W poniedziałek 30 kwietnia 2012 roku mija termin na złożenie zeznania podatkowego za 2011 rok. Jest to istotne dla  właścicieli wynajmowanych mieszkań, którzy podatek od wynajmu rozliczają na zasadach ogólnych (tj. wg skali podatkowej 18%-32%). Muszą oni uwzględnić przychody i koszty najmu w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-36.

Istotne dla osób, które rozliczają najem na zasadach ogólnych po raz pierwszy, jest to, że, jeśli dotychczas składałeś/składałaś deklarację PIT-37 (czyli uzyskiwałeś/uzyskiwałaś wyłącznie przychody rozliczane za pośrednictwem płatnika), to rozliczanie najmu powoduje zmianę na PIT-36.

Istotną kwestią jest też to, czy rozliczasz się wspólnie z małżonkiem. W przypadku, gdy rozliczacie się oddzielnie, to dochody z najmu wspólnej własności należy uwzględnić w obydwu zeznaniach proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej 50%). Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w odpowiednim terminie złożyliście pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków – wtedy, oczywiście, należy te dochody uwzględnić tylko w jednej z deklaracji.

Uwzględnienie najmu w zeznaniu PIT-36 nie jest skomplikowane. Poniżej przedstawiam instrukcję, jak to zrobić (przy czym nie jest to instrukcja wypełnienia całego PIT-36, a jedynie części związanych z najmem).

Określenie przychodów, kosztów i dochodu (lub straty)

W części „D. DOCHODY I STRATY ZE ŹRÓDEŁ PRZYCHODÓW” formularza PIT-36 w pozycji „6. Najem lub dzierżawa” wpisujemy po kolei:

  • W kolumnie „Przychód”: sumę przychodów uzyskanych od najemców w ostatnim roku (jeśli rozliczamy najem jako oddzielne źródło przychodów, a nie poprzez działalność gospodarczą, pamiętajmy, że uwzględniamy jedynie kwoty rzeczywiście wpłacone, a nie należne),
  • W kolumnie „Koszty uzyskania przychodów”: sumę kosztów poniesionych w ostatnim roku,
  • W kolumnie „Dochód”: jeśli przychody były większe od kosztów, różnicę między przychodami i kosztami, w przeciwnym razie zero,
  • W kolumnie „Strata”: jeśli koszty były większe od przychodów, różnicę między kosztami i przychodami, w przeciwnym razie zero,
  • W kolumnie „Należna zaliczka […]”: sumę wszystkich należnych w ciągu całego roku zaliczek (tych, które wpłacaliśmy co miesiąc na konto urzędu skarbowego).

Rozliczanie straty na wynajmie

Warto zauważyć, że w przypadku, gdy koszty były większe od przychodów, a więc ponieśliśmy stratę na wynajmie, nie pomniejszy ona dochodów z innych źródeł. Zgodnie z z art. 9 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesioną stratę można odliczyć od dochodu z tego samego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 % kwoty tej straty.

Oznacza to, że stratę na wynajmie poniesioną w 2011 roku rozliczymy dopiero w zeznaniu za 2012 rok i kolejnych (minimalnie dwóch: 2012 i 2013 i maksymalnie pięciu: 2012-2016).

W części „E. ODLICZENIE DOCHODU ZWOLNIONEGO, STRAT I SKŁADEK NA UBEZPIECZENIA SPOŁECZNE” formularza PIT-36 w pozycji „Straty z lat ubiegłych […]” wpisujemy straty, które ponieśliśmy na wynajmie w poprzednich latach np. w 2010 roku. Pamiętajmy o tym, że, zgodnie z tym co napisałeś wyżej, w danym roku możemy rozliczyć maksymalnie 50% straty z lat ubiegłych, a także, że rozliczana przez nas strata nie może przekroczyć dochodu, który uzyskaliśmy z wynajmu w danym roku. Przykładowo, jeśli w 2010 ponieśliśmy stratę na wynajmie w wysokości 2000 PLN, to w 2011 możemy rozliczyć jedynie 1000 zł, ale tylko wtedy, jeśli w 2011 roku uzyskaliśmy z wynajmu dochód wyższy niż 1000 zł. Jeśli w 2011 roku uzyskaliśmy z wynajmu jedynie 500 zł dochodu, to tylko 500 zł straty z 2010 roku możemy rozliczyć.

Należne zaliczki miesięczne

Ostatni element związany z podatkiem od najmu, który należy wpisać do PIT-36, to należne zaliczki w rozbiciu na miesiące, które wpisujemy w części „N.1. NALEŻNE ZALICZKI, O KTÓRYCH MOWA W ART. 44 UST. 1 USTAWY – PODATNIK” oraz w części „N.2. NALEŻNE ZALICZKI, O KTÓRYCH MOWA W ART. 44 UST. 1 USTAWY – MAŁŻONEK”. Warto zwrócić uwagę na ostatni miesiąc. Jak wszyscy wiemy, zaliczkę za grudzień w wysokości zaliczki za listopad płacimy do 20 grudnia razem z zaliczką za listopad (inaczej to ujmując: za listopad płacimy po prostu podwójną zaliczkę). Sugeruję, żeby w formularzu PIT-36 wpisać pojedynczą zaliczkę w pole dotyczące listopada oraz pojedynczą w pole dotyczące grudnia. Przykładowo, jeśli wyliczona przez nas za listopad należna zaliczka wyniosła 200 zł, to 20 grudnia wpłaciliśmy do urzędu skarbowego 400 zł. W formularzu PIT-36 wpisujemy 200 zł za listopad i 200 zł za grudzień.

Chętnie odpowiem na pytania, ale tylko związane z rozliczeniem rocznym za 2011 na zasadach ogólnych – proszę o wpisywanie ich w komentarzach.

Be Sociable, Share!