Piotr bez samochoduDzisiaj na blogu dziwna niespodzianka – historia o właścicielu wypożyczalni samochodów. Doczytaj do końca, a zrozumiesz, dlaczego ten artykuł pojawił się na moim blogu, który przecież z założenia jest o wynajmowaniu mieszkań 😉

Piotr ciężko pracował przez wiele lat. Dobrze zarabiał, ale jednocześnie był bardzo oszczędny. Potrafił wyrzec się naprawdę wielu rzeczy, więc dorobił się pewnej ilości gotówki. Postanowił wziąć sprawy we własne ręce i otworzyć wypożyczalnię samochodów. Stwierdził, że kupi kilka pojazdów, a potem będzie udostępniać je klientom za niewielką opłatą, tak, aby z zainwestowanej gotówki otrzymać zysk nieco lepszy niż na lokacie w banku. Kupił samochody tanie, ale solidne i mało awaryjne, tak, aby mieć z nimi jak najmniej pracy. Po prostu chciał zainwestować swoje ciężko zarobione i zaoszczędzone pieniądze, z korzyścią dla siebie, ale także dla swoich klientów, którzy mogli w bardzo rozsądnej cenie skorzystać z samochodu.

Okazało się, że zarabianie na wypożyczaniu samochodów nie jest wcale takie łatwe. Mimo tego, że Piotr kupił te samochody za własne, ciężko zarobione, pieniądze i jest pełnoprawnym właścicielem tych pojazdów, to prawo z jakichś dziwnych przyczyn bardzo faworyzuje jego klientów. Przykładowo, prawo bardzo szczegółowo reguluje kwestię rozwiązania zawartej z klientem umowy na wypożyczenie auta. Jak wiadomo, jeśli klient prawidłowo z samochodu korzysta i płaci, Piotr nie chce z nim rozwiązywać umowy. Ale jeśli klient sprawia kłopoty np. nie płaci na czas, najlepszym sposobem, żeby uchronić się przed bankructwem, jest jak najszybsze rozwiązanie umowy na wypożyczenie samochodu, odzyskanie go i wypożyczenie innemu, lepszemu klientowi.

Jak rozwiązać umowę?

Niestety, zgodnie z prawem, zawarta z klientem umowa na wypożyczenie samochodu może być rozwiązana z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.

Jeden z nich to przypadek, gdy klient prowadzi samochód w sposób zagrażający bezpieczeństwu, niszczy go albo jest w jakiś sposób uciążliwy dla innych kierowców. Ale najpierw trzeba tego klienta upomnieć na piśmie!

Drugi z nich to przypadek, gdy klient przestanie płacić za wypożyczenie samochodu Piotra. Ale tylko, jeśli klient nie zapłaci za pełne 3 miesiące, Piotr upomni go pisemnie i da jeszcze jeden miesiąc na zapłatę. Oznacza to, że umowa zakończy się dopiero, gdy klient pojeździ sobie za darmo przez 4 miesiące. A jeśli klient płaci, ale ma zaległości na mniej niż 3 miesiące, umowy nie można zerwać i nie można odzyskać samochodu.

Trzeci to przypadek, gdy klient odda samochód komuś innemu. Dobrze, że przewidziano taką możliwość, prawda?

W przypadku, gdyby Piotr chciał wypożyczonym samochodem pojeździć samemu, to okres wypowiedzenia umowy wynosi 6 miesięcy, ale można to zrobić wyłącznie, gdy klient ma jakiś inny samochód albo Piotr zapewni mu samochód zastępczy. W przypadku, gdy klient nie ma innego samochodu albo nie dostanie od Piotra samochodu zastępczego, okres wypowiedzenia umowy wynosi 3 lata. Na podobnych warunkach Piotr może zerwać umowę, gdyby jego samochodem chciała pojeździć jego córka lub syn, ale Piotr musi o tym poinformować klienta i powiedzieć mu, kto rzeczywiście będzie tym samochodem jeździł. Dodatkowo, jeśli Piotr nie zacznie albo przestanie jeździć tym samochodem (w ciągu pół roku), klient może zażądać ponownego wypożyczenia tego samego samochodu bądź dopłaty do samochodu, który wypożycza obecnie. Co więcej, jeśli klient będzie miał więcej niż 75 lat i nie będzie miał innego samochodu, będzie mógł samochodem wypożyczonym od Piotra jeździć do końca życia. Równie dobrze przez kolejne 20 czy 30 lat…

Jak odzyskać samochód?

No dobrze, a co się dzieje, jak już się uda Piotrowi tę umowę z klientem rozwiązać? W dużym błędzie jest ten, kto myśli, że Piotr swój samochód odzyska.

Ukraść własny samochód?Gdyby Piotrowi przyszło do głowy proste rozwiązanie tj. wziąć drugie kluczyki, pójść pod dom klienta, wsiąść do samochodu i odjechać (przecież klient nie będzie go pilnował 24h przez 365 dni w roku, więc pewnie nie wymagałoby to nawet użycia jakiejś firmy ochroniarskiej), to lepiej niech od razu zgłosi się do aresztu. Bo takie działanie byłoby niezgodne z prawem. W związku z tym nie ma co nawet rozmawiać z Policją, bo ona również nie odzyska dla Piotra jego samochodu.

