👉 Flipowanie mieszkaniami może być świetnym sposobem na biznes, ale czy wiesz, jak je prawidłowo rozliczyć?

Jeśli jesteś fliperem lub dopiero planujesz nim zostać, ten film to obowiązkowa pozycja.

Dowiesz się, jak uniknąć najczęstszych pułapek, zoptymalizować podatki i wybrać najlepszą formę działalności. Dzięki temu nie tylko zwiększysz swoje zyski, ale również zabezpieczysz się przed nieprzyjemnymi konsekwencjami.

Obejrzyj, zanim rozpoczniesz kolejną inwestycję ⬇️

Nie flipuj w 2025, zanim nie obejrzysz tego filmu! Flipy, nieruchomości, podatki

Z filmu dowiesz się:

• Kiedy flipy traktowane są jako działalność gospodarcza i jakie to ma konsekwencje podatkowe,
• Jakie są najlepsze formy rozliczania flipów (i jak wybrać optymalną strategię dla siebie),
• Jak księgować zakup i sprzedaż nieruchomości w uproszczonej oraz pełnej księgowości,
• Czy i kiedy musisz doliczyć VAT do sprzedaży mieszkania,
• Dlaczego przy flipach stajesz się… handlarzem mebli (i jak to rozliczać).

>> Obejrzyj film <<

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do przeczytania artykułu poniżej.

Jeżeli flipujesz lub chcesz flipować, możesz narazić się urzędowi skarbowemu i nieświadomie wpaść na minę. Z drugiej strony jest spora szansa, że możesz to zoptymalizować podatkowo w taki sposób, że nagle okaże się, że przy jednym flipie zaoszczędzisz kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na podatkach i składkach.

Jak te podatki sensownie ułożyć, na jakie pułapki uważać i o czym w zakresie flipów musisz wiedzieć w 2025 roku – dowiesz się z poniższego artykułu.

Jeśli jednak już teraz wiesz, że potrzebujesz wsparcia w rozliczaniu Twoich flipów, zapraszamy na szkolenie Flipy 2025 lub do naszej kancelarii po poradę lub księgowość – zajrzyj na WMP.pl.

Flipy i działalność gospodarcza

„Pierwsze 2-3 flipy można zrobić bez działalności!”

„Flipy można rozliczać prywatnie albo przez firmę”

Te stwierdzenia absolutnie NIE są prawdziwe.

Zarówno teoria jak i praktyka pokazuje, że jak używasz słowa „flip”, to znaczy, że po prostu handlujesz nieruchomościami. A handel to jest działalność gospodarcza i trzeba rozliczać go w ramach firmy, niezależnie od tego, jak dużo i jak często to robisz.

Oczywiście, nadal sporo osób robi flipy, udając, że są to transakcje prywatne i rozlicza je na PIT-39 (polecam film na moim kanale na temat rozliczania prywatnej sprzedaży nieruchomości i wypełniania PIT-39). Co więcej, wielu z nich jeszcze „niesłusznie” korzysta z ulgi mieszkaniowej, tj. kupują kolejne mieszkanie na flipa i nie płacą podatku od dochodu ze sprzedaży poprzedniego. A potem twierdzą, że wszystko w porządku, bo już tak trzy razy zrobili i nic się nie stało.

I teraz dochodzimy do sedna – co to znaczy, że nic się nie stało? Z ich punktu widzenia oznacza to, że nie odezwał się do nich urząd skarbowy. Jednak czy to, że urząd skarbowy się nie odezwał, oznacza, że prawidłowo się rozliczyli i nic im nie grozi?

Urząd skarbowy ma na sprawdzenie transakcji 5 lat licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, czyli w praktyce 6 lat. Urząd skarbowy sprawdza transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza te, w których ktoś skorzystał z ulgi mieszkaniowej, pod koniec tego okresu. Czyli po 4-5 latach, kiedy odsetki zazwyczaj są już wysokie.

Ok, w tym momencie bardzo często pojawia się pytanie:

„A kto mi zabroni albo kto mi udowodni, że moje transakcje były robione dla zysku i że nie mogę ich rozliczyć na PIT-39 płacąc 19 procent albo zero podatku, bo skorzystam z ulgi?”

Otóż jeśli rozliczyłeś flipa na PIT-39 i zapłaciłeś 19% podatku (zakładam, że nie skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej), a potem okazało się, że to była działalność gospodarcza, to czeka Cię wiele nieprzyjemnych konsekwencji w postaci konieczności zapłacenia zaległej składki ZUS,  najprawdopodobniej podatku dochodowego, odsetek od tego zaległego podatku i ewentualnej kary…

Oczywiście, możesz mieć szczęście i fiskus może Twoich flipów rozliczonych na PIT-39 w ogóle nie sprawdzić. Ale czy w sytuacji, gdy do urzędu skarbowego trafiają wszystkie akty notarialne dotyczące umów sprzedaży nieruchomości i w obliczu rosnącej dziury budżetowej oraz poszukiwań pieniędzy na wydatki wojskowe czy kolejne programy socjalne chcesz liczyć na szczęście?

