23 sposoby na pustostany (część 2)

Jak unikać pustostanów - część 1Mieszkanie na wynajem powinno generować dla Ciebie pasywny dochód. Ponosisz koszty jego utrzymania, a najemca zapewnia Ci przychód. Co robić, żeby ten przychód był jak największy i pojawiał się bez zbędnych przerw? Należy minimalizować pustostany. Dzisiaj publikuję drugą część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.

 

To jest druga część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.
Pierwszą część, w której opisałem sposoby mające na celu spowodowanie, że nasi obecni klienci będą jak najlepsi (z naszego punktu widzenia) i że będą mieszkać jak najdłużej, znajdziesz tutaj.

Szybkie znalezienie kolejnych najemców

Teraz zajmiemy się sposobami na to, żeby jak najszybciej i najefektywniej znaleźć nowego najemcę (bo już wszystkie metody zatrzymania poprzedniego najemcy zawiodły ;-) ). Poniżej znajdziesz kolejne pomysły, a część z nich może pokrywać się z tymi z pierwszej części artykułu – niektóre metody są dobre dla zatrzymania klienta, jak i zdobycia nowego.

Postaraj się o odpowiednie wykończenie mieszkania

Nic odkrywczego nie napiszę, bo większość właścicieli mieszkań na wynajem jest tego świadoma – że mieszkanie na wynajem trzeba wykończyć solidnie, efektownie, ale najlepiej tanio. Co więcej, tanio, solidnie i efektownie niekoniecznie są postulatami sprzecznymi ze sobą. Widziałem sporo mieszkań po remoncie, które wyglądały bardzo dobrze, a jak usłyszałem kwotę, która została wydana na zrobienie remontu, byłem bardzo zaskoczony.

Na pewno sprawdzają się pewne uniwersalne i powtarzalne rozwiązania: uniwersalna kolorystyka tj. jasne ściany w pokojach, biel+szarości/brązy w łazience (duże płytki), meble i kuchnia Ikea, panele na podłodze, w łazience wanna a nie prysznic. Chodzi o to, żeby mieszkanie trzymało pewien poziom estetyki i poprzez uniwersalne rozwiązania pasowało wielu typom najemców.

Dodatkowo, można spróbować dodać jakiś mało kosztowny i wymienialny element, który wyróżni Twoje mieszkanie. Przykładowo, ja czasami stosuję czerwone firanki albo huśtawkę w dużym pokoju (podwieszaną na hakach w suficie). Zauważyłem, że takie elementy powodują, że najemcy podczas oglądania wielu mieszkań Twoje mieszkanie zapamiętują. A każdy z tych elementów można też łatwo zdemontować.

Wykończenie czy też remont mieszkania na wynajem, ponownie jak wiele zagadnień w tym artykule, to temat bardzo szeroki, w którym nie zamierzam odgrywać roli eksperta ;-)

Trzeba wykończyć/wyremontować mieszkanie tanio, ale efektownie, w kolorystyce uniwersalnej. Tanio nie oznacza zakupów w markecie budowlanym nieznanych producentów, ale najtańszą linię Grohe, Geberit, Raca itd. To nam zaoszczędzi kłopotów z wymianą cieknących spłuczek i baterii po 3 latach. Do tego efektowna zabudowa kuchenna (Ikea) i AGD koniecznie ze zmywarką. Ogólnie chodzi o to, żeby zrobić tak jak dla siebie, ale w rozsądnym budżecie.

Waldemar

Zacznij szukać nowych najemców jak najszybciej

Tak naprawdę, należy zacząć ich szukać jeszcze tego samego dnia, w którym dowiesz się, że Twoi poprzedni najemcy się wyprowadzają. Mając odpowiednie zapisy w umowie, będziesz o tym wiedzieć co najmniej miesiąc przed wyprowadzką (a być może jeszcze wcześniej, jeśli np. masz dwumiesięczny okres wypowiedzenia).

