Szkolenie w Poznaniu - zdjęcie grupoweNa rynku nieruchomości panuje opinia, że najlepiej sprzedają i wynajmują się małe lokale. Trudno się z tym nie zgodzić, w szczególności jest to prawda, gdy chcemy swoje mieszkanie sprzedać. Średni czas potrzebny na sprzedaż dużego mieszkania jest z pewnością dłuższy niż w przypadku mniejszego. Jednak w przypadku wynajmu jest sposób na to, żeby odwrócić tę zależność i znacząco poprawić swoje wyniki w najmie dużego mieszkania. Tym sposobem jest wynajem większego mieszkania na pokoje. Można zarówno poprawić stosunek przychodu z najmu do ceny zakupu jak i zmniejszyć średni okres pustostanów. 

Niniejszy artykuł jest refleksją po szkoleniu, w którym brałem udział kilka lat temu. Odwiedziłem Poznań podczas swojej serii wykładów na temat podatków do najmu (poniżej zdjęcie z wykładu w Poznaniu) i przy okazji wziąłem udział w szkoleniu prowadzonym przez Piotra Hryniewicza.

Wykład Wynajmistrz.pl w Poznaniu (13.12.2013)

Mimo tego, że wydawało mi się, że dużo o nieruchomościach i inwestowaniu w mieszkania na wynajem już wiem, to z pewnością to szkolenie mi się przydało i sporo się nauczyłem. Mogę je polecić każdemu (niezależnie od poziomu wiedzy i doświadczenia), kto myśli o budowaniu swojej wolności finansowej w oparciu o inwestycje w mieszkania. Na końcu artykułu umieściłem informację, jak można wziąć udział w szkoleniu po promocyjnej cenie.

Piotr Hryniewicz podczas szkolenia rozprawia się z opinią, że najlepsze efekty osiąga się inwestując w kawalerki. Wyraźnie promuje inwestowanie w mieszkania nadające się do wynajmu na pokoje i finansowanie ich w jak największym stopniu kredytem.

Nie rozstrzygam tutaj, który sposób inwestowania jest lepszy, po prostu chcę pokazać inny punkt widzenia. Strategii inwestycyjnych jest wiele i każdy powinien znaleźć swoją własną niszę (szkolenie po prostu pokazuje jedną z nich, moim zdaniem całkiem dobrą :-)).

Dla porządku, wyjaśnię tylko, że poprzez wynajem mieszkania na pokoje mam na myśli wynajem każdego pokoju w naszym mieszkaniu innemu najemcy. Każdy z naszych klientów ma własny pokój, a wszyscy współdzielą kuchnię, łazienkę (lub łazienki) i pozostałą powierzchnię wspólną mieszkania (korytarze itd.).

Poniżej opisuję kluczowe kwestie w inwestowaniu w mieszkania do wynajmu na pokoje.

