie przedmiotowego i nie będę wystawiał faktury z stawką VAT zw. Planuje remont mieszkanie i zastawiam się czy mogę odliczyć VAT od kosztów związanych z remontem. Wydaje mi się, że nie, choć od pozostałej części działalności normalnie odliczam naliczony VAT.

Reply
Ula 28-02-2017, 12:00

Mamy mieszkanie wciągnięte do działalności i chcemy je teraz wynająć firmie, która ulokuje tam swoich pracowników (mają dłuższy kontrakt w naszym mieście). Nie wiem jeszcze czy będą to jedni i ci sami ludzie przez kilka miesięcy czy będą się zmieniać co jakiś czas. Ale czy w związku z tym możemy wynajmować ze stawką zwolnioną jako najem na cele mieszkalne – długotrminowe? Czy to podlega pod wynajem firmie nie ważne na jaką działalność i musimy wskoczyć na 23%? Będę wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam

Reply
Joanna 20-04-2017, 11:34

Witam,
Bardzo proszę o pomoc w interpretacji.
Mianowicie, chcemy wynajac z mezem mieszkanie od brata, ktore nastepnie chcemy podnajac firmie, ktora bedzie te mieszkanie wynajmowala swoim pracownikom. Czy w takim przyoadku bedac na indywidualnej dzialanosci gospodarczwj powinnismy placic vat?
Dziekuje pozdrawiam
Joanna Pogorzelska

Reply
Joanna 29-08-2017, 10:23

Witam,

Witam podnajmujemy z mężem 2 mieszkania od osób fizycznych, które z kolei wynajmujemy firmie,która udostępnia je swoim pracownikom na cele mieszkaniowe. Umowa którą mamy sporządzoną z firmą jasno określa, że mieszkanie jest przeznaczone na cele mieszkaniowe, czy w tej kwestii również możemy skorzystać ze zwolnienia z VATu?

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!