Jak zacząć szukać? Przede wszystkim, poprzez ogłoszenia w Internecie.

W tym celu warto mieć wcześniej przygotowany opis mieszkania np. ten, który był wykorzystany podczas poprzedniego procesu szukania najemców. Konieczne też są zdjęcia – które też, mam nadzieję, masz już zrobione wcześniej.

A co jeśli mieszkanie dopiero remontujesz? Wg mnie nie trzeba czekać z ogłoszeniem, możesz zrobić zdjęcia pustych pokoi, budynku z zewnątrz, klatki schodowej. Niektórzy nawet w takich sytuacjach wykorzystują zdjęcia… innego mieszkania.

Szukaj najemców tam, gdzie ich znajdziesz ;-)

Jest taki dowcip o szukaniu czegoś pod latarnią, bo tam jest jaśniej, a nie dlatego, że tam coś zgubiliśmy. Podejście, oczywiście, bezsensowne. Trzeba szukać tam, gdzie jest największa szansa coś znaleźć.

Podobnie trzeba podejść do szukania najemców. Nasze ogłoszenie trzeba zamieścić tam, gdzie jest największa szansa, że znajdziemy odpowiedniego dla nas najemcę. Z tego względu ogłoszenia o mieszkaniu w Warszawie nie ma sensu umieszczać na lokalnym serwisie w Trójmieście.

Na jakich portalach zamieszczać ogłoszenie? Znowu, nie ma dobrej odpowiedzi, bo wszystko zależy od tego, jakie mamy mieszkanie i jakich najemców szukamy. Ja, przykładowo, najczęściej korzystam z Gumtree, Otodom oraz OLX, ale nie twierdzę, że to najlepszy zestaw.

Pewną wskazówką mogą być dane na temat oglądalności portali internetowych związanych z nieruchomościami. Poniżej dane z badań Megapanel PBI/Gemius. Oczywiście, oglądalność nie zawsze przekłada się na skuteczność dla Twojego konkretnego przypadku.

Oglądalność portali związanych z nieruchomościami

Źródło: http://www.dospon.pl/aktualnosc,newsletter-dospon-,860.html

Jeśli nie wiesz, na jakim portalu zamieścić ogłoszenie albo zależy Ci na jak najszerszym dotarciu do potencjalnych najemców, możesz skorzystać z jednego z serwisów pozwalających umieścić ogłoszenie na wielu portalach równocześnie.

Ja akurat korzystam z 40za40.pl. Nie twierdzę, że jest to jedyny albo najlepszy tego typu serwis, ale akurat ten współpracuje z bliskim mi Stowarzyszeniem Mieszkanicznik. Jeśli zdecydujesz się skorzystać z 40za40.pl, kupon rabatowy WYNAJMISTRZ zapewni Ci 15% zniżki na podstawową opłatę. Możesz też skorzystać z kuponu WYNAJMISTRZ-WYR, który zapewni Ci 50% zniżki na opłatę za wyróżnienie w serwisach Oferty.net, domy.pl i nieruchomosci.pl. Niestety, nie można skorzystać z obydwu kuponów jednocześnie. Przy okazji informuję, że nie otrzymuję żadnej prowizji od serwisu 40za40.pl, jeśli skorzystasz z tych kuponów.

Istotne jest, żeby serwis, z którego będziesz korzystać, pozwalał na późniejszą edycję i skasowanie ogłoszenia. Jest to niezbędne, żeby np. móc sterować ceną w ogłoszeniu, a po wynajęciu skasować ogłoszenie (bo inaczej potencjalni najemcy nie przestaną dzwonić).

Co więcej, korzystając z serwisów typu 40za40.pl możesz wybadać, który serwis ogłoszeniowy był najskuteczniejszy. Po prostu każdego dzwoniącego zapytaj, gdzie znalazł ogłoszenie. Warto to sobie gdzieś zapisać, żeby przy następnym szukaniu najemcy wiedzieć, gdzie zamieszczać ogłoszenie.