Zgodnie z prawem, aby odzyskać własny samochód, wykorzystywany bezumownie przez klienta, Piotr musi skierować sprawę do sądu. W pozwie powinien wykazać, że samochód należy do niego oraz że klient nie ma umowy na jego wypożyczenie.

Gdy sąd nakaże klientowi zwrot samochodu, klient może ten wyrok zignorować. Wtedy wkracza do gry komornik. Sprawa w tym momencie jeszcze bardziej się komplikuje. Jeśli klient ma jakiś inny samochód w zanadrzu, komornik odzyska samochód Piotra. Najczęściej jednak klient nie ma innego samochodu (bo po co by wtedy pożyczał auto od Piotra?) – wtedy sprawa rozwija się dalej, w zależności od tego, jaki wyrok wydał sąd.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient ma prawo do samochodu zastępczego, Piotr nie odzyska swojego samochodu, dopóki gmina nie zapewni klientowi tego samochodu zastępczego. A z tym gminy, z braku funduszy, najczęściej sobie nie radzą albo zajmuje im to dużo czasu. W międzyczasie klient nadal jeździ sobie samochodem Piotra. Najczęściej za niego nie płaci.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient nie ma prawa do samochodu zastępczego, to do odzyskania samochodu przez Piotra konieczne będzie wskazanie pojazdu tymczasowego dla klienta. A tego wskazania może dokonać gmina, Piotr lub ktoś inny. Najszybciej, oczywiście, będzie, jeśli to Piotr zapewni pojazd tymczasowy, samemu za niego płacąc. Oznacza to, że Piotr powinien zapłacić za to, że ktoś odda mu jego samochód. Czy przypadkiem nie podpada to pod definicję szantażu lub okupu?

Aha, wyroków nakazujących zwrot samochodu należącego do Piotra nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca – przecież nie można dopuścić, żeby klient zmarzł, prowadząc życie bez samochodu (przecież komunikacja miejska nie zapewnia wystarczającego komfortu). Niezależnie od tego, że Piotr najprawdopodobniej będzie musiał korzystać z komunikacji miejskiej, żeby zaoszczędzić pieniądze na sprawę sądową, koszty komornika i utrzymanie samochodu wykorzystywanego nadal przez klienta!

Myliłby się ktoś, kto stwierdzi, że przecież pojazd tymczasowy nie musi wiele kosztować (przecież można klientowi dać rower). Otóż nawet pojazd tymczasowy musi spełniać pewne standardy tj. przede wszystkim funkcjonalnie odpowiadać samochodowi. Dodatkowo, musi być ogrzewany (więc rower odpada), musi mieć podstawkę na napoje, nie może być zardzewiały.

W tym całym opisie pominięto kwestię odzyskania pieniędzy za wypożyczenie, bo w obliczu problemów z odzyskaniem wypożyczonego samochodu, odzyskanie pieniędzy wydaje się już być mniej istotnym procesem. Na pewnym etapie osobom takim jak Piotr zależy już tylko na tym, żeby odzyskać samochód (będący ich własnością).

Ustawa o ochronie praw klientów wypożyczalni samochodów

A wszystkie powyższe zobowiązania właścicieli wypożyczalni samochodów opisane są w Ustawie o ochronie praw klientów wypożyczalni samochodów.

Wydaje się Państwu, że powyższe zasady są absurdalne i nie ma możliwości, żeby rzeczywiście istniały w polskim porządku prawnym?

Proszę w powyższym tekście zamienić słowo „samochód” na słowo „mieszkanie”, słowo „wypożycza” na słowo „wynajmuje”, a słowo „klient” na słowo „lokator”. Poznamy wtedy doskonały przykład, jak Państwo zrzuciło swoje obowiązki (zapewnienia dachu nad głową potrzebującym) na prywatnych właścicieli mieszkań, jednocześnie bardzo skutecznie zniechęcając prywatnych inwestorów do zaangażowania się w budownictwo czynszowe.

Pragnę jedynie dodać, że nie mam nic przeciwko powyższym zasadom, o ile dotyczą one lokatorów korzystających z zasobów mieszkaniowych należących do gminy. Problem leży w tym, że obejmują one nie tylko gminne zasoby, ale wszystkie mieszkania, również te będące prywatną własnością. Powstaje pytanie, czy rzeczywiście w Polsce można mówić o pełnej własności prywatnej, skoro obca osoba ma większe prawa do mieszkania niż jego właściciel.

Temat cały czas aktualny

Powyższy tekst napisałem ponad 3 lata temu i na początku 2013 roku ukazał się na wyborcza.biz. Nie jest on już na Wyborczej dostępny, więc publikuję go ponownie.