  • Niezależnie od tego czy kupuje się małe czy duże mieszkania, zawsze trzeba szukać „okazji rynkowych”, czyli kupować poniżej wartości rynkowej (pamiętaj, na inwestycji w mieszkanie trzeba zarobić już w momencie kupna). Przy większych mieszkaniach za to łatwiej negocjować cenę, bo są to mieszkania trudniej „sprzedawalne”.
  • Można mieć więcej niż 2-3 kredyty hipoteczne, trzeba tylko dbać o budowę zdolności kredytowej.
  • W mieszkaniu o powierzchni 49 m.kw. da się zrobić 4 pokoje, a w mieszkaniu kupionym jako 4-pokojowe najczęściej da się wykroić 6 pokoi ;-).
  • Przy odpowiednim zarządzaniu najmem (podkreślam, ODPOWIEDNIM!) przy wynajmie na pokoje można z reguły uzyskać lepszy stosunek przychodu z najmu do ceny zakupu niż w przypadku inwestycji w małe mieszkania jedno lub dwupokojowe wynajmowane jednemu najemcy.
  • Wynajmowanie na pokoje oznacza jednak więcej pracy na każde mieszkanie, dlatego bardzo ważna jest dobra organizacja najmu (ale tak czy inaczej należy przyjąć, że takie mieszkanie będzie wymagało co miesiąc kilka godzin naszego czasu).
  • Należy sprawdzać wiarygodność finansową najemcy, a w momencie wynajmu studentom, którzy nie pracują, do umowy powinni przystąpić również rodzice/opiekunowie.
  • Umowy najmu należy zawierać z najemcą każdego pokoju, na czas określony, najlepiej z terminem zakończenia w okolicach września (bo wtedy lokum dla siebie szukają wszyscy studenci i najłatwiej znaleźć najemców). Umowy powinny być zawierane na 12 miesięcy (czyli nie opuszczamy czynszu w wakacje) albo do następnego września. Taka umowa może być przez najemcę zakończona wcześniej, pod warunkiem znalezienia przez niego kolejnej osoby na swoje miejsce.
  • Koszty mediów dzielimy po równo na wszystkich najemców, a najczęściej stosuje się po prostu zryczałtowaną opłatę niezależną od zużycia. Musimy zapewnić internet, ale niekoniecznie telewizję.
  • Przy wynajmie dla studentów co roku najprawdopodobniej będą zmieniać się najemcy – trzeba to zaakceptować. Mimo to można osiągnąć wskaźnik 1-2 tygodni pustostanu w roku.
  • Do prowadzenia wynajmu na pokoje (i zarabiania na nim) nie trzeba mieszkania kupować.

Oczywiście, to są tylko te rzeczy, które mi się wydały ważne i które utkwiły w mojej pamięci (albo zostały zapisane w moim notatniku ;-)). Nie pokrywają całej wiedzy, która jest przekazywana podczas dwóch intensywnych dni. Szkolenie traktuje również o niuansach wyszukiwania, kupowania i finansowania nieruchomości. Kilka z wielu dodatkowych kruczków, które były dyskutowane podczas szkolenia, to np. zamiana w umowie kary za spóźnienie w płatności czynszu na rabat udzielany w przypadku płatności czynszu w terminie, wymaganie ubezpieczenia OC od każdego najemcy (koszt to kilkadziesiąt złotych za rok).

Uczestnicy szkolenia otrzymują potem sensowne wsparcie „poseminaryjne” (zjazdy absolwentów, dostęp do forum dyskusyjnego, wzory dokumentów, możliwość inwestowania w tzw. flipy i inne). Jeśli jesteś zainteresowany szczegółami, napisz do mnie albo poczytaj stronę internetową na temat szkolenia.

Jeśli jesteś zainteresowany/a uczestnictwem w szkoleniu, to jest ono organizowane co miesiąc i, wg moich informacji, co miesiąc jest komplet uczestników (więc warto pospieszyć się z rejestracją). Im szybciej się zarejestrujesz, tym więcej zaoszczędzisz (w stosunku do standardowej ceny), a jeśli zastosujesz kod rabatowy WYNAJMISTRZ, uzyskasz kilkaset zł rabatu.

Otwarcie informuję, że, jeśli zarejestrujesz się korzystając z powyższego kodu rabatowego, ja też trochę na tym zarobię. Wykorzystaj ten kod rabatowy wyłącznie, jeśli Ci to nie przeszkadza. Zdaję sobie sprawę, że powyższy artykuł można przez to odebrać jako mało obiektywny, ale z całą mocą stwierdzam, że napisałbym go i polecał to szkolenie, nawet jeśli nie uczestniczyłbym w jego programie polecającym.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania dot. szkolenia (i zastanawiasz się, czy warto wziąć w nim udział), napisz do mnie maila (wynajmistrz@wynajmistrz.pl).

Pierwszy dzień szkolenia

Zdjęcie grupowe (drugi dzień szkolenia)