Wykorzystaj niestandardowe i lokalne „słupy” ogłoszeniowe

Ogłoszenia w sieci są najczęściej najlepszym sposobem poszukiwania najemców. Niemniej, w niektórych przypadkach skuteczniejsze mogą się okazać bardziej „tradycyjne” lub bardziej „lokalne” metody np. ogłoszenie w lokalnej gazecie albo papierowe ogłoszenie na klatce schodowej, tablicy ogłoszeń osiedla, informacja na zamkniętym forum mieszkańców osiedla, informacja na wewnętrznym forum/liście firmy lub instytucji, której siedziba jest obok naszego mieszkania itp.

W moim przypadku (osiedle zamkniete na warszawskim Natolinie) dobrą metodę jest na 7-10 dni wcześniej poinformować mieszkańców osiedla o możliwości wynajęcia mieszkania na tym właśnie osiedlu (np. przez wrzucenie karteczek do wszystkich skrzynek pocztowych). Odzew jest znaczny, ponieważ często ktoś chce właśnie wynająć mieszkanie obok siebie (dla starszej mamy, dla przyjaciół, znajomych z pracy). A jeśli mieszka na tym osiedlu, to jest zazwyczaj zadowolony, bo był to jego świadomy wybór podczas kupowania mieszkania. W związku z tym chętnie poleca (tu działa psychologia – jak coś używamy, to chętnie to polecamy). Zdarzają się też osoby, które już wynajmują mieszkanie na tym osiedlu, ale chcą zobaczyć, czy Twoja oferta nie jest lepsza.
Poza tym na tym osiedlu generalnie mieszkają osoby dużo pracujące, często z dobrą pracą – a więc klient polecony jest też z takiego środowiska – zazwyczaj płacący bezproblemowo, z odpowiednią kulturą osobistą.

Andrzej

Zrób dobre zdjęcia

Mówi się, że ludzie kupują oczami. Ta sama zasada działa podczas wynajmu. Duża liczba dobrych zdjęć wyróżni Twoje ogłoszenie wśród innych, a także skłoni więcej osób do zadzwonienia do Ciebie. Większość portali pozwala na umieszczenie do 8-10 zdjęć, więc raczej nie należy schodzić poniżej tej liczby.

Nie muszę dodawać, że zdjęcia muszą być dobre. Mieszkanie do zdjęć powinno być posprzątane, bez widocznych rzeczy osobistych i dobrze oświetlone. Najlepiej światłem dziennym, ale też wszelkimi możliwymi lampami. Szerokokątny obiektyw zapewni, że mieszkanie na zdjęciach będzie wydawać się bardziej przestronne.

Nie muszę dodawać, że warto zainwestować trochę czasu, wysiłku, a być może nawet pieniędzy w dobre zdjęcia, bo przecież (najprawdopodobniej) będziemy je wykorzystywać przez kolejne kilka lat.

Bardzo ważny punkt to zrobić świetne zdjęcia, których będziemy używać latami w ogłoszeniach. Nawet jak mieszkanie nie wygląda już jak nówka, kolory się różnią, a piekarnika lepiej nie otwierać (tu uwaga: warto kupić piekarnik z pyrolizą). Jak ściągniemy klienta do siebie, to i tak na 80% zdecyduje się na wynajem, bo już zazwyczaj widział wiele gorsze ruiny. Co do zdjęć, to ja mam lustrzankę wyższej klasy z szerokokątnym obiektywem (to ważne, bo moje kawalerki muszą wyglądać na bardziej przestronne niż cała masa innych, choć są tej samej wielkości). Jak ktoś jest amatorem bez sprzętu, to być może warto zapłacić za zdjęcia zrobione przez fotografa.