Co ciekawe, jakiś czas po publikacji na wyborcza.biz zajrzałem na ten portal ponownie i zobaczyłem wszystkie komentarze pod nim. Było ich naprawdę dużo (nie pamiętam dokładnie ile, ale na pewno ponad setka). Sporo pozytywnych, ale oprócz tego pojawiły się takie epitety jak: mafia, bełkot frustrata, cwaniacka sofistyka itd. Pojawiło się też nawiązanie do Smoleńska, sędziego Tulei, Bolszewików, Tusk wystąpił co najmniej kilka razy. Ktoś zasugerował mi pisanie bajek. Dobre są też komentarze, których autorzy myśleli, że artykuł był rzeczywiście o samochodach… Ech ci haterzy, przecież to był tylko prosty artykuł o nudnym rynku nieruchomości 😉

Sytuacja się pogorszyła

Niestety, absurdalność zapisów Ustawy o ochronie praw lokatorów nadal jest przez ustawodawców nadal akceptowana. Co więcej, z niezrozumiałych dla mnie względów, na początku tego roku sytuacja wynajmujących (czyli właścicieli mieszkań) jeszcze bardziej się pogorszyła.

Pod płaszczykiem ukrócenia działalności „czyścicieli kamienic” ustawodawca wprowadził zmiany w Kodeksie karnym, Prawie budowlanym i Kodeksie postępowania w sprawach o wykroczenia. Weszły one w życie 7 stycznia 2016 roku. Niestety, jak zwykle wylano dziecko z kąpielą, ponieważ zmiany te nie godzą tylko w „czyścicieli kamienic” (których działalności nie popieram), ale we wszystkich właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Do więzienia na wniosek najemcy

Ustawa z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia zmieniła m.in. art. 191 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.

Przed 7 stycznia 2016 roku brzmiał on:

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3

[…]

Od 7 stycznia 2016 roku obowiązująca treść art. 191 to:

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3

§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

[…]

Dodano również nowy paragraf:

§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Niestety, ustawa nie definiuje, co to znaczy „przemoc innego rodzaju” ani „w sposób istotnie utrudniający”.

Do więzienia?

Wg mnie powyższe zapisy oznaczają, że najemca może w każdej chwili na nas donieść, że przeszkadzamy mu w spokojnym dewastowaniu albo bezpłatnym korzystaniu z naszego lokalu mieszkalnego. A my w takiej sytuacji będziemy zastanawiać się, jak potraktuje to sąd i modlić się, żeby nas nie zamknęli na 3 lata. Dopiero orzecznictwo sądów, na które będziemy musieli jeszcze poczekać, być może jakoś wyklaruje, co ustawodawca miał na myśli.

Niezależnie jednak od tego, w jakim kierunku pójdzie orzecznictwo, powyższe zmiany jeszcze bardziej pogłębiły absurdalną różnicę w uprawnieniach lokatora i właściciela.

Jak nie więzienie, to mandat

Ustawa z 10 września 2015 zmieniła nie tylko Kodeks Karny, ale także Prawo budowlane oraz Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia.

W Prawie budowlanym dodano przepis, który zmusza właściciela lokalu do przeprowadzenia kontroli tego lokalu w ciągu 3 dni od zgłoszenia przez osoby zamieszkujące ten lokal o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń.

W przypadku stwierdzenia ingerencji lub naruszenia organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie skutków lub przywrócenie stanu poprzedniego, ma prawo też sam zastosować środki zabezpieczające na koszt właściela. Decyzja organu podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Z kolei w Kodeksie postępowania w sprawach o wykroczenia zdefiniowano mandat w wysokości do 2000 zł za niezastosowanie się przez właściciela czy zarządcy do decyzji organu, a także za zaniechanie przeprowadzenia kontroli w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionej ingerencji lub naruszenia przez najemcę.

Nie jestem prawnikiem, stąd prawnikom zostawiam szczegółową analizę tych zapisów i ich konsekwencji, a także tego, jak bardzo wzmacniają one pozycję najemców. Moja ocena jest jak najbardziej negatywna, ale mam nadzieję, że się mylę 🙁

Wnioski na koniec

Niestety, bycie mieszkanicznikiem wiąże się z pewnymi ryzykami, a wśród największych wskazałbym właśnie ryzyko wpuszczenia do mieszkania najemcy, który przestanie płacić, będzie niszczył nasze mieszkanie, a przede wszystkim, odmówi wyprowadzenia się z lokalu. Nie ma idealnego zabezpieczenia przed tym ryzykiem, można tylko je minimalizować poprzez odpowiednią selekcję najemców, odpowiednią umowę (na czas określony!), aktywne zarządzenia najmem i, ewentualnie, stosowanie najmu okazjonalnego. Ten ostatni mechanizm, niestety, nie jest idealnym rozwiązaniem, a co więcej w obecnej postaci, w mojej opinii, jest mocno niedopracowany.

A Wy co myślicie i jakie są Wasze doświadczenia z Ustawą o ochronie praw lokatorów?

 

Be Sociable, Share!