Skoro już wiesz, że do flipów trzeba mieć firmę, to zastanówmy się, jaka to powinna być firma.

Optymalna forma rozliczania flipów

Większość z dostępnych w Polsce form prowadzenia firmy może być wykorzystana do flipów: jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna, spółki osobowe i spółki kapitałowe.

W praktyce jednak obecnie do flipów stosowane są dwie z tych form:

• Jednoosobowa działalność gospodarcza, na podatku liniowym lub rozliczana według skali (natomiast ryczałt do flipów się nie nadaje!)
• oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Oczywiście, można też pomyśleć o innych formach prawnych np. o spółce jawnej czy komandytowej, ale to już jest temat na inny artykuł.

Co więc wybrać – JDG, spółkę z o.o. czy coś innego?

Oczywiście, to zależy 😉 Od Twojej sytuacji prawno-podatkowej, planowanej skali działalności, źródła kapitału, a także tego, czy chcesz flipować sam czy też z jakimś partnerem (biznesowym lub finansowym).

Ja jestem zwolennikiem następującego podejścia:

1. Jeśli dopiero zaczynam i flipuję samodzielnie, z wykorzystaniem własnego lub pożyczonego z banku kapitału, to wybieram jednoosobową działalność gospodarczą. Muszę wtedy dobrze zarządzać ryzykiem, ale ono, w mojej opinii, w działalności flipowej nie jest tak bardzo duże.
2. Jeśli zaczynam albo rozwijam swoją działalność i planuję prowadzić biznes z partnerem biznesowym lub inwestorem, to wybieram spółkę z o.o., co zapewnia mi ograniczenie ryzyka. Akceptuję jednak mechanizm podwójnego opodatkowania i dodatkowe formalności.

Oczywiście, każda z przedstawionych form ma swoje wady i zalety, które przed podjęciem decyzji warto przeanalizować. Warto również po prostu policzyć,  która forma prawna i sposób opodatkowania zapewni nam więcej pieniędzy „w kieszeni”. Dobrym narzędziem będzie nasz kalkulator podatkowy, który pozwala na porównanie efektywności różnych form.

Po wejściu w życie Polskiego Ładu oraz jego kolejnych „modyfikacjach” w przypadku większości kalkulacji, które robiliśmy dla klientów, wychodziło nam, że odpowiednio zoptymalizowana spółka z o.o. „zostawia w kieszeni” flipera największą kwotę, nawet w przypadku handlu nieruchomościami na mniejszą skalę. Dodatkowo, pozwala reinwestować w kolejne transakcje 91% wypracowanego zysku.

Jeśli myślisz o założeniu spółki z o.o. pod flipy, zapraszamy do nas po poradę lub księgowość: https://wmp.pl

Niuanse księgowania flipów w uproszczonej i pełnej księgowości

W przypadku flipowania mieszkanie jest towarem. Ma to swoje konsekwencje dla sposobu księgowania zakupu i sprzedaży takiego mieszkania. Jak wiesz, mamy dwie opcje prowadzenia księgowości:

• W jednoosobowej działalności gospodarczej (do 2 mln EURO przychodu) prowadzisz księgowość uproszczoną (tak zwaną KPiR);
• W np. spółce z o.o. i PSA prowadzisz pełną księgowość.

W KPiR jest zasada, że zakup towaru księgujemy w odpowiedniej kolumnie w księdze niezwłocznie po jego otrzymaniu.

Oznacza to, że jak kupisz mieszkanie za 300 tys. zł, to masz w tym samym miesiącu w księdze koszt 300 tys. zł. Dopóki go nie sprzedasz, to masz (najprawdopodobniej) wysoką stratę (nie działa to zbyt dobrze na Twoją zdolność kredytową!).

W miesiącu, w którym sprzedasz towar, masz przychód w wysokości ceny sprzedaży np. 400 tys. zł. Wszystko jest w porządku, bo w miesiącu sprzedaży wyjdzie Ci dochód i zapłacisz zaliczkę na PIT i składkę zdrowotną.

Jeśli jednak nie sprzedasz mieszkania przed końcem roku, to na koniec roku zrobisz obowiązkowy spis z natury (tak zwany remanent). A potem, jeśli sprzedasz to mieszkanie w kolejnym roku, to będziesz miał przychód, ale kosztu już nie! I zapłacisz zaliczkę na podatek i składkę zdrowotną od całej kwoty sprzedaży (odzyskasz je dopiero najprawdopodobniej w rozliczeniu rocznym)!

A to boli…

Jest na to proste rozwiązanie, czyli wykorzystanie dodatkowych spisów z natury. Zrób to we współpracy ze swoim biurem rachunkowym.

W pełnej księgowości obowiązuje zasada memoriału, czyli zakup nieruchomości jest kosztem dopiero w momencie jej sprzedaży. Nie ma więc w tym większej filozofii – poniesiony wydatek na zakup nie będzie Twoim kosztem teraz, tylko na koniec transakcji.