Waldemar

Przede wszystkim, trzeba zamieszczać zdjęcia mieszkania w ogłoszeniu! Oferty ze zdjęciami mają nawet kilkaset procent więcej wyświetleń niż oferty bez zdjęć. Istotna jest też jakość zdjęć. Tutaj bywa czasem strasznie, właściciele sami odstraszają potencjalnych najemców zdjęciami niewyraźnymi, robionymi wieczorem, pokazującymi mieszkanie brudne itp.

Katarzyna

Rzeczowo i sensownie opisz swoje mieszkanie

Opis Twojego mieszkania w ogłoszeniu powinien być rzeczowy, dokładny i uczciwy. Im jest on dłuższy, tym lepiej (oczywiście, bez przesady ;-) ). Według mnie warto obiektywnie opisać wszystkie cechy i elementy mieszkania, uwypuklić jego atuty i niekoniecznie ukrywać wady. W ten sposób ograniczymy liczbę telefonów i oglądających, którzy i tak nie wynajmą naszego mieszkania ze względu na cechy, których nie opisaliśmy w ogłoszeniu.

Podkreślam też istotność dokładnego opisania lokalizacji mieszkania.

Te same zasady odnoszą się do opisywania mieszkania podczas rozmów telefonicznych z potencjalnymi najemcami. Jeśli ktoś szuka mieszkania z oddzielną kuchnią, to lepiej przyznać się do tego, że Twoje mieszkanie ma kuchnię otwartą niż tracić czas na pokazywanie mu mieszkania, które on od razu odrzuci, jak tylko je zobaczy.

Mapka z zaznaczoną lokalizacją jest drugim zdjęciem w moich ogłoszeniach.

Marta

Ustal rozsądną cenę ofertową

O ustaleniu odpowiedniej ceny pisałem już w pierwszej części artykułu. Powtórzę – dobrą praktyką jest trzymać cenę nieco poniżej ceny rynkowej, żeby za bardzo nie tracić, ale jednocześnie przyciągnąć potencjalnych najemców. Pamiętaj o tym, żeby wkalkulować w cenę wyjściową jakiś margines do negocjacji (najemca będzie się czuł lepiej, jeśli uda mu się znegocjować cenę, nawet jeśli tylko minimalnie). Ja najczęściej oferuję rabat, ale w zamian za terminową płatność (czyli cena jest niższa, ale tylko, jeśli czynsz jest wpłacany w terminie).

Wg mnie w ogłoszeniu trzeba też uczciwie podać, co dana cena obejmuje tj. czy zawiera w sobie opłaty administracyjne i media.

Możesz też podejść do ceny nieco innowacyjnie

O niestandardowym podejściu do ceny też już pisałem w pierwszej części. Przykładowo, w przypadku szukania nowych najemców czasami sprawdza się ustalenie ceny ofertowej z niestandardową końcówką np. zamiast 2000 zł wpisz 1997 zł – wyróżnisz w ten sposób swoje ogłoszenie, a jednocześnie wzbudzisz ciekawość najemców.

Ja stosuję nieco inny sposób na szybki najem w słabym sezonie np. zimne miesiące. W ciepłe dni ludzie jakoś chętniej się wprowadzają. Moim sposobem jest najatrakcyjniejsza oferta cenowo. W ogłoszeniu oferuję mieszkanie tańsze o około 10%-15% od ceny rynkowej w tej okolicy. Gdy klienci już dzwonią, informuję ich, że cena taka obowiązuje tylko przez np. pierwsze 3 miesiące najmu, potem zaś wraca do ceny rynkowej. Znalezienie klienta wówczas zajmuje maks. kilka-kilkanaście dni i klient zazwyczaj zostaje na dłużej i płaci potem wyższy czynsz.

Jacek

Monitoruj zainteresowanie i modyfikuj ofertę

Jeśli zamieścisz ogłoszenie, a nikt nie dzwoni ani nie pisze (wg mnie pierwsze telefony powinny się zacząć tego samego dnia), to przede wszystkim sprawdź, czy Twoje ogłoszenie jest widoczne w sieci i czy zostało zamieszczone na odpowiednim portalu. Sprawdź też statystyki jego wyświetleń (wiele portali udostępnia takie dane).

Jeśli ludzie widzą Twoje ogłoszenie, a mimo tego nikt nie dzwoni, może to oznaczać, że ogłoszenie jest mało atrakcyjne (wtedy należy nad nim popracować – patrz kilka akapitów wyżej).

Drugim powodem może być zbyt wysoka cena – możesz wtedy próbować tę cenę obniżać (oczywiście, w granicach rozsądku), do momentu gdy pojawią się zainteresowani.

Z powyższych względów warto korzystać z portali ogłoszeniowych, które pozwalają na edycję Twojego ogłoszenia.

Najważniejsze jest, żeby stale monitorować sytuację i szybko reagować na brak zainteresowania.

Odpowiednio przygotuj mieszkanie

Nie zamierzam w tym artykule robić kursu z homestagingu (bo to szeroki temat ;-) ), ale podstawowe zasady to:

  • mieszkanie powinno być posprzątane „na błysk”;
  • w mieszkaniu nie powinno być rzeczy osobistych (Twoich albo poprzednich najemców);
  • mieszkanie podczas spotkania powinno być wywietrzone (dobry zapach jest bardzo istotny!) i dobrze oświetlone.

Dbam przede wszystkim o: odpowiednie przygotowanie mieszkania przed pokazywaniem najemcom (przede wszystkim czystość – z doświadczenia wiem, że bywa różnie np. sterta naczynia w zlewie, brudna podłoga itp.); zapach w mieszkaniu – niby taka błahostka, ale niestety mieszkanie przesiąknięte dymem papierosowym odstrasza już na wejściu…. A wystarczy podgrzać przez kilka chwil dosłownie krople aromatu waniliowego (ja z tego akurat korzystałam) w piekarniku, a już potencjalni najemcy od razu wchodzą z przyjemnym nastawieniem (nie wiedzą, co tak pachnie, ale od razu widać uśmiech na twarzy :)); usunięcie wszelkich drobnych usterek, które odstraszają potencjalnego najemcę (cieknący kran, wypalona żarówka itp.).

Katarzyna

Pokazuj mieszkanie nawet jeśli poprzedni najemcy jeszcze mieszkają

Wymieniony wyżej postulat jak najszybszego szukania najemcy (w dniu, kiedy dowiedzieliśmy się, że poprzedni najemcy się wyprowadzają) powoduje, że najprawdopodobniej osoby chętne do oglądania pojawią się zanim poprzedni najemcy zwolnią mieszkanie. W związku z tym zapewnij sobie możliwość pokazywania mieszkania w tym okresie.

Przede wszystkim, zastrzeż sobie taką możliwość w umowie najmu (że najemcy zgadzają się na pokazywanie mieszkania w okresie wypowiedzenia). Po drugie, dogadaj się z najemcami, w jaki sposób będzie to realizowane.

Przyznaję, że pokazywanie mieszkania, gdy ktoś tam mieszka, nie jest proste, a często też mało skuteczne. Po pierwsze, trzeba termin pokazywania dogadać z trzema stronami, po drugie kłóci się to z postulatem, żeby mieszkanie pokazywać wysprzątane, wywietrzone i bez rzeczy osobistych (patrz poprzedni punkt).