Niezależnie od tego, czy masz uproszczoną czy pełną księgowość, musisz jeszcze pamiętać o kilku bardzo istotnych rzeczach, żeby Twoje wydatki były rzeczywiście kosztem uzyskania przychodu Twojej firmy (czyli zmniejszały Ci podatek). Chodzi tu m.in. o limit 15 tys. zł przy płatnościach B2B, przelewy na rachunki z białej listy i z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Jest to bardzo ważne w szczególności przy współpracy z ekipą remontową.

Flipy z VAT-em czy bez?

Kiedy trzeba doliczyć VAT do sprzedawanego mieszkania? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta i jak to w podatkach bywa, zależy od indywidualnej sytuacji.

Przedstawię Ci jednak najczęstsze przypadki dotyczące opodatkowania dostawy budynków i lokali (przede wszystkim mieszkań).

Sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych podlega pod stawkę VAT 8%, przy czym jeśli powierzchnia budynku jednorodzinnego przekracza 300 metrów kwadratowych, a lokalu przekracza 150 metrów kwadratowych, to dla tej części powyżej tych limitów stosuje się już stawkę 23%.

Sprzedaż wszystkich budynków i lokali niemieszkalnych (w tym miejsc postojowych z osobną księgą wieczystą) podlega stawce VAT 23%. Jednak większość transakcji w handlu nieruchomościami na rynku wtórnym jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W dużym uproszczeniu to zwolnienie oznacza, że sprzedaż nieruchomości „starszej niż 2 lata” (czyli minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości) w przeważającej części przypadków jest zwolniona z VAT. Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika, że konieczność naliczenia VAT spowoduje dopiero ulepszenie obiektu o wartość równą co najmniej 30% wartości wyjściowej.

W ten sposób powstał chyba największy mit rozpowszechniony na rynku flipów:

„Jeśli nasze wydatki na flipowane mieszkanie przekroczą 30%, to wchodzimy w VAT”.

W przepisie mowa jednak o „ulepszeniu” budynku lub lokalu, a nie o remoncie! Nakłady na remont, nawet o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej, nie doprowadzą do powstania „nowego” obiektu, a więc nie powodują konieczności naliczenia VAT.

Temat VAT-u w handlu mieszkaniami jest dość rozbudowany – jeżeli potrzebujesz więcej szczegółów, to polecam książkę Stelli Brzeszczyńskiej Zrozumieć VAT w nieruchomościach..

Dlaczego zostaniesz handlarzem mebli?

Sprzedając mieszkanie nabywca najczęściej otrzymuje je wraz z wyposażeniem ruchomym: wolnostojącymi meblami, AGD (wolnostojącym lub do zabudowy), oświetleniem, karniszami, zasłonami, a także meblami robionymi na wymiar.

Nie stanowią one części składowych nieruchomości, więc należy je sprzedać osobno (i dlatego twierdzę, że zostaniesz handlarzem mebli), ze stawką VAT 23%. Wyjątkiem jest trwała zabudowa, która stanowi część składową lokalu (i wliczamy ją w cenę tego lokalu).

Jedyne zwolnienie z VAT, z którego można (w praktyce) tutaj skorzystać, to zwolnienie ze względu na obrót, czyli tak zwany limit do 200 tys. zł. Jednak pierwsza sprzedaż nieruchomości najczęściej powoduje już utratę prawa do tego zwolnienia (bo przekroczysz przy tej sprzedaży limit 200 tys. zł).

Oznacza to, że nawet jeśli sprzedajesz mieszkania z rynku wtórnego ze zwolnieniem przedmiotowym z VAT, to najczęściej tak czy inaczej czeka Cię rejestracja jako podatnik VAT czynny, ponieważ sprzedaż elementów ruchomych podlegać będzie pod stawkę 23%.

Tego rozliczenia VAT od elementów ruchomych można w praktyce uniknąć wyłącznie poprzez… nie obracanie tymi elementami. Z doświadczenia jednak wiem, że trudno jest sprzedać mieszkanie bez jakichkolwiek mebli, oświetlenia czy innych elementów wystroju.

Wiem, że na rynku popularne są różne koncepcje na uniknięcie tego obowiązku, czyli rozliczenia osobnego elementów ruchomych. Przestrzegam jednak przed ich pochopnym stosowaniem, gdyż generują one różne konsekwencje i ryzyka podatkowe, które powodują, że te pomysły nie mają z reguły większego sensu.

Dodatkowo, sprzedaż wyposażenia ruchomego może się wiązać, i najczęściej wiąże się, z koniecznością rejestracji tej sprzedaży na kasie fiskalnej. Więc oprócz rozliczania VAT-u czeka Cię również kupno kasy fiskalnej.

Jeżeli nie chcesz błądzić we mgle i otrzymać konkretne wskazówki, jak poradzić sobie z rozliczeniem flipów i zoptymalizowaniem tego procesu, to zapraszam na szkolenie Flipy 2025 (>> poznaj szczegóły).