Pewnym rozwiązaniem jest umówienie się z odchodzącym najemcą, że będziemy pokazywać mieszkanie wyłącznie w określone dni o określonej porze, a on postara się w tym czasie zapewnić komfort pokazywania np. schowa rzeczy osobiste i brudne naczynia ;-)

Pokazując samodzielnie mieszkanie, zadbaj o dobre wrażenie

Pokazujesz mieszkanie potencjalnym najemcom? Pamiętaj o tym, że to są Twoi potencjalni klienci. Masz produkt (mieszkanie), które chcesz im sprzedać. Klienci zwracają uwagę nie tylko na produkt i cenę, ale także na to, od kogo go kupują. Najczęściej wiedzą, że wchodzą z Tobą w długotrwałą relację i nie chcą mieć do czynienia z gburem ;-)

Sam wiem z własnego doświadczenia, że wolałem wynająć mieszkanie skromniejsze z fajnym właścicielem, niż luksusowy apartament, z którego aż strach korzystać, bo co miesiąc zjawia się właściciel niby po kasę, ale zamiast liczyć pieniądze, liczy rysy na parkiecie i blacie kuchennym!

Waldemar

Wykorzystaj obecnych najemców do pokazywania mieszkania

Idąc dalej, można, dla oszczędności czasu, „zatrudnić” obecnych najemców do pokazywania mieszkania. Ty wyłącznie dajesz ogłoszenie, a prezentacji lokalu dokonują już obecni najemcy. Oczywiście, trzeba w jakiś sposób zapewnić im motywację do tego, żeby mieszkanie pokazali i jednocześnie potencjalnego najemcy nie zniechęcili.

Taką motywację można stworzyć, przede wszystkim, poprzez dobrą relację (ale nadal na poziomie biznesowym, a nie osobistym) z najemcą, a także inne motywatory: rabat na ostatni czynsz, odpuszczenie ostatniego rachunku za media, wcześniejsze zakończenie umowy (zgodnie z wolą najemcy).

Wykorzystanie odchodzących najemców do pokazywania mieszkania zadziała tylko, jeśli wiesz, że byli zadowoleni i nie będą zniechęcać kolejnych najemców.

Nie znam lepszego sposobu, od lat tak robię. Ja daję ogłoszenie, opuszczający lokatorzy pokazują. Rada: trzeba być z lokatorami w dobrych stosunkach, i to samo wychodzi.

Hanna

Jeżeli znam termin zwolnienia lokalu przez najemcę, obniżam mu czynsz (100-200 zł/miesięcznie) za zgodę na oglądanie mieszkania przez potencjalnych następnych najemców w określonych dniach tygodnia (1-2 dni) i określonych godzinach.

Tadeusz

Mój sposób to: zapis w umowie najmu: „Najemcy zgadzają się na udostępnianie mieszkania Wynajmującemu w celu jego prezentacji chętnym na 31 dni przed rozwiązaniem niniejszej umowy.”; wyraźne i jasne poinformowanie najemców o powyższym punkcie w czasie podpisywania umowy; konsekwentne przestrzeganie tego zapisu. Wynajmuję kilka mieszkań od dwóch lat. W tym czasie kilkukrotnie zmieniali się najemcy i zawsze korzystałem z tego zapisu. Efekt: ani jednego dnia pustostanu i brak dodatkowych kosztów z mojej strony :)

Marcin

Wykorzystaj (poprzednich) najemców nie tylko do pokazywania mieszkania, ale też do znalezienia kolejnych najemców

Jako rozwinięcie poprzedniego punktu, można odchodzących najemców wykorzystać nie tylko do pokazywania mieszkania, ale także do znalezienia najemców. W przypadku mieszkań wynajmowanych na pokoje, do szukania nowych najemców na pusty pokój można też namówić najemców pozostałych pokojów w mieszkaniu.

Zaoferuj obecnym najemcom jakąś gratyfikację np. rabat na czynsz, media itp., odpuszczenie kosztów zniszczeń (jeśli takowe wystąpiły z ich winy), żeby zmotywować ich do znalezienia swoich następców.

W jednym ze swoich mieszkań nie mam od lat ani jednego dnia pustostanu. „Wiodący lokator” (ten co jest najdłużej i co mu się chce) sam szuka nowych najemców. Ok. 2 tygodnie przed opuszczeniem pokoju daje on serię ogłoszeń za zdjęciami na Gumtree. Motywacja lokatora jest taka, żeby nowy był fajny i szybko, bo inaczej muszą płacić za prąd i gaz zwiększone stawki (po 1/2 a nie po 1/3). Ostatnio od pierwszego ogłoszenia do podpisania umowy minęło 2 dni. Osobna kwestia to cena i lokalizacja. Lokalizację mam super, a cenę trzymam ok 10-15 % poniżej rynku. PS. Zwracam lokatorowi „Wiodącemu ” koszty ogłoszeń.

Ryszard

Jeśli nie możemy pokazać pokoju i części wspólnych mieszkania sami (bo np. jesteśmy na wakacjach lub jest to w innym mieście), mamy tzw. zachętę finansową dla obecnych lokatorów: jeśli któryś z nich pokaże wolny pokój i mieszkanie (włączając w to lokatora, który się wyprowadza) osobie zainteresowanej wynajmem, i jeśli w konsekwencji ta osoba zdecyduje się wynająć pokój, to pokazujący lokator dostaje od nas tzw. znaleźne. Ta zapłata jest stała dla naszych lokatorów i stanowi około 10% miesięcznego wynajmu pokoju. Na ogół lokatorzy są chętni, bo w ich interesie leży ‘sprawdzenie’ ewentualnego współnajemcy, z którym będą dzielić mieszkanie (my akurat bierzemy opinie obecnych lokatorów pod uwagę – to jest ich dom i chcemy, żeby byli w nim zadowoleni). Nie jest to dla nich kłopot, bo sami wyznaczają czas wizyty przy okazji, kiedy są akurat w domu, a dodatkowo ich czas zostaje finansowo wynagrodzony. My działamy, kiedy osobiście nie moglibyśmy, wiec minimalizujemy okres pustostanu, każda strona zyskuje.

Krystyna

Moje sposoby na pustostany to m.in. jeśli najemca znajdzie swojego następcę „na zakładkę” akceptującego stan mieszkania, nie ma obowiązku odnawiania lokalu (już tak kilka razy mi się udało, to dla moich najemców jednak zawsze jest największy zgryz – to końcowe malowanie). Nie zapominamy jednak, że w umowie i w protokole wtedy nie należy wpisywać, że przy wyprowadzce ma doprowadzić mieszkanie do stanu pierwotnego, bo dla niego pierwotny jest niepomalowany. Trzeba mieć zapis o odnowieniu/odmalowaniu mieszkania ;-) Oprócz tego – prowizja. Często jednak to nie jest realna kasa, ale np. zapłacenie za najemcę jakiegoś ostatniego rachunku (oczywiście w granicach rozsądku i opłacalności), udostępnienie transportu do przeprowadzki (jak ktoś ma możliwość).

Justi

W niektórych przypadkach warto wynająć na krótko (być może na doby?)

Gdy stracimy najemców w mało korzystnym momencie np. przed wakacjami (na mieszkania „studenckie” trudno wtedy znaleźć sensownych najemców), warto wziąć pod uwagę możliwość wynajęcia mieszkania nawet na krótki okres: 1-2 miesiące. W ten sposób zapewnimy sobie przychód do września, kiedy już spokojnie znajdziemy najemców na dłużej.

W zależności od lokalizacji i rodzaju mieszkania, znalezienie najemców na okres wakacji nie musi być trudne. Najemcami mogą być pracownicy sezonowi, firmy poszukujący mieszkań dla swoich pracowników oddelegowanych do naszego miasta na projekt, rodziny czekające na zakończenie budowy własnego domu (mi osobiście się tacy najemcy trafili) itp.

Przy szukaniu takich najemców warto od razu w ogłoszeniu zaznaczać, że najem może być tylko na krótki okres, należy też zastosować umowę na czas określony 1-2 miesięcy (bez możliwości przedłużenia o kolejny miesiąc czy dwa – bo przecież zależy nam, żeby od września podpisać umowę na dłuższy okres).

Często sugerowanym pomysłem był również wynajem krótkoterminowy, czyli tzw. „na doby”, dla turystów wszelakiego rodzaju (o ile oczywiście nasze mieszkanie mieści w lokalizacji atrakcyjnej „turystycznie”). Źródłem klientów mogą być takie serwisy jak Airbnb, Booking.com.

Taki wynajem łączy się jednak z większą ilością pracy i szeregiem dodatkowych wymagań np. koniecznością zapewnienia pościeli, ręczników i innych elementów wyposażenia, oddawaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem po gościach itp.

Wynajem na cele turystyczne może również skomplikować rozliczenia podatkowe: możemy niechcący wpaść w konieczność prowadzenia działalności gospodarczej, a także w konieczność rozliczania VAT.

Z powyższych względów wynajem krótkoterminowy należy poprzedzić uważną analizą wszystkich za i przeciw.

SlawekMuturi

Pustostany to największy wróg dla osoby inwestującej w mieszkania na wynajem i dlatego należy robić wszystko by je minimalizować. Działań do podjęcia jest tuzin lub więcej – od właściwego przygotowania mieszkania, selekcji najemców, dobrych zapisów w umowie najmu do dbania o najemców, by się zbyt szybko nie wyprowadzali. Jednak wybierając spośród tej listy 3 najbardziej skuteczne działania wymieniłbym:
1. Szybka reakcja na informację o wypowiedzeniu umowy najmu – prokrastynacja spowoduje wydłużenie się okresu pustostanu,
2. Zachęcenie najemców do znalezienia odpowiednich osób na swoje miejsce – w Mzuri często to stosujemy,
3. Ustalenie odpowiedniej ceny najmu w stosunku do średnich rynkowych – zbyt wysoka cena wydłuży okres pustostanu.

Sławek Muturi, założyciel Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI

Na zakończenie

Na zakończenie powtórzę, że nie miałem ambicji napisać kompletnego poradnika i wiem, że sporo powyższych pomysłów to tematy na oddzielne artykuły lub wręcz książki. Co więcej, powyższa lista postulatów nie jest kompletna. Dlatego liczę na kolejne pomysły i sugestie – umieśćcie je proszę w komentarzach poniżej.

To jest druga część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.
Pierwszą część, w której opisałem sposoby mające na celu spowodowanie, że nasi obecni klienci będą jak najlepsi (z naszego punktu widzenia) i że będą mieszkać jak najdłużej, znajdziesz tutaj.

PS. Jak już zapewne wiesz, przygotowuję nowy produkt – kompleksowe szkolenie video o tym, jak rozliczać najem. Planuję kilkanaście filmów, tłumaczących krok po kroku, jak dokonać rozliczenia. Bardzo mi pomożesz, jeśli wypełnisz krótką ankietę na temat tego, które tematy związane z rozliczaniem najmu są dla Ciebie najbardziej istotne. Z góry bardzo dziękuję!

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

3 Comments

Tomasz 25-02-2015, 21:38

Czy wynajmując krótkoterminowo trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania mieszkania ? Nigdzie nie mogę znaleźć informacji.
Chodzi mi o mieszkania w blokach oraz o domy jednorodzinne z planem zagospodarowania pod budownictwo jednorodzinne.

Reply
just 03-03-2015, 20:31

Jaka jest różnica podatkowa przy najmie długoterminowym/okazjonalnym/dobowym?

Reply
koszty ogrzewania 08-10-2015, 19:25

Dzień dobry, dziękuję za cenne uwagi, o niektórych mam oczywiście pojęcie ale nie o wszystkich które Pan wspomina…

PS. trafiłem do Pana na blog z fridomia_pl
Pozdrowienia!

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!